Lease Agreement Rent Arrears Upheld After Revoked Termination

Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun ___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 14. November 2006 Schriftlich mitgeteilt am: SKG 06 59

Urteil Kantonsgerichtsausschuss

Vorsitz Vizepräsident Schlenker RichterInnen Heinz-Bommer und Riesen-Bienz Aktuarin ad hoc Vanoni

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In der Schuldbetreibungsund Konkurssache des A., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,

gegen

den Rechtsöffnungsentscheid des Bezirksgerichtspräsidenten Albula vom 27. September 2006, mitgeteilt am 2. Oktober 2006, in Sachen des B., Gesuchsteller und Beschwerdegegner, gegen den Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, betreffend provisorische Rechtsöffnung, hat sich ergeben:

A. Am 2. Februar 2005 kam es zwischen B. als Vermieter und A. als Mieter zum Abschluss eines Mietvertrages betreffend einer Wohnung (Bauernhaus) in

D. BE mit Mietbeginn am 1. Juni 2005. Es wurde ein monatlicher Mietzins von Fr. 1'400.-- vereinbart.

Mit Nachtrag vom 25. April 2005 zu besagtem Mietvertrag trat C. dem Mietverhältnis auf Mieterseite bei. Zudem wurden seitens des Vermieters gewisse Sanierungsarbeiten zugesagt und es wurde eine zusätzliche Miete von Fr. 100.-- pro Monat vereinbart.

B. Mit Schreiben vom 29. Dezember 2005 teilte A. B. mit, er beende seinen Teil des Mietvertrages per 31. März 2006. B. antwortete am 5. Januar 2006 daraufhin, er habe das Kündigungsschreiben erhalten und werde das Haus sofort zur Miete ausschreiben, damit der 31. März 2006 als Auszugsdatum eingehalten werden könne.

C. Am 9. Januar 2006 wandte sich A. erneut schriftlich an B. und führte sinngemäss aus, dass sich die Kündigung nur auf seinen Anteil am Mietverhältnis bezogen habe. Es sei ihm nämlich wichtig, dass C. mit ihren Kindern weiterhin in D. wohnen könne. Er schlug B. vor, er werde die Kündigung vom 29. Dezember 2005 widerrufen und die monatlichen Zahlungen weiterhin leisten. B. zeigte sich mit diesem Vorschlag einverstanden und vermerkte dies mit Datum vom 10. Januar 2006 handschriftlich auf dem Schreiben von A. vom Vortag.

D. Mit Schreiben vom 10. Juli 2006 wies B. A. darauf hin, dass die Mietzinszahlungen für die Monate Juni und Juli noch offen seien. Da A. die offenen Forderungen in der Folge nicht beglich, stellte B. ein Betreibungsbegehren.

E. Mit Zahlungsbefehl vom 18. August 2006, zugestellt am 22. August 2006, in der Betreibung Nr. 2006314 des Betreibungsamtes Kreis E. wurde A. für den Betrag von Fr. 4'500.-- betrieben. Als Grund der Forderung wurden Mietzinsausstände von je Fr. 1'500.-- für die Monate Juni, Juli und August 2006 angegeben. Dagegen erhob A. am 22. August 2006 Rechtsvorschlag.

F. Mit Eingabe vom 25. August 2006 ersuchte B. das Bezirksgerichtspräsidium Albula um Gewährung der provisorischen Rechtsöffnung für den Betrag von Fr. 4'500.--.

G. Die Rechtsöffnungsverhandlung vor dem Bezirksgerichtspräsidium Albula fand am 27. September 2006 in Anwesenheit von B. statt.

Mit Rechtsöffnungsentscheid vom 27. September 2006, mitgeteilt am 2. Oktober 2006, erkannte der Bezirksgerichtspräsident Albula:

„1. Die provisorische Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. 2006314 des Betreibungsamtes E. gegen A. wird für die Forderungssumme von Fr.

4'500.00 erteilt.

