Lessor's Invalid Early Termination Against Single Co-Lessee

FA. La

Commune de Môtiers est propriétaire de l'alpage Y. si-

tué en

dehors du village et d'une superficie de 128'000 m2. Par contrat de bail à ferme des 1er et 2 avril 1986, approuvé par le Département cantonal de l'agriculture, elle a remis à bail cet alpage à S. et B., agriculteurs à Môtiers. Conclu pour une durée initiale de six ans et un fermage annuel de 1'400 francs, le bail était renouvelable par période de trois ans, sous réserve d'une résiliation donnée avant le 1er novembre pour une échéance contractuelle. Simultanément, les deux fermiers ont conclu entre eux une convention d'exploitation du domaine Y., faisant partie intégrante du contrat de bail et approuvée à ce titre par la Commune de Môtiers, aux termes de laquelle

S. exploitait

seul le domaine et s'engageait à prendre en estivage

les

génisses de B., qui devait de son côté lui confier

huit à

dix pièces de bétail par saison pour un prix

de 2

francs par jour et par bête. Avec l'accord de la Fédération X., la convention partageait entre les deux fermiers le contingent laitier attaché au domaine. Par avenant du 15 octobre 1987 au contrat de bail, le fermage annuel a été porté à 1'800 francs à compter du 1er avril l988 et par avenant du 6 juin 1988 à la convention d'exploitation, approuvé par la Commune de Môtiers, le prix d'estivage a passé à

2.30 francs par jour et par bête.

Le 9 juin 1993, la Commune de Môtiers a écrit ce qui suit à

B. :

"Il ressort des différents entretiens et correspondances, que

nos deux

locataires n'ont pas respecté l'article 2 du contrat, soit en ne plaçant aucune bête en estivage, soit en refusant les bêtes en estivage.

En conséquence, vous nous obligeriez en nous faisant part de vos remarques écrites dans les trente jours.

Veuillez agréer ..."

On ignore si S. a reçu une lettre identique.

Par lettre recommandée du 14 septembre 1993, la commune, après

avoir

rappelé à B. qu'il ne respectait pas depuis 1991

son

engagement de mettre en estivage huit à dix pièces de bétail par saison à l'alpage Y., a résilié le bail qui les liait pour le 30 avril 1994. Le 5 octobre 1993, B. a contesté auprès de la commune cette résiliation qui, selon lui, ne respectait pas les délais légaux et se révélait infondée.

B. Le

14 décembre 1993, B. a saisi le Tribunal du

district

du Val-de-Travers d'une requête l'invitant à déclarer injustifiée la résiliation anticipée du bail que la commune lui avait notifiée le 14 septembre 1993, à l'annuler et à déclarer que le bail liant la commune de Môtiers à B. et S. restait en vigueur, alléguant que les circonstances exceptionnelles pouvant justifier une résiliation anticipée du bail n'étaient pas données.

Enregistrée comme "requête en nullité de congé d'un bail à

ferme",

la requête de B. a été transmise à la Commission

de

conciliation en matière de baux à ferme, le président du Tribunal relevant à l'adresse du requérant que la question de la position de

S. dans

la procédure restait ouverte, la requête n'étant guère pré-

cise à

ce sujet. Le 20 décembre 1993, B. a précisé qu'il

n'agissait

que pour son propre compte et contre la seule Commune de

Môtiers,

qui avait résilié le bail de B. uniquement. Ni

ce

dernier, ni la commune n'ont réagi à l'interpellation du 7 janvier 1994 de la présidente de la Commission de conciliation, qui relevait que S. était "indirectement concerné "par une des conclusions de la requête.

Tentée le 16 février 1994, la conciliation n'a pas abouti et la procédure contradictoire s'est poursuivie sans qu'elle ne vise formellement S., qui a été entendu en qualité de témoin le 8 juin 1994.

C. Par

jugement du 6 octobre 1994, le président du Tribunal civil

du

Val-de-Travers a rejeté la demande et dit qu'en conséquence, le "demibail"

liant B. à la Commune de Môtiers prendrait fin de

manière

anticipée au 1er novembre 1994. En substance, le jugement retient que B.

n'a plus rempli ses obligations contractuelles

depuis

1991 en ne confiant plus de bétail pour l'estivage au deuxième fermier et qu'il a ainsi utilisé le bail à des fins qui lui étaient étrangères, soit pour bénéficier de sa part du contingent laitier qui est attachée au domaine. Dans ces conditions, la commune bailleresse ne pouvait se permettre de laisser persister une situation qui heurtait la morale de base des règles sur le contingentement laitier, en sorte que la résiliation litigieuse apparaissait comme légitime.

D. B.

recourt contre ce jugement, en invoquant

une

constatation arbitraire des faits ou un abus du pouvoir d'appréciation du premier juge, ainsi qu'une fausse application du droit matériel. Il conclut à la cassation du jugement entrepris, avec ou sans renvoi.

Dans ses observations, le président du Tribunal conteste cer-

tains des

griefs du recourant, sans prendre de conclusion formelle, alors

que

l'intimé conclut dans les siennes au rejet du recours.

L'exécution du jugement attaqué a été suspendue par décision du novembre 1994.

C O N S I D E R A N

T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. Le

jugement attaqué discute le bien fondé de la résiliation de

bail

litigieuse en se référant à l'article 17 LBFA, auquel renvoient aussi bien l'ancien article 275a CO que l'actuel article 276a CO.

