Broker Commission Dispute and Proof of Secondary Agreement

A. Au

printemps 1989, S., désireux de vendre son immeu-

ble

[...] à La Chaux-de-Fonds, a chargé T. de

trouver

un acquéreur. Une commission de 20'000 francs a été arrêtée. Dans le courant de l'automne de la même année, T. et B.

ont

convenu de se partager par moitié la commission de 20'000 francs dans l'hypothèse où le second nommé trouverait un acheteur. Le 30 avril 1990, suite à l'intervention d'B., l'immeuble a été acquis en propriété commune par C.SA, A. SA et R. pour un prix de 2'220'000 francs.

Le 9 mai 1990, T. a touché la commission convenue

et en a

reversé la moitié à B. quelques jours plus tard. De son

côté,

B. a touché 30'000 francs de la part des acheteurs, récla-

mant en

outre 30'000 francs supplémentaires à A. SA et à

R. dans

une procédure actuellement pendante devant la Cour civile du

Tribunal

cantonal. Après avoir appris la nouvelle, T. s'est

adressé

à B. afin que ce dernier lui verse la moitié de la com-

mission

qu'il avait reçue des acquéreurs, en invoquant leur accord de

l'automne

1989. En effet, selon T., les deux parties avaient

convenu

à cette occasion de se partager par moitié les commissions que

chacune

d'elles encaisserait en cas de vente de l'immeuble. Le 13 novembre 1992, devant le refus d'B., T. a ouvert action contre ce dernier en paiement de 15'000 francs plus intérêts à 10 % dès le 10 mars 1992.

B. Par

jugement du 14 juillet 1994, le président du Tribunal civil

du

district de La Chaux-de-Fonds a rejeté la demande. Il a notamment considéré que des contrats de courtage liaient tant S. à

T. que

les acheteurs à B.. Quant à l'accord liant

T. à

B., il l'a également qualifié de courtage, étant don-

né que

B. avait été invité, moyennant commission, à indiquer à

T.

l'occasion de conclure la vente dont celui-ci était lui-

même

chargé. Le premier juge a par contre estimé que l'existence d'un accord sur le partage entre parties d'une éventuelle commission perçue auprès des acheteurs n'était pas prouvé.

C. T.

recourt contre ce jugement pour fausse applica-

tion du

droit matériel et arbitraire dans la constatation des faits en

concluant

à la cassation du jugement attaqué avec ou sans renvoi, sous

suite

de frais et dépens.

Le recourant reproche au premier juge d'avoir écarté arbitrairement sa thèse selon laquelle un partage de la commission provenant des acheteurs était convenu entre B. et lui-même, en sus du partage de la commission provenant du vendeur. Il allègue également que le tribunal a fait une fausse application du droit en niant la conclusion tacite d'un contrat de société simple entre B. et lui-même.

D. Le

président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds

conclut

au rejet du recours. L'intimé conclut au rejet du recours sous

suite

de frais et dépens, en relevant que le recourant n'a pas réussi à prouver l'existence d'une convention, voire d'un usage commandant un partage par moitié de tous les profits réalisés dans le cadre de cette affaire.

C O N S I D E R A N

T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. a)

Les constatations de fait lient la Cour de cassation, sauf

arbitraire,

c'est-à-dire sauf lorsque le juge a dépassé les limites de son large pouvoir d'appréciation des preuves, par exemple en admettant un fait dénué de toute preuve ou en rejetant un fait indubitablement établi (RJN 1988, p.41 et la jurisprudence citée).

b) Il n'est pas contesté que le recourant et l'intimé avaient

convenu

qu'ils partageraient la commission de 20'000 francs au cas où ce dernier parviendrait à trouver un acquéreur pour l'immeuble. Le litige porte sur l'existence ou non d'un accord réciproque entre les parties concernant le partage d'une éventuelle commission payée par les acheteurs.

A

ce propos, le recourant estime que le premier juge a abusé de

son

pouvoir d'appréciation en accordant une importance privilégiée à certains indices au détriment d'autres pour conclure finalement à l'inexistence d'un accord prévoyant le partage de la commission des acheteurs.

c) Le premier juge a pertinemment rappelé dans ses considérants que, conformément à l'article 8 CC, chaque partie devait prouver les faits qu'elle alléguait pour en déduire son droit. En l'espèce, force est de reconnaître que le recourant, demandeur dans le présent procès, n'a fourni aucun élément de preuve concret à l'appui de ses allégués. D'ailleurs, le seul moyen de preuve qu'il a proposé dans sa demande pour établir l'existence d'un accord sur le partage de la commission des acheteurs consistait en l'interrogatoire d'B., interrogatoire qui n'a pas permis de prouver l'existence d'un tel accord. On cherche en vain, dans le dossier, un indice probant en faveur de la thèse du recourant. Le fait que

B. ait

admis que des partages de commission étaient prévus dans le cadre d'anciennes affaires avec le recourant n'en est pas un.

