Creditor Foreclosure Proceedings Against Borrower and Property-Owning Spouse Involving Multiple Enforcement Orders and Oppositions
Suisse · Canton de Neuchâtel (CH-NE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA creditor initiated real estate foreclosure proceedings against a borrower based on a loan secured by mortgages, leading to oppositions from both the borrower and the property-owning spouse, who was a third-party owner. The creditor first pursued the debtor, then improperly initiated a second proceeding against the spouse, which was later withdrawn in favor of serving the spouse with a copy of the initial enforcement order under the relevant article concerning third-party owners. A court subsequently granted provisional lifting of the opposition against the debtor in the first proceeding but rejected it for the second proceeding because the loan had not been validly terminated as to the spouse, a deficiency the creditor later remedied; the enforcement office subsequently rejected the creditor's request to sell the property based on the unlifted opposition in the second proceeding, and the court upheld this rejection because the lifting decision did not cover the unlifted opposition against the spouse stemming from the second, distinct proceeding.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 153 LP, Art. 831 CC, Art. 17 LP, Art. 153 al.2 litt.a, Art. 88 al.1 ORI, Art. 153a al.1 LP; Creditor Foreclosure Proceedings Against Borrower and Property-Owning Spouse Involving Multiple Enforcement Orders and Oppositions: The creditor first pursued the debtor, then improperly initiated a second proceeding against the spouse, which was later withdrawn in favor of serving the spouse with a copy of the initial enforcement order under the relevant article concerning third-party owners. A court subsequently granted provisional lifting of the opposition against the debtor in the first proceeding but rejected it for the second proceeding because the loan had not been validly terminated as to the spouse, a deficiency the creditor later remedied; the enforcement office subsequently rejected the creditor's request to sell the property based on the unlifted opposition in the second proceeding, and the court upheld this rejection because the lifting decision did not cover the unlifted opposition against the spouse stemming from the second, distinct proceeding.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe cantonal authority rejected the appeal, implicitly confirming the office's discretionary action under this provision.
Cited in the reasoning to explain the procedural requirement for notifying the third-party owner in real guarantee enforcement proceedings.
Cited in the reasoning to explain the next step (realization of the guarantee) after obtaining the lifting of the opposition.
The refusal to lift the opposition in procedure No. 2 was based on the failure to serve the notice of termination of the loan to the property owner under this article.
The rejection of the complaint was made without costs or indemnity as per the dispositive.
Texte complet
A.En date du 4 janvier 1994, la Banque X. a accordé à H. S. un prêt de 247'250 francs garanti par deux cédules hypothécaires au porteur d'un montant global de 255'000 francs grevant en premier et en deuxième rangs l'immeuble formant l'article y. du cadastre de Lignières, propriété depuis le 21 février 1994 de son épouse L. S..
Par lettre du 30 juillet 1997, la banque X. a informé H. S. qu'elle dénonçait ce prêt au remboursement. Le 28 novembre 1997, la banque a introduit contre le prénommé une poursuite en réalisation de gage immobilier, d'où la notification au débiteur le 19 décembre 1997 d'un commandement de payer no 1 frappé d'opposition totale. Elle en a fait de même le 16 février 1998 contre L. S. ‑ en sa qualité de propriétaire de l'immeuble gagé ‑, à laquelle un commandement de payer poursuite no 2 a été notifié et frappé lui aussi d'opposition totale le 27 février 1998.
Le 23 mars 1998, la banque X. a informé l'office des poursuites qu'elle retirait la poursuite no 2 , et l'a invité à adresser à L. S., en sa qualité d'épouse et de tiers propriétaire, un exemplaire du commandement de payer no 1 , conformément à l'article 153 LP. Ainsi fut fait, et L. S. a frappé ce commandement de payer d'opposition le 19 mai 1998.
B.Par requête du 4 juin 1998, dirigée contre les époux S., la banque X. a requis la mainlevée provisoire de l'opposition formée par ces derniers au commandement de payer poursuite no 1 . Par décision du 24 août 1998, devenue définitive et exécutoire, la présidente du Tribunal du district de Neuchâtel a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition faite en cette poursuite, mais a rejeté la requête en tant qu'elle concernait la poursuite no 2 . Le juge a considéré en bref que la mainlevée pouvait être accordée à l'égard de H. S., puisque le prêt lui avait été valablement dénoncé au remboursement, mais que faute d'une telle dénonciation adressée à L. S., propriétaire de l'immeuble gagé, la banque créancière ne pouvait pas faire valoir son droit de gage à l'égard de la prénommée (art.831 CC).
C.En date du 27 octobre 1998, la banque X. a adressé à l'office une réquisition de vente de l'immeuble fondée sur le commandement de payer no 1 . Par décision du 16 novembre 1998 ‑ dont est recours ‑ l'office a déclaré cette réquisition nulle et non avenue, compte tenu du fait que la poursuite no 2 engagée contre L. S., propriétaire de l'immeuble, avait fait l'objet d'une opposition non levée par décision du 24 août 1998 de la présidente du Tribunal du district de Neuchâtel.
D.La banque X. recourt contre cette décision en concluant à son annulation et à ce qu'il soit procédé à la réalisation de l'immeuble. Elle fait valoir en bref que les oppositions formées par les époux S. au commandement de payer no 1 ont été levées par une décision entrée en force, et que sa réquisition de vente s'appuie dès lors sur un commandement de payer exécutoire. L'office, de même que les époux S., concluent au rejet de la plainte, en formulant quelques observations.
C 0 N S I D E R A N T
en droit
1.Dirigée contre une mesure de l'office et interjetée dans les formes et délai légaux (art.17 LP), la plainte est recevable.
2.a) Selon l'article 153 al.2 litt.a LP, en matière de poursuite en réalisation de gage, un exemplaire du commandement de payer doit être également notifié au tiers qui a constitué le gage ou en est devenu propriétaire, afin de lui permettre de faire lui aussi opposition, s'il conteste l'existence ou l'exigibilité de la créance, ou l'existence du gage (art.88 al.1 ORI; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Schkg, 1997, n.5 ad art.153 LP; Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, p.111 et références). Si opposition est formée, le créancier peut en particulier requérir la mainlevée (art.153a al.1 LP) puis, s'il obtient gain de cause, la réalisation du gage immobilier (art.154 al.1 LP).
b) En l'espèce, le dossier permet de constater que la procédure a été entachée d'erreurs ou d'imprécisions à plusieurs égards. Ainsi, la réquisition de poursuite adressée à l'office par la banque X. le 28 novembre 1997 ne visait que H. S., sans mentionner que son épouse était devenue propriétaire de l'immeuble dès le 21 février 1994 déjà, de sorte que le commandement de payer no 1 ne lui a pas été notifié à elle aussi. Ensuite la banque X., plutôt que de solliciter la notification d'un exemplaire du commandement de payer à L. S., a adressé une réquisition de poursuite à l'office, dirigée contre cette dernière, en date du 16 février 1998, d'où la notification du commandement de payer no 2. Se rendant probablement compte de l'erreur, la banque X. a communiqué le 23 mars 1998 à l'office qu'elle retirait cette poursuite no 2 , et qu'elle sollicitait la notification à L. S. d'un exemplaire du commandement de payer no 1 , ce qui fut fait. On constate ensuite que bien que saisie le 4 juin 1998 d'une requête de mainlevée provisoire d'opposition dirigée contre les époux S. en la poursuite no 1 , la présidente du Tribunal du district de Neuchâtel a par décision du 24 août 1998 accédé à cette requête, tout en déclarant rejeter la requête de mainlevée de l'opposition formée en la poursuite no 2 , dont elle ignorait cependant qu'elle avait été retirée.
3.En l'espèce, l'office a pris appui sur les considérants de la décision sur demande en mainlevée d'opposition prononcée le 24 août 1998 par la présidente du Tribunal du district de Neuchâtel, pour rejeter la réquisition de vente, ceci en dépit du dispositif de cette décision, qui prononçait la mainlevée provisoire dans la poursuite no 1 . Ce faisant, l'office n'a pas abusé du pouvoir d'appréciation qui lui est accordé dans le cadre de l'article 17 LP, sous peine de violation de la loi (Gilliéron, p.58). Il résulte en effet du dossier que L. S. a formé opposition aux deux poursuites qui lui ont été notifiées, que la première a été retirée et que l'opposition faite à la seconde ne pouvait être levée, le juge de mainlevée ayant constaté que le prêt n'avait pas été dénoncé au remboursement à l'intimée conformément à l'article 831 CC.
L'office ayant correctement interprété cette décision, comme la plaignante d'ailleurs ‑ qui a pris le 24 septembre 1998 la précaution de dénoncer le prêt hypothécaire au remboursement, à l'égard de L. S. ‑ la plainte doit être rejetée, sans frais ni dépens.
Par ces motifs,
L'AUTORITÉ CANTONALE DE SURVEILLANCE LP
1. Rejette la plainte.
2. Statue sans frais ni dépens.