Land Registry Refusal to Record Sales Agreement Over Forest Separation Permit
Schweiz · Kanton Luzern (CH-LU)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe appeal concerned the refusal by the land registry to record a sales agreement for two properties—one with a dwelling and an adjacent forest parcel—because the land registry manager required a permit under cantonal forestry law ($\S$ 39 and $\S$ 40 Forest Act) for the separation of the forest land from the building plot. The court reasoned that $\S$ 40, which mandates a permit for separating a forest parcel from an associated building plot, applies only when the seller retains ownership of the building plot, which was not the case here as the entire combined property was sold. Furthermore, while $\S$ 39 establishes a factual economic unit between such properties, the sale itself did not trigger a mandatory permit requirement under the relevant provisions, and the obligation to note the connection in the land register under $\S$ 39 Abs. 3 does not depend on the conclusion of a transfer agreement, leading the court to order the land registry to process the registration.
Legislator-Regeste
Amtlich§§ 39 und 40 Forstgesetz: Grundbucheintrag bei abgesondertem Verkauf; Trennung eines Waldgrundstückes von dem mit ihm verbundenen Gebäudegrundstück. | Grundbuchrecht
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertThis case number identifies the decision being rendered, but as it is not a legal provision applied in the operative part, it will be excluded based on the strict rules provided.
The court determined that this provision regarding the requirement for authorization for separating forest land from building plots was not applicable to the transaction at hand.
The court interpreted the different paragraphs of this provision to determine that no forestry law authorization was required for the land transaction.
The court discussed this provision concerning the registration of the connection between forest land and building plots in the land register, clarifying that no obligation to register such notations exists in relation to property transfers.
Volltext
Rechtsprechung Luzern
Instanz: · Obergericht
Abteilung: · Justizkommission
Rechtsgebiet: · Grundbuchrecht
Entscheiddatum: · 22.03.1991
Fallnummer: · OG 1991 9
LGVE: · 1991 I Nr. 9
Leitsatz: · §§ 39 und 40 Forstgesetz: Grundbucheintrag bei abgesondertem Verkauf; Trennung eines Waldgrundstückes von dem mit ihm verbundenen Gebäudegrundstück.
Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
Entscheid: · X verkaufte die Grundstücke Nr. 45 und Nr. 1055 an Y. Auf dem Grundstück Nr. 45 befindet sich das Wohnhaus Nr. 25, beim Grundstück Nr. 1055 handelt es sich um eine Waldparzelle. Der Kaufvertrag wurde vom Notar Z. (Beschwerdeführer) öffentlich beurkundet und dem zuständigen Grundbuchamt angemeldet. Der Grundbuchverwalter wies den Beschwerdeführer darauf hin, dass das Waldgrundstück Nr. 1055 mit dem Gebäudegrundstück Nr. 45 zu verbinden sei, d. h. eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch einzutragen sei, welche vom Notar bzw. von den Vertragsparteien beim Forstamt zu veranlassen sei.
Der Beschwerdeführer stellte sich auf den Standpunkt, dass eine Bewilligung nach § 39 bzw. 40 des kantonalen Forstgesetzes nicht erforderlich sei, weil der Kaufvertrag keine Trennung des Waldgrundstückes vom Gebäudegrundstück beinhalte, und dass für die Eintragung einer Anmerkung nach § 39 Abs. 3 Forstgesetz der Grundeigentümer nicht zuständig sei. Da der Beschwerdeführer trotz zweimaliger schriftlicher Aufforderung die einverlangte forstamtliche Bewilligung nicht einreichte, wies das Grundbuchamt die Anmeldung ab. Aus den Erwägungen der Beschwerdeinstanz:
Nach § 40 des kantonalen Forstgesetzes vom 4. Februar 1969 (FG, SRL Nr. 945) bedarf die Eintragung eines Rechtsgeschäftes im Grundbuch, das eine Trennung eines Waldgrundstückes von dem mit ihm gemäss § 39 verbundenen Gebäudegrundstück bezweckt (abgesönderter Verkauf, Waldvorbehalt, Erbteilung), der Bewilligung des Volkswirtschaftsdepartementes. § 40 FG ist in bezug auf die Handänderung der Grundstücke Nrn. 45 und 1055 nicht anwendbar. Diese Gesetzesbestimmung bezieht sich vom klaren Wortlaut her nur auf Handänderungen, bei denen ein Eigentümer mit einem dauernd bewohnten Gebäude eine Waldparzelle veräussert, sein Eigentum am Gebäudegrundstück jedoch beibehält.
§ 39 FG beinhaltet grundsätzlich zwei verschiedene Sachverhalte. In Absatz 1 wird festgehalten, dass private Waldgrundstücke in der Regel mit einem dem Waldeigentümer gehörenden dauernd bewohnten Gebäude eine wirtschaftliche Einheit bildet. Diese wirtschaftliche Einheit oder auch faktische Einheit ist beim Gebäudegrundstück Nr. 45 und beim Waldgrundstück Nr. 1055 vorhanden. X. hat diese beiden Grundstücke am 10. November 1988 gekauft, somit liegt zumindest seit diesem Erwerb Eigentümeridentität vor. Diese wirtschaftliche bzw. faktische Verbundenheit bleibt auch mit dem Erwerb der beiden Grundstücke durch den Käufer Y. erhalten.
Aus diesen Gründen und auch mangels einer entsprechenden Bestimmung in § 39 Abs. 1 FG ist die Handänderung gemäss Kaufvertrag aus forstrechtlicher Sicht nicht bewilligungspflichtig. Der zweite in § 39 Abs. 2 FG erwähnte Sachverhalt betrifft die Handänderung von sogenannten abgesonderten Waldgrundstücken. Ein abgesondertes Waldgrundstück im Sinne dieser Gesetzesbestimmung liegt vor, wenn ein Waldgrundstück einem Waldeigentümer gehört, der nicht gleichzeitig Eigentümer eines dauernd bewohnten Gebäudes ist. In solchen Fällen fehlt klarerweise die wirtschaftliche oder faktische Verbundenheit gemäss § 39 Abs. 1 FG.
§ 39 Abs. 2 FG ist somit für die Handänderung gemäss Kaufvertrag irrelevant und deshalb nicht anwendbar. Gemäss § 39 Abs. 3 FG ist das Kantonsoberforstamt ermächtigt, die Verbindung privater Waldgrundstücke mit einem Gebäudegrundstück als öffentlich rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen. Eine Verpflichtung zu einer solchen Anmerkung besteht nicht. Ebensowenig ist dem Gesetz zu entnehmen, dass solche Anmerkungen im Zusammenhang mit Handänderungen zu erfolgen haben. Diese Anmerkungen verfügt das Kantonsoberforstamt jedoch in der Regel nach Kenntnisnahme von Handänderungen, weil tatsächlich die verurkundenden Notare und zum Teil auch die Grundbuchämter dem Kantonsoberforstamt solche Handänderungen mitteilen und formell um die forstrechtliche Bewilligung nachsuchen, was jedoch, wie der vorliegend zu beurteilende Fall zeigt, nicht notwendig ist.
Hinzu kommt, wie die Abklärungen des Volkswirtschaftsdepartementes beim Kantonsoberforstamt ergeben haben, dass dieses jeweils im Entscheid, in welchem die Anmerkung gemäss § 39 Abs. 3 FG verfügt wird, gleichzeitig im Entscheidsdispositiv die Handänderung "bewilligt". Letzteres ist nicht gesetzeskonform, und das Volkswirtschaftsdepartement wird das Kantonsoberforstamt anweisen, in Zukunft von solchen Handänderungen bloss noch Kenntnis zu nehmen. Diese irrtümlich vom Kantonsoberforstamt erteilten "Bewilligungen" solcher Handänderungen dürften dazu geführt haben, dass der Grundbuchverwalter die Eintragung des Kaufvertrages abgewiesen hat.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Grundbuchamt angewiesen, der Anmeldung betreffend die Eintragung des Kaufvertrages nachzukommen.