Debtor's Appeal of Auction Award Dismissed for Untimely Challenge to Sale Conditions

Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun

Ref.: Chur, 25. Juni 2003 Schriftlich mitgeteilt am: SKA 03 9

Entscheid Kantonsgerichtsausschuss als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Präsident Brunner, Kantonsrichterinnen Riesen-Bienz und Tomaschett-Murer, Aktuar Conrad.

——————

In der Schuldbetreibungsund Konkursbeschwerde der H., Schuldnerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter von Salis, Rebweg 3, 8466 Trüllikon, gegen

die Verfügung des Betreibungsamtes Maienfeld vom 28. März 2003, mitgeteilt am

28. März 2003, in Sachen der B a n k X . , Gläubigerin und Beschwerdegegnerin, gegen die Schuldnerin und Beschwerdeführerin, betreffend Aufhebung Steigerungszuschlag, hat sich ergeben:

A. In der Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. yyy. des Betreibungsamtes Maienfeld, mit H., Z., als Schuldnerin, und der Bank X. (im Folgenden Bank X.) als Gläubigerin über eine Kapitalforderung von Fr. 700'000.– zuzüglich Zinsen, gelangte das im Alleineigentum der Schuldnerin stehende Grundpfand (Gemeinde Z., Parz. xxx., Wohnund Geschäftshaus "F.", 1134 m2 Gebäudefläche und Umschwung, betreibungsamtliche Schätzung Fr. 1'363'000.–) auf Begehren der Gläubigerin Bank X. am 28. März 2003 zur Versteigerung. Die Mitteilung des Lastenverzeichnisses erfolgte am 14. Februar 2003; Publikationen der Steigerung erfolgten am 21. Januar 2003 im kantonalen Amtsblatt und am 14. März 2003 in der Tageszeitung "Südostschweiz". Das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen lagen vom 21. Februar 2003 bis am 13. März 2003 beim Betreibungsamt Maienfeld zur Einsicht auf.

B. Bei der ankündigungsgemäss am 28. März 2003 durchgeführten Versteigerung wurde die Pfandliegenschaft der betreibenden Bank X., welche als einzige Bieterin in Erscheinung trat, zum Preis von Fr. 950'000.– zugeschlagen.

C. Gegen den Zuschlag führt H. mit Eingabe vom 4. April 2003 Beschwerde an den Kantonsgerichtsausschuss als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, mit dem Rechtsbegehren, es sei der Zuschlag der Liegenschaft Z./xxx. an die Beschwerdegegnerin aufzuheben.

Die Bank X. verzichtete auf eine Beschwerdeantwort. Das Betreibungsamt Maienfeld liess sich am 5. Mai 2003 vernehmen, ohne Beschwerdeanträge zu stellen.

Auf die Beschwerdebegründung und die Akten des Betreibungsverfahrens ist, sofern und soweit sachdienlich, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen.

Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung :

1.a. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des Grundsatzes von Art. 134 Abs. 1 SchKG, wonach die Steigerungsbedingungen vom Betreibungsamt in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten sind, dass sich ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt. Es handelt sich folglich um die Anfechtung der Steigerungsbedingungen, wozu die Schuldnerin, mit Blick auf ihr vitales Interesse, aus der Verwertung so viel wie möglich für die Befriedigung ihrer Schulden zu lösen, legitimiert ist.

b. In tatsächlicher Hinsicht begründet die Beschwerdeführerin ihren Antrag auf Aufhebung des Zuschlags mit der Lage des Grundstücks Parzelle xxx. und seinen Beziehungen zum Nachbargrundstück Parzelle zzz. sowie zu den beiden Wegparzellen vvv. und 254, welche die Grundstücke zzz. und xxx. südlich und nördlich erschliessen. Quer über die beiden Grundstücke zzz. und xxx. steht die "F.", wobei der grössere, Stromund Wasseranschluss sowie Heizungsanlage enthaltende Teil (Gebäude 48 B-A) auf der Parzelle xxx., und der kleinere Teil, an welchen ein Pavillon (Gebäude 48 B-B) angebaut ist, auf der Parzelle zzz. steht. Das in der Betreibung yyy. zu versteigernde Grundstück xxx. steht im Alleineigentum der Schuldnerin. Die Parzelle zzz., deren zwangsvollstreckungsrechtliche Verwertung von der Bank X. in anderen Betreibungen (2001207, 2001211) ebenfalls eingeleitet, durch den Ausgang eines Beschwerdeverfahrens jedoch in ein früheres Stadium der Zwangsvollstreckung zurückversetzt wurde, steht im Gesamteigentum der Erbengemeinschaft H., welche aus der Schuldnerin H. und deren sieben Kindern besteht. Die Wegparzellen vvv. und 254 schliesslich stehen im Miteigentum der jeweiligen Eigentümer der Parzellen zzz. und xxx. und weiterer Anlieger.

