Right of Way Compensation Determined by Full Indemnity, Not Equity
Suisse · Canton de Neuchâtel (CH-NE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn owner sought a right of way over a neighbor's property to access a landlocked garden, offering minimal compensation, and the lower court granted the servitude while awarding the burdened owner 8,000 francs as compensation, departing from an expert's higher valuation by applying an equity standard under Article 4 of the Civil Code. The reviewing court overturned the compensation award and the cost allocation, reasoning that the applicable law required a "full indemnity" to compensate for damages arising from the servitude, not an equitable assessment under Article 4 CC, and further noting that the compensation calculation was flawed because it was based on an expert's proposed route different from the one definitively established by the original judgment, thus remanding the case for the lower court to redetermine the compensation based on the correct servitude path and the principle of full indemnity.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 4 CC, Art. 694 al.1 CC, Art. 1 CC, Art. 694 CC, Art. 674 pour, Art. 673 non; Right of Way Compensation Determined by Full Indemnity, Not Equity: The reviewing court overturned the compensation award and the cost allocation, reasoning that the applicable law required a "full indemnity" to compensate for damages arising from the servitude, not an equitable assessment under Article 4 CC, and further noting that the compensation calculation was flawed because it was based on an expert's proposed route different from the one definitively established by the original judgment, thus remanding the case for the lower court to redetermine the compensation based on the correct servitude path and the principle of full indemnity.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article establishes the right to demand a necessary passage in exchange for full compensation, forming the substantive basis for the underlying claim whose indemnity calculation was reviewed.
Cited by the lower court to rule in equity on the indemnity, which the higher court found to be an error of law, leading to the annulment of the indemnity and costs orders.
The instruction to order the respondent to reimburse the appellant for the costs advanced.
The instruction to order the respondent to pay the appellant an allowance for costs.
Texte complet
A.
L'intimée, C., est propriétaire de l'immeuble d'ha-
bitation
formant l'article 1045 du cadastre de X. ainsi que de l'ar-
ticle
1046 du même cadastre formant un jardin de 35 m² qui n'a pas d'accès direct à la voie publique. Le recourant B., est propriétaire de l'article 672 formant une bande non bâtie de 5 m². Les parties sont copropriétaires (selon l'ancien droit neuchâtelois) de l'article 674, immeuble construit, l'intimée étant propriétaire de l'étage et le recourant du rez-de-chaussée, anciennement un pressoir, actuellement un réduit.
En plan
la situation se présente ainsi : B. L'intimée a ouvert action devant le Tribunal de Boudry contre le recourant en demandant que celui-ci soit condamné à lui accorder un passage nécessaire pour accéder à son jardin (art.1046) en grevant d'une servitude de passage à pied l'article 672 et la part de copropriété du recourant sur l'article 674. Elle offrait une indemnité globale de 500 francs.
C. Par
jugement du 30 octobre 1992, le Tribunal du district de
Boudry
a accordé à l'intimée le droit de passage tel qu'il était demandé et ordonné les inscriptions correspondantes au registre foncier du district de Boudry. Il l'a condamnée à payer au recourant 8'000 francs à titre d'indemnité (ch.4 du dispositif). Les frais de justice ont été partagés par moitié et les dépens compensés (ch.5).
L'indemnité a été fixée après une expertise confiée à un architecte qui l'estimait à 13'000 francs compte tenu de la construction possible d'un studio dans l'ancien pressoir et des travaux nécessaires pour l'exercice du droit de passage à cet endroit, déduction faite des inconvénients à subir par l'intimée suite à la construction d'un studio. Le juge, statuant en équité selon l'article 4 CC, s'est écarté de cette estimation tant en ce qui concerne la perte d'usage de 10 m², estimés à 10'000 francs par l'expert que pour le prix des travaux d'aménagement du passage.
D. Le
recourant ne remet pas en cause le jugement dans la mesure où
il
grève ses immeubles d'une servitude de passage en faveur de l'article 1046. Son recours porte uniquement sur le montant de l'indemnité qui lui a été accordée, en demandant qu'elle soit fixée à 18'000 francs. Il invoque une fausse application du droit et l'arbitraire. En bref, il reproche au premier juge de s'être écarté sans motif pertinent de l'estimation de l'expert pour fixer l'indemnité due pour la création d'un droit de passage et d'avoir statué à tort en équité, selon l'article 4 CC. Il invoque également une répartition arbitraire des frais et dépens.
L'intimée conclut au rejet du recours. Le président du tribunal n'a pas présenté d'observations. A la demande des parties, la procédure a été suspendue en vue d'un arrangement qui n'a finalement pas abouti et elle a été reprise le 12 avril 1995.
C O N S I D E R A N
T
1. Déposé dans les formes et délai légaux, le recours est recevable. 2.
Selon l'article 694 al.1 CC, le propriétaire qui n'a qu'une is-
sue
insuffisante sur la voie publique ne peut exiger d'un voisin qu'il lui cède un passage nécessaire que moyennant une pleine indemnité. Le jugement attaqué considère que, pour déterminer cette indemnité, le juge a un large pouvoir d'appréciation et qu'il doit statuer en équité conformément à l'article
4 CC (jugement cons.15).
Le juge statue en équité lorsque la loi réserve son pouvoir
d'appréciation
ou qu'elle le charge de prononcer en tenant compte soit des
circonstances,
soit de justes motifs (art.4 CC). En dehors des situations
ainsi
visées, le juge doit appliquer la loi en l'interprétant conformément à l'article 1 CC, à moins que la disposition appliquée invite implicitement le juge à statuer en équité. Il en est ainsi lorsqu'il est question expressément d'équité ou d'indemnité équitable (Meyer-Hayoz, com.ad art.4 CC no
68 ss; Deschenaux, TDPS II/I p.128). Or, en l'espèce, le texte de l'article
694 CC ne fait aucune référence à l'une des situations visées à l'article
4 CC. Il ne parle pas non plus d'indemnité équitable mais bien
de
"pleine indemnité". Selon la doctrine citée dans le jugement,
l'indem-
nité
doit être fixée de façon à dédommager le voisin des inconvénients qu'il doit subir par la création de la servitude de passage déterminés au moment de la création de ce passage. Même si la détermination du dommage subi par le propriétaire grevé comporte une certaine part d'appréciation du juge, il n'en reste pas moins que l'indemnité doit assurer une pleine compensation de ce dommage et non pas être fixée en équité selon l'article
4 CC
comme l'a admis à tort le premier juge. L'erreur de droit ainsi commise entraîne la cassation des chiffres 4 et 5 du jugement ayant trait au montant de l'indemnité et à la répartition des frais et dépens.
3. La
détermination du montant de l'indemnité due pour le passage
nécessaire
souffre d'un autre vice entraînant cassation. La servitude de
passage
ordonnée dans le jugement grève la part de copropriété du recourant sur le rez-de-chaussée de l'immeuble formant l'article 674 du cadastre de
X. ainsi que l'article 672 du même cadastre. Le jugement, non
attaqué
sur ce point, est définitif en ce qui concerne l'assiette du droit de passage. Or, l'indemnité n'a pas été fixée en fonction de cet état de fait, mais sur la base des propositions de l'expert qui s'écartent du tracé ordonné. En réponse à la question 4 de la demanderesse, l'expert s'est exprimé ainsi :
"La visite des lieux a permis
d'envisager une solution de
liaisons entre les articles 1045 et
1046 longeant la limite
ouest de l'article 674 pour
atteindre l'article 673 non bâti
jouxtant à l'est de l'article
1046".
Il a proposé une indemnité de 13'000 francs en fonction de cette solution à laquelle le tribunal dit s'être rallié, la jugeant plus rationnelle (jugement cons.12). On constate ainsi que l'indemnité a été calculée en partant de prémisses erronées, soit les inconvénients que subirait le propriétaire grevé du fait d'une servitude dont l'assiette n'est pas celle qui a été déterminée par le jugement. Cette erreur n'est pas sans incidence sur le montant de l'indemnité. La vision locale a démontré que si le droit de passage s'exerce par l'article 673 (solution de l'expert), il faudrait percer une porte dans la paroi nord de l'immeuble sis sur l'article 674, ce qui n'est pas le cas du droit de passage ordonné par l'article
672. Il
incombera au tribunal à qui la cause est renvoyée de fixer une
indemnité
correspondant au droit de passage tel qu'il a été fixé de façon définitive par le jugement. 4. L'intimée qui succombe supportera les frais et dépens de la procédure.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION
CIVILE
1. Casse les chiffres 4 et 5 du dispositif du jugement attaqué et confirme celui-ci pour le surplus. 2. Renvoie la cause au même tribunal pour nouvelle décision. 3. Condamne l'intimée à rembourser au recourant les frais qu'il avance par
660 francs et à lui payer une indemnité de
dépens de 600 francs.
Neuchâtel,
le 19 juillet 1995