Fixed-Price Construction and Sale Agreement Dispute

A. F.F. , A.F.

et F. SA par son administrateur F.F. d'une part

et

U.N. et J.N. d'autre part, ont passé, le 12 novembre 1993, une

promesse

de vente et d'achat immobilière irrévocable, les seconds

s'engageant

à acquérir en copropriété chacun pour une moitié la future

unité

d'étage 3093 du cadastre de X. à constituer sur la parcelle 2979 du même cadastre. L'entrée en jouissance était prévue au 30 juin 1994.

Les modalités du paiement du prix de vente étaient les suivan-

tes :

" D'un commun accord et sous

réserve du décompte final des

plus ou moins-values liées tant au

descriptif qu'aux

desiderata ultérieurs des

promettant-acquéreurs, le prix

de vente a été convenu à UN

MILLION CENT SEPTANTE-CINQ

MILLE FRANCS (fr. 1'175'000.--),

montant payable comptant,

sans intérêts, au jour de la

signature de l'acte définitif

de vente, sous déduction :

- d'un acompte de cent mille

francs (fr. 100'000.--)

montant réglé selon accord

séparé, passé hors la vue du

notaire.

- d'un acompte de cent mille

francs (fr. 100'000.--),

montant payable à la réception

de l'objet brut (gros-

oeuvre), soit en principe le 31

janvier 1994." (D.5/1)

Le 4 février 1994, F.F. , agissant pour le compte de F. SA,

d'une

part, et U.N. et J.N. d'autre part, ont passé un acte de vente

immobilière

avec exécution différée portant sur le même objet que la

promesse

de vente et comportant un chiffre 11 à la teneur suivante :

" Il est précisé que les

travaux d'équipement suivants ont

été pris en charge directement par

les acquéreurs :

Electricité : travaux d'électricité

et fourniture des lu-

minaires;

Cheminée de salon / Ruegg Sparflam

prisma : fourniture et

pose, y compris les tablettes en

granit; Cuisine et agencements (appareils)

: fourniture et pose, y

compris le plan de travail en granit;

Buanderie : fourniture et pose

d'un lave et d'un sèche

linge;

Sanitaires : fourniture et pose

des appareils et accessoi-

res pour trois salles d'eau;

Menuiserie : fourniture et pose

des portes intérieurs et

des armoires;

Revêtements des sols : fourniture

et pose des carrelages,

parquets, tapis;

Revêtements des murs : fourniture

et pose des crépissages,

peinture, etc... Aspirateur "Vacu-Maid" :

fourniture et pose de la turbine

avec garniture complète

d'accessoires;

Volets roulants et empilables,

tentes à bras articulé :

fourniture et pose de stores tout

temps et protection

solaires.

Aménagements extérieurs des

terrasses : aménagement

extérieur et plantations, y

compris la pose des dalles.

pour un montant de Fr. 200'000.--

(deux cent mille

francs).

Les délais ont été tenus et les versements ont été faits comme prévu par les acquéreurs.

B. Le

30 juin 1994, F. SA a écrit à U.N. et J.N.

pour les

informer

qu'elle était arrivée au terme de son long mandat, heureuse de

l'avoir

rempli avec trois mois d'avance, sans dépassement du coût malgré les difficultés d'accès et les conditions très défavorables de la météo de 1993. Cette lettre mentionnait des annexes dont notamment deux bulletins de versement et un décompte des équipements (D.5/6).

Les relations entre les acheteurs et l'administrateur de la ven-

deresse

sont par la suite devenues litigieuses. U.N.

a alors consulté un

mandataire

qui a écrit à F. SA, le 9 décembre

1994, que son mandant ne

devait

plus rien à la société et que, dès lors, il faisait opposition à un commandement de payer qui lui avait été adressé pour un montant de 6'206 francs . Il contestait également une facture de 10'112.50 francs. Par ailleurs, l'acheteur se réservait d'introduire une action en diminution du prix, se plaignant en particulier de l'isolation phonique.

Le 15 décembre 1994, F. SA a

répondu notamment ceci :

" D'autre part, nous sommes

très heureux de relever

l'initiative de U.N. que vous mentionnez dans votre

lettre : "Une action en

diminution de prix ...". Cette

initiative implique aussi à juste

titre non seulement des

moins-values éventuellement

justifiées, mais aussi

beaucoup de plus-values pour de

multiples prestations non

facturées, plus les dépassements,

plus les travaux

supplémentaires ... . Bref,

refaire un juste décompte sur

la base des commandes signées par

J.N. et de toutes les

prestations fournies (D.5/11)."

Le 22 décembre 1994, F. SA a

écrit au mandataire des acheteurs

pour

les prier de verser le montant de 41'113.60 francs, représentant 37'420 francs de plus-values selon le décompte des équipements du 30 juin 1994, 1'693 francs pour le raccordement, la fourniture et la pose d'un radiateur, ainsi que 2'000 francs pour l'exécution d'une chape en ciment dans la cave à vins. Ajoutant que les rabais qui lui avaient été concédés par certaines entreprises avaient été répercutés sur la facture des équipements à l'unique condition d'un règlement rapide, elle fixait un délai au 25 janvier 1995 aux acheteurs pour payer le montant encore dû précisant que, passé ce délai, sa créance s'élèverait à 81'646.75 francs (D.5/12).

Le 11 janvier 1995, U.N. et

J.N. ont répondu à F. SA en

contestant

devoir quelque montant que ce soit, relevant que jamais

auparavant,

et notamment dans sa lettre du 30 juin 1994, elle n'avait fait

allusion

à un quelconque versement à effectuer. Au surplus, les acheteurs contestaient le décompte qui leur était présenté, alléguant que le radiateur avait été proposé, à titre gratuit, par l'administrateur de F. SA. S'agissant de l'exécution de la chape en ciment, ils demandaient à voir la facture avant de prendre position.

C. Le

12 mai 1995, F. SA a ouvert action

contre U.N. et J.N. en

concluant

à la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de

41'113.60

francs avec intérêts à 5 % dès le 25 janvier 1995 avec suite de frais et dépens.

En bref, la demanderesse fait valoir qu'elle a effectué un dé-

compte

précis des équipements et travaux supplémentaires s'élevant à 237'420.60 francs, sur lesquels, 200'000 francs ayant déjà été payés, restent dus 37'420.60. A ce montant, s'ajoute le prix de la pose d'un radiateur et de l'exécution d'une chape cimentée, travaux faits à la demande des acheteurs. La demanderesse précise que J.N. a elle-même signé les commandes destinées aux différents fournisseurs (Cuisines SA, Sabag, Masserey, Gaille SA) admettant ainsi les plus-values correspondant à ses choix personnels.

U.N. et J.N. concluent au rejet de la demande avec suite

de

frais

et dépens. En bref, ils font valoir que le prix prévu dans le

contrat

de vente du 4 février 1994 est un prix forfaitaire, que la demande de paiement de F. SA fait suite au litige qui les a opposés à elle et que le paiement de plus-values ne leur a pas été réclamé avant le mois de décembre 1994, et en tous les cas pas dans le courrier du 30 juin 1994.

Ils

répètent leur argumentation s'agissant du radiateur et demandent la production de la facture s'agissant de la chape en ciment. Les défendeurs précisent que J.N. a signé les commandes adressées à certains fournisseurs pour attester qu'ils avaient bien compris ce qu'elle avait choisi.

Dans ses conclusions en cause, la demanderesse a réduit ses prétentions pour les porter à 26'972.70 francs en capital. En bref, elle admet qu'elle s'est trompée s'agissant du prix des appareils sanitaires et buanderie qui s'élèvent à 65'255.10 francs au lieu de 73'222.50 francs, du prix pour la menuiserie, qui est de 31'308.50 et non de 31'562 francs et du coût du revêtement des sols, qui est de 45'041.60 francs et non de 48'961.60.

Elle réclame encore le paiement de l'installation du radiateur,

mais

renonce implicitement à réclamer 2'000 francs pour l'exécution d'une chape.

Quant aux défendeurs, dans leurs conclusions en cause, ils répètent que le prix était un prix forfaitaire et ajoutent qu'ils n'ont eu connaissance du budget des équipements au choix de l'acquéreur qu'au mois de décembre 1994 et qu'ils ne l'avaient pas vu auparavant. Au surplus, ils contestent le décompte établi. Ils admettent cependant de payer 1'600 francs pour un radiateur supplémentaire, l'installateur en chauffage ayant déclaré que cette installation coûtait entre 1'600 francs et 1'700 francs, n'ayant pu faire la preuve que F.F. leur avait dit qu'il le posait à titre gratuit.

C O N S I D E R A N T

1. La

valeur litigieuse, qui correspond au montant de la demande,

fonde

la compétence de l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal.

2. En

l'occurrence le contrat passé entre les parties le 4 février

1994 se

décompose en un contrat de vente immobilière et un contrat d'entreprise (art.363 ss CO) s'agissant des travaux d'équipement. F. SA apparaît comme entrepreneur général dans ce cadre. Telle a été la volonté des parties. Elles invoquent chacune le contrat d'entreprise notamment dans leurs conclusions en cause, et le notaire qui a instrumenté l'acte a expliqué que cette construction juridique avait été adoptée, car cela permettait de diminuer les coûts et notamment le montant des lods (D.14).

La

conclusion d'un tel contrat est possible (ATF 117 II 259, JT 1992 I 263).

Aux termes de l'article 373 al.1 CO, lorsque le prix a été fixé à forfait, l'entrepreneur est tenu d'exécuter l'ouvrage pour la somme fixée, et il ne peut réclamer aucune augmentation, même si l'ouvrage a exigé plus de travail ou de dépenses que ce qui avait été prévu. Selon l'article

374 CO, si le prix n'a pas été fixé d'avance, où s'il ne l'a été qu'approximativement, il doit être déterminé d'après la valeur du travail et les dépenses de l'entrepreneur.

Il s'agit dès lors de déterminer si les parties ont convenu d'un prix à forfait ou au contraire d'un prix d'après la valeur du travail.

En l'espèce, la promesse de vente du 12 décembre 1993 mentionne que le prix de 1'175'000 francs est convenu sous réserve du décompte final des plus ou moins values liées tant au descriptif qu'aux desiderata ultérieurs des promettant-acquéreurs. Cette réserve n'est pas reprise dans l'acte de vente du 4 février 1994. Le notaire en a inféré que le prix de 1'175'000 francs était un montant global sans plus ou moins values qui auraient dû intervenir (D.14). Il a précisé qu'il n'avait pas reçu le budget des équipements au moment de la passation de la promesse de vente car si tel avait été le cas il l'aurait certainement annexé à cette dernière (D.14, 20). On ne saurait retenir dans ces conditions que les défendeurs ont reçu ce budget des équipements au moment de la signature de la promesse ou de l'acte de vente. Aucun élément ne permet de penser que ce document, du reste non daté, leur aurait été remis avant qu'ils le reçoivent en annexe à la lettre de F. SA du 22 décembre 1994 à leur adresse. Il s'agissait pourtant d'un document indispensable pour permettre aux acheteurs de savoir quel montant était prévu pour chacun des équipements. Par ailleurs, les défendeurs ont déposé un descriptif, qui n'est pas daté ni signé non plus, qui fixe le prix de vente à 1'175'000 francs en précisant que "tout dépassement des prix de la construction et des équipements proposés ou équivalents sera prix (sic) en charge par F. SA" (D.5/2).

Dans ces conditions, il convient de relativiser les dires du

témoin

D. , employée de la demanderesse, selon lesquels le dossier

standard

contenait le budget des équipements. Tel ne paraît en effet pas avoir été le cas pour les défendeurs et le témoin s'est vraisemblablement trompé.

La lettre du 30 juin 1994 ne parle nullement d'une facture, mais

d'un

décompte, elle ne réclame pas le paiement du montant mentionné de 37'420.60. De surcroît, on ignore à quoi étaient destinés les deux bulletins de versement qui y étaient joints et à quelle fin ils ont été utilisés (D.15). Dans sa lettre du 15 décembre 1994 aux défendeurs, F. SA ne réclame pas non plus le paiement d'un montant en souffrance mais déclare que, si les défendeurs entendent introduire une action en diminution de prix, elle refera un décompte sur la base des commandes signées par J.N.

et de

toutes les prestations fournies.

On doit déduire des circonstances décrites ci-dessus que les

parties

avaient fixé un prix à forfait au sens de l'article 373 CO et que, comme elle le dit, si J.N. a contresigné certaines commandes c'est pour attester que la marchandise qui serait livrée était bien celle qu'elle avait choisie. On peut en déduire aussi que la demanderesse qui connaissait les choix des défendeurs, a considéré que les moins-values et les plus-values se compensaient dans l'ensemble et que les choix portaient sur des produits équivalents. Il n'est pas établi qu'elle aurait avisé les défendeurs, au moment de la passation des commandes, que leurs choix entraîneraient une augmentation du prix fixé dans l'acte de vente.

Il

convient encore d'ajouter que le décompte annexé à la lettre du 30 juin 1996 dont le paiement est réclamé était erroné. F.

SA l'a réduit. Il est

permis

de penser que, s'il s'était réellement agi d'une facture et non pas d'un simple décompte indicatif, la demanderesse aurait mis plus de soin à l'établir et aurait attendu d'avoir reçu l'ensemble des factures. Il a en effet été établi que la facture relative aux sanitaires et à la buanderie est postérieure, soit datée du 19 octobre 1994 (D.58).

La demanderesse a implicitement abandonné sa prétention s'agissant de l'exécution d'une chape en ciment, de sorte qu'il n'y a plus lieu de statuer sur cette question. Les défendeurs ont admis de payer 1'600 francs pour le radiateur posé en supplément. Il y a lieu d'en donner acte à la demanderesse. Cette dernière réclamait certes un montant supérieur de 1'693 francs. Elle n'a pas déposé de justificatifs à cet égard de sorte qu'on peut s'en tenir aux déclarations du témoin J.

selon lesquelles

cette

installation a pu coûter 1'600 francs seulement (D.13).

3. Il

résulte de ce qui précède que, mal fondée, la demande doit

être

rejetée. La demanderesse qui succombe pour l'essentiel sera condamnée aux frais et dépens de la cause.

Par ces motifs,

LA IIe COUR CIVILE

1. Donne acte à la demanderesse que les défendeurs ont acquiescé à la demande à concurrence de 1'600 francs. 2. Rejette la demande pour le surplus. 3. Condamne la demanderesse aux frais de la cause arrêtés à 3'207.05 francs et avancés comme suit :

- frais avancés par la demanderesse Fr. 3'169.55

- frais avancés par les défendeurs Fr. 37.50

____________

Total Fr. 3'207.05

4. Condamne la demanderesse à verser une indemnité de dépens de 3'500 francs aux défendeurs.

Neuchâtel,

le 28 septembre 1998

AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE

Le greffier L'un des juges