Partnership Land Transfer Tax Valuation Dispute

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Verwaltungsgericht

Abteilung: · Abgaberechtliche Abteilung

Rechtsgebiet: · Grundstückgewinnsteuer

Entscheiddatum: · 24.08.2004

Fallnummer: · A 03 277

LGVE: · 2004 II Nr. 31

Leitsatz: · §§ 13 Abs. 1, 17 und 19 GGStG. Überführung eines Grundstückes vom Privat- ins Geschäftsvermögen. Massgebender Überführungswert bei Fehlen eines Aktivierungswertes. Beim Überführungswert können keine Abzüge von Kosten beim Veräusserungsgeschäft vorgenommen werden; es können jedoch Aufwendungen, insbesondere wertvermehrende Investitionen, aufgerechnet werden.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Als Einfache Gesellschaft A erwarben B, C und D im Jahre 1989 aus einem Nachlass ein Grundstück in der Gemeinde Z. Nach der Bewilligung eines Gestaltungsplanes wurde das Grundstück parzelliert und die einzelnen Parzellen verkauft. Die Käufer, welche die Parzellen je von der Einfachen Gesellschaft kauften, schlossen gleichzeitig mit dem Konsortium E, an dem B beteiligt ist, einen Totalunternehmervertrag ab. Darin versprach das Konsortium dem betreffenden Käufer die schlüsselfertige Erstellung eines Einfamilienhauses. In der Folge veranlagte der Gemeinderat Z auf der Basis des gesamten Grundstückgewinnes von rund Fr. 635'000.-- eine Grundstückgewinnsteuer von rund Fr. 120'000.--, wobei er in Anwendung von § 2 Abs. 2 GGStG die veräusserten Grundstücke als Ganzes behandelte.

Gestützt auf weitere Abklärungen im Einspracheverfahren kam die Veranlagungsbehörde der Gemeinde Z zum Schluss, dass das Vorgehen der Einfachen Gesellschaft A, nämlich die Parzellierung, Veräusserung und anschliessende Überbauung im Rahmen eines Konsortiums mit B als Mitglied, gewerbsmässigen Liegenschaftshandel darstelle und die in diesem Zusammenhang erzielten Gewinne somit der Einkommenssteuer unterstehen würden. Mit dem Einspracheentscheid veranlagte sie daher die Überführung des gesamten Grundstückes vom Privat- ins Geschäftsvermögen der Einfachen Gesellschaft A mit der Grundstückgewinnsteuer.

Bei der Festlegung des Überführungswerts ging sie von den Verkaufspreisen für die einzelnen Baulandparzellen aus, abzüglich der Verkaufskosten, und nahm den Katasterwert zuzüglich gewisser Aufrechnungen als Anlagewert. Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht war neben verschiedenen verfahrensrechtlichen Fragen strittig, welcher der massgebende Überführungswert und Anlagewert sei.

Aus den Erwägungen:

1.- a) Nach § 1 Abs. 1 GGStG unterliegen Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken der Grundstückgewinnsteuer; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen. Die steuerbegründenden Veräusserungstatbestände regelt § 3 GGStG. (...) (...) 3.- a) Eventualiter machen die Beschwerdeführer geltend, bei der Veranlagung gestützt auf § 3 Ziff. 6 GGStG sei als Veräusserungswert vom Übernahmewert im Rahmen der Erbteilung auszugehen, welcher ca. Fr. 620'000.-- entspreche, wovon noch die beantragten Abzüge vorzunehmen seien.

Der von der Beschwerdegegnerin zugrunde gelegte Verkaufspreis für das Land verletzte § 17 Abs. 2 GGStG. Die Beschwerdegegnerin bringt vor, dass der dem Landpreis entsprechende Überführungswert zwischen den Beschwerdeführern und der Kantonalen Steuerverwaltung in der Besprechung vom 3. April 2003 festgelegt worden sei, weshalb an ihm festzuhalten sei. Die Kantonale Steuerverwaltung schliesst sich in ihrer Stellungnahme dem Standpunkt der Beschwerdeführer an. Sie merkt an, dass der schliesslich für richtig befundene Überführungswert in der Folge als massgebender Eingangsbuchwert im Rahmen der hängigen Einkommenssteuerveranlagungsverfahren der Beschwerdeführer für die Steuerperiode 1999/2000 gelte.

Demnach werde grundsätzlich ein um so höherer Anteil des vorliegend von den Beschwerdeführern aus der Veräusserung der Parzellen erzielten Gewinns mit der Einkommenssteuer erfasst, je tiefer der Überführungswert zu liegen komme - in jedem Fall sei jedoch der ganze Gewinn mit der einen oder andern Steuerart zu erfassen. Als Grundstückgewinn gilt der Mehrbetrag des Veräusserungswerts gegenüber dem Anlagewert des Grundstücks (§ 7 Abs. 1 GGStG), wobei § 17 GGStG den Veräusserungswert bestimmt. Grundsätzlich entspricht dieser dem Veräusserungspreis, vermindert um die gesetzlichen Abzüge (Abs. 1).

Für den speziellen Veräusserungstatbestand der Überführung von Grundstücken vom Privat- ins Geschäftsvermögen gilt als Veräusserungswert jedoch der Wert, zu dem das Vermögensobjekt in der Unternehmung aktiviert wird (Abs. 2). Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bedeutet diese Bestimmung, dass der Steuerpflichtige selber bestimmen kann, zu welchem Wert er das Grundeigentum in seine Buchhaltung einbringen will. Falls der Steuerpflichtige keine Buchhaltung führt oder ein Nichtbuchführungspflichtiger keine Aufstellung einreicht, welche den von ihm festgesetzten Wert des Grundstückes enthält, so ist davon auszugehen, dass das Grundstück zum Anlagewert ins Geschäftsvermögen überführt wurde (Urteil W. vom 22.10.2001 Erw. 2a mit Hinweis auf Urteil M. vom 22.9.1994 Erw. 4 c/bb; teilweise publiziert in LGVE 1994 II Nr. 17).

