Authority's Revision of Real Estate Transfer Tax Assessment Invalidated Due to Known Prior Error

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Verwaltungsgericht

Abteilung: · Abgaberechtliche Abteilung

Rechtsgebiet: · Handänderungssteuer

Entscheiddatum: · 13.05.1992

Fallnummer: · A 91 98

LGVE: · 1992 II Nr. 24

Leitsatz: · § 12 Abs. 1 HStG. Revision des Veranlagungsentscheides. Muss aufgrund der Umstände die Veranlagungshehörde zur Erkenntnis gelangen, dass der verurkundete Kaufpreis nicht sämtliche Leistungen des Erwerbers wiedergibt, und erhebt sie die Handänderungssteuer dennoch nur auf dem verurkundeten Landpreis und nicht auf sämtlichen Leistungen des Erwerbers, liegt ein Veranlagungsfehler vor, der nicht einer Revision gemäss § 12 HStG zugänglich ist.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · A. - Am 23. Januar 1989 erteilte der Gemeinderat von X der einfachen Gesellschaft A die Baubewilligung für zehn Reiheneinfamilienhäuser mit einer Tiefgarage auf den Grundstücken Nrn. 1 bis 10. Laut Baubewilligung betrugen die mutmasslichen Baukosten Fr. 360 000.- je Haus. Bereits am 26. Januar bzw. 15. Februar 1989 schloss die einfache Gesellschaft A über die Baulandparzellen zehn separate Kaufverträge ab. Der Kaufpreis für das jeweilige Grundstück samt einer Miteigentumsquote an der Autoeinstellhalle lag zwischen Fr. 51 000.- und Fr. 152 000.-. Am 27. Februar 1989 bzw. 7. März 1989 veranlagte der Gemeinderat von X gegenüber den Grundstückerwerbern die Handänderungssteuer, wobei er als Handänderungswert ausschliesslich den Landpreis einsetzte. Die Steuerveranlagungen blieben unangefochten.

B. - Knapp eineinhalb Jahre später, am 25. Juni 1990, hob der Gemeinderat von X die Veranlagungsverfügungen revisionsweise auf. Zur Begründung brachte er vor, da sämtliche Käufer mit der einfachen Gesellschaft A bereits vor dem Landkauf je einen Werkvertrag über die schlüsselfertige Erstellung eines Reiheneinfamilienhauses abgeschlossen hätten, sei im Ergebnis der Kauf von fertigen Reihenhäusern vereinbart worden. Die Werkverträge seien allerdings erst zwischen Oktober 1989 und Frühjahr 1990 aufgelegt worden. Infolgedessen müsse die Handänderungssteuer auf dem Landpreis und den Baukosten gemäss Werkvertrag erhoben werden.

Entsprechend wurde die Handänderungssteuer für die einzelnen Pflichtigen revisionsweise neu festgesetzt. Die gegen diese Revisionsveranlagungen erhobenen Einsprachen wurden abgewiesen. C. - Mit rechtzeitig eingereichten Verwaltungsgerichtsbeschwerden beantragen die Beschwerdeführer, die angefochtenen Entscheide ersatzlos aufzuheben. Demgegenüber schliessen der Gemeinderat von X und die Kantonale Steuerverwaltung auf Beschwerdeabweisung. Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerden mit folgender Begründung gutgeheissen: 1. - . . . (Siehe Erwägung 1 von Nr. 23.) 2. - a) Nach Auffassung des Beschwerdegegners soll der Revisionsanspruch davon abhängen, in welchem Zeitpunkt er von den Werkverträgen Kenntnis erhalten hat.

Da ihm diese jedenfalls nicht vor Oktober 1989 eingereicht worden seien, sei die einjährige Frist nach § 12 Abs. 2 HStG mit den berichtigenden Veranlagungen vom 25. Juni 1990 gewahrt. Hiergegen machen die Beschwerdeführer sinngemäss geltend, bereits am 23. Januar 1989 habe der Beschwerdegegner die Bewilligung für die Überbauung der Kaufparzellen erteilt. Somit habe er im Zeitpunkt der Steuerfestsetzung am 27. Februar bzw.

7. März 1989 gewusst, dass eine grössere Reihenhausüberbauung realisiert werde. Wenn er dennoch die Handänderungssteuer nur auf dem Landpreis veranlagt habe, so offenbar aus den gleichen Gründen wie bereits bei der Steuerfestsetzung im Jahre 1985 anlässlich der Handänderungen betreffend die erste Reihenhausüberbauung an der Z-Strasse. Im übrigen seien sie vor der Steuerfestsetzung vom 27. Februar bzw.

7. März 1989 nie aufgefordert worden, irgendwelche Unterlagen einzureichen.

b) Ob der Verkauf der ersten Reihenhäuser an der Z-Strasse Anlass zur Besteuerung auch der Werkpreise gegeben hätte, kann mangels Kenntnis der genauen Umstände nicht beurteilt werden. Aber selbst wenn beide Sachverhalte vergleichbar wären, liesse sich daraus nichts zu Gunsten der Beschwerdeführer ableiten. Der Umstand, dass das Gesetz in einem Fall nicht richtig angewendet worden wäre, gäbe jedenfalls den Beschwerdeführern keinen Anspruch, ebenfalls vom Gesetz abweichend behandelt zu werden (vgl. BGE 115 Ia 83, 114 Ib 240, 112 Ib 387).

c) Unbestritten ist, dass der Beschwerdegegner vom Inhalt der Werkverträge erst mit deren Einreichung ab Oktober 1989 Kenntnis erhalten hat. Allein daraus zu folgern, mit dem Erlass der Revisionsveranlagungen am 25. Juni 1990 sei innert der gesetzlichen Verwirkungsfrist revidiert worden, geht nicht an. Die Revisionsmöglichkeit muss jenen Fällen vorbehalten bleiben, in denen sich in der Tat erst nachträglich herausstellt, dass eine Veranlagung auf unvollständigen oder unrichtigen Berechnungsgrundlagen beruht. Ist hingegen die Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit der Berechnungsgrundlage der Veranlagungsbehörde bereits im Zeitpunkt der Steuerfestsetzung bekannt, und veranlagt sie dennoch nur teilweise, so wird dieses Vorgehen nur bei gleichzeitiger Anbringung eines ausdrücklichen Revisionsvorbehaltes zu einer späteren Abänderung berechtigen. Jedenfalls kann § 12 HStG die Veranlagungsbehörde nicht von der Pflicht entbinden, sich rechtzeitig alle erforderlichen Unterlagen für eine gesetzliche Veranlagung zu beschaffen (vgl. § 11 Abs. 3 HStG).

d) Im vorliegenden Fall ist nicht zu übersehen, dass der Beschwerdegegner noch vor Erlass der Steuerveranlagungen vom 27. Februar bzw.

7. März 1989 den Bau von zehn Reiheneinfamilienhäusern und einer Autoeinstellhalle bewilligt hat. Er wusste also aus seiner Tätigkeit als Baubewilligungsbehörde, dass bei Vertragsschluss bereits ein detailliert ausgearbeitetes, ja sogar baubewilligtes Projekt vorhanden war, was die Prüfung einer Zusammenrechnung nach sich gezogen hätte (vgl. Weisungen zum HStG, § 7 N 8B). Ihm war auch bekannt, dass sich die vorgesehenen Baukosten pro Reihenhaus auf Fr. 360 000.- belaufen würden, und dass für alle zehn Häuser die gleiche Bauart und Farbe vorgesehen war.

Die Realisierung der Bauten sollte demnach nach einem einheitlichen Konzept erfolgen. Zudem ist unbestritten, dass die Aushubarbeiten bereits am 27. Februar 1989 in Angriff genommen worden waren, nachdem der Beschwerdegegner noch drei Tage zuvor der einen Beschwerdeführerin einen Baustopp angedroht hatte. Und schliesslich war der Beschwerdegegner bzw. die Gemeindekanzlei - aus welchen Gründen auch immer - seinerzeit mit je einem Exemplar der Kaufverträge bedient worden. Der Beschwerdegegner kannte somit auch diese Unterlagen. Die Frage, ob der als Notar amtende Gemeindeschreiber dem Notariatsgeheimnis unterlag bzw. dessen Wissen dem Beschwerdegegner angerechnet werden darf, stellt sich deshalb gar nicht.

Was die Kaufverträge betrifft, so enthielten sie in der Tat keinen auch nur indirekten Bezug auf die Werkverträge. Allein dies vermag dem Beschwerdegegner nicht zu helfen. Bereits aus dem Beschrieb der Kaufobjekte - Baulandparzelle, Miteigentumsquote an der Autoeinstellhalle - bzw. aus den wechselseitigen Grenz-, Anbau- und Überbaurechten sowie aus den zahlreichen Vor- und Anmerkungen ergab sich zweifelsfrei, dass hier die sachenrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung einer Gesamtüberbauung geschaffen worden waren, welche die baulichen Gestaltungsmöglichkeiten der neuen Landeigentümer ganz erheblich präjudizierten.

Niemand verkauft oder erwirbt eine Landparzelle, die Bestandteil einer grösseren Überbauung ist, ohne sich zuvor oder zumindest gleichzeitig mit dem Landkauf auch über die Erstellung des Reihenhauses verständigt zu haben. Hinzu kommt, dass acht der neun Kaufverträge am nämlichen Tag abgeschlossen worden sind, dass also planmässig vorgegangen wurde. Der Beschwerdegegner hat demnach allen Anlass gehabt anzunehmen, dass der verurkundete Landpreis nicht «sämtliche Leistungen des Erwerbers» im Sinne von § 7 Abs. 1 HStG wiedergab. Warum er es dennoch unterlassen hat, nach dem wirklichen Handänderungswert zumindest zu forschen und unter Hinweis auf die Praxis der Zusammenrechnung mit einem allfälligen Werkpreis die Beschwerdeführer bereits vor der ersten Veranlagung zur Akteneinreichung im Sinne von § 11 Abs. 3 HStG aufzufordern, ist nach dem Gesagten schwer verständlich.

Die Umstände lassen es jedenfalls nicht zu, zugunsten des Beschwerdegegners davon auszugehen, die Unrichtigkeit bzw. die Unvollständigkeit der Berechnungsgrundlagen habe sich erst nachträglich herausgestellt. Nach Lage der Dinge war vielmehr bereits am 27. Februar bzw.

7. März 1989 offenkundig, dass der verurkundete Kaufpreis keinesfalls sämtliche Leistungen der Erwerber beinhaltete. Indem der Beschwerdegegner trotz dieser Sachlage weitere Abklärungen unterlassen hat, liegt im Ergebnis ein Veranlagungsfehler vor. Ein Rechtsanwendungsfehler kann aber nicht gemäss § 12 HStG revidiert werden. Fehlen mithin die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Revision nach § 12 Abs. 1 HStG, sind die Beschwerden gutzuheissen und die angefochtenen Einspracheentscheide aufzuheben.