Landlord's Retention Right Over Entire Leased Business Property Valid Despite Contract Dispute

Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun ___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 2. September 2003 ad Schriftlich mitgeteilt am: SKA 03 30

(Eine gegen diese Entscheidung erhobene Beschwerde wurde vom Bundesgericht mit Urteil vom 13. November 2003 infolge Rückzug abgeschrieben.)

Entscheid Kantonsgerichtsausschuss als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Präsident Brunner, Kantonsrichter Heinz-Bommer und Rehli, Aktuar Conrad.

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In der Schuldbetreibungsund Konkursbeschwerde des B. S., Beschwerdeführer und der N. S., Beschwerdeführerin, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger, Postfach 421, Hinterm Bach 40, 7002 Chur,

gegen

das Retentionsverzeichnis des Betreibungsamtes Disentis vom 29. Juli 2003, mitgeteilt am 30. Juli 2003, in Sachen des D., Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Mario Cavigelli, Postfach 731, Vazerolgasse 2, 7002 Chur, gegen die Beschwerdeführer,

betreffend Retention,

wird nach Einsichtnahme in die Beschwerdeschrift, die Vernehmlassungen des Betreibungsamtes Disentis und des Beschwerdegegners, die eingereichten Akten sowie in Erwägung,

- dass Bernhard und N. S. mit Mietvertrag vom 25. September 2002 von D.

das Haus X. mit Restaurant sowie zwei Wohnungen im ersten und zweiten Stockwerk zu einem monatlichen Mietzins ausschliesslich Nebenkosten von insgesamt Fr. 3'750.-- mit Mietbeginn am 1. November 2002 (Restaurant)

beziehungsweise 1. Dezember 2002 (Wohnungen) mieteten,

- dass gemäss Vermerk auf dem Mietvertrag der Mietzins derart aufgeteilt wurde, dass Fr. 2'000.-- auf das Restaurant, Fr. 1'000.-- auf die Wohnung im ersten Stockwerk und Fr. 750.-- auf die Wohnung im zweiten Stockwerk entfallen,

- dass die Mieter in der Folge unbestrittenermassen in Zahlungsverzug gerieten und ab 1. April 2003 den Mietzins nur noch teilweise beziehungsweise ab Mai 2003 überhaupt nicht mehr bezahlten,

- dass die Mieter mit Schreiben vom 7. Juli 2003 den Mietvertrag vom 25. September 2002 wegen Übervorteilung, Grundlagenirrtum und absichtlicher Täuschung anfochten,

- dass der Vermieter das Mietverhältnis am 22. Juli 2003 auf 31. August 2003 ordnungsgemäss infolge Zahlungsrückstand gemäss Art. 257 d OR ausserordentlich kündigte,

- dass er am 23. Juni 2003 beim Betreibungsamt Disentis das Begehren um Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses stellte,

- dass dieses Verzeichnis am 29. Juli 2003 durch das Betreibungsamt Disentis erstellt wurde,

- dass N. und B. S. dagegen am 11. August 2003 rechtzeitig Beschwerde an den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden einreichten mit dem Hauptbegehren, es sei festzustellen, dass die Retention zu Unrecht vollzogen wurde und diese demnach aufzuheben sei,

- dass im Weiteren die Eventualanträge gestellt wurden, es sei nur ein Betrag von insgesamt Fr. 8'000.-- als sicherzustellende Forderung aufzunehmen und zudem seien die Positionen 3 und 7 bis 24 im Retentionsverzeichnis als Kompetenzstücke zu bezeichnen,

- dass sowohl das Betreibungsamt Disentis in seiner Stellungnahme vom 20.

August 2003 und der Beschwerdegegner in seiner Vernehmlassung am 29.

