Real Estate Gains Tax: Inclusion of Easement Costs in Acquisition Price

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Verwaltungsgericht

Abteilung: · Abgaberechtliche Abteilung

Rechtsgebiet: · Grundstückgewinnsteuer

Entscheiddatum: · 24.07.2002

Fallnummer: · A 02 100

LGVE: · 2002 II Nr. 25

Leitsatz: · § 13 Abs. 1 Ziff. 5 und Ziff. 6 GGStG. Festsetzung des Anlagewertes bei Veräusserung von Grundeigentum; Zuschläge für Aufwendungen. Der Veräusserer, der sich zwecks Erschliessung seines Grundstücks Dienstbarkeiten hat einräumen lassen, kann grundsätzlich die damit verbundenen Kosten zum Erwerbspreis hinzurechnen. Ist die Höhe der Kosten umstritten und lässt die Veranlagungsbehörde in diesem Punkt ein Gutachten erstellen, ist in der Regel auf dessen Ergebnis abzustellen.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Die A AG verkaufte im Juli 1992 der einfachen Gesellschaft B das Grundstück Nr. 1570, GB Z, zu einem Preis von Fr. 1000000.-. Beim veräusserten Grundstück handelt es sich um eine Baulandparzelle mit einer Fläche von rund einer Hektare. Eine Woche vor Unterzeichnung des Kaufvertrages hatte die A AG mit der C AG als Eigentümerin der Parzellen Nrn. 1519 und 1577, GB Z, einen Dienstbarkeitsvertrag geschlossen. Die A AG erwarb gestützt auf dieses Rechtsgeschäft ein Fahrwegrecht sowie Durchleitungsrechte für die Kanalisation mit Anschlussrecht. Im Gegenzug bezahlte sie der C AG eine Entschädigung von Fr. 350000.-. Die erworbenen Rechte wurden als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen und bildeten Gegenstand des Kaufvertrages, mit welchem das Grundstück Nr. 1570 veräussert wurde. Im nachfolgenden Veranlagungsverfahren betreffend Grundstückgewinnsteuer war u.a. umstritten, wie die bezahlte Entschädigung von Fr. 350000.- steuerlich zu behandeln sei.

Aus den Erwägungen:

3.- b) Ausgangspunkt für die Beurteilung der Rechtsfrage ist der Dienstbarkeitsvertrag vom Juni 1992. Gegenstand dieser Vereinbarung war die Einräumung von Grunddienstbarkeiten, und zwar einerseits ein Fahrwegrecht und andererseits Durchleitungsrechte mit Anschlussrecht (Kanalisation). Unter dem Titel Entschädigung vereinbarten die Parteien einen Betrag von Fr. 350000.-. Die Zahlung erfolgte «in bar oder durch Verrechnung auf den Vertragsabschluss für das Durchfahrtsrecht, für die Durchleitungsrechte samt Mitbenützung und Baukostenanteil des bestehenden Schachtes und Zuleitung bis zur Abwasserreinigungsanlage sowie als Abgeltung der ARA-Anschlussgebühren für die ganze Überbauung auf Parzelle Nr. 1570».

Die Umschreibung des Vertragsgegenstandes und insbesondere die Regelung der Entschädigung sind eindeutig formuliert. Die C AG räumte der A AG die erwähnten dinglichen Rechte ein. Die im Gegenzug versprochene Entschädigung bezog sich einzig auf den Erwerb der für die Erschliessung des Grundstücks erforderlichen Rechte. Im Dienstbarkeitsvertrag wurden das Fahrwegrecht und die Durchleitungsrechte inhaltlich konkretisiert. In der ganzen Vereinbarung finden sich aber keine Hinweise, wonach die Parteien über die Begründung der dinglichen Rechte hinaus andere oder zusätzliche Abmachungen hatten treffen wollen.

Bei dieser Sachlage stellte sich für den Gemeinderat zu Recht nur die Frage, wieweit die Entschädigung an die Anlagekosten unter dem Titel der Erschliessung des Grundstücks angerechnet werden kann. Im Rahmen des zeitraubenden Veranlagungsverfahrens verlangte der Gemeinderat von der Beschwerdeführerin wiederholt Auskunft über die Höhe und die Bezahlung der Entschädigung. Auch behielt er sich im Schreiben vom 29. August 1995 vor, die tatsächlichen Erschliessungskosten für die erworbenen Fahrweg- und Durchleitungsrechte durch Bau- und Schatzungsexperten prüfen zu lassen.

Nachdem sich vorerst das Kantonale Schatzungsamt ausserstande sah, das Gutachten zu erstellen, wurde schliesslich das Ingenieurbüro X mit der Abklärung des effektiven Erschliessungskostenanteils betraut. Der Gemeinderat stellte auf die Ergebnisse dieses Fachbüros ab; im Einspracheverfahren wurde nach erneutem Zuzug des erwähnten Ingenieurbüros die Zahlen zu Gunsten der Beschwerdeführerin nach oben berichtigt. Im vorliegenden Fall ist nun entscheidend, dass sich die Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht mit den durch die Fachstelle festgestellten Werten nicht auseinandersetzt.

Sie bestreitet weder die inhaltlichen Schlussfolgerungen der Experten noch stellt sie die Kompetenz oder die Unabhängigkeit der Gutachter in Frage. Bei dieser Sachlage hat das Gericht keine Veranlassung, von den vom Gemeinderat zugestandenen Werten abzuweichen, zumal keine Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der festgestellten Werte vorhanden sind. Gegenteils ist der Gemeinderat der Beschwerdeführerin insoweit entgegen gekommen, als er die anrechenbare Entschädigung nach Ermessen auf Fr. 150000.- aufgerundet hat. Die Summe von Fr. 150000.- ist somit als Kosten der baulichen Erschliessung des Grundstücks (§ 13 Abs. 1 Ziff. 5 GGStG) bzw. als Entschädigung für die Errichtung der Dienstbarkeiten (§ 13 Abs. 1 Ziff. 6 GGStG) beim Anlagewert zu berücksichtigen.

Die Zulassung eines höheren Betrages kommt unter den erwähnten gesetzlichen Titeln jedoch nicht in Frage. Wie bereits ausgeführt, macht die Beschwerdeführerin keine substanziellen Einwendungen gegen den von der Beschwerdegegnerin zugelassenen Anlagewert. Auch in abgaberechtlichen Beschwerdeverfahren gilt aber der Rügegrundsatz, und das Verwaltungsgericht prüft nur jene Punkte, die mit einer sachlichen Begründung angefochten werden (LGVE 1998 II Nr. 57). In der Hinsicht kann somit der Beschwerde kein Erfolg beschieden sein.