2. Die Kosten des Bezirksgerichtspräsidiums Albula von Fr. 300.00 gehen zulasten von A. und werden unter Erteilung des Regressrechts bei B.

erhoben und mit dem durch ihn geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3. (Rechtsmittelbelehrung).

4. (Mitteilung).“

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag zwischen den Parteien berechtige zur Rechtsöffnung. A. habe zwar am 29. Dezember 2005 das Mietverhältnis gekündigt, jedoch habe er am 9. Januar 2006 diese Kündigung widerrufen. Dies stelle einen Abschluss eines neuen Vertrages dar, gestützt auf welchen provisorische Rechtsöffnung zu erteilen sei.

H. Gegen diesen Entscheid erhob A. am 12. Oktober 2006 Rechtsöffnungsbeschwerde beim Kantonsgerichtsausschuss Graubünden und beantragte sinngemäss Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides und Verweigerung der Rechtsöffnung.

Der Beschwerdegegner liess sich mit Schreiben vom 19. Oktober 2006 vernehmen und beantragte sinngemäss Abweisung der Beschwerde. Mit seiner Vernehmlassung reichte er zudem verschiedene Dokumente zu den Akten.

Auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die Begründung der Anträge wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung:

1. Entscheide des Bezirksgerichtspräsidenten in Rechtsöffnungssachen können innert zehn Tagen seit der schriftlichen Mitteilung beim Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden angefochten werden (Art. 236 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 17 Abs. 1 Ziff. 2 GVV zum SchKG). Die Beschwerde hat gemäss Art. 236 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 233 Abs. 1 und 2 ZPO schriftlich zu erfolgen, wobei mit kurzer Begründung anzugeben ist, welche Punkte des Entscheides angefochten und welche Änderungen beantragt werden. Auf die fristund formgerecht eingereichte Beschwerde von A. wird eingetreten.

2. Der Kantonsgerichtsausschuss überprüft nach Art. 236 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 235 Abs. 1 ZPO nur im Rahmen der Beschwerdeanträge, ob der angefochtene Entscheid oder das diesem vorangegangene Verfahren Gesetzesbestimmungen verletzt, welche für die Beurteilung der Streitfrage wesentlich sind. Abgestellt wird dabei auf die Entscheidgrundlagen, wie sie bereits dem vor-instanzlichen Richter zur Verfügung standen (Art. 236 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 235 Abs.

2 ZPO). Die Einlage neuer Beweismittel im Beschwerdeverfahren ist unzulässig (Art. 236 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 233 Abs. 2 ZPO), es sei denn, es handle sich um solche zu prozessualen Fragen, die von Amtes wegen abzuklären sind, wie etwa örtliche Zuständigkeit bzw. Wohnsitz und Gerichtsstand, fristgerechte Parteivorladung oder die Frage der Parteiund Prozessfähigkeit (PKG 1981 Nr. 24; PKG 1979 Nr. 19; Nay, Zivilprozessordnung und Gerichtsverfassungsgesetz des Kantons Graubünden, Chur 1986, N 6 zu Art. 236 ZPO). Der Kantonsgerichtsausschuss als Beschwerdeinstanz hat somit bei der Beurteilung eines Falles von den gleichen tatsächlichen Voraussetzungen auszugehen wie der Vorderrichter (vgl. auch PKG 2000 Nr. 14).

Der Beschwerdegegner reichte mit seiner Vernehmlassung vom 19. Oktober 2006 an den Kantonsgerichtsausschuss verschiedene Papiere (Beilagen Rekursbeklagter act. 04/1 - 04/4) zu den Akten. Es handelt sich dabei aber nicht um neue Beweismittel, da dieselben Dokumente schon im vorinstanzlichen Rechtsöffnungsverfahren eingereicht wurden.

3. Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens bildet ausschliesslich die Frage, ob für den in Betreibung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der die hemmende Wirkung des Rechtsvorschlages zu beseitigen vermag. Das Rechtsöffnungsverfahren hat rein betreibungsrechtlichen Charakter, über den materiellen Bestand der Forderung hat der Rechtsöffnungsrichter dagegen nicht zu entscheiden (Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungsund Konkursrechts, 7. Aufl., Bern 2003, S. 120 f.). Provisorische Rechtsöffnung wird gemäss Art. 82 SchKG dann erteilt, wenn die in Betreibung gesetzte Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung beruht und der betriebene Schuldner nicht sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche die Schuldanerkennung entkräften. Dass ein zweiseitiger Vertrag - somit auch ein Mietvertrag - unter bestimmten Voraussetzungen zur provisorischen Rechtsöffnung berechtigt, ist grundsätzlich unbestritten (D. Staehelin, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG I, Art. 1 - 87, Basel 1998, N

98 zu Art. 82 SchKG). Gemäss der heute allgemein geltenden „Basler Rechtsöffnungspraxis“ ist die provisorische Rechtsöffnung gestützt auf einen vollkommen zweiseitigen Vertrag grundsätzlich zu erteilen, wenn der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht geltend macht, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden (D. Staehelin, a.a.O., N 99 zu Art. 82 SchKG).

Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt zur Rechtsöffnung für die darin festgelegten fälligen Mietzinse. Unterzeichnen mehrere Mieter einen Mietvertrag, so haften sie solidarisch (D. Staehelin, a.a.O., N 114 zu Art. 82 SchKG). Der Mietvertrag enthält eine Schuldanerkennung für die Mietzinse nur bis zum Vertragsablauf. Bei einem unbefristeten Vertrag hat der Mieter die gehörige Beendigung als Einwendung glaubhaft zu machen (D. Staehelin, a.a.O., N 116 zu Art. 82 SchKG; PKG 1993 Nr. 20).

4. a) Vorliegend wurde am 2. Februar / 25. April 2005 ein Mietvertrag zwischen B. und A. abgeschlossen. Auf Grund der Tatsache, dass sich aus den Akten keinerlei Anhaltspunkte ergeben - und im Übrigen vom Beschwerdeführer auch nicht geltend gemacht werden - wonach der Beschwerdegegner seiner Leistungspflicht als Vermieter gegenüber dem Beschwerdeführer als Mieter nicht ordnungsgemäss nachgekommen wäre, kann auf eine ordnungsgemässe Erfüllung des Mietvertrages von Seiten des Vermieters geschlossen werden. Demzufolge ist der Mietvertrag vom 2. Februar / 25. April 2005 unzweifelhaft als Schuldanerkennung seitens des Beschwerdeführers und somit als gültiger provisorischer Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG zu qualifizieren.

b) A. beabsichtigte mit seinem Schreiben vom 29. Dezember 2005 offenbar, seinen Teil des Mietverhältnisses mit B. zu kündigen. Nachdem B. mit Schreiben vom 5. Januar 2006 die Kündigung bestätigt und die Suche eines Nachmieters angekündigt hatte, wandte sich A. mit Schreiben vom 9. Januar 2006 erneut an den Vermieter. Er schlug B. vor, er werde die Kündigung vom 29. Dezember 2005 widerrufen und die monatlichen Zahlungen weiterhin leisten. B. zeigte sich mit diesem Vorschlag einverstanden und vermerkte dies mit Datum vom 10. Januar 2006 handschriftlich auf dem Schreiben von A. vom Vortag.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses kann, da ihre vetragsauflösenden Wirkungen mit ihrer Abgabe bzw. mit dem Eingang beim Adressaten von selbst und unmittelbar eintreten, vom Erklärenden grundsätzlich nicht widerrufen oder sogar „zurückgezogen“ werden. Eine Kündigung kann jedoch vor dem Eintritt des Kündigungstermines (des in der Kündigung vorgesehenen Mietendes) durch Vereinbarung der Parteien „aufgehoben“ werden (Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Bd. V, Teilband V 2b, Zweite Lieferung, Art. 266 - 268b OR, N 44 ff. zu Vorbemerkungen zu Art. 266 - 266o OR). Nimmt eine Partei eine Kündigung zurück, ist dies dem Abschluss eines neuen, den Bedingungen des alten entsprechenden Vertrages gleichzusetzen (Schweizerisches Mietrecht, Kommentar, 2. Aufl., Zürich 1998, N 9 zu Vorbemerkungen zu Art. 266 - 266o OR). Das Mietverhältnis wird dannzumal zu den bisherigen Bedingungen weitergeführt (Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, a.a.O., N 46 zu Vorbemerkungen zu Art. 266 - 266o OR).

