Broker Commission Dispute Over Unsigned Sale Below Contractual Valuation

Réf. : CC.2001.100-CC2/dhp

A.Le

9 juillet 1999, F., alors propriétaire d’une villa […] à Chez-le-Bart, a conclu avec E. SA, à La Chaux-de-Fonds, un contrat de courtage pour la vente de l’immeuble susmentionné. Le contrat précisait notamment ce qui suit :

« Article

…

Le prix de vente demandé par les mandants est de Fr. 830'000.—mais au plus bas Fr. 799'000.--. Ce prix n’a cependant qu’une valeur indicative, le mandataire a l’obligation de transmettre aux mandants toute offre d’achat, même inférieure.

…

Article 4

Le courtage dû à E. SA sera de 3,5 (sous-entendu : %) + TVA à prélever par le notaire lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.

Article 5

E. SA supporte les frais découlant de la présente convention, à savoir, les frais de dossiers, de vente et de prospection. Les frais de publicité engagés par E. SA seront réglés chaque fin de mois par les mandants.

E. SA dressera aux mandants une facture mensuelle correspondant aux frais de publicité effectifs selon le budget mensuel de Fr. 500.—mensuels (sic) décidé par les mandants.

…

Article 7

Si les vendeurs refusent de conclure l’affaire proposée par E. SA à un acquéreur potentiel solvable, E. SA aura néanmoins droit à la provision convenue sous article 4 et au remboursement de tous ses frais, à condition que le contrat proposé soit favorable aux dires d’experts et respecte le prix convenu avec les mandants et les conditions ici fixées.

Au printemps 2000, les époux B. se sont intéressés à l’acquisition de la villa du défendeur, qu’ils ont visitée à plusieurs reprises. Un projet de contrat de vente immobilière a été élaboré par le notaire von Kessel, qu’ils avaient mandaté. Ce projet a été adressé à la demanderesse, au défendeur, aux époux B. et à la banque X., créancière hypothécaire du défendeur, le 23 mai 2000. Le 8 juin 2000, Me von Kessel confirmait aux trois premiers destinataires susmentionnés que la signature de l’acte de vente – comportant effet différé au

30 juin – se tiendrait le 13 juin à 17 heures 30 en son étude. Or, le jour-même de cette séance, en début d’après-midi semble-t-il, le défendeur en a demandé l’annulation. Par courrier recommandé du 15 juin 2000, les époux F. s’adressaient à E. SA pour *« annuler »* le contrat de courtage avec effet immédiat.

B.Le

26 juin 2000, la demanderesse a adressé au défendeur une note d’honoraires de 21'500 francs, en se référant à l’article 7 du contrat de courtage. Le défendeur a refusé cette facture, par courrier du 28 juin 2000, en déclarant rester dans l’attente des frais publicitaires effectifs.

Ultérieurement, soit le

17 octobre 2000, la demanderesse a fait notifier aux défendeurs un commandement de payer d’un montant de 21'500 francs plus intérêts. F. a fait opposition totale à la poursuite et le président du Tribunal civil du district de Boudry a rejeté, le 18 juin 2001, la requête de mainlevée provisoire déposée par la demanderesse.

C.Par demande déposée le 5 juillet 2001, E. SA conclut à la condamnation de F. au paiement de 21'500 francs plus intérêts à 5 % dès le 14 juin 2000, sous suite de frais, dépens et honoraires. Elle allègue avoir reçu une offre des époux B., à hauteur de 730'000 francs, et précise avoir admis une réduction de sa propre rétribution à 21'500 francs, TVA comprise. Elle fait valoir que le défendeur a accepté l’offre des époux B. et qu’il a d’ailleurs invité ces derniers à son domicile, le dimanche 11 juin, pour discuter les dernières modalités de la vente. Elle considère donc qu’il y a eu *« prix convenu »* avec les mandants, au sens de l’article 7 du contrat, lequel s’applique même en l’absence d’expertise (fait 6 de la demande). En réplique, la demanderesse allègue encore que la villa litigieuse a été transférée à la femme du défendeur, le 28 novembre 2001, solution déjà entrevue le 13 juin 2000 et justifiant à tout le moins la rétribution prévue à l’article 9 du contrat de courtage.

