Cadastral Value vs. Purchase Price in Property Transfer Tax Calculation

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Verwaltungsgericht

Abteilung: · Abgaberechtliche Abteilung

Rechtsgebiet: · Handänderungssteuer

Entscheiddatum: · 28.07.2006

Fallnummer: · A 05 219_2

LGVE: · 2006 II Nr. 24

Leitsatz: · § 7 Abs. 2 HStG. Massgebender Handänderungswert, wenn der Erwerbspreis 15% unter dem Katasterwert liegt. Grundsätzlich ist auf den Katasterwert als subsidiären Handänderungwert abzustellen. Voraussetzungen für das Abweichen von der gesetzlichen Regelung.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Die A AG kaufte ein Wohn- und Geschäftshaus zum Preis von Fr. 8200000.-. In Bezug auf die Handänderungssteuer wurde als Handänderungswert der Katasterwert des erworbenen Grundstücks in Höhe von Fr. 9713100.- herangezogen. In der Folge war vor Verwaltungsgericht strittig, welches der massgebliche Handänderungswert darstellt.

Aus den Erwägungen: 2.- a) Nach § 7 HStG besteht der Handänderungswert aus sämtlichen Leistungen des Erwerbers (Abs. 1). Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, z.B. bei Tausch, Schenkung oder Erbgang, ist die Steuer bei Grundstücken mit einer land- oder forstwirtschaftlichen Ertragswertschatzung von dem um 200 Prozent erhöhten Katasterwert, bei den übrigen Grundstücken vom Katasterwert zu berechnen. Das gleiche gilt, wenn der vereinbarte Erwerbspreis diese Werte nicht erreicht (Abs. 2). Das Verwaltungsgericht hat sich bereits mehrmals einlässlich zum Verhältnis zwischen dem vereinbarten Erwerbspreis und dem (höheren) Katasterwert geäussert (LGVE 2003 II Nr. 24, 2000 II Nr. 32; Urteil A 06 35 vom 20.6.2006; Urteil A 04 14 vom 25.8.2004, Erw. 2a, je mit Hinweisen). Nach dieser Rechtsprechung betrachtet der Gesetzgeber den Verkehrswert als den massgeblichen Handänderungswert im Sinn von § 7 HStG. Bei einem normalen Kaufgeschäft kommt der vereinbarte Preis, der im Geschäftsverkehr im Spiel von Angebot und Nachfrage zustande gekommen ist, dem Verkehrswert gleich. Gemäss § 17 SchG entspricht der Katasterwert bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken dem Verkehrswert. Liegt der vereinbarte Erwerbspreis allerdings unter dem durch die Schatzungsbehörden ermittelten Katasterwert (Verkehrswert) des Grundstücks, ist grundsätzlich gemäss ausdrücklichem Wortlaut von § 7 Abs. 2 HStG der Katasterwert als subsidiärer Handänderungswert heranzuziehen. Der Gesetzgeber geht somit davon aus, dass der im Rahmen des Schatzungsverfahrens ermittelte Wert dem objektiven Verkehrswert eher entspricht als ein unter diesem Wert zwischen den Parteien vereinbarter Preis (vgl. LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2d).

b) Von der Vorgehensweise gemäss § 7 Abs. 2 HStG kann dann abgewichen und der subsidiäre Handänderungswert (Katasterwert) ausser Acht gelassen werden, wenn der Katasterwert den Verkehrswert nicht wiedergibt bzw. weit über jenem Preis liegt, der für den Gegenstand der Handänderung auf dem freien Markt vernünftigerweise erzielt werden kann. Diesfalls verliert der Katasterwert seine Funktion für die Bestimmung eines objektiv richtigen Handänderungswerts (LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2e). Grundsätzlich ist der im Schatzungsgesetz definierte Verkehrswert als Bezugsgrösse geeignet, um festzustellen, ob ein vereinbarter Handänderungswert vom Verkehrswert abweicht oder nicht (LGVE 1989 II Nr. 25 Erw. 3).

Der Katasterwert gibt zwar eher den Verkehrswert eines Grundstücks über einen bestimmten Zeitraum gesehen und nicht spezifisch den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Handänderung wieder. Diese Ungenauigkeit hat der Gesetzgeber jedoch aus Gründen der Praktikabilität und Verfahrensökonomie bewusst in Kauf genommen. Gerade im Steuerrecht ist denn auch der Praktikabilitätsgrundsatz von erheblicher Bedeutung, sind doch die Steuerbehörden auf klare und einfach zu handhabende Bestimmungen angewiesen. Pauschalierungen und Schematisierungen sind deshalb insofern und insoweit in Kauf zu nehmen, als sich die resultierenden Ungleichheiten in einem zumutbaren Rahmen halten.