c. Aus diesen Umständen leitet die Beschwerdeführerin ab, dass die Grundstücke vvv., 254, zzz. und xxx. eine Einheit bildeten und nur zusammen zu einem angemessenen Preis veräusserbar seien. Bei einer isolierten Verwertung der Parzelle xxx. sei ein kleinerer Erlös zu erwarten, als anteilmässig für sie erzielbar wäre, wenn alle zusammen angeboten würden. Kein vernünftiger Bieter wolle bloss einen "Grundstücksteil" erwerben, welcher derart eng mit einem anderen verbunden sei. Daraus lasse sich das rechtliche Erfordernis ableiten, dass nur alle 4 Parzellen zusammen versteigert werden dürften. Unklar bleibt dabei, ob die Beschwerdeführerin bloss verlangt, dass alle Parzellen an der gleichen Versteigerung einzeln zur Verwertung gelangen sollen, oder ob sie den Gesamtausruf verlangt, mit der Wirkung, dass alle Grundstücke nur gesamthaft einem Erwerber zugeschlagen werden können. Insoweit die Beschwerdeführerin die Versteigerung der Miteigentumsanteile an den beiden Wegparzellen vvv. und 254 verlangt, ist dieses Ansinnen überflüssig, weil eine subjektiv dingliche Verknüpfung mit dem Eigentum beziehungsweise den jeweiligen Eigentümern an den Parzellen zzz. und xxx. besteht (act. 01.1.8a/8b). Insoweit geltend gemacht wird, es dürfe ausschliesslich eine gesamthafter Zuschlag erfolgen, widerspricht dies Art. 108 VZG, der stets ein dem Gesamtausruf vorausgehenden Einzelausruf vorschreibt und je nach Ergebnis zu entscheiden ist, welchem Zuschlag der Vorrang gebührt. Ob sich aus Art. 134 SchKG ein Anspruch auf gleichzeitige Versteigerung oder einen Gesamtausruf ableiten lässt, kann hier letztlich jedoch offen bleiben, da eine zwingende Voraussetzung für die materielle Behandlung der Beschwerde fehlt.

2.a. Vorab stellt sich nämlich die Frage, ob die betreibungsamtliche Unterlassung, die Parzelle xxx. am gleichen Steigerungstermin wie die Parzelle zzz. und die Miteigentumsanteile an den Parzellen 254 und vvv. zu versteigern, mit der gegen den Zuschlag gerichteten Beschwerde im Sinne von Art. 132a SchKG rechtzeitig angefochten worden ist. Gemäss Art. 17 SchKG 1 kann, mit Ausnahme der Fälle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verfügung eines Betreibungsoder eines Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden (Abs. 1). Die Beschwerde muss binnen zehn Tagen seit dem Tag, an welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden (Abs. 2). Indessen kann nach Art. 132a SchKG die Verwertung, das heisst die Verfügung des Eigentumsübergangs durch amtlichen Zuschlag, nur mittels Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden. Die Beschwerdefrist von Artikel 17 Absatz 2 beginnt, wenn der Beschwerdeführer von der angefochtenen Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für ihn erkennbar geworden ist.

b. Der Betreibungsschuldner, der noch vor dem Steigerungstag erfährt, dass in den Steigerungsbedingungen zu Unrecht ein Hinweis auf das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht unterblieben ist, und deren Ergänzung verlangen will, darf damit nicht untätig bis nach Abschluss der Steigerung zuwarten; wenn er nicht zu Beginn der Steigerung die mit dem erwähnten Mangel behafteten Steigerungsbedingungen beanstandet, kann er diese nicht mehr mit Beschwerde gegen den Zuschlag in Frage stellen (BGE 128 III 341 E. 5.). Das aus diesem Entscheid abzuleitende allgemeine Prinzip, dass mangelhafte Steigerungsbedingungen, die dem Beschwerten ein Anfechtungsrecht geben, sofort zu rügen sind, kann ohne weiteres auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Die Rüge, es sei das Prinzip von Art. 134 SchKG verletzt, weil kein Gesamtausruf angeordnet worden sei, richtet sich genau betrachtet denn auch nicht gegen den Akt des Zuschlags als solchen, sondern primär gegen die vorgängig erlassenen Steigerungsbedingungen. Was im Verhältnis der Steigerungsbedingungen zum Lastenverzeichnis gilt, muss auch im Verhältnis Steigerungsbedingungen zum Zuschlag gelten, nämlich, dass es nicht angängig ist, über den Umweg der Anfechtung des Zuschlags bereits in Rechtskraft erwachsene Steigerungsbedingungen in Zweifel zu ziehen (vgl. Häusermann/Stöckli/Feuz, Basler Kommentar, N 7 zu Art. 134 SchKG). Dass Art. 132a

SchKG keine Handhabe bietet, um einen missliebigen Zuschlag nachträglich aus einem Grund aufzuheben, welcher vorher an Hand der Steigerungsbedingungen zwar erkannt, aber nicht innert Frist geltend gemacht wurde, wurde bereits mehrfach entschieden (BGE 120 III 25 E. 2b, 60 III 31). Eine Versteigerung aller Liegenschaften gesamthaft hätte in den Steigerungsbedingungen angeordnet werden müssen, oder aber die Beschwerdeführerin hätte dies zumindest spätestens bei Beginn der Steigerung anregen müssen (Art. 108 Abs. 3 VZG). Letzteres macht die Beschwerdeführerin nicht geltend. Eine Beschwerde gegen die vorliegenden Steigerungsbedingungen, welche solches nicht anordneten, hätte demnach spätestens innert 10 Tagen seit deren Auflage erhoben werden müssen. Wie das Betreibungsamt das Grundstück Parzelle xxx. zu versteigern gedachte, nämlich ohne gleichzeitig die Parzellen vvv., 254 und zzz. zu versteigern, wusste die Beschwerdeführerin spätestens mit Ablauf der Auflagefrist der Steigerungsbedingungen beim Betreibungsamt am 13. März 2003. Wenn sie trotz der scheinbar manifesten Verletzung ihres Rechts auf einen möglichst günstigen Versteigerungserlös von einer Beschwerde gegen die Steigerungsbedingungen Abstand nahm und erst jetzt gegen den Zuschlag Beschwerde führt, handelt sie rechtsmissbräuchlich beziehungsweise verspätet. Nach der ihr seit langem zugänglichen Information, dass die Parzelle xxx. nicht zusammen beziehungsweise am gleichen Steigerungstag wie die anderen Grundstücke zur Versteigerung gelangte, durfte die Beschwerdeführerin nicht einfach untätig die Erteilung des Zuschlags abwarten. Sie hätte zumindest erscheinen und vor Durchführung der Steigerung den Mangel im Vorbereitungsverfahren rügen müssen. Da sie dies unterliess, hat sie - ähnlich einem Ersteigerer, der sich den Steigerungsbedingungen stillschweigend unterzieht (dazu vgl. BGE 123 III 406 E. 3 S. 409; 121 III

24 E. 2b S. 26 f., mit Hinweisen) - ihr Beschwerderecht bezüglich dieses Punktes verwirkt (BGE 128 III 339 E. 5b). Dass der Zuschlag unter den gegebenen rechtskräftigen Steigerungsbedingungen nichtig sei, macht die Beschwerdeführerin zu recht nicht geltend. Auf ihre Beschwerde ist folglich nicht einzutreten.

3. Im Beschwerdeverfahren nach Art. 17 ff. SchKG dürfen nach ausdrücklicher gesetzlicher Vorschrift weder Kosten erhoben - vorbehältlich mutwilliger und trölerischer Beschwerdeführung (Art. 20a Abs. 1 Satz 2 SchKG) - noch Verfahrensentschädigungen zugesprochen werden (Art. 20a Abs. 1 Satz 1 SchKG, Art. 61 Abs. 2 lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG in Verbindung mit Art. 26 der kantonalen Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, GVV zum SchKG).

Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss :

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert zehn Tagen seit seiner schriftlichen Mitteilung beim Schweizerischen Bundesgericht Beschwerde geführt werden, sofern Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht werden will. Die Beschwerde ist schriftlich im Doppel beim Kantonsgerichtsausschuss einzureichen.

4. Mitteilung an:

__________

Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs Der Präsident: Der Aktuar: