Tenant v. Landlord: Lease Termination, Damages, and Evidentiary Rulings

A. L.

a pris à bail de B., à compter

du 15

juin 1991, un appartement [...]à La Chaux-de-Fonds. Le bail était censé prendre fin, moyennant résiliation donnée trois mois à l'avance, le 30 septembre 1992. Le loyer mensuel était de 480 francs plus 140 francs d'acompte sur charges. Par lettre datée du 30 avril 1992, L. a déclaré à B. résilier son bail pour le 30 juin 1992, en précisant qu'il paierait encore 960 francs pour les mois de mai et juin 1992. Le bailleur a accepté cette résiliation anticipée et le locataire a apparemment quitté les locaux courant mai 1992, sans procéder à un état des lieux.

B. a ensuite saisi le 5 octobre 1993 l'Autorité

régionale

de conciliation de La Chaux-de-Fonds d'une requête tendant au

paiement

par L. d'un montant de 1'650 francs avec intérêts

à 5 %

l'an dès le 12 juin 1992, soit : 960 francs représentant les loyers de mai et juin 1992 (2 x 480 francs), 184 francs représentant le solde des acomptes de charges de l'hiver 1991-1992 et 506 francs à titre de frais de réparation de dégâts constatés dans l'appartement après le départ du locataire. La conciliation a été tentée sans succès le 9 décembre 1993.

B. a

alors saisi le 7 janvier 1994 le Tribunal civil du dis-

trict

de La Chaux-de-Fonds, en concluant au paiement des montants précités.

B. Par

jugement du 25 août 1994, motivé oralement, le Tribunal ci-

vil du

district de La Chaux-de-Fonds a condamné L. à payer

à B. la

somme de 1'466 francs plus intérêts à 5 % l'an dès

le 12

juin 1992 sur 960 francs et dès le 14 juin 1993 sur 506 francs. La demande a été rejetée pour le surplus.

Sur déclaration de recours de L., le président du

tribunal

a motivé par écrit son jugement. En substance, il expose que le défendeur était lié par le contrat de bail jusqu'au 30 juin 1992 (résiliation anticipée) et que, n'ayant pas apporté la preuve du paiement des loyers de mai et juin 1992, il restait redevable envers le demandeur d'un montant de 960 francs pour ces deux mois. En ce qui concerne les dégâts, l'article

5.2 du contrat de bail stipule qu'à défaut de reconnaissance des lieux à l'entrée en jouissance des locaux, ou si par la suite le preneur découvre des défauts qui ne sont pas signalés sur l'état des lieux, celuici doit en informer par écrit le bailleur dans les 5 jours qui suivent.

Faute

d'un tel avis, il est réputé avoir reçu les locaux en bon état. La

conclusion

portant sur le montant de 506 francs à titre de réparation des

dégâts

a dès lors été admise, car le défendeur n'a ni allégué ni prouvé avoir signalé des défauts et le demandeur a déposé un constat notarié dressant une liste de dégâts visibles dans l'appartement le 18 mai 1992 ainsi que deux factures attestant de frais de réparation pour le montant précité. En revanche, la conclusion portant sur les 184 francs de solde de décompte de charges a été rejetée car le demandeur n'a pas apporté la preuve de l'importance du stock de mazout au début et à la fin de la période concernée, ainsi que la preuve de l'exactitude de la quote-part de répartition des charges entres les divers occupants de l'immeuble. Des intérêts à 5 % l'an ont été comptés dès le 12 juin 1992 sur les 960 francs de loyer, comme réclamés, et sur les 506 francs de frais de réparation dès le 14 juin 1993, date de notification d'un commandement de payer. La mainlevée de l'opposition formée audit commandement de payer a été prononcée à concurrence du montant total retenu.

C. L.

recourt contre ce jugement, concluant princi-

palement

à sa cassation et subsidiairement à sa cassation et au renvoi de la cause pour nouveau jugement au sens des considérants. Ses griefs, qui seront encore repris en tant que besoin ci-après, sont de trois ordres :

a) Il se plaint d'une violation des règles essentielles de la

procédure,

à mesure que sa mandataire était absente lors de l'audience du

25 août

1994 - alors qu'il pensait qu'elle serait présente - et que le

président

du tribunal a refusé de reporter l'audience. Il se prévaut à cet égard d'une violation des articles 52 al.1 et 111 al.1 litt.b CPC;

b) Il se plaint d'arbitraire dans la constatation des faits, car

il

estime que le notaire X. était inhabile à instrumen-

ter le

constat notarié déposé en raison de son association avec Me

Y.,

mandataire du demandeur, et que ledit constat n'aurait pas dû

être

admis comme moyen de preuve des dégâts;

c) Il conteste que la facture du menuisier de 358 francs se rap-

porte à

la réparation de dégâts dont il répondrait dans l'appartement en cause.

D. Le

président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds

n'a pas

formulé d'observations. L'intimé a déposé les siennes en concluant au rejet du recours, sous suite de frais et dépens.

C O N S I D E R A N

T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux (art.417 CPC), le recours est recevable.

2. a)

Aux termes de l'article 52 al.1 CPC, lorsque le juge estime

qu'une

partie est hors d'état d'instruire elle-même son procès avec la clarté nécessaire et dans les formes prescrites, il peut lui enjoindre de se faire assister d'un avocat. Cette disposition consacre ainsi le principe prévalant en droit suisse, selon lequel il n'est pas obligatoire de se faire représenter par un mandataire professionnel devant les tribunaux civils (Habscheid, Droit judiciaire privé suisse, 2e éd., Genève, 1981, p.212), tout en permettant aux magistrats du pouvoir judiciaire d'y déroger selon les circonstances en imposant une telle représentation. La loi attribue dès lors une compétence particulière au juge, dont celui-ci disposera selon son large pouvoir d'appréciation.

b) En l'occurrence, le juge a estimé avec raison que la cause

pouvait

être jugée sans qu'il faille nécessairement recourir aux services d'un avocat et sans qu'une telle absence ne lèse pour autant les intérêts du défendeur. La cause ne présentait effectivement aucune difficulté juridique majeure et n'avait trait pour l'essentiel qu'à l'élucidation de

faits. Le recourant était dès lors en état d'instruire lui-même son procès avec la clarté nécessaire et selon les formes prescrites. S'il désirait malgré tout se faire représenter par un mandataire, il lui incombait dans ce cas de s'organiser personnellement à cette fin. Contrairement à ce qu'il prétend, il n'était pas assisté d'un avocat lors de la première audience (procès-verbal d'audience du 21.4.1994). Par la suite, il a mandaté Me Z., avocate à La Chaux-de-Fonds, mais celle-ci a répudié le mandat le 30 juin 1994 parce que la provision qu'elle demandait n'avait pas été versée. Les rapports entre le recourant et son mandataire ont donc pris fin à ce moment-là et le paiement ultérieur de la provision, soit le

18 août

1994, ne pouvait avoir pour effet de faire renaître de plein droit le contrat, mais constituait tout au plus une nouvelle offre de mandat que le mandataire n'était pas obligatoirement tenu d'accepter. En outre, cité à comparaître à une audience pour le 25 août 1994 par une convocation datée du

5 juillet 1994, le recourant s'est acquitté tardivement de la provision. Il est manifeste, même pour un profane, que l'activité d'un avocat professionnel ne permet pas à celui-ci d'adapter son temps de manière imprévue au gré de ses clients. L'absence de mandataire lors de l'audience du 25 août 1994 est en conséquence pleinement imputable au recourant luimême, lequel a fait preuve de négligence dans la défense de ses intérêts.

D'éventuelles

difficultés financières ne sauraient être mises à sa décha-

rge, la

loi sur l'assistance judiciaire et administrative offrant les possibilités d'y remédier. Par ailleurs, bien que l'article 111 al.1 litt.b CPC dispose que les délais fixés par le juge pour l'accomplissement des actes de procédure peuvent être prorogés à deux reprises par décision de celui-ci statuant sur requête, cette disposition ne donne en tout cas pas le droit d'exiger au moment même de l'audience un report de celle-ci lorsque les droits des parties ne sont pas lésés, à plus forte raison lorsque l'absence de mandataire est le fait de la négligence de celui qui l'invoque. En l'espèce, le juge n'a pas excédé son pouvoir d'appréciation et n'a commis en conséquence aucune violation des règles essentielles de la procédure, en refusant de reporter l'audience.

3. a)

Selon l'article 267 CO, le locataire doit, à la fin du bail,

restituer

la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.

En

l'espèce, l'intimé a produit devant le tribunal de district un constat authentique rédigé le 5 janvier 1994 et faisant l'inventaire d'un certain nombre de dégâts constatés dans les locaux le 18 mai 1992. Il explique - de manière fort plausible - la rédaction différée de l'acte et le fait qu'il ne l'ait pas invoqué lors de la procédure devant l'autorité régionale de conciliation par le soucis d'éviter des frais inutiles. Le recourant quant à lui dénie à ce document toute force probante au motif d'une partialité liée à l'association du notaire qui a instrumenté avec le mandataire de l'intimé. L'article 30 al.1 ch.1 de la loi sur le notariat (auquel se réfère sans nul doute le recourant, bien qu'il cite l'art.20 al.1 ch.1 de la même loi) dispose que le notaire est inhabile à instrumenter s'il est partie intéressée, donne une autorisation ou agit au nom d'autrui.

En l'espèce, il est constant que Me X., notaire à

La

Chaux-de-Fonds, et Me Y., avocat au même lieu, sont associés

dans le

cadre d'une étude. La question de l'éventuelle inhabilité du notaire à instrumenter peut toutefois rester ouverte dans le cas présent. En effet, même si Me X. devait être tenu pour inhabile au sens de la disposition précitée lorsqu'il a rédigé le constat du 5 janvier 1994, la conséquence serait la négation du caractère "authentique" de l'acte auquel l'article

9 CC attribue la présomption de véracité. Il n'en demeure pas

moins

que l'examen des locaux a bien eu lieu le 18 mai 1992, soit à une date où Me Y. n'était pas encore mandataire de l'intimé au vu du dossier, et que le notaire en cause a alors constaté par lui-même les dégâts.

Or les

liens d'association invoqués ne sont pas suffisants en tant que

tels à

mettre en doute la bonne foi de Me X. sur ce point, de sorte

que les

constatations personnelles de ce dernier subsisteraient même sans force "authentique" à titre de déclaration de tiers valant moyen de preuve ordinaire que le juge apprécie librement conformément à l'article 224 CPC.

b) En l'espèce, le premier juge disposait de suffisamment d'éléments au dossier pour arriver à la conclusion que des dommages déterminés avaient bien été causés par le recourant. Tout d'abord, l'absence d'avis de défauts par ce dernier présume qu'il est entré en possession de locaux en bon état (art.5 du contrat de bail). Cette présomption est par ailleurs confirmée par l'attestation du 28 avril 1994 de la société M. SA (D.14), aux termes de laquelle cette dernière certifie que les locaux étaient "en ordre et corrects pour être loués" au printemps 1991. Ensuite, deux factures, datant respectivement des 17 et 31 août 1992, font état de réparations dans les locaux. On constate alors que certains dommages sont corroborés par plusieurs éléments, lesquels établissent au demeurant clairement le lien entre les factures et les locaux en cause s'agissant des dommages à retenir. Un carreau cassé, le déplacement d'une prise TV ainsi que l'installation non conforme de celle-ci sont en effet mentionnés dans les factures, dans la lettre adressée par l'intimé au recourant le 12 juin 1992 (D.4) et dans le constat notarié. Par conséquent, même si ce dernier devait ne pas constituer un titre authentique, le premier juge n'a pas commis d'arbitraire en appréciant les divers éléments à sa disposition et en concluant à la responsabilité du recourant pour les dommages susmentionnés.

