Legal Entity Representation in Tenancy Arbitration

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Obergericht

Abteilung: · I. Kammer

Rechtsgebiet: · Zivilprozessrecht

Entscheiddatum: · 12.12.2000

Fallnummer: · 11 00 128

LGVE: · 2000 I Nr. 33

Leitsatz: · § 47 Abs. 3 ZPO; § 16 Abs. 1 des Gesetzes über die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht (GSMP). Eine juristische Person genügt den Anforderungen an die persönliche Erscheinungspflicht, wenn sie einen Vertreter entsendet, der zur Klärung des Prozessstoffes beitragen kann und zur Abgabe prozessualer Erklärungen ermächtigt ist.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Die Kläger fochten die von der Beklagten (X. AG) ausgesprochene Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht fristgerecht an. Zur Einigungsverhandlung wurden die Parteien unter Hinweis auf die Pflicht zum persönlichen Erscheinen vorgeladen. An der Verhandlung war seitens der Beklagten F. S. von der Y. AG (Liegenschaftsverwaltung) als bevollmächtigter Vertreter der Beklagten anwesend. Die Schlichtungsbehörde kam zum Schluss, der ausserkantonale Sitz der Beklagten gelte nicht als besonderer Grund im Sinne von § 16 GSMP. Demnach sei die Beklagte der Verhandlung unentschuldigt ferngeblieben. Das Obergericht hiess die dagegen von der Beklagten eingereichte Nichtigkeitsbeschwerde gut.

Aus den Erwägungen:

6. - Die Beklagte beruft sich auf die Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften durch die Schlichtungsbehörde. Sie macht geltend, die Y. AG bzw. deren Mitarbeiter F. S. habe an der Einigungsverhandlung als faktisches Organ für die Beklagte gehandelt. Somit sei die Beklagte im Sinne von § 16 Abs. 1 GSMP in Verbindung mit § 47 Abs. 3 ZPO persönlich anwesend gewesen. Die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht habe wesentliche Verfahrensbestimmungen des Gesetzes dadurch verletzt, dass sie trotz Anwesenheit der Beklagten den Einigungsversuch nicht durchgeführt habe.

Selbst wenn man die Y. AG nicht als faktisches Organ betrachten würde, läge eine Verletzung von § 47 Abs. 3 ZPO vor, da der zuständige Sachbearbeiter der Liegenschaftsverwaltungsgesellschaft der Beklagten gerade diejenige Person sei, welche zur Klärung des Prozessstoffes am meisten beitragen könne, da er die Mietzinserhöhung durchgeführt habe. Indem die Schlichtungsbehörde verlangt habe, dass ein statutarisches Organ der Beklagten an der Schlichtungsverhandlung anwesend sei, habe sie dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die persönliche Erscheinungspflicht zuwider gehandelt. 6.1.

Die Parteien haben vor der Schlichtungsbehörde grundsätzlich persönlich zu erscheinen (§ 16 Abs. 1 GSMP). Die Schlichtungsbehörde kann die Vertretung einer Partei durch einen Dritten zulassen, wenn besondere Gründe vorliegen und der Vertreter sich mit einer besonderen Verfahrensvollmacht ausweist (§ 16 Abs. 2 GSMP). Die persönliche Vertretung von juristischen Personen ist im Gesetz über die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht nicht ausdrücklich geregelt. Hingegen verweist § 2 lit.b GSMP auf die §§ 44-56 ZPO, die auf die Verfahren vor der Schlichtungsbehörde sinngemäss anzuwenden sind.

Gemäss § 47 Abs. 3 ZPO, der das persönliche Erscheinen der Parteien vor dem Richter regelt, hat für juristische Personen ein Vertreter zu erscheinen, der zur Klärung des Prozessstoffes beitragen kann und zur Abgabe prozessualer Erklärungen ermächtigt ist. Juristische Personen, deren persönliche Anwesenheit das Gesetz erforderlich hält, können demnach auch durch ausserstatutarische oder faktische Organe als Partei auftreten (Studer/Rüegg/Eiholzer, Der Luzerner Zivilprozess, N 3 zu § 47 ZPO). 6.2. Im vorliegenden Fall erschien die für das Mietobjekt zuständige und gehörig bevollmächtigte Liegenschaftsverwaltung bzw. deren Vertreter F.

S. zur Schlichtungsverhandlung. Er wies sich durch eine Vollmacht vom 21. August 2000 aus, die ihn zur Abgabe prozessualer Erklärungen berechtigte. Dasselbe ergibt sich hinsichtlich der Liegenschaftsverwaltung auch aus dem vor der Schlichtungsbehörde aufgelegten Auszug aus dem Bewirtschaftungsvertrag zwischen der Liegenschaftsverwaltung und der Beklagten. Mit der Entsendung von F. S. zum Einigungsversuch erfüllte die Beklagte somit die an das persönliche Erscheinen juristischer Personen gestellten Anforderungen (vgl. auch LGVE 1990 I Nr. 29 zur entsprechenden Bestimmung in der früheren VSMP, welche die Vertretung durch die Liegenschaftsverwaltung noch ausdrücklich genannt hatte).

Die Schlichtungsbehörde durfte demnach nicht davon ausgehen, die Beklagte sei unentschuldigt nicht zur Verhandlung erschienen, sondern sie hätte die Einigungsverhandlung durchführen müssen. Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die Streitsache zur Durchführung der Einigungsverhandlung an die Schlichtungsbehörde zurückzuweisen.

I. Kammer, 12. Dezember 2000 (11 00 128)