Property Owner v. Neighboring Building Height and Roof Style Servitude Dispute

A. Par

acte de vente immobilière du 28 octobre 1986,

R. a

acquis les articles 3793 et 3792 (provenant de l'ancien arti-

cle

3663 divisé) du cadastre de X. de U. SA

(D.11/14). Sur ces articles se trouvent un immeuble, situé rue Z.

7, et

une cour.

S. est propriétaire des articles 6221 et 6222 du

cadastre

de X., qui formaient l'ancien article 3664. L'ar-

ticle

6221 est situé rue Y. 8a et comporte un bâtiment de 92 m2,

ainsi

qu'une cour de 37 m2. Au registre foncier, sous la rubrique servitudes et charges foncières, il est notamment mentionné s'agissant de cet article : " Ch. et droit de passage : FD :

3792, 3793; conditions de

constructions : FD : 3792; mur

mitoyen : FD, FS : 3792; l'ins-

cription datant du 19 juillet 1899

(D.11/22)".

Cette

inscription fait ainsi référence à un document qui est l'acte d'acquisition du 19 juillet 1899 reçu D., notaire, par

F. ,

acheteur, de l'article 3664, rue Z., des

Vendeurs

T.. L'objet de la vente est, selon le-

dit

acte, l'immeuble 7a, rue Z., subdivisé en logements pour 46 m2

et cour

pour 130 m2. L'acte comporte sous point 7 le passage suivant :

"Dans le cas où l'acquéreur

viendrait à agrandir la maison rue

Z. numéro 7a, il pourra établir la

muraille nord moitié

sur son terrain et moitié sur

l'article 3663. Les propriétaires

de cet article auront la faculté

d'utiliser ultérieurement la-

dite muraille dans toute sa hauteur

et sa largeur moyennant la

moitié des frais de construction

dudit mur au cours du jour et

à dire d'experts.

L'acquéreur pourra établir la

façade ouest de cette nouvelle

construction à l'alignement de la

façade actuelle de la maison

rue Z. numéro 7a, avec faculté d'y

ouvrir tel genre de

portes et fenêtres qu'il lui

conviendra ouvrant sur le terrain

asservi au passage.

La hauteur de ladite construction

ne pourra dépasser 8.50 m.

mesurés depuis le sol jusqu'aux

dômes; le toit ne pourra être

mansardé (D.11/6-21)".

Cette servitude a subsisté après épuration partielle et grève toujours les articles 6221 et 6222 du cadastre de X. au profit de l'article 3792.

B. Le

18 février 1992, R. a introduit action contre

S.,

prenant pour conclusions : "Principalement :

1. Dire et constater que la

construction située sur l'article

6221 du cadastre de X. viole la

servitude de

hauteur inscrite au Registre

foncier au profit des articles

3793 et 3792 dudit cadastre.

2. En conséquence, condamner le

défendeur à démolir la partie

de l'ouvrage contraire à la

servitude. Subsidiairement :

3. Condamner le défendeur à verser

au demandeur fr. 50'000.- à

titre de dommages-intérêts. En toute état de cause :

4. Condamner le défendeur aux frais

et dépens de l'instance".

En bref, le demandeur fait valoir que l'immeuble situé sur l'article 6221 du cadastre de X., rue Y. 8a, est l'ancien immeuble situé dès l899 rue Z. 7a et qu'il ne respecte pas la servitude de construction, puisque son toit est mansardé et sa hauteur mesurée depuis le sol jusqu'aux dômes, c'est-à-dire au faîte de l'immeuble, est de 11.50 m. Il ajoute qu'une lucarne a été posée sur le toit.

Dans sa

réplique, il précise que la construction de l'immeuble est antérieure à 1886, qu'à l'époque de sa vente, l'immeuble litigieux comprenait un bâtiment de 46 m2, comprenant deux petits logements et que le 4 octobre 1905, l'adjoint du géomètre cantonal a inscrit une modification sur le plan cadastral, mentionnant un logement de 92 m2 s'agissant de l'article 3664 du cadastre.

Il expose que du fait du non-respect de la servitude, il subit

de

nombreux inconvénients (vue bouchée, ensoleillement du jardin et de la cour diminué, impression d'étouffement accentuée en hiver par l'accumulation de la neige sans parler des risques d'avalanches compte tenu du toit mansardé, présence d'un appartement habité sous les combles entraînant le rejet supplémentaire dans l'atmosphère environnante d'huile de chauffage...), qui entraînent une moins-value de son immeuble de 50'000 francs.

Le

défendeur conclut au rejet de la demande sous suite de frais, dépens et honoraires.

En bref, il fait valoir que l'immeuble Y. 8a, construit

avant

1887, n'a pas été modifié extérieurement depuis lors et que sa hauteur est restée constante dès l'origine. Il précise que l'immeuble n'a fait l'objet que de deux transformations, l'une en 1916 (transformation de l'étage correspondant à des travaux intérieurs exclusivement) et en 1921 (percement de deux fenêtres). Dans ces conditions, il lui paraît impossible que l'ancien immeuble Z. 7a soit l'actuel immeuble Y.

8a. Au

surplus, même si tel était le cas, il convient de tenir compte de ce que, selon le demandeur lui-même, en tous les cas depuis 1905, l'immeuble

Y. 8a n'a pas été transformé de sorte qu'il est abusif de

faire

valoir maintenant une éventuelle violation de la servitude. Par ailleurs, le défendeur conteste que le demandeur subisse une moins-value du fait d'une éventuelle violation de la servitude, l'immeuble Y. 8a n'ayant pas été modifié depuis l'achat des parcelles 3792 et 3793 par le demandeur, en 1986.

C. Une

expertise a été ordonnée dans le cadre de l'administration

des

preuves et confiée à T., architecte à X.,

afin de

déterminer s'il y avait violation de la servitude et le cas échéant quelles en seraient les conséquences.

Il ressort du rapport de l'expert que l'immeuble Y. 8a à

X. n'a

pas un toit à la mansarde avec lucarnes, mais qu'il

s'y

trouve une tabatière, réglementaire.

L'expert a également mesuré la hauteur de l'immeuble Y.

8a. A

la corniche, au nord, elle est de 6.82 m. et au sud de 6.87 m. L'immeuble, à son faîte, a une hauteur de 11.50 m. Consultant les archives communales, l'expert a pu déterminer que l'immeuble Y. 8a a été construit avant 1887, qu'il a été transformé intérieurement en 1916 et que deux fenêtres ont été percées au sud en 1921. Quant à l'immeuble Z.

7, il a

été construit en 1899 (D.22).

C O N S I D E R A N

T

1. La

valeur litigieuse est au moins égale au montant des conclu-

sions

subsidiaires de la demande, ce qui fonde la compétence de l'une des deux Cours civiles. 2.

Selon l'article 731 al.1 CC, l'inscription au registre foncier

est nécessaire

pour la constitution des servitudes. Aux termes de l'arti-

cle 738

CC, l'inscription fait règle, en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude, l'étendue de celle-ci pouvant être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi.

En l'occurrence, l'inscription n'est pas complète. Elle renvoie

aux

pièces justificatives. En conséquence, il y a lieu de s'appuyer sur les documents auxquels il est fait référence (ATF 88 II 252, JT 1963 I 166; ATF 108 II 542, JT 1983 I 597).

Il résulte de l'expertise, et ce point n'est plus contesté par

le

demandeur dans ses conclusions en cause, que le toit de l'immeuble

Y. 8a

n'est pas un toit à la mansarde. Sur ce point, la servitude

est

respectée.

La question centrale est celle de l'interprétation du mot

"dôme"

utilisé

dans la servitude. Dans son rapport du 5 mai 1993, l'expert expose que le mot "dôme" revêt dans le cas particulier une utilisation d'aspect technique local qui signifie corniche et non pas faîte du toit, de sorte que la servitude de hauteur n'est pas violée. Il a confirmé cette affirmation dans le rapport d'expertise complémentaire du 24 février 1994 répondant à diverses questions du demandeur qui contestait l'expertise (D.40). Pour établir ce complément de rapport, l'expert s'est approché de E., architecte cantonal, ainsi que de C., ancien archiviste cantonal. Il y a lieu ainsi de s'en tenir aux conclusions de l'expert qui ne sont pas infirmées par le croquis établi par l'architecte cantonal consulté unilatéralement par le demandeur au mois de juin 1993, ni par le résultat de l'entretien que le demandeur a eu au Château, au mois d'avril 1993, avec le préposé aux permis de construire, qu'il avait aussi consulté de son propre chef (D.34). On ignore en effet quelles questions le demandeur a posées à ces deux personnes qui ne connaissaient pas le dossier.

Au surplus, même s'il fallait admettre, avec le demandeur, compte tenu du plan dressé par l'adjoint au géomètre cantonal de 1905 (D.1/10), que le bâtiment a été transformé extérieurement à cette époque, passant de 46 m2 à 92 m2 - et bien qu'on n'en trouve pas trace aux archives communales - l'interprétation du mot "dôme" donnée par l'expert est la seule qui permet de comprendre que les propriétaires du fonds dominant, à l'époque, n'aient pas protesté contre la transformation de l'immeuble en violation de la servitude et qu'elle soit encore inscrite au registre foncier à l'heure actuelle. En d'autres termes, l'interprétation qu'a donnée l'expert de la servitude correspond à la manière dont elle a été exercée pendant longtemps paisiblement.

Il résulte de ce qui précède qu'il n'est pas établi que l'immeuble situé sur l'article 6221 du cadastre de X. viole la servitude instituée par l'acte d'acquisition du 19 juillet 1899 et que la demande est mal fondée. Dès lors, il n'est pas nécessaire de se pencher plus avant sur la question de savoir si l'actuel immeuble Y. 8a est bien l'ancien immeuble Z. 7a.

4. Le

demandeur qui succombe sera condamné aux frais et dépens de

la

procédure. Il n'y a cependant pas lieu de le condamner aux honoraires du mandataire de l'adverse partie en application de l'article 368 aCPC, applicable en l'espèce. En effet, il n'est ni établi ni allégué que le demandeur aurait usé de procédés de mauvaise foi. Au surplus, lorsqu'il a introduit la demande, il pouvait penser que son interprétation du mot dôme était soutenable. Toutefois, dans la fixation des dépens, il y a lieu de tenir compte de ce qu'à tout le moins après le dépôt du rapport complémentaire de l'expert, il devait s'apercevoir que sa cause était dénuée de toute chance de succès et mettre fin à la procédure.

Par ces motifs,

LA IIe COUR CIVILE

1. Rejette la demande. 2. Condamne le demandeur aux frais de la procédure qu'il a avancés et qui sont arrêtés à 5'610 francs. 3. Condamne le demandeur à verser une indemnité de dépens de 4'000 francs au défendeur.

Neuchâtel,

le 3 juillet 1995

AU NOM DE LA

IIe COUR CIVILE

Le greffier L'un des juges