Buyers' Withdrawal Fee for Baseless Appeal Deemed Void for Abuse of Rights

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Obergericht

Abteilung: · I. Kammer

Rechtsgebiet: · OR (Obligationenrecht)

Entscheiddatum: · 16.06.1992

Fallnummer: · OG 1992 14

LGVE: · 1992 I Nr. 14

Leitsatz: · Art. 20 OR. Die Verabredung einer Vergütung für den Rückzug einer aussichtslosen Baubeschwerde ist sittenwidrig.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Die Beklagten erwarben im März 1986 vom Kläger eine 4 ½-Zimmer-Wohnung sowie einen Autoabstellplatz in einer grösseren Überbauung, die erst teilweise realisiert war. Im Kaufvertrag verpflichteten sie sich, zur Begründung weiterer Dienstbarkeiten entschädigungslos Hand zu bieten, falls sich solche als notwendig erweisen sollten; ferner verpflichteten sie sich, auf Baueinsprachen bei künftigen Bauvorhaben auf den vom Gestaltungsplan erfassten Grundstücken zu verzichten, falls diese Vorhaben den eingetragenen Dienstbarkeiten und den Bauvorschriften des Gestaltungsplanes nicht widersprächen.

In der Folge verweigerten die Beklagten bei Inangriffnahme der vierten Etappe der Überbauung die Zustimmung zur Errichtung von zwei Dienstbarkeiten betreffend die unterirdische Erschliessungsstrasse und erhoben Baueinsprache. Gegen den abweisenden Entscheid des Stadtrates erhoben sie Verwaltungsbeschwerde, die sie erst zurückzogen, als der Kläger sich verpflichtet hatte, ihnen für die Errichtung der Dienstbarkeiten und den Rückzug der Beschwerde den Betrag von Fr. 20 000.- zu bezahlen. Im Prozess um die Rückforderung dieses Betrages nahm das Obergericht zu dieser Entschädigungsvereinbarung wie folgt Stellung:

Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist der Vorinstanz beizupflichten, wenn sie feststellt, die Beklagten seien verpflichtet gewesen, die zusätzlich notwendig gewordenen Dienstbarkeiten einzuräumen und auf Einsprachen zu verzichten. Die Beklagten eröffneten trotz gegenteilig eingegangener Verpflichtung ein Baupolizeiverfahren, das sie erst auf Zahlung von Fr. 20 000.- hin abbrachen. Wie die Vorinstanz zutreffend festhält, ist der Inhalt der Vereinbarung vom 11. Juli 1989 - Rückzug der Verwaltungsbesehwerde, Begründung von Dienstbarkeiten - an sich nicht sittenwidrig, noch wurde damit mittelbar ein sittenwidriger Zweck oder Erfolg angestrebt.

Die Frage geht einzig dahin, ob in sittenwidriger Weise eine Bindung mit einem materiellen Vor- oder Nachteil verknüpft wurde. Diese Frage ist dann zu bejahen und der Vertrag als sittenwidrig zu qualifizieren, wenn das Verhalten der Beklagten infolge aussichtsloser Opposition gegen das Bauvorhaben des Klägers als missbräuchlich erscheint (vgl. auch BGE 115 II 232). Ob dies der Fall ist, hat das Gericht selber zu beurteilen. Es kann hiezu nicht auf die eventuellen Ansichten des mit der Instruktion der Verwaltungsbeschwerde beauftragten juristischen Mitarbeiters abstellen und wäre an dessen Beurteilung der Rechtslage nicht gebunden.

Es erübrigt sich deshalb, diesen als Zeugen einzuvernehmen. Die relevanten Akten aus dem Einsprache und Verwaltungsbeschwerdeverfahren liegen auf; die Edition weiterer Akten, die keine neuen Erkenntnisse bringen könnten, ist nicht angezeigt. Die Beklagten begründeten ihre Verwaltungsbeschwerde mit dem Nichtvorhandensein notwendiger Dienstbarkeiten und bestritten gleichzeitig, zu deren Einräumung verpflichtet zu sein. Wie bereits ausgeführt wurde, waren die Beklagten aufgrund des Kaufvertrages zur unentgeltlichen Einräumung der zur Realisierung der unterirdischen Erschliessung notwendigen Dienstbarkeiten vertraglich verpflichtet und hatten die noch fehlenden Dienstbarkeiten unentgeltlich einzuräumen.

Demnach war das Vorgehen der Beklagten, das Bauvorhaben des Klägers wegen fehlender Dienstbarkeiten zu Fall zu bringen, aussichtslos. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Baubewilligungsbehörde für die Beurteilung der Frage, ob die Dienstbarkeiten eingeräumt werden mussten, zuständig war; denn auch ein Verfahren vor dem Zivilrichter wäre aufgrund der eindeutigen Sach und Rechtslage für die Beklagten aussichtslos gewesen. Dass der Kläger über die Beseitigung der Baueinsprache und damit der Bauverzögerung erleichtert war, ist für die rechtliche Beurteilung der Erfolgsaussichten der von den Beklagten erhobenen Verwaltungsbeschwerde ohne Belang.

Das im Widerspruch zu klaren vertraglichen Abmachungen stehende Vorgehen der Beklagten war missbräuchlich, und somit ist der Vertrag vom 11. Juli 1989 sittenwidrig im Sinne von Art. 20 OR und daher nichtig.