Commercial Tenant v. Landlord: Rent Reduction for Ventilation Defects

A.

S. est propriétaire de

l'immeuble situé à La Chaux-de-Fonds,

qui

abrite au rez-de-chaussée un établissement public à l'enseigne "Café X. " et des appartements à l'étage.

Par contrat de bail à loyer du 24 décembre 1994, elle a loué à

R. les locaux

affectés au "Café X. " ainsi qu'un appartement de quatre

chambres.

Le bail commençait le 1er janvier 1995 pour se terminer le 31

décembre

1999. Le loyer était de 2'350 francs par mois pour l'ensemble des locaux, auxquels s'ajoutaient 150 francs d'acompte de charges pour le café et 100 francs pour l'appartement. Le locataire devait verser une garantie équivalant à deux mois de loyer soit 4'700 francs (D.34/1).

R. a obtenu l'autorisation d'exploiter le café dès le 31

décembre

1994 (D.34/39). Quant à l'appartement, elle l'a sous-loué à une tierce personne pour un loyer de 550 francs par mois (D.34/35).

B. R.

s'est adressée au service de l'hygiène et de l'environnement

de La

Chaux-de-Fonds se plaignant de défauts dans la ventilation de

l'établissement

public. Par lettre du 8 mai 1995, ce service a écrit à S.

que le

système d'amenée d'air frais situé au-dessus de la porte d'entrée fonctionnait à satisfaction, mais que tel n'était pas le cas du système d'extraction de l'air vicié constitué par une gaine sur la partie nord du plafond. Une partie de la gaine située au sous-sol avait été démontée lors de travaux et pas raccordée et le moteur avait également été débranché. Ce service fixait un délai au 30 juin 1995 à la propriétaire de l'immeuble pour remettre la ventilation en fonction (D.13/4).

Le 11 mai 1995, par son mandataire, R. a écrit à S. , également par son mandataire, qu'elle avait dû payer deux livraisons de mazout en janvier et mars 1995, ainsi qu'une intervention du ramoneur en février 1995, pour un montant total de 1'183.30 francs. Elle a mis S. en demeure de verser ce montant dans les 10 jours ajoutant qu'à défaut elle compenserait cette somme avec le loyer. Elle a également demandé la preuve que la somme de 4'700 francs versée à titre de sûreté était déposée auprès d'une banque sur un compte d'épargne ou de dépôt à son nom. Elle a exposé qu'elle avait dû prendre l'initiative de travaux pour améliorer la ventilation pour éviter la fermeture de son établissement et qu'elle enverrait la facture correspondante d'un montant de 3'000 à 3'500 francs pour paiement à la propriétaire de l'immeuble. Elle a encore signalé qu'un boiler à l'usage du café situé au sous-sol de l'immeuble était hors d'usage et qu'il devait être soit réparé, soit changé (D.34/7). Le 14 juin 1995,

R. a saisi l'autorité régionale de conciliation (ci-après : ARC) de ces problèmes. Au cours d'une audience qui s'est tenue le 11 octobre 1995,

S. s'est engagée à verser le montant de la garantie

de loyer sur un

compte

bancaire ouvert au nom de la locataire dans un délai échéant au 20 octobre 1995, à mandater dans les dix jours une entreprise de son choix chargée d'examiner le boiler des locaux commerciaux et de déterminer si celui-ci était réparable ou devait être remplacé, ces travaux devant en tous les cas être effectués jusqu'au 27 novembre. En revanche, les parties ne se sont pas conciliées sur le paiement de la facture pour l'amélioration de la ventilation, à savoir la pose d'un épurateur d'air par la maison

G. pour un prix de 2'947.50 francs. En

conséquence, le montant

bloqué

sur un compte de la Banque Y. a été

libéré en faveur de la

bailleresse,

la locataire disposant d'un délai de trente jours pour saisir

l'autorité

judiciaire compétente pour le remboursement de cette facture.

S. a été condamnée à payer cette somme de

2'947.40 francs avec intérêts à

5 %

l'an dès le 11 octobre 1995 par jugement par défaut du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds du 18 janvier 1996, ainsi qu'à verser une indemnité de dépens de 400 francs à R. et aux frais de la cause, avancés par cette dernière, arrêtés à 108 francs (D.10).

Le 10 novembre 1995, le service de l'hygiène et de l'environne-

ment de

La Chaux-de-Fonds a écrit au mandataire de R. que l'épurateur

d'air

qui avait été installé n'améliorait que sensiblement la qualité de l'air, que l'ordonnance sur l'hygiène (OHYG) du 26 juin 1995 s'agissant de la ventilation n'était pas respectée, précisant qu'un délai très court serait communiqué sous peu au propriétaire de l'immeuble pour rendre l'installation conforme à la réglementation (D.34/19). Le 6 février 1996, ce service accordait un ultime délai au 29 février 1996 à S. pour la remise en état de la ventilation de la salle de débit, relevant qu'une inspection, qui avait été faite le 5 février 1996, avait permis d'établir que la réparation n'avait pas été faite malgré la lettre qui avait déjà été adressée à la propriétaire de l'immeuble le 8 mai 1995. Cette communication précisait qu'à défaut de l'exécution des travaux nécessaires, une procédure tendant au retrait de la patente serait engagée (D.34/25).

Le 31 janvier 1996, par son mandataire, R. a écrit à S. pour

lui

demander la preuve qu'elle avait respecté l'engagement pris devant l'ARC s'agissant du montant versé à titre de sûreté, lui réclamer le remboursement de 1'065 francs représentant une facture de livraison de mazout qu'elle avait dû commander en urgence, les locaux n'étant plus chauffés, ajoutant que les jauges des citernes étaient défectueuses et devaient être réparées et demandant également les réparations nécessaires de l'installation de ventilation.

Par courrier du 22 février 1996, R., par son mandataire, a

encore

informé S. qu'elle opérerait

compensation des montants qui lui

étaient

dus selon jugement du Tribunal civil du district de La

Chaux-de-Fonds

du 18 janvier 1995, soit au total 3'512.75 francs, et de la

facture

de mazout par 1'065 francs, avec les loyers et charges des mois de mars et avril 1996, qu'elle saisirait l'ARC d'une requête pour qu'elle l'autorise à faire exécuter à ses frais les travaux qui incombaient à la propriétaire et qu'elle demanderait une réduction de loyer dès le début du bail, de même que des dommages et intérêts. Elle précisait que le loyer serait consigné jusqu'à droit connu sur ces réclamations (D.34/26).

Le 4 avril 1996, R. a saisi l'ARC de ces questions (D.34/34),

précisant

que l'installation de ventilation située à la porte d'entrée du café était également tombée en panne vraisemblablement en janvier 1996 et que, malgré une lettre du 31 janvier 1996 de sa part, la propriétaire de l'immeuble n'avait rien fait. Elle demandait une réduction de loyer de moitié du 1er janvier au 31 décembre 1995 et de 75 % dès le 1er janvier 1996 jusqu'au moment où les travaux de remise en état de la ventilation auraient été exécutés, ainsi que notamment le paiement de 5'500 francs représentant les honoraires et débours d'intervention de son mandataire jusqu'au

4 avril 1996. Au cours de l'audience qui s'est tenue le 24 avril

1996,

les parties se sont conciliées s'agissant de la garantie de loyer ainsi que de la compensation du montant de 4'513.40 francs avec les loyers courants des mois de mars et avril 1996, le solde soit 686.20 francs étant libéré en faveur de la bailleresse. Cette dernière s'est engagée à faire exécuter jusqu'au 24 mai 1996 au plus tard les travaux concernant l'installation d'extraction d'air vicié et d'obtenir dans le même délai des devis s'agissant de la remise en état de l'installation de ventilation d'amenée d'air frais. Il a été précisé que, s'il s'agissait de travaux courants d'entretien, les frais seraient supportés par la locataire et, dans le cas contraire, par la propriétaire. La conciliation a échoué s'agissant des autres points controversés (D.34/37). Le 25 avril 1996, le mandataire de R. a informé le service de l'hygiène et de l'environnement de La Chaux-de-Fonds des engagements pris lors de l'audience de conciliation (D.34/40). Le début de la procédure tendant au retrait de la patente a été reporté au 24 mai (D.34/41).

C. Le

24 mai 1996, R. a ouvert action devant la Cour civile du

Tribunal

cantonal contre S. en prenant les

conclusions suivantes :

" 1. Réduire le loyer de la demanderesse de moitié du

1er

janvier au 31 décembre 1995 et

de 75 % dès le 1er jan-

vier 1996, jusqu'au jour où les

travaux de remise en

état de marche des deux

installations de ventilation du

Café X. auront été intégralement exécutés.

2. Condamner la défenderesse à

payer à la demanderesse, à

titre de perte économique dans

l'exploitation du Café

X. , la somme de Fr. 300.-- par

mois dès janvier 1995

et jusqu'au jour où les travaux

selon conclusion No 1

auront été intégralement

exécutés.

3. Condamner la défenderesse à

payer à la demanderesse la

somme de Fr. 5'500.--, dépens

selon jugement du 18 jan-

vier 1996 déduits, au titre

d'honoraires et débours

d'intervention de son

mandataire jusqu'au 4 avril 1996.

4. Réserver les droits de la

demanderesse à des dommages-

intérêts supérieurs pour le cas

où la patente du Café

X. serait retirée et l'établissement fermé par

l'autorité compétente en raison

de l'inexécution des

travaux susmentionnés.

5. Constater le droit de la demanderesse de consigner in-

tégralement le loyer et les

acomptes de charges, tant

que l'exécution des autres

conclusions n'aura pas été

satisfaite.

6. Condamner la défenderesse au

paiement de la totalité

des honoraires et débours du

mandataire soussigné.

7. Sous suite de frais et

dépens."

Dans sa réponse, R. a conclu au rejet de la demande principale

et

pris, reconventionnellement, les conclusions suivantes :

" 2. Condamner la demanderesse

principale à verser à la dé-

fenderesse et demanderesse

reconventionnelle le montant

de Fr. 10'400.--, avec intérêts

à 5% dès le dépôt de la

demande, à titre de loyers.

3. Ordonner la libération en

faveur de la défenderesse du

montant précité si celui-ci a

été consigné.

4. Condamner la demanderesse

principale à verser à la dé-

fenderesse et demanderesse reconventionnelle le montant

de Fr. 3'900.-- résultant du

décompte de charges avec

intérêts à 5% dès le dépôt de

la demande.

5. Condamner la demanderesse à

verser à la défenderesse et

demanderesse reconventionnelle

le montant de Fr. 965.05

avec intérêts à 5% dès le dépôt

de la demande.

6. Ordonner la libération en

faveur de la défenderesse et

demanderesse reconventionnelle

du montant de

Fr. 4'700.-- plus intérêts,

constituant la garantie-

loyer.

7. Condamner la demanderesse

principale à tous frais et

dépens."

Dans sa duplique, elle a réduit la conclusion 2 de la demande

reconventionnelle

à 6'500 francs.

Le 20 juin 1997, R. a déposé une demande après réforme contre S.

en

prenant les conclusions suivantes :

" 1. Réduire le loyer de la

demanderesse de moitié, soit de

Fr. 1'175.-- par mois, du 1er janvier au 31 décembre

1995 et de 75 %, soit de Fr.

1'762.50 par mois, du 1er

janvier au 15 juillet 1996.

2. Constater le droit de la

demanderesse à consignation

des loyers et acomptes de charges des mois de mai, juin

et juillet 1996 et le fait

qu'elle y a procédé valable-

ment sur le compte-consignation

No 805.912-30 auprès de

la Banque Y. .

3. Condamner la défenderesse à

payer à la demanderesse, à

titre de dommages-intérêts, une

indemnité mensuelle de

Fr. 300.-- pour la période du

1er janvier 1995 au 15

juillet 1996, soit au total Fr.

5'550.-- avec intérêts

à 5 % dès ce jour.

4. Condamner la défenderesse à

payer à la demanderesse la

somme de Fr. 5'900.--, avec

intérêt à 5 % dès ce jour

au titre d'honoraires et

débours de son mandataire

jusqu'au 4 avril 1996.

5. Ordonner la libération en

faveur de la demanderesse, en

capital et intérêts, et à

concurrence des montants qui

lui sont dus :

5.1. Du compte d'épargne No 615-20-186

de la Banque Y.

constitué par la garantie

de loyer de Fr. 4'700.--

qu'elle avait payée en

début de bail.

5.2. Du compte d'épargne No

805.912-30 de la Banque Y.

constitué par la

consignation des loyers et acomp-

tes de charges des mois de

mai, juin et juillet

1996."

6. Condamner la défenderesse au

paiement de la totalité

des honoraires et débours du

mandataire soussigné.

7. Sous suite de frais et

dépens."

En bref, R. fait valoir que S.

n'a pas respecté ses engagements

de

bailleresse, qu'elle savait que l'installation d'extraction de l'air vicié ne fonctionnait pas dès le début du bail, qu'elle a pris des engagements devant l'autorité régionale de conciliation qu'elle n'a pas tenus. Les défauts de ventilation de l'établissement ont incommodé les clients et les ont dissuadés d'y venir. Ils ont également causé des problèmes de santé au personnel qui travaillait dans les lieux. La situation s'est encore aggravée au moment où l'installation d'amenée d'air frais est aussi tombée en panne, soit en tous les cas dès le mois de janvier 1996. Au surplus, durant un moment, un boiler n'a pas fonctionné et à deux reprises les locaux ont été privés de chauffage, faute de combustible.

Elle estime dès lors que les défauts entraînent une

diminution

du loyer de 50 % pour la première année de location et de 75 %

dès le

1er janvier 1996. Les défauts de la chose louée ont également

entraîné

une perte commerciale qu'elle a de la peine à évaluer et qui peut être arrêtée à 300 francs par mois. Au surplus, elle a dû avoir recours à un avocat pour tenter d'obtenir de la bailleresse qu'elle exécute les travaux nécessaires pour remettre les installations défectueuses en bon état. Elle ajoute, s'agissant de la demande reconventionnelle, que jamais ne lui a été communiqué un décompte de charges avec possibilité de consulter les justificatifs, de sorte que la réclamation à ce sujet est infondée. Quant à la facture d'électricité, elle ne la concerne pas.

Dans sa demande après réforme, elle déclare que la situation a changé dans la mesure où elle a remis le fond de commerce et l'exploitation de l'établissement dès le 15 juillet 1996 à dame B. . Cette dernière n'étant toutefois pas titulaire du certificat neuchâtelois de capacité, elle-même est cosignataire et codébitrice du contrat de bail à loyer des locaux commerciaux et le restera jusqu'au moment où la nouvelle tenancière sera au bénéfice de toutes les autorisations lui permettant d'exploiter seule l'établissement. Elle ajoute que des travaux de réparation de la ventilation ont aussi dû être entrepris à la demande de dame B. .

S. explique pour sa part que les

services administratifs

compétents

avaient autorisé, après s'être rendus sur place, la reprise de l'exploitation du café Edelweiss sans aucune réserve ou restriction, que la précédente tenancière n'a jamais émis de plaintes ni de réclamations, en particulier quant à la ventilation de la salle de débit, que l'établissement public a été tenu jusqu'à fin 1994 avec beaucoup de succès et que la demanderesse ne l'a avisée d'un défaut que quatre mois après être entrée dans les lieux. Quant à l'installation d'amenée d'air frais située sur la porte d'entrée du café, elle est tombée en panne en raison d'un manque d'entretien et de nettoyage incombant à R.. Si cette dernière n'a pas rencontré le succès escompté dans son commerce, c'est dû à son inexpérience, à son incompétence et à son attitude peu accueillante envers les clients. Il est à cet égard significatif que la demanderesse ait choisi d'abandonner l'exploitation de son commerce au moment où le service d'hygiène avait fait un nouveau contrôle qui avait permis de démontrer que tout était en ordre. Elle estime que l'assistance d'un mandataire professionnel n'était pas indispensable concernant des procédures menées devant l'autorité de conciliation et que R. s'est vu allouer des dépens pour la procédure devant le Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds.

Elle ajoute que la demanderesse doit également être

invitée

à payer le montant de 3'900 francs à titre de décompte de charges, montant dont elle ne s'est pas acquittée à ce jour et à rembourser une facture d'électricité de 965.05 francs qu'elle avait laissée impayée et qu'elle-même a dû honorer.

C O N S I D E R A N

T

1.

Déposée dans les trente jours dès l'échec de la tentative de

conciliation

devant le juge du lieu de situation de l'immeuble, l'action

est

recevable (art.274b et f CO). Par ailleurs, la valeur litigieuse qui correspond au montant de la demande fonde la compétence de l'une des deux Cours civiles du Tribunal cantonal.

2. a)

Aux termes de l'article 259a al.1 litt.b et c CO, lorsqu'ap-

paraissent

des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire

et

auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, ce dernier peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer et des dommages-intérêts.

Selon l'article 259a al.2 CO, le locataire d'un immeu-

ble

peut en outre consigner le loyer (ATF 124 III 201).

Selon l'article 259 litt.d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.

La réduction de loyer que peut exiger le locataire, en

application

de l'article 259 litt.d CO doit être proportionnelle au

défaut;

elle est déterminée par rapport à la valeur de l'objet sans

défaut. En principe, on devrait procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est appliquée dans le contrat de vente : on estime la valeur objective de la chose louée avec son défaut et celle qu'elle aurait sans défaut, puis on réduit le loyer en proportion. Ce calcul n'est cependant pas toujours facile de sorte qu'il est admis que la jurisprudence procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (Cahiers du bail, 4/97 p.105 et les références citées).

b) S'agissant des pannes de chauffage et des problèmes du

boiler,

le dossier ne renseigne pas suffisamment sur la durée de ces

inconvénients

et leur cause exacte pour qu'ils puissent entrer en compte

pour

une réduction du loyer. En revanche, le système de ventilation a été défectueux pendant toute la durée du bail et le service de l'hygiène a demandé à la bailleresse de le réparer ce qu'elle n'a pas fait convenablement.

La situation était telle que les services compétents ont

envisagé

la fermeture de l'établissement. On doit admettre qu'il s'agit de défauts suffisamment importants pour justifier une réduction de loyer. Il a du reste déjà été jugé que le dysfonctionnement d'une ventilation constitue un inconvénient majeur pour un établissement public (RJN 1995 p.61).

Le montant de la réduction est cependant difficile à fixer,

d'autant

plus que les problèmes invoqués existaient déjà avant que

R. ne

reprenne l'exploitation du café. Il n'a pas été établi que le personnel de l'établissement aurait été atteint dans sa santé tant l'air était vicié. On ignore également quelle part de la clientèle a renoncé à revenir dans l'établissement en raison des problèmes de ventilation. Le dossier ne renseigne pas non plus sur l'aggravation de la situation due au grippage définitif du système d'arrivée d'air qui s'est vraisemblablement produit au début de l'année 1996. De façon générale, la jurisprudence en matière de réduction de loyer trahit une pratique relativement restrictive, aux termes de laquelle la réduction moyenne se situe entre 20 % et 25 % du loyer, des montants supérieurs à 40 % n'étant retenus que dans des cas extrêmes et bien souvent pour une durée limitée (Corboz, in SJ 1979 p.145 ss; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.169-170).

Compte

tenu des caractéristiques de la présente espèce, l'arrêt publié au RJN 1995 p.61 paraît le mieux à même de permettre une comparaison. Il paraît équitable d'accorder une réduction de loyer de 25 %.

Cette réduction est due depuis le 10 mai 1995, date de la

réception

par la défenderesse de la lettre du service d'hygiène

l'informant

de la défectuosité de la ventilation. Aucun élément figurant

au

dossier ne permet de retenir que la défenderesse (propriétaire de l'immeuble depuis décembre 1994), connaissait le défaut à une date antérieure.

La précédente locataire a en particulier exposé qu'elle avait

parlé

de ce problème au précédent propriétaire, mais qu'elle n'avait jamais entrepris de démarches pour obtenir une amélioration du système.

Elle-même

n'a jamais été locataire de la défenderesse. Une réduction de loyer est due dès cette date et jusqu'au 15 juillet 1996, la situation n'étant pas encore rétablie à ce moment, puisque des travaux ont encore dû être

faits dans le courant de l'automne 1996. Il ne s'agissait pas de

travaux

d'entretien courants, puisque la remise en ordre de la ventilation a nécessité douze heures de travail et que le moteur de la ventilation de la salle de débit a dû être remplacé (D.30 annexe D.32).

La réduction du loyer ne peut porter que sur le montant payé

pour la

location du café, c'est-à-dire 1'800 francs par mois, la

demanderesse

sous-louant l'appartement pour un montant de 550 francs par

mois. La réduction est dès lors de 450 francs par mois pour la période du

10 mai

1995 au 15 juillet 1996. 3.

Selon l'article 259 litt.e CO, si, en raison du défaut, le

locataire

a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts

s'il ne

prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.

La demanderesse invoque une perte de bénéfice pour les locaux

commerciaux

et des frais d'avocat. S'agissant du premier poste, le dossier

ne

donne pas d'informations sur la perte de bénéfice due au manque de ventilation des locaux, faute de tout document comptable. On doit relever également à cet égard que la précédente tenancière indiquait que les défauts invoqués existaient déjà, mais qu'elle pouvait vivre convenablement de l'exploitation du café (D.41). Elle a expliqué qu'elle avait vendu le café pour 40'000 francs à R.. Cette dernière n'a pas précisé pour quel montant elle a remis l'établissement à dame B. , de sorte qu'on ne peut non plus évaluer sa perte de ce chef. Il lui incombait d'établir son dommage ce qu'elle n'a pas fait. Sa demande doit être rejetée s'agissant de la perte de bénéfice.

Concernant les frais d'avocat, il est admis qu'il s'agit d'un

préjudice

qui donne lieu à paiement de dommages-intérêts lorsque l'in-

tervention

du mandataire a été indispensable pour contraindre le bailleur

à

effectuer les travaux (Lachat, op.cit., p.171).

En l'occurrence, on doit admettre que tel est le cas. La

défenderesse

n'a en effet pas fait preuve de la diligence nécessaire pour

remettre

les locaux en état au point que l'établissement a été menacé de fermeture.

La demanderesse a dû intervenir à de nombreuses reprises,

notamment

en saisissant les autorités judiciaires, avant d'obtenir

partiellement

satisfaction. La défenderesse était assistée d'un avocat

dans

les premiers temps de ses litiges avec la demanderesse, ce qui

justifiait

que cette dernière le soit aussi. Quant au montant des

dommages-intérêts,

il n'y a pas lieu de s'écarter du mémoire d'honoraires

de

5'900 francs, adressé par l'avocat à sa mandante en date du 4 avril 1996 (D.34/47). Ce mémoire tient compte de l'activité déployée pour la défense nécessaire de la cliente dans le cadre du litige qui l'opposait à la défenderesse. Il convient toutefois d'en déduire la somme de 400 francs allouée à la demanderesse à titre de dépens dans la procédure devant le Tribunal civil du district de la Chaux-de-Fonds. C'est donc un montant de 5'500 francs que la défenderesse doit être condamnée à payer à la demanderesse à titre de frais d'avocat.

4. S'agissant de la demande reconventionnelle, la défenderesse n'a pas établi qu'elle avait préparé un décompte de chauffage en donnant la possibilité à sa locataire de consulter les pièces justificatives. Sa demande de ce chef doit dès lors être déclarée mal fondée. Il en va de même de la réclamation relative à des factures d'électricité, dont on ignore si elles concernent totalement ou en partie les locaux loués à la demanderesse (D.8, 9).

5. Il

résulte de ce qui précède que le loyer de la demanderesse

doit

être réduit de 450 francs par mois du 10 mai 1995 au 15 juillet 1996 et que la défenderesse doit être condamnée à payer à la demanderesse un montant de 5'500 francs à titre de frais d'avocat. Les intérêts sur cette somme sont dus dès le 20 juin 1997, date du dépôt de la demande en réforme comme sollicité. La demande est ainsi partiellement admise. Quant à la demande reconventionnelle, il résulte du considérant 4 ci-dessus qu'elle est mal fondée. Dès lors, les loyers consignés par la demanderesse doivent être libérés en sa faveur, de même que la garantie de loyer.

Vu le sort de la cause, il se justifie de condamner la

demanderesse

au quart des frais de la procédure et la défenderesse aux

trois-quarts

desdits frais, ainsi que de condamner la seconde à verser une

indemnité

de dépens, après compensation, à la première. La demande étant en partie mal fondée, la défenderesse ne saurait être qualifiée de téméraire. Elle ne sera dès lors pas condamnée à payer l'intégralité des honoraires du mandataire de la demanderesse.

Il paraît équitable de fixer les honoraires de Me Z. , avocat d'office de la demanderesse à 3'000 francs, TVA comprise.

Par ces motifs,

LA IIe COUR CIVILE

1. Dit

que le loyer de la demanderesse doit être réduit d'un quart, soit de 450 francs par mois, du 10 mai 1995 au

15 juillet 1996. 2. Condamne la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 5'500 francs avec intérêts à 5 % l'an dès le 20 juin 1997. 3. Ordonne la libération en faveur de la demanderesse, en capital et intérêts, à concurrence des montants qui lui sont dus :

- du compte d'épargne no 615-20-186 de la

Banque Y. constitué par la

garantie de loyer de 4'700 francs.

- du compte d'épargne no 805.912.30 de la

Banque Y. constitué par la

consignation du loyer et acompte de

charges des mois de mai, juin et

juillet 1996. 4. Condamne la demanderesse au quart des frais de la cause et la défenderesse aux trois-quarts desdits frais, arrêtés à 1'965 francs et avancés comme suit :

frais avancés par l'Etat pour la

demanderesse Fr. 1'835.-

frais avancés par la défenderesse Fr. 130.-

___________

Total Fr. 1'965.-

5. Condamne la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité de dépens, après compensation, de 1'500 francs, payable en mains de l'Etat.

6. Fixe

l'indemnité d'avocat d'office de Me Z.

à 3'000

francs, TVA comprise.

Neuchâtel,

le 28 septembre 1998

AU NOM DE LA

IIe COUR CIVILE

Le greffier L'un des juges