Landlord Provisional Collection vs. Graduated Rent Increase Under Former Tenancy Law

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Obergericht

Abteilung: · Schuldbetreibungs- und Konkurskommission

Rechtsgebiet: · Schuldbetreibungs- und Konkursrecht

Entscheiddatum: · 19.02.1992

Fallnummer: · OG 1992 48

LGVE: · 1992 I Nr. 48

Leitsatz: · Art. 82 Abs. 1 SchKG Art. 269c OR. Provisorische Rechtsöffnung für ausstehende Mietzinse. Ein unter dem neuen Recht begründeter Staffelmietvertrag bildet grundsätzlich auch für die gemäss Vertrag erhöhten Mietzinse einen Rechtsöffnungstitel, sofern der Vermieter jeweils die Erhöhungen in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise angezeigt hat. Unterschied zwischen der altrechtlichen und neurechtlichen Regelung.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Eine Vermieterin betrieb ihren Mieter gestützt auf einen Staffelmietvertrag für ausstehende Mietzinse. Im Rekursverfahren machte der Mieter geltend, für die gemäss vertraglicher Staffelung erhöhten Mietzinse bestehe kein Rechtsöffnungstitel.

Aus den Erwägungen:

Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Staffelmiete gemäss Art. 269 c OR. Da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 1990 begründet wurde, ist für die Modalitäten der Mietzinserhöhung das alte Recht anwendbar (Art. 26 Abs. 3 VMWG). Dieses sah bereits die Mitteilungspflicht (Formularzwang) für Mietzinserhöhungen vor, die aufgrund einer Staffelmiete verlangt wurden (Art. 13 VMM). Im Gegensatz zum geltenden Mietrecht war eine Anfechtung jeder einzelnen Erhöhungsstufe unter dem Gesichtspunkt der Missbräuchlichkeit zulässig (vgl. Art. 10 Abs. 2, 14 und 15 BMM, BGE 113 II 299).

Das aktuelle Mietrecht schliesst eine Überprüfung der Staffelmiete - mit Ausnahme des Anfangsmietzinses - aus (Art. 270 d OR). Die schriftliche Mitteilung, mit welcher die Erhöhung gemäss vertraglicher Staffelung verlangt wird, hat somit bloss orientierenden Charakter. Die Kantone können denn auch eine Kopie der Mietzinsvereinbarung als rechtsgenügendes Formular bezeichnen (Art. 19 Abs. 2 VMWG). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts erkannte im Jahre 1977, dass eine mit amtlichem Formular mitgeteilte Mietzinserhöhung kein Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 SchKG sei.

Das Formular enthalte keine Willenserklärung und damit keine (unterschriftliche) Schuldanerkennung des Mieters (LGVE 1977 I Nr. 385). Dies gilt offenbar selbst dann, wenn der Mieter auf eine Anfechtung der Mietzinserhöhung verzichtet und diese damit angenommen hat. Es leuchtet ein, dass diese Rechtsprechung bei Mietzinserhöhungen, die wegen Kostensteigerung oder Teuerungsausgleichs geltend gemacht werden, zwar streng, aber gerechtfertigt ist. Im Falle einer Staffelmiete jedoch ist die Erhöhung bzw. Gestaltung der Mietzinse von Anfang an bekannt; diese Regelung wird vom Mietzinsschuldner bei Vertragsschluss unterschriftlich akzeptiert.

Insofern liegt eine Schuldanerkennung vor, die grundsätzlich zur provisorischen Rechtsöffnung berechtigen würde. Dies gilt jedenfalls für das neue Recht, das im Anfechtungsverfahren nur noch eine Überprüfung der Erhöhungen auf deren Vertragskonformität kennt. Im vorliegenden Fall ist jedoch das alte Recht massgebend, das eine inhaltliche Kontrolle der Mietzinserhöhung vorschreibt. Selbst dort erscheint aber die Erteilung der Rechtsöffnung vertretbar, wenn eine Anfechtung unterblieben oder die Erhöhung sonstwie in Kraft getreten ist. Im vorliegenden Fall macht aber der Mieter geltend, nie eine formgerechte Mitteilung erhalten zu haben.

Entscheidend ist, dass sich die Vermieterin dazu nicht hat vernehmen lassen. Frist- und formgerechte Anzeigen für die einzelnen Erhöhungen sind daher nicht nachgewiesen, weshalb dafür keine Rechtsöffnung gewährt werden kann.