Par conséquent, le premier juge n'a pas fait preuve d'arbitraire en

considérant que l'existence d'un accord portant sur le partage de la commission des acheteurs, alléguée par T., n'avait pas été prouvée.

3. a)

Selon l'article 412 al.1 CO, le courtage est un contrat par

lequel

le courtier est chargé, moyennant salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat.

b) Le premier juge a qualifié l'accord conclu entre

T. et

B. de contrat de courtage. Le recourant conteste

cette

qualification juridique de l'accord litigieux et estime que les règles régissant la société simple devraient s'appliquer en l'espèce. Il considère que B. et lui-même visaient un but commun dans la mesure où tous deux recherchaient un acquéreur intéressé par la vente de l'immeuble de S..

c) Il ressort des faits retenus par le premier juge que

B. et

T. ont passé un accord aux termes duquel le premier,

au cas

où il trouverait un acheteur, devait toucher la moitié de la commission encaissée par le second. Cet accord correspond parfaitement à la définition du courtage au sens des articles 412 ss CO, contrat bilatéral imparfait où une partie doit fournir une prestation principale, le salaire, alors que l'autre ne doit qu'une prestation dépendante, l'obligation de fidélité du courtier (Antognazza, Courtage, FJS no 417; Thilo, Le courtage en immeubles et la rémunération du courtier in JT 1949 I 35).

En l'espèce, il s'agit plus précisément d'un contrat de sous-

courtage,

étant donné qu'il existait déjà un contrat de courtage principal entre le recourant et S.. Pour la doctrine, cette substitution n'empêche pas que le courtier principal continue à s'occuper de l'ensemble de l'affaire (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse, Lausanne 1993, p.203). Quant à B., il est en même temps courtier des acquéreurs de l'immeuble et sous-courtier de T., courtier du vendeur. Ce type de double courtage est admis par la jurisprudence pour autant que le courtier ne défende pas des intérêts contraires (ATF 111 II 368), ce que n'a pas fait B. puisqu'il s'est uniquement engagé à indiquer aux deux parties l'occasion de conclure un contrat. 4. L'hypothèse d'un contrat de société simple doit être écartée. En effet, selon l'article 530 al.1 CO, la société est un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d'atteindre un but commun. Selon la doctrine (Patry, Précis du droit des sociétés, T. I, p.205), lorsqu'il n'existe pas de preuve directe

- contrat écrit, confirmation écrite d'une convention verbale - de l'existence d'un contrat de société, il faut se référer à des indices concluants, c'est-à-dire permettant, par le sens et la portée qui leur sont normalement attachés, de croire à la conclusion d'un tel contrat. En l'occurrence, le recourant ne fournit aucun indice concernant les apports des éventuels sociétaires, élément essentiel de la société simple (art.531 CO).

Par ailleurs, si T. et B. avaient tous deux le

même

but, soit la conclusion d'un contrat de vente immobilière, celui-ci ne saurait être assimilé au but commun de la définition précitée. Le premier juge a eu raison de considérer que "l'animus societatis" faisait défaut; les deux parties n'avaient pas la volonté d'agir en commun pour atteindre leur but, mais plutôt la volonté d'agir séparément. On en veut pour preuve que la commission de 20'000 francs ne devait être partagée que si l'acheteur avait été trouvé par B.. Par contre, il n'était pas prévu que le recourant verse une commission à B. au cas où il aurait trouvé l'acquéreur lui-même.

C'est à bon droit que le premier juge nie l'existence d'un con-

trat de

société simple et le jugement attaqué doit être confirmé.

4. Mal

fondé, le recours doit être rejeté. Vu le sort de la cause,

le

recourant supportera les frais et versera une indemnité de dépens à l'intimé.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION

CIVILE

1. Rejette le recours. 2. Arrête les frais à 660 francs, avancés par le recourant, et les met à sa charge. 3. Condamne le recourant à payer à l'intimé une indemnité de dépens de 400 francs.

Neuchâtel,

le 30 janvier 1995

AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE

Le greffier Le président