Purchasers v. Seller: Conditional Sale Apartment Defects and Warranty Exclusion

A. Les

époux S., en tant qu'acquéreurs, ont signé, le

décembre 1988, devant Me X., notaire [...], une ven-

te

conditionnelle d'immeuble avec E. SA, en tant que venderesse, représentée par son administrateur unique G.. La vente avait pour objet l'article 2228/F du cadastre de Y., propriété par étages, copropriétaire de l'article 1710 pour 265/1000 avec droits spéciaux sur un appartement de 5 1/2 pièces situé au premier étage, ainsi que l'article 2225/C du cadastre susmentionné, propriété par étage, copropriétaire de l'article 1710 pour 10/1000, avec droits spéciaux sur un garage. Le prix de l'appartement était fixé à 360'000 francs et celui du garage à 20'000 francs.

Les conditions de vente prévoyaient notamment ceci :

"Les unités sont vendues compte

tenu de leur état actuel avec

tous leurs droits, servitudes et

charges d'après le registre

foncier, les actes, le règlement

d'administration et d'utilisa-

tion de la communauté des propriétaires

d'étages du 9 avril

1987, dont les acquéreurs déclarent

avoir pris connaissance, et

la loi. La venderesse n'assume

aucune garantie quelconque quant

aux défauts apparents ou cachés des

unités juridiques d'éta-

ges".

Les demandeurs ont emménagé dans l'appartement le 24 février

1989 et

l'opération immobilière a été portée au registre foncier le 2 mars 1989 (D.9/11).

L'immeuble avait été transformé et rénové en 1985.

L'époux S., gendarme, a installé un local de gendarmerie

dans

l'une des pièces de l'appartement.

B. Le

27 février 1990, les époux S. ont introduit ac-

tion

contre E. SA concluant à ce que cette dernière soit condamnée à leur payer le montant de 100'000 francs avec intérêts à 5 % l'an dès le dépôt de la demande sous suite de frais et dépens. Ils font valoir que l'appartement qu'ils ont acheté n'a pas été construit dans les règles de l'art, qu'ils ont constaté des défauts qu'ils ont signalés par écrit à la défenderesse le 12 avril 1995 et qui sont les suivants :

"- défectuosité de la hotte de

ventilation,

- joints en caoutchouc des fenêtres

abîmés,

- réglage des fenêtres défectueux,

- commande de tirage de la cheminée

du salon défectueuse, bas-

cule inutilisable,

- courants d'air importants dans

tout l'appartement provenant

d'un manquement dans la finition

de l'isolation des caissons

de tous les stores ainsi que dans

l'entourage de ceux-ci,

- défauts dans la finition

supérieure entre les murs et le

plancher supérieur.

Suite à cette lettre, des travaux ont été effectués et, le 6

septembre

1989, la défenderesse a avisé les demandeurs qu'elle estimait

avoir

réglé tous les problèmes soulevés dans la mesure de ses possibilités. Le

16 octobre 1989, les demandeurs ont informé la défenderesse que les réparations effectuées ne donnaient pas satisfaction, que les isolations autant phonique que thermique étaient toutes deux de fort mauvaise qualité et ne correspondaient pas au prix payé pour l'appartement et qu'au surplus les fenêtres ne pouvaient se fermer qu'au moyen d'efforts importants.

Ils ont tenté de trouver une solution amiable avec la défende-

resse,

mais cette dernière a refusé d'entrer en matière. Ils ont dès lors demandé à I., bureau technique du bâtiment, d'évaluer le coût des travaux de réfection, ce qu'il a fait et estimé à 100'000 francs dans un rapport du 31 janvier 1990 relevant l'existence des défauts suivants dont la liste n'est pas exhaustive :

"1. Les fenêtres sont mal

posées et déformées; la qualité est

probablement italienne.

2. Les stores sont mal posés,

certains sont bloqués.

3. L'isolation phonique est

inexistante entre appartements.

4. Les embrasures de fenêtres se

fissurent.

5. Les installations sanitaires

(colonnes de chute) sont anor-

malement bruyantes.

6. La température dans le local de

police est d'environ 16 °C

au lieu de 20 °C, et variable

dans les chambres.

7. Le plafond de l'appartement est

constitué d'un plafond sus-

pendu, sans aucune isolation et

des gravats s'en échappent.

8. La cheminée se fissure".

Les demandeurs considèrent que la clause d'exclusion de la ga-

rantie

est une clause de style. Ils ajoutent que la défenderesse connaissait l'existence des défauts invoqués, le précédent locataire les ayant signalés,

G. senior, père de l'administrateur de la défende-

resse,

ayant surveillé les travaux de rénovations en 1985 et habitant le même immeuble. Ils précisent que, compte tenu de la plaquette décrivant l'immeuble qui leur avait été remise avant son achat, ils pouvaient s'attendre à ce que l'appartement soit de bonne qualité. Ils estiment que le prix de l'immeuble aurait dû être de 260'000 francs, compte tenu des défauts dont il est entaché.

Dans leur réplique, ils ajoutent que des odeurs de cuisine arrivent jusque dans leur appartement par un trou de dalle situé sous une armoire.

La défenderesse conclut au rejet de la demande sous suite de

frais

et dépens. Elle allègue en bref que les travaux de réfection de l'immeuble ont été faits dans les règles de l'art, qu'elle a fait remédier aux défauts qu'elle connaissait antérieurement à la vente et qu'elle n'a pas renoncé à se prévaloir de l'exclusion de la garantie prévue par le contrat de vente. C.

Dans le cadre de l'administration des preuves, une expertise a

été

ordonnée et confiée à V., architecte, qui s'est adjoint

les

services d'un ingénieur, M.. Les experts ont aussi eu

recours

à un bureau spécialisé (A.) pour effectuer des mesures de

bruit.

Le rapport des experts du 16 juillet 1991 établit l'existence de certains des défauts allégués. Ils estiment que l'essentiel de l'inconfort de l'appartement provient (à l'exception de la pièce transformée en local de gendarmerie), de courants d'air engendrés par les caissons des volets à rouleaux.

S'agissant du local de police, le fond ne donne pas satisfac-

tion. L'isolation phonique doit aussi être améliorée, notamment en ce qui concerne la porte palière, l'isolation entre l'appartement des demandeurs et la cage d'escalier, de même qu'entre la chambre des demandeurs et celle de leur enfant. Ils évaluent le montant nécessaire à la réfection de ces défauts pour que le bâtiment corresponde à un standard en PPE simple à 45'500 francs, selon des devis demandés à des entreprises spécialisées (D.26). Les experts ont répondu à des questions complémentaires des parties en date du 21 novembre 1991 (D.33). D. Après le dépôt de l'expertise, les parties ont demandé la suspension de la procédure dans le but de trouver une solution transactionnelle.

Certains travaux ont été effectués pour un montant total de

12'161.20

francs selon les factures qui figurent au dossier et qui ont été acquittées par la défenderesse par 11'859 francs (D.9/25, 26, 27, 29). Ces travaux ont permis de supprimer les défauts constatés, sauf s'agissant du local de gendarmerie (D.39). M. a établi un rapport complémentaire à ce sujet le 30 septembre 1993 (D.9/31). De nouveaux travaux ont ensuite été effectués (D.9/33, 34) sans donner les résultats attendus par les demandeurs.

E. La

procédure ayant repris, M. a établi un rapport

complémentaire

du 14 novembre 1994, complété le 19 janvier 1995 (D.60,

66). Il

évalue le coût total des travaux proposés pour remédier aux défauts rendant le local de gendarmerie inconfortable à 11'200 francs (D.60, p.12 et 13). Il relève aussi que lors de sa visite du 17 septembre 1994, il a constaté des odeurs inadmissibles provenant des WC, estimant que ce défaut pourrait être supprimé moyennant des travaux estimés à 5'000 francs. Il fait également une remarque générale concernant une amélioration possible de l'installation de chauffage, dont le coût s'élèverait à 6'500 francs. F.

Dans leurs conclusions en cause, les demandeurs réduisent leurs

prétentions

à 28'405 francs, soit au montant estimé par l'expert M.

pour

mettre en état le local de gendarmerie, ainsi qu'un montant de

4'992.60

francs selon un devis joint à l'expertise du 16 juillet 1991 s'agissant de la réfection du parquet du local précité et un montant de 2'990 francs, également selon un devis annexé à ladite expertise, pour compléter les galandages jusqu'à l'entre-poutre. Ils réclament un montant de 5'000 francs destiné aux travaux devant éviter la formation d'odeurs dans les WC, ainsi qu'un montant de 1'722.50 francs, représentant leur part du coût de l'amélioration de l'installation de chauffage. Ils ajoutent au montant ainsi obtenu, soit 25'905.10 francs, 10 % pour les honoraires d'architecte et les divers.

La défenderesse, pour sa part, dans ses conclusions en cause,

répète

qu'elle n'a pas renoncé à se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie, subsidiairement, au cas où cette dernière ne serait pas considérée comme valable, elle acquiesce pour un montant de 2'500 francs représentant les travaux objectivement nécessaires. S'agissant de la répartition des frais de la cause, elle considère que les demandeurs devront être condamnés à en payer les 6/7, car ils ont ouvert action pour un montant exorbitant et disproportionné de 100'000 francs, compte tenu du coût effectif de la remise en état de l'appartement et de son prix de vente.

C O N S I D E R A N

T

1. La

valeur litigieuse, correspondant au montant de la demande,

fonde

la compétence de la Cour civile.

2. Aux

termes de l'article 197 CO, applicable en l'occurrence en

vertu

de l'article 221 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure et il répond de ces défauts, même s'il les ignorait.

Selon l'article 199 CO, toute clause qui supprime ou restreint

la

garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. Selon la jurisprudence, pour être reconnues, il faut que ces clauses correspondent effectivement à la volonté des parties. Ce n'est pas le cas des simples clauses de style, qui sont systématiquement intégrées dans certains contrats, par tradition (notariale dans la vente immobilière) plus que par volonté délibérée (Tercier, Les contrats spéciaux, 2ème éd., no.517 et les références citées).

Aux termes de l'article 205 CO, dans les cas de garantie en rai-

son des

défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins value.

3. La

première question à trancher est celle de savoir si la clause

d'exclusion

de la garantie inscrite dans l'acte de vente conditionnel est

valable

ou s'il s'agit d'une clause de style. Une clause de ce genre se

trouve

en général intégrée dans les actes de vente immobilière et il ne ressort pas du dossier que les parties y aient été rendues particulièrement attentives. La défenderesse ne le prétend pas. Dans ces conditions, la clause inscrite dans l'acte de vente apparaît comme une clause de style.

Au surplus, la défenderesse est entrée en matière et a tenté de réparer certains des défauts qui lui avaient été signalés en avril 1989, relatifs à l'inconfort de l'appartement, difficilement chauffable et parcouru de courants d'air. Elle a expliqué qu'il s'agissait là de défauts connus d'elle et qu'il était en conséquence normal qu'elle entre en matière. Il en résulte que les problèmes de difficultés de chauffage et de courants d'air, qui restent seuls en ligne de compte à ce stade de la procédure, comme nous le verrons ci-après sous considérant 4, étaient connus de la défenderesse avant la vente de l'immeuble. Ces problèmes avaient été constatés et signalés antérieurement (D.19, 20). La défenderesse n'a pas parlé de ces défauts aux acheteurs qui n'ont pu se déterminer en connaissance de cause. Dans ces conditions, même si la clause d'exclusion de la garantie ne devait pas être considérée comme une clause de style, la défenderesse ne saurait s'en prévaloir s'agissant des problèmes susmentionnés qui subsistent (art.199 CO).

4. En

l'occurrence, l'administration des preuves a permis d'établir

que

l'appartement était entaché de défauts qui diminuaient sa valeur. Le litige s'est toutefois circonscrit et ne porte plus que sur les défauts affectant le local de gendarmerie et, selon les conclusions en cause des demandeurs, sur les odeurs provenant des WC et l'installation de chauffage elle-même.

Les prétentions émises par les demandeurs s'agissant de ces

deux

derniers points sont tardives, les exploits introductifs d'instance ne contenant aucun allégué à leur sujet. Il n'y a dès lors pas lieu à réduction du prix de ces chefs.

S'agissant des défauts affectant le local de gendarmerie, il

convient

de se référer au rapport de M. du 14 novembre 1994,

complété

le 19 janvier 1995. En effet, l'expert a alors réévalué la situation et fait des propositions d'amélioration en tenant compte des travaux qui avaient déjà été exécutés pour remédier aux défauts mis en lumière par l'expertise du mois de juillet 1991.

L'expert estime le coût des travaux, y compris leur surveillance par un expert indépendant, à 11'200 francs. Il ressort du complément du 19 janvier 1995 que l'exécution de l'ensemble de ces travaux est nécessaire pour garantir un niveau de confort normal dans le local de gendarmerie.

L'expert

précise en effet que la notion de confort thermique est influencée en principe par 4 paramètres : température de l'air, température moyenne des parois, sol et plafond, humidité et mouvement de l'air ambiant. Il n'y a pas lieu de s'écarter de l'estimation de l'expert pour fixer la moins value causée par les défauts affectant le local de gendarmerie et entraînant un inconfort thermique. S'il n'y a pas lieu de retrancher des travaux, il n'y a pas lieu non plus de retenir que d'autres travaux que ceux mentionnés par l'expert dans son rapport du 21 décembre 1994 sont nécessaires.

Au surplus, le montant de 4'992.60 francs réclamé dans leurs

conclusions

en cause par les demandeurs pour la réfection du local de gen-

darmerie

est relatif à des travaux qui pourraient faire double emploi avec ceux qui restent à faire selon l'expert (D.60, p.13).

Il résulte de ce qui précède que la défenderesse doit être condamnée à verser aux demandeurs un montant de 11'200 francs avec intérêts à

5 %

l'an dès le dépôt de la demande soit dès le 27 février 1990. Cette somme correspond à la moins value due pour les défauts encore existants de l'immeuble.

5. Les

demandeurs l'emportent sur le principe. Au total, la moins

value

résultant des défauts de la chose s'élève à 23'361.20 francs (12'161.20 francs pour les travaux déjà effectués et dont les factures figurent au dossier et 11'200 francs pour les travaux à faire). Certes, l'expertise du 19 juillet 1991 arrivait à un chiffre plus important mais elle comprenait la fourniture et l'enlèvement des stores existants pour l'ensemble de l'immeuble et non seulement pour l'appartement des demandeurs (devis de R. du 12.7.1991 en annexe à D.26). Dans ces conditions, il se justifie de répartir les frais de la cause à raison de 2/3 à la charge des demandeurs et 1/3 à la charge de la défenderesse et de condamner les premiers à verser à la seconde une indemnité de dépens après compensation.

Par ces motifs,

LA IIe COUR CIVILE

1. Condamne la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 11'200 francs avec intérêts à 5 % l'an dès le 27 février 1990. 2. Condamne les demandeurs au 2/3 des frais de la cause et la défenderesse au 1/3 desdits frais, arrêtés à 21'283.10 francs et avancés comme suit :

- frais avancés par les demandeurs fr.

17'199.--

- frais avancés par la défenderesse

fr. 4'084.10

Total fr.

21'283.10

3. Condamne les demandeurs à verser une indemnité de dépens après compensation de 2'000 francs à la défenderesse. 4. Rejette toute autre ou plus ample conclusion.

Neuchâtel,

le 25 septembre 1995

AU NOM DE LA

IIe COUR CIVILE

Le greffier L'un des juges