Owners' Association Authority to File Administrative Appeal
Schweiz · Kanton Luzern (CH-LU)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court considered whether an owners' association (Stockwerkeigentümergemeinschaft, StWEG) was legitimately authorized to file an administrative court appeal, noting that while the association, as a corporate body for property management, is authorized to raise objections (Einsprache) against construction projects affecting the shared property under its purpose, this does not automatically grant its administration the authority to file an administrative court appeal without explicit power of attorney or statutory authorization. The court reasoned that while the administration can file the initial objection as part of its duty to preserve the common property, legal doctrine and case law deny the administrator independent representation authority in judicial proceedings; however, in this specific case, the court found that the power of attorney for the appeal was correctly established because the StWEG had properly authorized a committee of owners, who then validly delegated the authority to the legal representative.
Legislator-Regeste
AmtlichArt. 712l Abs. 2 und 712t Abs. 2 ZGB. Die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist gegebenenfalls befugt, gegen ein Bauvorhaben Einsprache zu erheben, nicht aber ohne Vollmacht oder eine entsprechende statutarische Bevollmächtigung Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu führen. | Verfahren
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Rechtsprechung Luzern
Instanz: · Verwaltungsgericht
Abteilung: · Verwaltungsrechtliche Abteilung
Rechtsgebiet: · Verfahren
Entscheiddatum: · 08.02.2005
Fallnummer: · V 04 202_2
LGVE: · 2005 II Nr. 45
Leitsatz: · Art. 712l Abs. 2 und 712t Abs. 2 ZGB. Die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist gegebenenfalls befugt, gegen ein Bauvorhaben Einsprache zu erheben, nicht aber ohne Vollmacht oder eine entsprechende statutarische Bevollmächtigung Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu führen.
Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
Entscheid: · Aus den Erwägungen: 1. - d) (...) Bei der Beschwerdeführerin handelt es sich um eine Gemeinschaft von Stockwerkeigentümer, die das im Streit liegende Mehrfamilienhaus halten. (...) Es fragt sich, ob diese als Partei vor Verwaltungsgericht auftreten kann und inwieweit sie zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde legitimiert ist. Ihrem Wesen nach ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) eine körperschaftliche Organisation, deren Zweck die Verwaltung der gemeinschaftlichen Liegenschaft bildet. Nach Massgabe des ZGB ist sie im Rahmen dieses Zweckes prozessfähig (Art. 712l Abs. 2 ZGB). Zu den Aufgaben der StWEG gehören insbesondere Bestrebungen zur Erhaltung der im Stockwerkeigentum stehenden Gebäude, jedenfalls soweit diese im gemeinsamen Interesse notwendig sind. Dazu zählt der Verkehr mit Behörden (Simonius/Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Band I, Basel 1995, N 51 zu § 15). Zu erwähnen sind insbesondere prozessuale Handlungen im Rahmen von bau- und planungsrechtlichen Verfahren, soweit das der Verwaltung anvertraute Stockwerkeigentum betroffen ist (statt vieler: BG-Urteil 1P.365/2001 vom 19.9.2001; ferner: Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum VRG des Kantons Bern, Bern 1997, N 8 zu Art. 11, mit weiteren Hinweisen). Damit wird deutlich, dass sich die
StWEG gegebenenfalls gegen ein Bauvorhaben in der Nachbarschaft mit den gebotenen Rechtsmitteln zur Wehr setzen kann. Zu beachten ist indes, dass nur Verwaltungsgerichtsbeschwerde führen kann, wer im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens ordnungsgemäss Einsprache geführt hat (§ 207 Abs. 2 PBG; vgl. LGVE 2000 II Nr. 9). Mit Schreiben vom 1. September 2003 unterbreitete der Rechtsvertreter der StWEG dem Gemeinderat eine Anwaltsvollmacht, die von der Verwaltung der StWEG unterzeichnet wurde. Von einer ordnungsgemässen Einsprache darf nach Lage der Akten ausgegangen werden, falls die Verwaltung für ihre StWEG überhaupt Einsprache führen kann. Lehre und Rechtsprechung bejahen diese Befugnis (statt vieler: Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zürich 2004, N 72ff. zu Art. 712t ZGB; ferner: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Obwalden vom 26.10.1988, in: OWVVGE VIII 66; PVG 1981 179). Nach dem Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz bei dieser Sach- und Rechtslage auf die Einsprache der durch ihre Verwaltung vertretene StWEG eingetreten ist. (...) Anders als bei der Einsprache verfügt die Vertretung der StWEG indes nicht über eine gesetzliche Vertretungsbefugnis in Justizverfahren. Eine Erweiterung der Vertretungsbefugnis des Verwalters in Gerichtsverfahren wäre gar unzulässig (Wermelinger, a.a.O., N 74 und 88 mit Hinweisen). Im Verfahren vor Verwaltungsgericht stellt sich die StWEG auf den Standpunkt, die Stockwerkeigentümer hätten ihren Rechtsvertreter über einen (reglementskonform damit betrauten) Stockwerkeigentümerausschuss zur Führung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beauftragt. Mit den Akten ist in der Tat belegt, dass die StWEG die drei Ausschussmitglieder A, B und C mit dem entsprechenden Prozessschritt beauftragt hat. Diese drei Stockwerkeigentümer haben an einer Ausschussversammlung denn auch den Entschluss gefasst, Rechtsanwalt X mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde der StWEG zu beauftragen. Die Stockwerkeigentümer A, B und C haben die Anwaltsvollmacht hiefür unterzeichnet. Damit ist erstellt, dass die Prozessvollmacht der StWEG im konkreten Fall korrekt zu Stande gekommen ist.