Forced Sale Valuation Dispute

Obergericht des Kantons Graubünden Dretgira superiura dal chantun Grischun Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Entscheid vom 29. September 2025 mitgeteilt am 30. September 2025

Referenz SBK 25 78

Instanz Schuldbetreibungsund Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Besetzung Cavegn, Vorsitz Guetg, Aktuar

Parteien A.________ Gesuchsteller

B.________ Gesuchstellerin beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger

Gegenstand Neuschätzung eines Grundstücks

Sachverhalt

A. Im gegen A.________ und B.________ geführten grundpfandrechtlichen Verwertungsverfahren (Nr. Z.1.________) in den Betreibungen Nr. Z.2.________ und Z.3.________ des Betreibungsund Konkursamts der Region Maloja (nachstehend: Betreibungsamt Maloja) wurden die zu verwertenden Grundstücke Nrn. Z.4.________ und Z.5.________ im Grundbuch O.1.________ grundbuchamtlich geschätzt.

B. Der ermittelte Schätzungswert wurde A.________ und B.________ je separat mit Schreiben vom 1. September 2025 mitgeteilt. Der Schätzungswert beläuft sich auf CHF 1'440'000.00.

C. Mit Eingabe vom 10. September 2025 gelangten A.________ und B.________ (fortan: Gesuchsteller) an das Obergericht des Kantons Graubünden und beantragten Folgendes:

1. In Gutheissung der Beschwerde sei das Betreibungsamt der Region Maloja anzuweisen, nach Bezahlung eines entsprechenden Kostenvorschusses eine neue Schätzung der Grundstücke Nrn. Z.4.________ und Z.5.________, alle Grundbuch O.1.________, durch Sachverständige zu veranlassen.

2. Unter Kostenfolge zu Lasten des Staates.

D. Das Betreibungsamt Maloja erhob im Rahmen seiner Vernehmlassung vom

17. September 2025 gegen den Antrag keine Einwände.

E. Die Sache ist spruchreif.

Erwägungen

1. Gegen Vorschuss der Kosten kann jeder Beteiligte innert zehn Tagen bei der kantonalen Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung durch einen Sachverständigen verlangen (Art. 9 Abs. 2 Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG; SR 281.42] i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Eine Begründung hierfür braucht es nicht (vgl. BGE 145 III 487 E. 3.3.3). Auch wenn die Beschwerde nach Art. 17 SchKG und das Gesuch um eine Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG an die gleiche (kantonale) Behörde zu richten sind, handelt es sich dennoch um zwei unterschiedliche Verfahren (BGE 133 III 537 E. 4.1; Urteil des Bundesgerichts 5A_96/2019 v. 8. Juli 2019 E. 3.2). Trotz der irreführenden Bezeichnung als Beschwerde ist die Eingabe als Gesuch zu qualifizieren. Sowohl der Antrag als auch die Begründung lassen keinen anderen Schluss zu. Die Mitteilung des Betreibungsamtes vom 1. September 2025 wurde den Gesuchstellern am 9. Septem-

2/4 ber 2025 zugestellt (vgl. act. A.1, S. 2). Das Gesuch vom 10. September 2025 erfolgte innert Frist. Die Gesuchsteller sind als Schuldner "Beteiligte" im Sinne von Art. 9 Abs. 2 VZG und damit antragsberechtigt (ZOPFI, in: Konferenz der Betreibungsund Konkursbeamten der Schweiz [Hrsg.], Kurzkommentar VZG, 2. Aufl. 2023, Art. 9 N. 12). Die Schuldbetreibungsund Konkurskammer des Obergerichts des Kantons Graubünden amtet als einzige kantonale Aufsichtsbehörde i.S.v. Art.

13 Abs. 1 SchKG (Art. 13 des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [EGzSchKG; BR 220.000] i.V.m. Art. 11 Abs. 1 Verordnung über die Organisation des Obergerichts [OGV; BR 173.010]. Der an die zuständige Instanz gerichtete Antrag der Gesuchsteller auf Anordnung einer Neuschätzung ist vor dem Hintergrund des Gesagten ohne Weiteres gutzuheissen.

2. Es entspricht sodann langjähriger Praxis der hiesigen Aufsichtsbehörde, Anträgen auf Neubzw. Zweitschätzungen eines Grundstückes in grundsätzlicher Hinsicht zu entsprechen, die Sache indes zwecks Einholung des Gutachtes an das jeweils zuständige Betreibungsbzw. Konkursamt zurückzuweisen (vgl. etwa Entscheid des Kantonsgerichts von Graubünden KSK 22 56 vom 21. Dezember 2022

E. 3 ff. m.w.H.). Diese Praxis wurde zwischenzeitlich vom Bundesgericht geschützt (Urteil des Bundesgerichts 5A_34/2023 vom 22. August 2023).

3. Nach Vorliegen der Neuschätzung, d.h. wenn zwei voneinander abweichende Schätzungen gleich kompetenter Sachverständiger vorliegen, entscheidet die Aufsichtsbehörde (endgültig; vgl. dazu ZOPFI, a.a.O., Art. 9 N. 10 m.w.H.), ob der Schätzwert der ersten oder der zweiten Schätzung oder ob der Mittelwert der ersten und zweiten Schätzung massgebend ist (BGE 129 III 595 E. 3.1; 120 III 79

E. 2b; Urteile des Bundesgerichts 5A_34/2023 v. 22. August 2023 E. 2.3.3; 5A_639/2013 v. 21. Januar 2014 E. 2.1). Ein entsprechendes Gesuch wird das Betreibungsamt zu gegebener Zeit der Aufsichtsbehörde unterbreiten.

4. Zusammenfassend wird das Gesuch gutgeheissen und das Betreibungsamt Maloja wird angewiesen, nach Leistung eines Kostenvorschusses über die Grundstücke Nrn. Z.4.________ und Z.5.________, alle Grundbuch O.1.________, eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen.

5. Da sich das vorliegende Gesuch als offensichtlich begründet erweist, ergeht dieser Entscheid in Anwendung von Art. 38 Abs. 3 GOG (BR 173.000) in einzelrichterlicher Kompetenz.

6. Die Kosten dieses Verfahrens gehen zu Lasten der Gesuchsteller (Art. 1 Abs.

2 GebVSchKG; BGE 131 III 136 E. 3 ff.).

3/4 Es wird erkannt:

1. Das Gesuch wird gutgeheissen und das Betreibungsamt Maloja wird angewiesen, nach Leistung eines Kostenvorschusses über die Grundstücke Nrn. Z.4.________ und Z.5.________, alle Grundbuch O.1.________, eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen.

2. Die Kosten dieses Verfahrens von CHF 150.00 gehen zu Lasten der Gesuchsteller.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilung an:]

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