Savoir si une résiliation anticipée d'un contrat de bail à ferme est ou non justifiée, au sens de cette disposition, suppose toutefois que l'on a préalablement admis que la résiliation était formellement valable.

Ainsi,

il a été jugé que la résiliation d'un bail à loyer, portant sur une habitation, qui n'était pas notifiée au moyen d'une formule officielle était absolument nulle, ce qui pouvait être constaté d'office en tout temps (RJN 1992, p.84). De même, le défaut de qualité pour agir ou pour défendre est un moyen qui s'examine d'office, même en procédure de cassation (RJN 1990, p.72 et jurisprudence citée). Dans un bail commun, soit conclu par une pluralité de bailleurs ou de locataires formant entre eux une partie, les droits formateurs (résolutoires) liés au rapport d'obligation, à l'instar de la résiliation d'un bail, doivent être exercés en commun par toutes les personnes qui constituent une seule et même partie ou contre elle toutes. En cas de procédure judiciaire portant sur une telle résiliation, on se trouve en présence d'une consorité formelle nécessaire des personnes constituant entre elles une seule partie au contrat. Un jugement rendu sur la validité ou l'annulation du congé, qui n'aurait force qu'entre certains intéressés à l'exclusion d'autres, est inadmissible (SJ 1995, p.53 et ss et références; DB 1993, no 31).

3. a)

En l'occurrence, le contrat du 1er avril 1986 a été conclu

entre

la Commune de Môtiers, propriétaire, d'une part, et Messieurs

S. et

B., preneurs, d'autre part, qui l'ont l'un et l'autre

signé

sous la mention "les preneurs". Il est dès lors d'emblée manifeste que Messieurs S. et B. constituent, à eux deux, l'une des deux parties au contrat. Les clauses contractuelles qui définissent les droits et obligations des deux preneurs ne distinguent pas entre ceux de l'un et ceux de l'autre. Seul l'article 16 du contrat dispose qu'en cas de résiliation ou de cessation d'exploitation du domaine par l'un des preneurs, l'autre reste seul au bénéfice du bail. Le contrat ne prévoit en revanche pas la situation symétrique du bailleur qui n'entendrait notifier une résiliation qu'à l'un des preneurs à l'exclusion de l'autre. Dès lors, pour pouvoir déployer ses effets, la résiliation du 14 septembre 1993 aurait dû être adressée à l'un comme à l'autre des fermiers. L'interpellation du 9 juin 1993 adressée au recourant précise d'ailleurs que des manquements peuvent être reprochés à chacun des deux co-fermiers. Or, il résulte de la réponse du recourant au président du Tribunal qui l'interpellait pour savoir si le deuxième fermier devait être "inclus dans la procédure" que le bail n'a été résilié qu'à l'égard du seul recourant, ce qui n'a pas été contesté par la suite et résulte implicitement du déroulement ultérieure de la procédure. Cet échange de correspondance de même que les hésitations ultérieures de la présidente de l'Autorité de conciliation illustrent clairement les difficultés créées par la "résiliation partielle" d'un tel contrat.

Une preuve supplémentaire du problème apparaît au travers de

l'embarras

du premier juge, qui a dû recourir à la notion (déconcertante) de "demi-bail" pour rendre son jugement.

b) Il est vrai que les parties au contrat, à peine celui-ci conclu, ont signé une convention d'exploitation qui prévoyait une forme de sous-affermage puisque, avec l'accord de la commune et bien que le bail ait exclu la sous-location, S. devait exploiter seul le domaine, le recourant s'engageant à lui confier un certain nombre de pièces de bétail en estivage chaque saison à des conditions préalablement définies. Le dossier n'explique pas la raison d'être de cette convention particulière qui, toutefois, "semble ne déranger personne" (jugement attaqué p.5). Elle n'est quoi qu'il en soit d'aucun secours à l'intimée. Force est en effet de constater que, si le recourant devait être considéré comme le sous-preneur du bail principal, la commune n'aurait alors comme cocontractant que S.. Si la commune entendait se prévaloir d'une violation des clauses du bail pour notifier une résiliation anticipée à son fermier, elle ne pouvait s'adresser qu'au seul S., en se fondant cas échéant sur les manquements du sous-locataire, mais elle ne pouvait en aucun cas s'adresser directement au sous-locataire sans même menacer de résiliation le preneur principal.

4. Il

suit de ce qui précède que, pour des motifs différents de

ceux

qu'il invoque mais qui doivent être relevés d'office, le recourant obtient gain de cause, la résiliation du "demi-bail" se révélant nulle.

L'intimée

devra en conséquence supporter les frais et dépens des deux

instances.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION

CIVILE

1. Admet le recours. Statuant elle-même :

2. Dit

que la résiliation du bail à ferme notifiée le 14 septembre 1993 par la Commune de Môtiers à B. est nulle. 3. Condamne la Commune de Môtiers à rembourser à B.

a) les frais de première instance par 470 francs

b) les frais de deuxième instance par 440 francs

et à lui verser une indemnité de dépens de

1'000 francs pour les deux

instances.

Neuchâtel,

le 12 avril 1995

AU NOM DE LA COUR DE

CASSATION CIVILE

Le greffier L'un des juges