Der Steuerpflichtige hat mithin im Handänderungssteuerrecht Abweichungen zwischen Steuerwert (Handänderungswert) und vereinbartem Erwerbspreis hinzunehmen, wenn diese auf der Anwendung der gesetzlichen Ordnung beruhen und der Gesetzgeber die schematischen Steuerveranlagungen durch die Wahl der Bemessungsmethode bewusst in Kauf genommen hat. Nur wenn die Rechtsgleichheit in krasser Weise verletzt wird oder die Steuerfolgen besonders stossend sind, ist die "generalisierende" Steuerfestlegung unzulässig (LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2e mit Hinweis auf LGVE 2000 II Nr. 32 Erw. 2b).

c) In den Richtlinien zur Handänderungssteuer bestimmt die Kantonale Steuerverwaltung gestützt auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Oktober 1997, dass bei einem zwischen unabhängigen Dritten vereinbarten Erwerbspreis, der mehr als 20% unter dem Katasterwert (subsidiärer Handänderungswert) liegt, dieser seine Funktion als Ersatzwert für die Bestimmung eines objektiv richtigen Handänderungswerts verliere. In diesem Fall sei ein Abweichen von der Berechnungsweise gemäss § 7 Abs. 2 HStG angezeigt. Dann sei nicht mehr auf den subsidiären Handänderungswert, sondern auf den Erwerbspreis als vermutlichen Verkehrswert abzustellen, es sei denn, es gäbe Anzeichen dafür, dass der Erwerbspreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert entspreche (vgl. LU StB, Weisungen HStG, N 10 zu § 7 Abs. 2).

Diese Richtlinien stellen Verwaltungsweisungen dar und dienen einer einheitlichen Rechtsanwendung der Veranlagungsbehörden. Nach ständiger Rechtsprechung sind Verwaltungsweisungen keine Rechtsnormen und daher für den Richter - im Gegensatz zu den der Aufsichtsbehörde untergeordneten Durchführungsstellen - nicht verbindlich. Die Festlegung einer "Grenze" von 20% des Katasterwerts, wonach bei einem tieferen Erwerbspreis entgegen § 7 Abs. 2 HStG nicht mehr auf den Katasterwert abgestellt wird, wie es die Steuerverwaltung in ihren Richtlinien tut, kann nur als Orientierungspunkt der Veranlagungsbehörde dienen, wann eine eingehende Prüfung stattzufinden hat, ob das Festhalten am Katasterwert nicht zu stossenden Steuerfolgen führt.

Das Verwaltungsgericht hat im Urteil vom 14. Oktober 1997 denn auch nicht eine solche absolute Grenze festgelegt. In diesem Urteil bestanden vielmehr noch andere Gründe, die dazu führten, dass im konkreten Fall die Abstützung auf den Katasterwert als stossend empfunden und ein Ersatzwert (im konkreten Fall der Katasterwert abzüglich der Leistungen für die Ablösung eines dinglichen Rechts) herangezogen wurde, der ungefähr 20% unter dem massgebenden Katasterwert lag (vgl. Urteil A 97 136 vom 14.10.1997). In Berücksichtigung des gesetzlichen Wortlauts und in Hinblick auf die zulässige und vom Gesetzgeber gewollte Pauschalierung bezüglich der Steuerfestsetzung durfte die Steuerbehörde bei der vorliegenden Abweichung des Erwerbspreises vom Katasterwert von rund 15% ohne nähere Prüfung der Umstände davon ausgehen, dass der Katasterwert dem Verkehrswert besser entspricht als der unter den Parteien ausgehandelte Erwerbspreis.

Somit war es zulässig, der Veranlagung gemäss § 7 Abs. 2 HStG den höheren Wert zugrunde zu legen. Im gerichtlichen Beschwerdeverfahren ist es Sache des Steuerpflichtigen darzulegen, weshalb im konkreten Fall trotzdem der Erwerbspreis als Verkehrswert hinzuzuziehen ist. Aufgrund der gesetzlichen Vermutung, dass der Katasterwert dem Verkehrswert entspricht, sind jedoch qualifizierte Gründe dafür notwendig, dass auch bei einer geringeren Abweichung des Erwerbspreises vom Katasterwert auf ersteren abzustellen ist.