Foreign National Real Estate Permit Dispute and Remand
Schweiz · Kanton Graubünden (CH-GR)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe administrative court reviewed a dispute concerning the requirement for a foreign national to obtain a permit for real estate acquisition, specifically regarding two separate property purchases made in 2005 and 2010, with the initial authority having deemed both transactions exempt based on the buyer's purported Swiss residency. Following a federal court ruling that partially favored the buyer concerning the first transaction by remitting it for further clarification on whether inaccurate or incomplete statements were made to authorities—as the initial local authority had approved the 2005 purchase based on provided residency documents like a permit and certificate—the court agreed with the parties' joint request to remand the matter of the first acquisition back to the initial inspection authority for further investigation and a new decision consistent with the federal court's findings, while the second acquisition was definitively deemed subject to permit requirements.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 25 Abs. Ibis BewG, Art. 18 Abs. 1 BewG, Art. 66 Abs. 2 LTF; Foreign National Real Estate Permit Dispute and Remand: Following a federal court ruling that partially favored the buyer concerning the first transaction by remitting it for further clarification on whether inaccurate or incomplete statements were made to authorities—as the initial local authority had approved the 2005 purchase based on provided residency documents like a permit and certificate—the court agreed with the parties' joint request to remand the matter of the first acquisition back to the initial inspection authority for further investigation and a new decision consistent with the federal court's findings, while the second acquisition was definitively deemed subject to permit requirements.
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KI-generiertThis article sets the condition (making untrue or incomplete statements) that the Federal Supreme Court considered relevant for determining permit obligation, which justifies sending the case back for clarification.
Mentioned in the reasoning as the basis under which the Land Registry Office initially entered the purchase without referring it for a permit, indicating the standard procedure at that time.
This provision is cited implicitly through the order not to raise costs, as the second order states that no costs shall be levied.
Volltext
VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
U 11 13A
1. Kammer
bestehend aus Präsident Schmid als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Passini
URTEIL vom 5. Juli 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Bundesamt für Justiz, Beschwerdeführer gegen
Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden, Beschwerdegegner 1
A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Guido Lazzarini, Beschwerdegegner 2 und
Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin
betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland
1. Am 8. März 2005 unterzeichnete der italienische Staatsangehörige A._____ einen Kaufvertrag für eine 41/2-Zimmer-Wohnung samt zwei Parkplätzen in X._____ zum Preis von Fr. 2'650'000.-- (26.46 %o Miteigentum an Grundstück 2338, mit Sonderrecht an der Wohnung S54'403 sowie an zwei Autoeinstellplätzen). Der Kauf wurde am 27. Januar 2006 ins Grundbuch eingetragen, wobei A._____ zur Begründung des bewilligungsfreien Erwerbs darauf verwies, dass er in Y._____ Wohnsitz genommen habe.
Am 20. September 2010 kaufte er ebenfalls in X._____ eine 51/2-Zimmer- Wohnung mit drei Parkplätzen, wobei der Kaufpreis für dieses Objekt Fr.
8'300'000.-- betrug (32.50 %o Miteigentum an Grundstück 2338, mit Sonderrecht an der Wohnung S54'404 sowie an drei Autoeinstellplätzen).
Nach Anmeldung dieses zweiten Kaufs beim Grundbuchamt Oberengadin verwies dieses den Erwerber am 4. Oktober 2010 an das Grundbuchinspektorat und Handelsregister des Kantons Graubünden (GIHA), um die Erwerbsbewilligung einzuholen oder die Nichtbewilligungspflicht feststellen zu lassen.
Mit Verfügung vom 19. Januar 2011 stellte das GIHA fest, dass beide Erwerbsgeschäfte nicht bewilligungspflichtig seien, da der Erwerber seinen Wohnsitz in der Schweiz habe.
Gegen diese Verfügung beschwerte sich das Bundesamt für Justiz (BJ) mit Erfolg beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden: In seinem Urteil vom 16. August 2011 hiess dieses die Beschwerde gut und stellte fest, dass A._____ für beide Erwerbsgeschäfte bewilligungspflichtig ist. Wie das BJ ging auch das Verwaltungsgericht davon aus, dass A._____ nicht nachzuweisen vermochte, dass er zu den Erwerbszeitpunkten in der Schweiz Wohnsitz hatte.
Mit Eingabe vom 21. Oktober 2011 erhob A._____ beim Bundesgericht "Verwaltungsgerichtsbeschwerde" (recte: Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten) worin er im Wesentlichen beantrage, es sei das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vorn 16.
August 2011 aufzuheben und die Verfügung des GIHA vom 19. Januar 2011 zu bestätigen.
Mit Urteil vom 20. März 2012 hiess das Bundesgericht die Beschwerde bezüglich des Grundstückerwerbs vom 8. März 2005 teilweise gut und wies die Angelegenheit zu weiteren Abklärungen im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück. Betreffend den Grundstückerwerb vom 20.
September 2010 wurde die Beschwerde abgewiesen.
2. Mit Schreiben vom 23. Mai 2012 teilte der Beschwerdeführer dem Verwaltungsgericht mit, er habe in dieser Rechtssache zwischenzeitlich Gelegenheit gehabt, mit dem Grundbuchinspektor Rücksprache zu nehmen, wobei dieser die Auffassung vertrete, dass der Rechtsfall vorteilhafterweise vom Verwaltungsgericht dem Grundbuchinspektorat zur Durchführung von weiteren Abklärungen im Sinne der bundesgerichtlichen
Erwägungen und zur Entscheidfällung weiterzuleiten sei. Er beantrage in Anlehnung an die Begründung des Bundesgerichtsentscheides, den Rechtsfall in Bezug auf den Kaufvertrag vom 08.03.2005 dem GHI zur weiteren Bearbeitung und Entscheidfällung im Sinne des Bundesgerichtsurteils Erwägungen Ziff. 5 und 6 abzutreten.
Das GHI stimmte mit Schreiben vom 1. Juni 2012 diesem Vorgehen zu.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Das Bundesgericht macht die Feststellung der Bewilligungspflicht davon abhängig, ob der Erwerber einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht habe (Art. 25 Abs. Ibis BewG). Unklar sei diesbezüglich, welche Unterlagen das zuständige Grundbuchamt damals verlangt habe und ob die vom Beschwerdeführer eingereichten Dokumente allenfalls täuschend oder falsch gewesen seien, wobei von einer Täuschung nicht bereits dann die Rede sein könne, wenn der Beschwerdeführer gegenüber dem Grundbuchamt lediglich angegeben habe, er habe sich bei der Einwohnerkontrolle der Stadt Y._____ angemeldet.
Das GHI führte dazu aus, wie aus dem damaligen Erwerbsbeleg hervorgehe, habe A._____ beim Erwerb dem Grundbuchamt nebst dem durch Dr. Guido Lazzarini öffentlich beurkundeten Kaufvertrag, beinhaltend u.a. den Vorbehalt der Wohnsitznahme in Y._____ in Ziffer 20 der weiteren Vertragsbestimmungen, als Rechtsgrundausweis noch die Grundbuchanmeldung vom 19. Januar 2006, eine Kopie der EG/EFTA Aufenthaltsbewilligung B vom 1. Februar 2005, eine Wohnsitzbescheinigung der Stadt Y._____ vom 21. März 2005 und eine persönliche Erklärung über die tatsächliche Wohnsitznahme in Y._____ vorgelegt. Aufgrund dieser Dokumente habe das Grundbuchamt den Kauf ohne Verweisung an die Bewilligungsbehörde nach Art.18 Abs. 1 BewG direkt ins Grundbuch eingetragen, was dem damaligen Standard entsprach. Es sei damit wohl davon auszugehen, dass die vom Bundesgericht aufgestellte Vermutung, der damalige Erwerb sei rechtens gewesen, zutreffe.
Angesichts dieser Umstände steht der Rückweisung der Angelegenheit an das GHI, die von den Parteien einvernehmlich beantragt wurde, nichts entgegen. Die Sache ist daher bezüglich des Grundstückerwerbes vom 8.
März 2005 zu weiterer Abklärung und neuem Entscheid im Sinne der bundesgerichtlichen Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Es rechtfertigt sich, keine Kosten zu erheben.
Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Sache wird bezüglich des Grundstückerwerbes vom 8. März 2005 zu weiterer Abklärung und neuem Entscheid im Sinne der bundesgerichtlichen
Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
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4. [Mitteilungen]