Creditor's Right to Double Bid for Property Encumbered by Unregistered Commercial Lease
Suisse · Canton de Neuchâtel (CH-NE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA creditor-pledgee, in the bankruptcy of a debtor, requested the bankruptcy office to proceed with a double bidding for the sale of an immovable property encumbered by a long-term, unannotated commercial lease, but the office refused because the lease was not registered in the land register. The reviewing authority overturned the office's decision, reasoning that recent federal jurisprudence permits a pledgee creditor to demand a double bid to facilitate the sale of the property, even if the lease is not annotated, as the lease transfers to the acquirer who may then terminate it at the next legal term, regardless of urgent need.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 142 LP, Art. 288 LP, Art. 17 LP, Art. 261 CO, Art. 261 al.2 CO, Art. 20a al.1 LP; Creditor's Right to Double Bid for Property Encumbered by Unregistered Commercial Lease: The reviewing authority overturned the office's decision, reasoning that recent federal jurisprudence permits a pledgee creditor to demand a double bid to facilitate the sale of the property, even if the lease is not annotated, as the lease transfers to the acquirer who may then terminate it at the next legal term, regardless of urgent need.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited implicitly by mentioning that the appeal was filed in accordance with legal forms and deadlines (Art. 17 LP mentioned in consideration 1).
Cited in relation to the decision not to levy costs or award legal fees in the supervisory appeal procedure.
Texte complet
A.
Dans le cadre de la faillite de Z. , à Couvet, prononcée le 14
mai
1998 par le président du Tribunal de district du Val-de-Travers, la banque W. , créancière-gagiste, a requis le 16 octobre 1998 l'office des faillites du district du Val-de-Travers de procéder à la double mise à prix au sens de l'article 142 LP de l'immeuble formant l'article x. du cadastre de Couvet (D.8). Cette requête était motivée par le fait que par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 28 octobre 1997 (D.1),
Z. avait loué à l'Hôtel Y. à Lausanne l'hôtel-restaurant-bar construit sur cet article, ceci pour une durée allant du 1er novembre 1997 au 30 octobre 2010.
B. Par
lettre du 16 avril 1999 (D.26), l'office a informé la banque
W. qu'il refusait de donner suite à sa requête
de double mise à prix,
motif
pris que le bail à loyer n'était pas annoté au registre foncier.
C. la
banque W. dépose plainte contre cette
décision, en concluant
à son
annulation et à ce qu'il soit ordonné à l'office des faillites de procéder à la double mise à prix de l'immeuble formant l'article x. du cadastre de Couvet lors de la vente aux enchères à venir. Elle soutient en bref que la décision entreprise est contraire à la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, laquelle permet selon elle au créancier-gagiste de demander la double mise à prix pour faire éliminer un bail, même non annoté, qui dévalorise l'immeuble. D.
L'office des faillites du district du Val-de-Travers formule
quelques
observations sur la plainte, sans prendre de conclusions. E.
Dans sa requête du 16 octobre 1988 (D.8), la banque W. a
demandé
en outre à l'office de porter à l'inventaire de la faillite deux actions révocatoires fondées sur l'article 288 LP, dont l'une en vue de l'annulation du contrat de bail précité. Par décision du 12 mars 1999, communiquée à la créancière-gagiste le 23 mars 1999 (D.21), l'administration de la faillite l'a autorisée, par cession des droits de la masse, à exercer cette action révocatoire dans un délai prolongé au 23 juin 1999 (D.22,25).
C O N S I D E R A N
T
en droit
1.
Dirigée contre une mesure de l'office et interjetée dans les
formes
et délai légaux (art.17 LP), la plainte est recevable.
2. Il
résulte de l'article 261 CO qu'en cas d'aliénation volontaire
ou
forcée de la chose louée, le bail passe à l'acquéreur. Sous réserve des exceptions visées à l'article 261 al.2 CO, la vente ne rompt donc pas le bail. Cette nouvelle réglementation, entrée en vigueur le 1er juillet 1990, a engendré une controverse sur la question de savoir si la double mise à prix prévue par l'article 142 LP était ou non possible dans le cas d'un immeuble grevé de baux non annotés au registre foncier.
Se fondant sur l'opinion majoritaire de la doctrine le Tribunal
fédéral
a, dans un arrêt du 7 janvier 1998 (ATF 124 III 37) jugé qu'en
matière
de bail à ferme agricole le créancier-gagiste avait le droit de requérir l'office des faillites de procéder à la double mise à prix de l'immeuble à réaliser. Dans un arrêt plus récent encore, qui vient d'être publié aux ATF 125 III 123, le Tribunal fédéral a précisé que la double mise à prix était admissible aussi bien pour les baux de longue durée annotés que pour ceux qui ne le sont pas, en ajoutant que de tels baux ne s'éteignaient pas en cas de double mise à prix, mais passaient à l'acquéreur, celui-ci pouvant résilier le bail pour le prochain terme légal, même s'il ne se prévaut pas d'un besoin urgent.
3. En
l'espèce, le contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux
conclu
le 28 octobre 1997 entre le failli et l'Hôtel Y. - dont la
plaignante
entend faire prononcer au besoin l'annulation judiciaire en
application
de l'article 288 LP - est indiscutablement un bail de longue
durée. Il court en effet du 1er novembre 1997 au 30 octobre 2010 et stipule que sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties, il sera renouvelé de plein droit pour cinq ans et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans (D.3).
Vu la récente jurisprudence du Tribunal fédéral, qui en raison du texte clair de la loi suscite, il est vrai, certaines interrogations, et de la longue durée du bail conclu, la plainte apparaît bien fondée et la décision entreprise doit être annulée, l'office étant invité à procéder à la double mise à prix de l'immeuble formant l'article x. du cadastre de Couvet. 4. Dans la procédure de plainte devant l'autorité de surveillance, il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens (art.20a al.1 LP; 61 al.2 litt.a,
62 al.2 OELP).
Par ces motifs,
L'AUTORITE CANTONALE DE
SURVEILLANCE LP
1. Admet la plainte et annule la décision du 16 avril 1999 de l'office des faillites du district du Val-de-Travers. 2. Ordonne à l'office des faillites du district du Val-de-Travers de procéder à la double mise à prix de l'immeuble formant l'article x. du cadastre de Couvet. 3. Statue sans frais ni dépens.
Neuchâtel,
le 14 juillet 1999
AU NOM DE L'AUTORITE
CANTONALE DE SURVEILLANCE LP
Le greffier Le président