Wie die Kantonale Steuerverwaltung in ihrer Stellungnahme zu Recht ausführt, befindet sich in den aufliegenden Akten weder eine Buchhaltung noch eine Aufstellung, aus der der Überführungswert des Baulandes ersichtlich ist. Sodann ist nicht aktenkundig, dass die Beschwerdeführer den von der Kantonalen Steuerverwaltung anlässlich der Besprechung vom 3. April 2003 vorgeschlagenen Überführungswert (Kaufpreis der Baulandparzellen) akzeptiert haben, machten sie doch bereits in ihrer Stellungnahme im Einspracheverfahren geltend, es sei der Anrechnungswert anlässlich der Erbteilung als Überführungswert anzunehmen.

Somit rechtfertigt es sich, auf diesen Wert als massgebenden Überführungswert abzustellen. Dieser beträgt für das gesamte Grundstück in Z, gemäss dem Teilungsvertrag vom 9. Oktober 1989, Fr. 623'200.-- (3'116 m² à Fr. 200.--). Dieser Überführungswert entspricht zugleich dem Veräusserungswert. Im Gegensatz zu § 17 Abs. 1 GGStG können nämlich in Fällen von § 17 Abs. 2 GGStG die Abzüge gemäss § 19 GGStG nicht vorgenommen werden. Diese Abzüge stehen in Zusammenhang mit Aufwendungen in einem effektiven Veräusserungsgeschäft und sind denn auch vom Veräusserungspreis abzuziehen.

Bei der Überführung von Privat- ins Geschäftsvermögen ist als Veräusserungswert nun aber gerade nicht der Veräusserungspreis massgebend, sondern der Aktivierungswert der Liegenschaft in der Unternehmung. Da die Beschwerdegegnerin im Einspracheentscheid den Veräusserungspreis für das Land als Ausgangspunkt für den Überführungswert angenommen hatte, liess sie folglich die in Zusammenhang mit dem Verkauf der Parzellen entstandenen Kosten, so wie sie § 19 GGStG umschreibt, zum Abzuge zu. Wenn nun jedoch richtigerweise der Anrechnungswert aus der Erbteilung als Überführungswert und somit als massgeblicher Veräusserungswert angenommen wird, können diese Abzüge nicht mehr gewährt werden.

Somit entfallen die von der Beschwerdegegnerin anerkannten Abzüge gemäss Einspracheentscheid in der Höhe von Fr. 53'687.--. Diese Auslagen sind später im Rahmen der Einkommenssteuerveranlagung bei der Ermittlung des relevanten Gewinns zu berücksichtigen, soweit sie nicht als Aufwendungen zum Anlagewert (vgl. Erw. 3b folgend) hinzuzurechnen sind. Folglich braucht vorliegend auch nicht geprüft zu werden, ob die in der Beschwerde geltend gemachten, wenn auch nicht näher substantiierten, zusätzlichen Verkaufsbemühungen im Betrag von Fr. 5'000.-- abzuziehen sind. (...) b) Grundsätzlich unbestritten ist die Berechnung des massgeblichen Anlagewertes von Fr. 30'000.--. (...) Zu prüfen bleibt, ob gewisse im Einspracheentscheid gemäss § 19 GGStG zum Abzug zugelassene Kosten als Aufwendungen nach § 13 Abs. 1 GGStG zum Anlagewert hinzuzurechnen sind.

Als solche Aufwendungen gelten u.a. die Kosten des Erwerbs (Ziff. 1), die Auslagen für die Durchführung des Erwerbsgeschäfts (Ziff. 2), Aufwendungen für dauernde Wertvermehrung (Ziff. 3), die Erschliessungskosten (Ziff.

5) und Perimeterkosten für Strassen, Gewässerverbauungen, Wasserleitungen und Kanalisationen usw. Bei den von der Einspracheinstanz anerkannten Kosten handelt es sich um Beurkundungskosten, Grundbuchkosten, Kosten für die Kraftloserklärung eines Schuldbriefs, Abbruchkosten, Inseratekosten, Geometerkosten, Notarkosten in Zusammenhang mit der Parzellierung, Kosten im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan sowie Kosten für eine Bewilligung um Unterabstand zum Wald (Forstamt). In masslicher Hinsicht sind diese Kosten unbestritten. Wie aus den aufgelegten Belegen ersichtlich, stehen sämtliche Kosten bis auf die Aufwendungen für den Gestaltungsplan in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der Parzellierung und Veräusserung der Grundstücke sowie mit dem konkreten Bauvorhaben und sind deshalb als Aufwendungen in Bezug auf die selbständige Erwerbstätigkeit anzusehen.

Einzig die Kosten für den Gestaltungsplan haben als wertvermehrende Investition gemäss § 13 Abs. 1 Ziff. 3 GGStG zu gelten, da wie festgestellt, die Erstellung des Gestaltungsplanes noch nicht zu der gewerblichen Tätigkeit als Liegenschaftshändler zu zählen ist. Die Kosten von Fr. 13'963.-- sind demnach als Aufwendung beim Anlagewert hinzuzurechnen.