A. hat in seinem Schreiben vom 9. Januar 2006 die Kündigung vom 29. Dezember 2005 zurückgenommen. Dadurch und durch das Einverständnis von B. kam zwischen den Parteien ein neuer Mietvertrag zu denselben Bedingungen wie der ursprüngliche Mietvertrag vom 2. Februar / 25. April 2005 zu Stande.

c) In seiner Beschwerdeschrift bestreitet der Beschwerdeführer diese Rücknahme der Kündigung aber und macht sinngemäss den Einwand der Beendigung des Mietverhältnisses geltend. Seine Ausführungen sind jedoch widersprüchlich. So gibt er einerseits an, er habe nachträglich zu seinem Schreiben vom 9. Januar 2006 mit B. telefoniert und dieser habe ihm mitgeteilt, er wäre froh, wenn er selbst weiterhin die Zahlung der Miete übernehmen würde. Diese Ausführungen bestätigen gerade die Rücknahme der Kündigung durch A., ist doch die Bezahlung der Mietzinse einer Fortführung des Vertragsverhältnisses gleichzusetzen.

Andererseits macht A. aber geltend, B. habe sich in besagtem Telefonat bereit erklärt, C. als Mieterin zu akzeptieren. Dadurch sei der Grund für den „Widerruf“ seiner Kündigung weggefallen. Diese Ausführungen lassen sich anhand der eingereichten Akten aber nicht belegen und werden überdies vom Beschwerdegegner bestritten. Da es sich beim Rechtsöffnungsverfahren um ein summarisches Verfahren handelt (vgl. Art. 25 Ziffer 2 lit. a SchKG in Verbindung mit Art. 137 ff. ZPO), können diese Behauptungen auch nicht näher überprüft werden. Dem Beschwerdeführer bleibt es indessen unbenommen, mit allen ihm allenfalls zur Verfügung stehenden Beweismitteln eine Klage im ordentlichen Zivilverfahren anzuheben (Aberkennungsklage nach Art. 83 Abs. 2 SchKG).

Der Kantonsgerichtsausschuss geht also von einer erfolgten Rücknahme der Kündigung durch den Beschwerdeführer und von der Begründung eines neuen Mietverhältnisses zwischen B. auf Vermieterseite und A. sowie C. auf Mieterseite aus. Es gelingt A. nicht, das Gegenteil zu belegen. Der Beschwerdeführer haftet also gegenüber dem Vermieter für die Bezahlung der Mietzinse. Offen bleiben kann, ob er aufgrund einer internen Regelung allenfalls (teilweise) auf C. Rückgriff nehmen kann.

d) Im Ergebnis kann festgehalten werden, dass B. mit dem Mietvertrag vom 2. Februar / 25. April 2005 einen gültigen Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art.

82 Abs. 1 SchKG vorgelegt hat und es dem Beschwerdeführer nicht gelungen ist, die gehörige Beendigung des Mietverhältnisses als Einwendung glaubhaft zu machen. Die Rechtsöffnungsbeschwerde ist daher abzuweisen.

5. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu Lasten des Beschwerdeführers. Sie werden gestützt auf Art. 48 der Gebührenverordnung zum SchKG (GebV SchKG; SR 281.35) in Verbindung mit Art.

61 Abs. 1 GebV SchKG bei Fr. 400.-- festgesetzt. Eine ausseramtliche Entschädigung nach Art. 62 Abs. 1 GebV SchKG wurde nicht beantragt.

Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.-- gehen zu Lasten des Beschwerdeführers.

3. Mitteilung an:

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Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden Der Vizepräsident: Die Aktuarin ad hoc: