Administrative Court Ruling on Zoning Deviation Justification and Increased Utilization Bonus

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Verwaltungsgericht

Abteilung: · Verwaltungsrechtliche Abteilung

Rechtsgebiet: · Planungs- und Baurecht

Entscheiddatum: · 11.01.2001

Fallnummer: · V 00 219

LGVE: · 2001 II Nr. 18

Leitsatz: · § 75 Abs. 3 PBG. Die Voraussetzungen für Abweichungen von der planungsrechtlichen Nutzungsordnung im Rahmen eines Gestaltungsplanes sind auch in Bezug auf den Ausnützungsbonus mit Blick auf Qualitätsaspekte sachgerecht zu ermitteln und zu begründen. Einen Automatismus gilt es dabei zu vermeiden.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: ·

Aus den Erwägungen:

4. - b) Das PBG lässt Abweichungen von der baulichen Grundordnung gemäss Zonenplan, BZR oder Bebauungsplan nur zu, sofern wegen der besonderen Verhältnisse eine eigene Regelung sinnvoll erscheint und der Zonencharakter gewahrt bleibt (§ 75 Abs. 1 PBG). Gemäss Abs. 3 von § 75 PBG kann der Gemeinderat diese Abweichungen gewähren, wenn a) die geplante Überbauung gegenüber der Normalbauweise wesentliche Vorteile aufweist, b) die geplante Überbauung bau- und siedlungsökologischen Anforderungen entspricht, c) es sich um eine siedlungsgerechte, architektonisch und wohnhygienisch qualitätsvolle Überbauung handelt, die sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedert, d) grössere zusammenhängende Grünflächen und viele Bäume vorgesehen sind und abseits des Verkehrs gelegene Spielplätze und andere Freizeitanlagen von mindestens 20% der Bruttogeschossfläche der Wohnbauten erstellt werden, e) die Flächen für den Fussgänger- und Fahrverkehr und die vorgeschriebenen Abstellflächen für Fahrzeuge, einschliesslich Garagen zweckmässig angelegt werden, f) besondere Massnahmen zum Energiesparen getroffen werden.

Nach § 75 Abs. 4 PBG können im BZR zusätzliche Qualitätsanforderungen gestellt werden. Art. 33 BZR vom 24. März 1983/20. April 1995 enthält entsprechende Bestimmungen, über deren Gehalt hier nicht weiter zu befinden ist. In der Praxis wird davon ausgegangen, dass die Abweichung von der rechtlichen Grundordnung den Nachweis wenigstens einer der in Abs. 3 von § 75 PBG verlangten Voraussetzungen erfordert (Erw. 13 des in LGVE 1999 II Nr. 8 teilweise publizierten Urteils G. und Kons. vom 24.8.1999; vgl. ferner Botschaft des Regierungsrates zum Entwurf einer Änderung des PBG [B 76] vom 20.10.2000, Separatum, S. 42).

Kumulativ haben indessen die Anforderungen gemäss § 75 Abs. 1 PBG, nämlich das Vorliegen besonderer Verhältnisse und die Wahrung des Zonencharakters erfüllt zu sein (LGVE 1997 II Nr. 8; Urteil W. vom 3.7.2000, V 99 113). Schliesslich ergibt sich mit den verlangten Qualitätsmerkmalen, dass im Falle der Abweichung von der baulichen Grundordnung notwendigerweise höhere Anforderungen an die Bestimmtheit des Gestaltungsplanes zu stellen sind (BGE 121 I 122 Erw. 4c a.E.; Gisler, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz, in: ZBl 2000 S. 407).

Dem Gemeinderat wird somit bei der Anwendung von § 75 PBG erheblicher Beurteilungsspielraum und weites Ermessen eingeräumt. Je mehr von den in § 75 Abs. 3 PBG angesprochenen Qualitätsmerkmalen verwirklicht sind und je besser dies der Fall ist, umso grösser kann der zu gewährende Bonus ausfallen. Diese gesetzlich nicht durchdringbare Entscheidsituation verlangt von der Plangenehmigungsbehörde pflichtgemässe, mithin dem Einzelfall gerecht werdende Ermessensausübung, die jeglichen Automatismus meidet. Zugleich ergeben sich daraus Anforderungen an die Qualität der Begründung ihres Entscheides (BGE 112 Ia 110; vgl. ferner ZBl 2000 S. 130 mit weiteren Hinweisen;

Urteile O. vom 24.5.2000). Denn immerhin geht es letztlich um eine Abweichung von der demokratisch legitimierten baulichen Grundordnung, was nicht zuletzt mit Blick auf die Interessen Dritter und die gerichtliche Kontrolle eingehender Erläuterung bedarf.

c) Der angefochtene Entscheid begründet in keiner Weise, weshalb statt des ursprünglich vorgesehenen Nutzungszuschlags von 10% ein solcher von 15% gewährt wird. Wohl ist die Rede davon, dass der Gesamtcharakter der Überbauung gewahrt bleibe. Ferner kann entnommen werden, dass die Firsthöhen offenbar tiefer liegen als es die Grundordnung gestatten würde. Endlich ergibt sich aus den Akten, dass ein Spielplatz und die Pflanzung von einheimischen Hochstammbäumen vorgesehen sind. Dass und weshalb genau all diese Qualitätselemente eine Erhöhung des vorbestehenden Nutzungszuschlages rechtfertigen würden, legt die Vorinstanz nicht näher dar.

Keines der in § 75 Abs. 3 PBG enthaltenen Kriterien wird näher geprüft, und auch mit Art. 33 Abs. 2 BZR findet keine Auseinandersetzung statt. Immerhin geht es letztlich um die Gewährung des Maximalsatzes von 15%, die nicht ohne weiteres erfolgen darf, sondern einlässlicher und sachbezogener Begründung bedarf. Die Vorinstanz durfte sich von einer differenzierten Behandlung dieser Fragen nicht schon deshalb entbunden sehen, weil es sich bloss um die Änderung eines bestehenden Gestaltungsplanes handelte, der bei seiner Genehmigung bereits einen Nutzungszuschlag von 10% erhalten hatte.

Für diesen war seinerzeit offenbar der Umstand wesentlich gewesen, dass die Überbauung mit Gas beheizt werden soll; falls wider Erwarten weder Gas noch elektrische Energie für die Heizung verwendet werde, so werde der Ausnützungszuschlag neu festgelegt (Ziff. 2.3 des Plangenehmigungsentscheides vom 26.2.1986). Dieser Passus ist von der Vorinstanz weder thematisiert, geschweige denn geändert worden. Obwohl er demnach gemäss der Logik des angefochtenen Entscheides noch immer in Kraft steht, wird darin keine Rechenschaft darüber gegeben, ob damit einem der in § 75 Abs. 3 PBG oder in Art. 33 Abs. 2 BZR angesprochenen Qualitätsmerkmale entsprochen würde, was jedenfalls nicht auf Anhieb klar ist.

Andererseits wird auch der sich geradezu aufdrängenden Frage nicht weiter nachgegangen, ob die bereits realisierten Bauten im Gestaltungsplan - immerhin deren 20 - den Vorgaben in Bezug auf die Heizung zu genügen vermögen.