D.Pour sa part, F. conclut au rejet de la demande, sous suite de frais et dépens, en alléguant qu’il était à l’époque soumis à une certaine pression de la banque X., laquelle avait dénoncé au remboursement le prêt hypothécaire qu’elle lui avait accordé et exigeait le paiement de 739'286.90 francs avant le 31 juillet 2000. A son avis, les époux B. se sont adressés directement à la banque pour connaître le prix minimal à offrir. Il a été mis devant le fait accompli et n’a jamais donné son accord, ni sur le principe, ni quant au montant de 720'000 francs offert. Le rendez-vous du 13 juin 2000 était destiné à discuter d’une éventuelle vente, affirme-t-il, mais comme la banque X. a finalement renoncé à la dénonciation du prêt, cette vente n’avait plus de sens. Il a donc résilié le contrat de courtage et considère que les conditions posées à l’article 7 du contrat ne sont pas réunies.

C O N S I D E R A N T

1.Vu la nature de la cause et la valeur litigieuse, la compétence de l’une des Cours civiles du Tribunal cantonal est donnée.

2.Indiscutablement, c’est un contrat de courtage qui donne lieu au litige. Dans le système légal (art.413 CO), la rémunération du courtier est conditionnée à la conclusion du contrat auquel tend son activité. Il est admis cependant que les parties peuvent déroger à cette règle dispositive et convenir, outre le remboursement des dépenses du courtier (art.413 al.3 CO), le paiement d’honoraires même sans aboutissement de l’affaire. En présence d’une telle garantie de provision, le contrat relève du mandat, s’agissant de la rémunération (voir Tercier, Les contrats spéciaux, 3ème éd., N.5074-5 et les références citées).

Quant à savoir si le contrat recherché a été conclu, c’est l’équivalence économique entre le résultat obtenu et celui visé qui est déterminante (ATF 114 II 357, JT 1989 I 177, 8). Par ailleurs, si le mandant renonce sans motif à la conclusion du contrat proposé, la condition de rémunération est réputée remplie. L’absence ou l’existence de motif de refus valable doit s’examiner selon les règles de la bonne foi et en regard du contexte économique de l’affaire (Tercier, op.cit., N.5083).

3.En l’espèce, il est constant que le contrat de vente immobilière auquel tendait le courtage litigieux n’a pas été conclu. A ce stade du raisonnement, il importe peu que le défendeur et les époux B. se soient mis d’accord sur tous les points essentiels de la vente, dès lors que celle-ci était soumise à la forme authentique et que l’accord des parties ne suffit pas, en pareille hypothèse, à la conclusion du contrat (art.2 al.3 CO ; voir Kramer/Schmidlin, Commentaire bernois, n.28 ad art.2 CO).

L’échec de la vente, vu le refus soudain du défendeur, doit-il être assimilé à l’hypothèse d’un contrat conclu, au sens de ce qui précède ? Une réponse négative s’impose. En effet, si le défendeur a fait preuve, à l’égard notamment des époux B., d’une indélicatesse assez grossière, en donnant toutes les apparences d’un accord à la vente et en se rétractant au dernier moment – à cet égard, l’affirmation que la séance du 13 juin 2000 n’aurait visé qu’une discussion contractuelle relève de la mauvaise foi, vu les courriers antérieurs du notaire von Kessel -, il est tout aussi manifeste que jamais, le défendeur et sa femme n’ont souhaité vendre leur villa. Ils s’y sentaient contraints, vu la dénonciation du prêt hypothécaire par la banque X., mais si cette dernière acceptait une autre solution et si, finalement, une autre banque était prête à reprendre le crédit hypothécaire (ce qui s’est produit ultérieurement, selon la lettre du 19 juillet 2001 annexée à la première réponse de la banque X., D.7), cette solution était évidemment préférable pour les époux F., d’un point de vue économique, qu’une vente ne couvrant même pas le prêt bancaire (voir la note interne de la banque X., du 12 mai 2000, annexe ad D.32). Ce n’est donc pas sans motif que le défendeur a refusé la vente, et en tous les cas pas pour éluder ses obligations envers la demanderesse.

