Administrative Council v. Building Permit for Hip Roof Expansion

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Regierungsrat

Abteilung: · -

Rechtsgebiet: · Planungs- und Baurecht

Entscheiddatum: · 02.06.1992

Fallnummer: · RRE Nr. 1529

LGVE: · 1992 III Nr. 13

Leitsatz: · Bestandesgarantie. § 179 PBG. Wird auf einer bestehenden, baupolizeiwidrigen Flachdachbaute ein Walmdach errichtet, so stellt dies eine bauliche Erweiterung dar, die einer Ausnahmebewilligung bedarf. Eine solche kann grundsätzlich nur dann erteilt werden, wenn die Realisierung des Bauprojekts nicht zu einer weiteren Verschärfung der bereits bestehenden Baupolizeiwidrigkeit führt. Eine Verschärfung der Baupolizeiwidrigkeit ist indes nicht völlig ausgeschlossen; sie kann ausnahmsweise gestattet werden, sofern im Ergebnis keine wesentliche Abweichung vom geltenden Recht resultiert.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · 1. - Die Beschwerdeführer vertreten die Auffassung, mit dem vorliegenden Bauprojekt würde die nach geltendem Recht bereits bestehende Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer zusätzlich erhöht. Zu Unrecht habe die Vorinstanz den geplanten Estrich und Bastelraum als nicht anrechenbare Geschossflächen qualifiziert. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Raum zur anrechenbaren Geschossfläche gezählt werden müsse, sei nicht nur auf die Angaben im Baugesuch abzustellen, sondern auch auf den objektiven Zweck der geplanten Baute.

Entscheidend sei dabei, welche Nutzung ein Raum in seiner baulichen Gestaltung zulasse. Überdies müssten die angeblich nicht anrechenbaren Flächen in einem glaubwürdigen Verhältnis zu den übrigen Räumen stehen und dürften nicht durch geringfügige Änderungen in Nutzraum umgewandelt werden. Der vorliegend geplante Estrich sei eindeutig überdimensioniert und stehe in keinem glaubwürdigen Verhältnis zu den übrigen Räumen. Für die Schaffung zusätzlichen Estrichraumes bestehe kein sachlich begründetes Bedürfnis, da mit je einem Abstellraum und einem Kellerabteil pro Wohnung bereits genügend Stauraum vorhanden sei.

Erst recht dürfe der als Bastelraum bezeichnete gaubenförmige Dachaufbau nicht bewilligt werden. Dieser Raum könne ohne weiteres als Wohnraum genutzt werden. Darauf lasse insbesondere die Raumgrösse, die Erschliessung über eine feste Treppe sowie die Grösse der geplanten Fensterfläche schliessen. Zudem bestehe bereits im Kellergeschoss genügend Hobby- und Freizeitraum, dessen Fläche bei der Berechnung der höchstzulässigen Fläche für Freizeiträume ebenfalls zu berücksichtigen sei. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz würde daher eine Realisierung des vorliegenden Bauprojekts zu einer Vergrösserung der anrechenbaren Geschossflächen führen.

Die Rechtswidrigkeit der bereits heute übernutzten Baute würde somit zusätzlich verschärft, weshalb der Dachaufbau nicht bewilligt werden dürfe. 2. - Die beiden zusammengebauten Zweifamilienhäuser auf den Baugrundstücken überschreiten nach heutigem Recht unbestrittenermassen die zulässige Ausnützung. In Ubereinstimmung mit der Vorinstanz ist jedoch davon auszugehen, dass die Bauten dem im Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Recht entsprachen. Etwas anderes wird auch von den Beschwerdeführern nicht behauptet. Die Bauten stehen deshalb unter dem Schutz der Besitzstandsgarantie.

Diese sichert schützenswertes Vertrauen, nämlich die Erwartung, dass Bestand und Nutzung vorhandener, rechtmässig geschaffener Sachwerte trotz abweichender neuer Vorschriften grundsätzlich fortbestehen können (Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, S. 565). Nach § 179 PBG dürfen innerhalb der Bauzonen bestehende baupolizeiwidrige Bauten und Anlagen erhalten und zeitgemäss erneuert werden. Neubauähnliche Umbauten und Erweiterungen können ausnahmsweise gestattet werden, wenn keine wesentlichen öffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen.

Unter Unterhalt und zeitgemässer Erneuerung sind jene Massnahmen zu verstehen, die es ermöglichen, die Baute in ihrer derzeitigen innern und äusseren Gestaltung, Form und Zweckbestimmung zu erhalten, ohne dass Eingriffe in die Substanz und die Grundstruktur der Baute vorgenommen werden, beispielsweise dadurch, dass Räume versetzt, Wände herausgebrochen, neue Wände eingezogen werden oder die Zweckbestimmung bisheriger Räume wesentlich verändert wird. Der Begriff des Unterhalts und der zeitgemässen Erneuerung ist freilich nicht eng auszulegen:

Es fallen darunter nicht bloss Vorkehrungen zur Erhaltung, sondern auch solche zur Modernisierung der Baute. Der Eigentümer darf nicht nur kleinere Schäden an Innen- und Aussenwänden, Fenstern, Türen und Böden beheben, sondern er kann bestehende unbefriedigende technische Einrichtungen erneuern, die sanitären Einrichtungen verbessern und die Baute dem modernen Wohnstandard anpassen. Dabei ist es nicht ausgeschlossen, in unbedeutender Weise das Volumen zu vergrössern, etwa um eine moderne Toilette einzurichten. Entscheidend ist aber, dass es immer um Massnahmen geht, die das Gebäude vor dem vorzeitigen Verfall oder - gemessen am heutigem Wohnstandard - dem Eintritt der Unbenutzbarkeit vor Ablauf der Lebensdauer der Substanz schützen; es kann sich dagegen nicht darum handeln, praktisch einen Neubau anstelle der infolge ihres Alters verfallenen bestehenden Baute zu setzen (Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 28.

Mai 1982, publiziert in Zbl 83, S. 452; LGVE 1988 III Nr. 17). 3. - Im vorliegenden Fall soll auf das gemeinsame Flachdach der beiden zusammengebauten Gebäude der Beschwerdegegner ein Walmdach gebaut werden. Auf dem Gebäudeteil des Beschwerdegegners Ziff. 2 ist zudem die Erstellung eines Bastelraumes vorgesehen, der nach aussen in Form einer Gaube in Erscheinung treten würde. Das bestehende Volumen der Bauten, welches den heute geltenden gesetzlichen Rahmen bereits sprengt, würde dadurch nochmals bedeutend vergrössert. Zudem würde der geplante Walmdachaufbau die Grundstruktur der bestehenden Flachdachbaute zweifellos verändern.

Schliesslich würde die bestehende Gebäudehöhe von 5,48 m im Firstbereich des geplanten Daches um 3 m auf 8,48 m erhöht. Bei dieser Sachlage ist das vorliegende Bauprojekt nicht als Unterhalt oder zeitgemässe Erneuerung der bestehenden Baute, sondern als Erweiterungsbau zu qualifizieren. Eine Baubewilligung könnte deshalb nur dann erteilt werden, wenn dem Projekt keine wesentlichen öffentlichen und privaten Interessen entgegenstünden (§ 179 PBG). Die Öffentlichkeit hat ohne Zweifel ein wesentliches Interesse an der Verwirklichung des geltenden Rechts.

Eine bestehende Baute, die im Zeitpunkt ihrer Errichtung rechtmässig war und erst im Zuge einer Rechtsänderung baupolizeiwidrig wurde, steht zwar unter dem Schutz der Besitzstandesgarantie. Neubauten, worunter auch der vorliegend geplante Erweiterungsbau zählt, können jedoch grundsätzlich nur dann bewilligt werden, wenn sie den geltenden Vorschriften entsprechen (vgl. § 195 PBG). Daraus folgt insbesondere, dass die Realisierung des umstrittenen Bauprojekts grundsätzlich nicht zu einer weiteren Verschärfung der bereits bestehenden Baupolizeiwidrigkeit führen darf.

Ausnahmsweise könnte nach § 179 PBG zwar selbst dies zugelassen werden; allerdings dürfte daraus keine wesentliche Abweichung vom geltenden Recht resultieren, denn einer solchen stünde das öffentliche Interesse an der Durchsetzung des geltenden Rechts entgegen. Im vorliegenden Fall, wo die gesetzlich zulässige Ausnützung unbestrittenermassen bereits durch die bestehende Baute massiv überschritten ist, bedeutet dies, dass der Dachaufbau nicht mit einer weiteren Erhöhung der Ausnützung verbunden sein darf. Im folgenden ist daher zu prüfen, ob bei der Verwirklichung des umstrittenen Bauvorhabens die anrechenbaren Geschossflächen vergrössert würden, was eine Erhöhung der Ausnützung zur Folge hätte (vgl. § 8 Planungs- und Bauverordnung, PBG).