August 2003 auf Abweisung der Beschwerde antrugen,

- dass gemäss Art. 268 Abs. 1 OR der Vermieter von Geschäftsräumen für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören, hat,

- dass die Mieter zunächst geltend machen, eine Retention sei unzulässig, da der Mietvertrag angefochten und somit unverbindlich geworden sei,

- dass dieser Einwand nicht schlüssig ist, da selbst bei Annahme der Unverbindlichkeit des Mietvertrages zumindest ein mietvertragsähnliches Verhältnis vorliegt, da die Mieter auch nach Anfechtung des Mietvertrages in der Mietliegenschaft verblieben und ihr Geschäft weiter betrieben (Higi, Zürcher Kommentar zum OR, Zürich 1995, N21 zu Art. 268-268b OR),

- dass es im Übrigen genügt, dass der Schuldner Räume bewirtschaftet, an denen der Gläubiger Eigentum oder Besitz hat, und das Betreibungsamt sich mit den Einwendungen des Schuldners, dass ein Mietvertrag nicht oder nicht mehr bestehe, nicht zu befassen hat (Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4. Auflage, Band II, N5 zu Art.

283 SchKG),

- dass unter diesen Umständen die Retention von Gegenständen der Mieter in der Mietliegenschaft möglich war,

- dass die Beschwerdeführer zur Begründung ihres ersten Eventualantrages vorbringen, dass nur die Mietzinsrückstände bezüglich des Restaurants von insgesamt Fr. 8'000.-- in der Retentionsurkunde berücksichtigt werden dürften, da die beiden Wohnungen keine Geschäftsräumlichkeiten darstellten,

- dass nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Begriff der Geschäftsräume weit auszulegen ist und darunter alle jene Räumlichkeiten zu verstehen sind, die tatsächlich dazu beitragen, dass der Mieter seine Persönlichkeit in privater oder wirtschaftlicher Hinsicht entfalten kann (BGE 118 II 42),

- dass die Mieter offensichtlich das ganze Haus X. als Geschäftsliegenschaft gemietet haben und es im Lichte dieser Rechtsprechung keine Rolle spielt, dass sie selbst in einer dieser Wohnungen gelebt haben,

- dass zweifellos die zweite Wohnung ohnehin zu Geschäftszwecken (Vermietung an Touristen) vorgesehen war,

- dass nach allgemeiner Lebenserfahrung zudem davon ausgegangen werden kann, dass die Eheleute S. in der von ihnen selbst bewohnten Wohnung auch gewisse administrative Angelegenheiten für das Restaurant erledigten und somit Geschäftstätigkeit ausübten,

- dass somit für den ganzen ausstehenden Mietzins für die Liegenschaft ein Retentionsrecht geltend gemacht werden kann,

- dass nicht bestritten wird, dass die Mieter den in der Retentionsurkunde aufgeführten fälligen und laufenden Mietzins schuldig sind,

- dass die Retentionsurkunde somit in diesem Punkt nicht zu beanstanden ist,

- dass die Mieter schliesslich eventualiter vorbringen, es seien gewisse in der Retentionsurkunde aufgenommene Gegenstände als Kompetenzstücke auszuscheiden,

- dass im vorliegenden Fall lediglich Kompetenzgut gemäss Art. 92 Abs. 1 Ziff.

3 SchKG in Frage steht, wonach Werkzeuge, Gerätschaften, Instrumente und Bücher, soweit sie für den Schuldner und seine Familie zur Ausübung des Berufs notwendig sind, unpfändbar sind,

- dass aufgrund der Akten feststeht, dass am 2. September 2003 die Übergabe der Mietlokalitäten stattfand,

- dass somit die Beschwerdeführer ihren Wirteberuf im betreffenden Restaurant nicht mehr ausüben,

- dass weder behauptet noch dargetan wurde, dass sie unmittelbar anschliessend ein anderes Restaurant führen und dafür die fraglichen Gegenstände benötigen würden,

- dass bereits aus diesem Grunde die fraglichen Gegenstände nicht oder nicht mehr Kompetenzgut sein können,

- dass aus den erwähnten Gründen somit die Beschwerde abzuweisen ist,

- dass gemäss Art. 61 Abs. 2 lit. a der Gebührenverordnung zum SchKG das Beschwerdeverfahren unentgeltlich ist und auch keine Parteientschädigung zugesprochen werden darf (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG), erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert zehn Tagen seit seiner schriftlichen Mitteilung beim Schweizerischen Bundesgericht Beschwerde geführt werden, sofern Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht werden will. Die Beschwerde ist schriftlich im Doppel beim Kantonsgerichtsausschuss einzureichen.

4. Mitteilung an:

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Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs Der Präsident Der Aktuar