Ce dernier, en se contentant d'affirmer (sans tenter de le prou-

ver)

que "les défauts existaient quand il est entré" (jugement du

25.8.1994,

cons.4), n'a au surplus pas contesté l'existence en soi des

défauts. Or, dans la mesure où il est établi que les locaux étaient en bon état au début du bail (la présomption liée à l'absence d'avis de défauts n'a pas été renversée) et qu'ils ne l'étaient plus à la fin, l'imputabilité des dommages au locataire s'impose faute de preuves contraires, à plus forte raison lorsque le locataire s'en va sans procéder à une remise des locaux avec le bailleur.

4. La

responsabilité du recourant ne saurait être engagée au-delà

des

dégâts précités, soit le carreau cassé ainsi que le déplacement et la mauvaise installation de la prise TV. La remise en état de la gâche de la porte d'entrée et le remplacement de deux charnières d'une porte d'armoire ne peuvent en effet être mis à sa charge (comme ils l'ont été dans le jugement attaqué) car, faute d'éléments suffisants, il n'est pas établi que ces dégâts seraient imputables au recourant.

D'autre part, la facture de 358 francs établie le 31 août 1992

par le

menuisier ne permet pas de déterminer le coût de remplacement exact du carreau cassé, car il fixe un montant global pour des frais de réparations concernant également les dégâts ci-dessus pour lesquels la responsabilité du recourant n'est pas retenue. Or, selon l'article 42 al.1 CO, la preuve du dommage incombe au demandeur. En l'occurrence, ni le premier juge ni la Cour de céans ne sont en mesure de chiffrer précisément la part de cette facture devant être mise à la charge du recourant. Le demandeur, bien qu'il lui eût été aisé de le faire en produisant une facture détaillée, n'a pas satisfait à son obligation d'établir concrètement son dommage en apportant les éléments nécessaires à la détermination de celui-ci, de sorte que seule la facture de 148 francs relative à la remise en état de la prise TV peut être mise à la charge du recourant. Le recours est dès lors bien fondé sur ce point et le jugement attaqué doit être cassé.

5. La

Cour de céans est en mesure de rendre une décision au fond.

La

responsabilité du recourant pour les dégâts causés dans l'appartement n'étant engagée que pour un montant de 148 francs (et non de 506 francs), celui-ci doit être condamné à s'acquitter envers l'intimé d'une somme totale de 1'108 francs (960 francs de loyer et 148 francs de réparation des dégâts), plus intérêts, au lieu des 1'650 francs réclamés dans la demande. La mainlevée définitive de l'opposition formée au commandement de payer doit être prononcée à concurrence du montant présentement retenu.

6. Les

frais et dépens de première et seconde instances doivent

être

répartis en fonction de l'issue de ces procédures. A cet égard, il convient de mettre à la charge du recourant les 3/4 des frais de première instance ainsi que les 2/3 des frais de recours, et de réduire proportionnellement les dépens dus à l'intimé pour les deux instances.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION

CIVILE

1. Admet partiellement le recours et casse le jugement du 25 août 1994. Statuant au fond :

2. a) Condamne le défendeur à payer au demandeur 1'108 francs plus intérêts à 5 % l'an dès le 12 juin 1992 sur

960 francs et dès le 14 juin

1993 sur 148 francs;

b) Prononce, à concurrence dudit montant,

la mainlevée définitive de

l'opposition formée par le défendeur au

commandement de payer

no.[...] de l'office des poursuites de

La Chaux-de-Fonds;

c) Arrête les frais de première instance à

200 francs, soit 120 francs

avancés par le demandeur et 80 francs

d'émolument de rédaction avan-

cés par le défendeur, et les met à la

charge du demandeur à raison

de 1/4 et à celle du défendeur à raison

des 3/4;

d) Condamne le défendeur à verser au

demandeur une indemnité de dépens

de première instance de 300 francs après

compensation partielle.

3. Fixe

les frais de la procédure de recours à 275 francs, avancés par le recourant, et les met à la charge de celui-ci pour les 2/3 et à la charge de l'intimé pour un 1/3. 4. Condamne le recourant à verser à l'intimé une indemnité de dépens de seconde instance de 200 francs après compensation partielle.

Neuchâtel,

le 16 janvier 1995

AU NOM DE LA COUR DE

CASSATION CIVILE

Le greffier Le président