Exclusion of Co-owner Due to Breach of Obligations

A. Les

immeubles,rue w. n° 25 et 27 à X. , sont constitués en

propriété

par étages divisés en douze parts de copropriété numérotées de 6223A à 6234M.

Les époux L. , M. , A. , P. (tous demandeurs) et l'épouse de P.

sont

propriétaires des quotes-parts 6223A (79 o/oo), 6226D (74 o/oo), 6227 et (108 o/oo), 6228F (1/3 de 100 o/oo) et 6231J (77 o/oo). O. (défendeur)

est

propriétaire de la quote-part 6224B (74 o/oo) qu'il a acquise le 8 octobre 1993 de A. .

Les relations entre les demandeurs et le défendeur se sont ten-

dues

puis détériorées au cours des années avec échanges de lettres, mises en demeure et dépôts de plaintes pénales. Les problèmes ont également été discutés lors d'assemblées générales de la PPE.

Le 23 septembre 1996 s'est tenue l'assemblée générale de la PPE

Z. .

Sur le point 13 de l'ordre du jour figurait "Litiges coproprié-

taires/O. ".

Les douze copropriétaires de la PPE étaient présents. Ils ont

décidé

par six voix d'entamer une procédure d'exclusion de la PPE de

O. .

Les conflits se sont poursuivis au-delà de l'assemblée générale.

B. Par

demande du 22 novembre 1996, les époux L. , M. , A. et P.

ont

introduit action contre O. , prenant pour conclusions :

" 1. Déclarer la présente Demande

recevable et bien fondée.

2. Prononcer l'exclusion du défendeur de

la communauté de copro-

priété d'étages "Résidence Z.

", parcelle 4561 du cadastre de

Y. .

3. Condamner le défendeur à aliéner sa

part de copropriété de 74

o/oo à l'article 4561 du cadastre de

Y. , savoir la parcelle

6224

B, dans le délai de 1 mois ou celui que justice con-

naîtra.

4. Ordonner, pour le cas où l'aliénation

devait ne point interve-

nir dans le délai fixé ci-avant

(conclusion 3), la vente aux

enchères publiques de la part de

copropriété du défendeur de 74

o/oo à l'article 4561 du cadastre de

Y. correspondant à la

parcelle 6224 B.

5. Condamner le défendeur à tous frais

et dépens."

Les demandeurs font valoir que le défendeur, auquel ils asso-

cient

son amie S. , ne cesse de violer de manière importante ses

obligations

de copropriétaire, qu'il s'agit de violations graves et

fautives,

qu'ils ont tout tenté avant d'engager la procédure prévue par

l'article

649b CC, que la gravité de la situation rend impossible toute

poursuite

de la communauté vu la tension extrême qui règne actuellement

dans la

copropriété et les risques qu'elle comporte. C.

Dans sa réponse au fond, O. a

conclu au rejet de la demande

dans

toutes ses conclusions sous suite de frais, dépens et honoraires. Il fait valoir que les preuves n'ont pas permis d'établir le bien-fondé des différents griefs qui lui ont été faits, que de toute façon il ne s'agirait que de broutilles et qu'il n'y a pas eu de tentatives de conciliation, que s'il y a une grande tension au sein de la copropriété dans l'immeuble w. n° 25, les copropriétaires de l'immeuble w. n° 27 n'ont pas de grief contre lui. Il estime qu'il fait l'objet de véritables persécutions.

Selon lui les conditions d'application de l'article 649b CC

ne sont

pas remplies. Une mesure de conciliation ou de médiation aurait

été

nécessaire.

D. A

titre préjudiciel le défendeur a contesté que les conditions

mises à

l'exercice d'une action en exclusion d'un copropriétaire selon

l'article

649b CC soient remplies, dans la mesure où on ne pouvait admet-

tre que

T. ait signé l'autorisation d'agir en

exclusion et que par

conséquent

intentée par une petite minorité de copropriétaires, l'action

en

exclusion était irrecevable. La Cour de céans a rejeté le moyen préjudiciel

considérant que l'autorisation à agir en exclusion avait été

donnée

valablement, puisqu'elle l'avait été par six voix sur onze,

représentant

515 o/oo.

C O N S I D E R A N

T

1. La

valeur litigieuse est de loin supérieure à 20'000 francs. Le

défendeur

affirme avoir acheté son appartement 450'000 francs. Un autre,

de même

dimension, soit celui de M. a été

acheté 570'000 francs. Une des

Cours

civiles du Tribunal cantonal est dès lors compétente pour connaître de la procédure.

2. Une

fois l'autorisation votée à la majorité de tous les copro-

priétaires,

non compris le défendeur, représentant au surplus 515 o/oo,

condition

réalisée en l'espèce (voir jugement sur moyen préjudiciel du 8 septembre 1997, D.16), la qualité pour agir appartient au propriétaire de PPE qui se considère comme lésé (Steinauer, Les droits réels, 1990, Tome I, p.320 n.1168).; Commentaire bâlois, Christoph Brunner, Jürg Wichtermann, 1999 ad art.649 b, n.19). 3. Selon l'article 649b CC, le copropriétaire peut être exclu de la communauté par décision judiciaire, lorsque par son comportement ou celui de personnes auxquelles il a cédé l'usage de la chose ou dont il répond, des obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires sont si gravement enfreintes que l'on ne peut exiger la continuation de la communauté.

Il faut ainsi d'une part qu'il y ait violation d'une obligation

découlant

de la copropriété et d'autre part que celle-ci soit d'une gravité particulière. Selon le Tribunal fédéral la violation doit être si grave que l'on ne peut raisonnablement pas imposer aux autres copropriétaires la continuation de la communauté avec le perturbateur. L'exclusion ne doit être utilisée qu'en dernière extrémité, soit lorsque toute autre mesure possible et imaginable, moins incisive, est manifestement vouée à l'échec.

Une

faute du perturbateur n'est pas exigible. Il n'est d'ailleurs pas nécessaire que la violation de l'obligation lèse tous les autres propriétaires. Si des avertissements et des sommations répétés sont restés infructueux, on pourra exiger dans certains cas des copropriétaires qu'ils ouvrent une procédure de conciliation et qu'ils requièrent une mesure moins radicale (comme par exemple une action fondée sur les articles 679, 641 al.2 et/ou 928; FF 1962 II 1490; ATF 113 II 15; JT 1987 I 332; ATF 94 II 17; JT 1969 I p.363; voir également Commentaire bâlois, op.cit. ad art.649b, n.1 ss). Dans l'arrêt rendu en 1969 le Tribunal fédéral relevait que la révision du CC de 1963 avait introduit un élément social dans l'institution de la copropriété, que les copropriétaires devaient se conformer à l'esprit communautaire, qu'à la copropriété étaient attachés des devoirs, que la sphère individuelle était ainsi limitée par la sphère collective. Plus loin, il ajoutait que violait ses obligations de copropriétaire celui qui se rendait durablement insupportable, ainsi celui qui se montrait perpétuellement querelleur, violent, de mauvaise foi et qui empêchait ainsi une vie commune paisible et des relations de bon voisinage comme il est d'usage et de bon aloi entre occupants de la même maison (JT 1969 cité ci-dessus).

4. En

l'espèce cette double condition et réalisée. Les incidents,

plaintes,

provocations etc. se sont succédés sans discontinuer depuis mars 1996 en tous les cas jusqu'à mai 1998 (voir à ce sujet mise en demeure du

5 mars

1996, plainte pénale du 22 mars 1996, plaintes pénales de juillet et août 1996, lettre de protestation du 30 août 1996, assemblée générale du 23 septembre 1996, nouvelle plainte du 30 novembre 1996, demande de la copropriétaire

M. de vendre sa quote-part, mars 1997,

nouveaux incidents

octobre

1997 etc.). La situation n'est évidemment pas ordinaire. En effet les griefs faits au défendeur n'étaient à l'origine tout au moins pas d'une grande gravité (voir lettre du 4 mars 1996). Les relations se sont toutefois toujours plus détériorées au point de rendre toute cohabitation entre les parties impossible, voire dangereuse. On a ainsi passé d'une situation de reproches-broutilles à une situation de tension extrême. Il n'y a pas lieu à cet égard de reprendre l'intégralité des griefs formulés à l'encontre du défendeur. Le dossier pénal reste significatif, même si pour l'essentiel il s'est soldé par des acquittements. Il est toutefois significatif du climat irrespirable de la copropriété.

On reprendra par ailleurs les éléments de preuve qui paraissent présenter le degré d'objectivité le plus grand. Ainsi le témoin Q. , administrateur de la copropriété, relevait le 27 mai 1998 :

" Je croyais que le dossier s'était

un peu calmé ces derniers temps. Ce n'est toutefois pas le cas.

Une copropriétaire est totalement

désemparée. Elle avait décidé de

vendre sa PPE tellement elle était

désemparée. Elle l'avait ache-

tée 570'000 francs. Elle était prête à

la vendre moins de 300'000

francs. Elle voulait absolument se

débarrasser de son appartement.

Cela montre son désarroi. La vie dans

l'immeuble est totalement

impossible. Tout dernièrement elle a

renoncé à vendre son apparte-

ment au prix offert. Elle ne pouvait pas

se le permettre. Elle a

toutefois décidé de le louer. Il s'agit

de M. qui est une femme

seule et relativement âgée. Elle voulait

vendre à cause du

problème O. . La vie dans le même

immeuble lui était devenue

impossible.

Lors des assemblées générales la

situation est aussi impossible.

Je suis administrateur pour différentes

PPE. J'aime bien cette

charge. Si j'avais toujours des cas ou

des assemblées générales

comme celle où assiste O. , je

n'aimerais certainement plus cette

charge. O. est un personnage qu'il faut constamment rappeler à

l'ordre. Il faut le faire taire, le

faire asseoir. Il faut

également hurler pour le faire taire et

trois minutes après ça

recommence. Il interrompt, il se lève,

il prend la parole, il

n'accepte pas le résultat du vote. Son

attitude est inacceptable.

Je prends à ces occasions ma charge

comme un exercice pour garder

mon sang froid. O. n'agirait pas autrement s'il voulait pousser

ses interlocuteurs à bout. Qu'il le

fasse intentionnellement ou

pas, je ne le sais pas.

La semaine passée, j'ai été au Tribunal

de Boudry pour une mainle-

vée d'opposition. O. avait fait opposition pour des comptes

acceptés en assemblée générale. C'était

déjà le cas l'année

d'avant. C'est ainsi pareil dans tous

les domaines.

Je ne peux pas avoir une position

positive à son égard. J'avais

voulu être positif. J'avais essayé de calmer le jeu. Son

comporte-

ment rend toutefois toute vie

insupportable. A la dernière assem-

blée il y a eu un incident qui

s'explique parfaitement.

Les copropriétaires avaient demandé ma

médiation. Il y a eu une ou

deux séances à ce sujet. Il y a des PV

de ces séances. La média-

tion n'a pas abouti. Je voulais réunir

les copropriétaires pour

éviter que cela finisse en drame" (D.33).

Le témoin G. , qui cherche lui aussi à être conciliant, estime que lors de l'assemblée du 23 septembre 1996 Monsieur L. a "pété les plombs", ajoutant qu'il aurait peut-être agi de même, la réaction L.

faisant

suite aux déclarations O. , répétées à trois reprises, selon lesquelles il avait été agressé par Monsieur L.

qui avait cherché à le

tuer

(D.49).

Le témoin B. , même s'il est le beau-fils de A. , paraît

également

empreint d'une certaine objectivité, ayant apparemment pris

quelques

distances par rapport à la copropriété : " O.

s'excite pour rien. Avant qu'il n'arrive, il n'y avait pas de

problème. Dès qu'il est venu, ce fut une

pagaille incroyable. Il

agresse tout le monde. Il sème la

pagaille partout. Une fois il a

surpris ma femme à la buanderie. Il ne

voulait pas qu'elle ouvre

l'imposte. Je suis intervenu. Je lui ai

dit qu'il ne devait pas

venir à la buanderie quand ma femme y

était. Il s'est enfermé dans

sa cave et m'a alors dit maintenant tu

peux venir. Je n'étais pas

menaçant. J'étais tranquille. Il m'a

traité de sale portugais. Le

ton est alors un peu monté. J'ai parlé

plus fort. Je ne l'ai pas

menacé à cette occasion ni d'ailleurs à

d'autres. O.

a déposé plainte se plaignant que ma femme faisait pipi par

dessus le balcon, ce qui n'est pas

exact.

En octobre 1995 nous avons eu une petite

fille. Je ne voulais plus

rester dans la maison. Je craignais

O. non pour moi mais pour ma

famille. J'avais peur qu'il arrive

quelque chose à ma famille. O. m'en a d'abord voulu. Peu après il en voulait à tout le monde.

Je ne sais pas pourquoi. O. agit toujours en provocateur. Il

ferme l'imposte de la cage des escaliers

lorsque je viens de

l'ouvrir. Il ferme à clé la maison

lorsqu'on sort de celle-ci. Or,

il y a un interphone. Il n'est donc pas

nécessaire de fermer à clé

la maison. J'ai vu à plusieurs reprises

O. agir de la sorte.

Plusieurs fois il m'a provoqué pour que

finalement je l'agresse et

qu'il puisse porter plainte, ce que je

n'ai jamais fait. Je n'ai

jamais entendu O. ou Mme S.

se plaindre de courants d'air. Je

répète, O. disait que c'était ma femme qui faisait pipi sur le balcon et non pas mon chien" (D.23).

Dans un jugement de trente-cinq pages, le Tribunal de police du

district

de Boudry, s'il a libéré O. des fins de

la poursuite pénale

dirigée

contre lui et condamné S. pour injures

uniquement, et s'il a

relevé

que les scènes et violences dont se plaignaient les demandeurs

n'avaient

pas pu être prouvées, faute de témoin, a toutefois mentionné à plusieurs reprises l'attitude désagréable, irritante et agressive du prévenu

O. . Le jugement mentionne notamment :

" Au vu de ce qui précède, le

tribunal constate qu'aucune infraction

n'a pu être établie à l'encontre de O. .

Toutefois, on relève que

les incidents relatés dans les plaintes

se passent sans témoin, à

la lessiverie, de sorte qu'il est difficile

de découdre de ces

situations. O. sème le trouble dans cette copropriété, ainsi que cela résulte des différents témoignages relatifs aux assemblées générales et à l'atmosphère de la maison. D'ailleurs, en audience, le tribunal a pu constater que le prévenu O. prenait la parole de façon intempestive et se montrait agressif, de sorte qu'il a été à plusieurs reprises menacé d'expulsion.

En outre, la plainte du 22

juillet 1996 [déposée par O. ] apparaît

bien comme une riposte au

procès civil actuellement pendant devant

le Tribunal cantonal en

vue de l'expulsion de ses

copropriétaires (p.31)].

Plus loin le jugement mentionnait encore :

" Au vu de ce qui précède, au plan

pénal, seule une injure et un

geste injurieux reconnus par Mme S. ont pu être établis. Certes, on a peine à croire que tout le monde mente dans cette affaire, mais en cas de doute, chacun des prévenus doit être mis au bénéfice de la version qui lui est le plus favorable.[...] Certes, le dossier civil nous apprend que quatre copropriétaires ont ouvert action contre O. et S.

et que de nombreuses plaintes

ont été dirigées contre eux, suivies de

nombreuses mises en garde

de la part de la gérance. Ces faits

constituent autant d'incidents

de nature à rendre la vie entre voisins

impossible. Le témoin

Pereira a également déclaré que ce

couple fait peur à tout le

monde, insulte grossièrement sa famille

et sont toujours

mécontents. L'attitude irascible du

prévenu et plaignant O. a

fait l'objet à plusieurs reprises de

menaces d'expulsion de

l'audience s'il ne laissait pas parler

les autres et s'il ne

cessait d'être agressif. Ce comportement

entraîne un risque de

débordement chez les autres habitants,

sans qu'ils soient

eux-mêmes particulièrement agressifs au

départ" (p.33).

Ainsi si le différend avec le couple O.

et S. a débuté par de

petites

brouilles et tensions en elle-même peu significatives, il n'est

pas

douteux qu'actuellement - c'était le cas lors de l'audience du 12 octobre 1998 également - la tension est à son paroxysme. Partant de petites provocations, la situation a dégénéré au point de rendre la cohabitation impossible. Une situation de peur s'est installée dans la copropriété.

On notera à cet égard les craintes de la demanderesse M. , qui

avait

décidé de vendre sa quote-part, ne supportant plus l'atmosphère de la copropriété et le problème O. et qui s'est finalement contentée de la louer, sans qu'elle ne puisse nullement passer pour une personne agressive ou quérulente. Les audiences se sont elles aussi déroulées dans un grand état de tension, dû à l'attitude de O. , même s'il n'a finalement pas été nécessaire d'expulser celui-ci. Deux témoins ont parlé de l'état maladif de O. .

Il est fort probable que cette composante soit présente dans

l'attitude

de ce dernier, sans qu'il soit possible d'être plus catégorique à cet égard, aucune expertise n'ayant été ordonnée. Il est toutefois rare de constater dans un immeuble une situation aussi conflictuelle - les plaintes les plus graves de tentatives de meurtre et autres ayant été formulées, d'ailleurs de part et d'autre -. On ne saurait de plus considérer qu'il s'agit là d'une coalition contre le défendeur. C'est de toute évidence son comportement qui est à la base de la situation des plus conflictuelles qui règne dans la PPE. Dès lors force est de considérer que c'est bien la cohabitation avec le défendeur et sa compagne qui est devenu totalement impossible au fil du temps, les risques en cas de prolongation de cette communauté étant bien présents, tant la tension est forte. On doit ainsi retenir que le défendeur et sa compagne ont enfreint les obligations d'égards et de respect qu'ils ont à l'égard des autres copropriétaires, créant ainsi une situation insupportable dans la PPE.

L'administrateur

de la copropriété a cherché des solutions amiables,

apportant

sa médiation (D.33). Sans succès. Des tentatives de conciliation ont été faites, y compris devant le juge pénal. La double condition prévue par l'article 649b CC est réalisée. Compte tenu de la tension existant, il serait par ailleurs illusoire d'exiger des copropriétaires qu'ils cherchent à résoudre le conflit autrement que par une exclusion, qui seule rétablira un climat de paix dans la copropriété.

5. Les

conditions de l'action en exclusion de l'article 649b CC

étant

remplies, il y a lieu d'accéder aux conclusions de la demande, à l'exception de la conclusion préparatoire. Quant au délai qu'il convient d'impartir au défendeur pour aliéner sa part de copropriété, un délai de quatre mois dès la date du présent jugement paraît équitable. Il tient compte d'une part du fait que cette période comprend également les vacances d'été, peu propices à la vente d'appartements, et d'autre part que la période actuelle n'est de manière générale pas favorable aux transactions immobilières.

Vu le sort de la cause, le défendeur supportera les frais et

dépens

de la procédure, y compris ceux de la réforme.

Par ces motifs,

LA Ie COUR CIVILE

1.

Prononce l'exclusion de O. de la

communauté de copropriété d'étages

"Résidence Z. ", parcelle 4561 du

cadastre de Y. . 2. Ordonne au défendeur d'aliéner sa part de copropriété de 74 o/oo à l'article 4561 du cadastre de Y.

(quote-part 6224B), dans le délai de

quatre mois dès la date du présent jugement

(7 juin 1999). 3. Ordonne, pour le cas où l'aliénation ne devrait pas intervenir dans le délai ci-dessus, la vente aux enchères publiques de la part de copropriété du défendeur. 4. Condamne le défendeur aux frais de la procédure arrêtés ainsi qu'il suit : Frais avancés par les demandeurs Fr.

5'670.--

Frais avancés par le défendeur Fr. 175.--

Total Fr. 5'845.--

5. Condamne le défendeur à payer aux demandeurs une indemnité de dépens de 7'000 francs. 6. Condamne le défendeur aux frais et dépens de la réforme arrêtés à respectivement 275 francs et 400 francs.

Neuchâtel,

le 7 juin 1999

AU NOM DE LA

Ie COUR CIVILE

Le greffier La présidente