Property Owners v. Administrative Body Regarding Unlawful Residential Use

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Regierungsrat

Abteilung: · -

Rechtsgebiet: · Planungs- und Baurecht

Entscheiddatum: · 05.05.1992

Fallnummer: · RRE Nr. 1212

LGVE: · 1992 III Nr. 14

Leitsatz: · Wohnverbot. § 209 PBG. Wird im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes ein Wohnverbot verfügt, so ist dieses nicht nur gegenüber den Eigentümern, sondern auch gegenüber allfälligen Mietern zu erlassen.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · 1. - Zu prüfen bleibt, ob die Vorinstanz aufgrund der festgestellten widerrechtlichen Wohnnutzung die zutreffenden Massnahmen angeordnet hat. 2. - In Ziff. 1 des Rechtsspruchs werden die Beschwerdeführer gestützt auf § 209 PBG verpflichtet, den gesetzmässigen Zustand (Nutzung der Räume gemäss dem bewilligten Plan Nr. 87/1 vom 15. November 1987, revidiert 11. Februar 1988) bis 31. Januar 1992 wiederherzustellen. Gegenüber den Beschwerdeführern wird somit angeordnet, die Räumlichkeiten im Eingangsgeschoss seien in den Zustand zurückzuführen, wie er am 22.

Februar 1988 vom Gemeinderat bewilligt wurde. Da sich die Beschwerdeführer - wie schon dargelegt - nicht auf ihren guten Glauben berufen können, erweist sich die vorinstanzliche Anordnung zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes als rechtmässig. Die Beschwerdeführer sind grundsätzlich frei, aus verschiedenen zonenkonformen gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten in den bestehenden Räumlichkeiten diejenige zu wählen, welche ihrer Interessenlage am besten entspricht. Soweit dazu bestimmte bauliche Massnahmen erforderlich sind, welche von den bewilligten Plänen vom 15.

November 1987, revidiert am 11. Februar 1987, abweichen, haben die Beschwerdeführer das ordentliche Baubewilligungsverfahren einzuleiten. 3. - In Ziff. 2 des Rechtsspruchs verpflichtet die Vorinstanz die Beschwerdeführer, die bestehenden Mietverhältnisse im Eingangsgeschoss der Liegenschaften 27 und 29 unverzüglich, spätestens aber bis 31. Januar 1992 aufzulösen. Fraglich ist, ob diese Massnahme ausreicht bzw. geeignet ist, die Nutzungsbeschränkung im Eingangsgeschoss der Liegenschaften 27 und 29 durchzusetzen. Stellt der Gemeinderat eine unverzügliche Zweckänderung fest, hat er alle rechtsstaatlichen Mittel zu ergreifen, um den gesetzlichen Zustand wiederherzustellen (§ 209 Abs. 2 PBG).

Um dieses Ziel zu erreichen, hat die zuständige Behörde ein taugliches Mittel zu wählen. Entsprechende Anordnungen müssen durchsetzbar sein und das Verhältnismässigkeitsprinzip berücksichtigen. Die gegenüber den Beschwerdeführern angeordnete Auflösung der Mietverträge stellt mangels Durchsetzbarkeit kein taugliches Mittel zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes dar. Die Vorinstanz hat keinerlei Einfluss auf die zivilrechtlichen Verhältnisse zwischen den Beschwerdeführern und den Mietern. Falls die Beschwerdeführer mit ihren Mietern längerfristige Mietverträge abgeschlossen haben, können die Verträge unter Umständen nicht innert der angesetzten Frist aufgelöst werden.

Ob infolge des von der Vorinstanz erlassenen Wohnverbotes ein wichtiger (zivilrechtlicher) Grund zur Auflösung der Mietverträge vorliegt oder ob die Mietverträge (zivilrechtlich) gar nichtig sind, hat der Gemeinderat als Baubewilligungsbehörde nicht zu beurteilen. Im übrigen ist zu beachten, dass die Mieter gestützt auf die einschlägigen Vorschriften im Obligationenrecht erfolgreich ein Mieterstreckungsbegehren stellen könnten. Aus alldem ergibt sich, dass die Vollstreckbarkeit der von der Vorinstanz angeordneten Massnahme zumindest unsicher ist.

Somit hat die Vorinstanz andere Wege zu beschreiten, um das Ziel der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes zu erreichen. Im vorliegenden Fall verlangt die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes, dass das Wohnverbot nicht nur gegenüber den Eigentümern der Mehrfamilienhäuser Nrn. 27 und 29, sondern auch gegenüber deren Mietern in den Räumlichkeiten des Eingangsgeschosses erlassen wird. Da den Mietern die tatsächliche Gewalt über die Räumlichkeiten, welche den ordnungswidrigen Zustand bewirken, zukommt, können sie rechtlich als Zustandsstörer bezeichnet werden (BGE 107 I a 23 ff. mit weiteren Hinweisen).

Ihnen gegenüber ist somit eine Beseitigungsanordnung grundsätzlich zulässig und im vorliegenden Fall auch erforderlich, um die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erreichen zu können. Damit das von der Vorinstanz verfügte Wohnverbot auch gegenüber den Mietern wirksam und durchsetzbar wird, sind diese formell ins (Beseitigungs-)Verfahren einzubeziehen. Ihnen gegenüber ist deshalb die Wiederherstellungsverfügung ebenfalls mittels anfechtbarem Entscheid zu eröffnen. Gleichzeitig ist den Mietern unter Berücksichtigung des Verhältnismässigkeitsprinzips eine angemessene Frist zu setzen, innert der sie die widerrechtlich genutzten Räume zu verlassen haben.

Befolgen sie die Anweisungen nicht, sind sie darauf hinzuweisen, dass der Regierungsstatthalter gestützt auf § 212 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) die Zwangsausweisung vornehmen wird. 4. - Zusammenfassend ergibt sich, dass die von der Vorinstanz in Ziff. 2 des Rechtsspruchs gegenüber den Beschwerdeführern angeordnete Auflösung der Mietverträge mangels Durchsetzbarkeit kein taugliches Mittel zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes darstellt. Ziff. 2 des vorinstanzlichen Entscheides ist somit aufzuheben und die Sache insoweit im Sinne der Erwägungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.