4.Suite au refus de conclure manifesté les 13 et 15 juin 2000, les parties se trouvaient donc bien dans l’hypothèse visée à l’article 7 du contrat de courtage, car rien n’indique que les époux B. n’aient pas été solvables. Il reste à dire si la vente proposée remplissait les conditions cumulatives d’un droit à rémunération, selon la clause rédigée par la demanderesse elle-même.

On ne saurait dire, cependant, que la vente proposée respectait *« le prix convenu avec les mandants »*, par quoi il faut entendre la fourchette de 799'000 francs à 830'000 francs énoncée à l’article 2 du contrat. L’accord apparent que le défendeur a momentanément donné n’équivalait pas à une modification de ses exigences de prix comme telles et on ne peut pas logiquement retenir à la fois qu’il a refusé la vente mais qu’il admettait le prix, la tractation formant un tout selon le dossier.

Au demeurant, même si on admettait que le prix de 741'500 francs était convenu, à un moment donné, entre le mandant et le courtier, rien ne permet de dire que le contrat eût été *« favorable aux dires d’experts »*. La demanderesse s’est abstenue de requérir une expertise à titre de preuve, sans doute parce que cela se serait avéré défavorable à sa thèse. En effet, le prix proposé par les époux B. était inférieur à toutes les évaluations figurant au dossier. Certes, l’expertise T., produite par le défendeur (PL déf.11), a été établie pour son compte en novembre 2001 et on ne peut s’en remettre à cette estimation (de 1,061 millions de francs) comme à une expertise neutre. La différence de montant entre cette appréciation et le prix susmentionné est cependant telle qu’un architecte risquerait sa crédibilité professionnelle s’il s’écartait à ce point de la réalité, dans le seul but de satisfaire un mandant. On doit au demeurant observer que l’évaluation du bureau G., en 1994, allait encore au-delà puisqu’elle situait la valeur intrinsèque de la propriété entre 1,15 et 1,25 millions de francs (annexe ad D.32). Il est vrai que les appréciations des représentants de la banque X. étaient inférieures (820'000 francs le 8 octobre 1999 et 770'000 francs le 14 septembre 2000, voir également annexe ad D.32), mais elles excédaient tout de même assez nettement le prix de vente ici en cause.

Comme il n’y a pas de raison de s’écarter du texte du contrat de courtage, dès lors qu’il n’est ni lacunaire, ni ambigu (ATF du 17 mai 1983, in SJ 1983, p.596), ce d’autant qu’il a été rédigé par la demanderesse et qu’il déroge à la règle légale de rétribution (art.413 CO), il faut admettre que la rémunération prétendue n’est pas due.

5.La demanderesse ne peut pas non plus fonder ses prétentions sur l’article 9 du contrat de courtage. D’une part, le transfert intervenu en faveur de la femme du défendeur n’était sans doute pas une vente. Ensuite, la date du transfert, en tous les cas postérieure au 20 septembre 2000 (voir le courrier adressé à cette date par la banque X. aux époux F. annexe ad D.7), se situe clairement après la résiliation du contrat de courtage.

La demanderesse n’alléguait pas, au demeurant, que le comportement malappris du défendeur aurait en lui-même occasionné des dépenses inutiles, donnant lieu à indemnité.

6.La demande doit donc être rejetée, aux frais et dépens de la demanderesse.

Par ces motifs, LA IIe COUR CIVILE

1. Rejette la demande.

2. Condamne la demanderesse aux frais de justice, arrêtés comme suit :

- Frais avancés par la demanderesse Fr. 1'655.—

- Frais avancés par le défendeur Fr. 55.—

Total Fr. 1'710.--

3. Condamne la demanderesse à verser au défendeur une indemnité de dépens de 1'800 francs.

Neuchâtel, le 29 septembre 2003