Property Owners v. Municipality Regarding Neighborhood Plan Revision and FAR Increase

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 15 94

5. Kammer

Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Gross

URTEIL vom 2. Februar 2016

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

Eheleute A._____, Eheleute B._____, Eheleute C._____, D._____, Eheleute E._____, Beschwerdeführer gegen

Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, Beschwerdegegnerin

betreffend Quartierplan F._____ (Einleitungsbeschluss)

1. Am 1. November 1995 trat der Quartierplan (QP) F._____ in der Gemeinde X._____ in Kraft. Gemäss Art. 9 der Quartierplanvorschriften (QPV)

richtet sich die gesamte Nutzung der einbezogenen Parzellen nach der Neuzuteilungstabelle. Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist aufgrund der Parzellen in den Bauzonen nach Altbestand – abzüglich der anteilsmässigen Strassenfläche (allgemeiner Landabzug) – berechnet und unabhängig der Zonenzugehörigkeit nach Neuzuteilung massgebend. Parzellen, die teilweise überbaut sind, können im Rahmen der Baugesetzgebung weiter bis zur maximal zulässigen Bruttogeschossfläche laut Neuzuteilungstabelle überbaut werden. Die Berechnung der bereits verbauten Bruttogeschossfläche richtet sich nach dem jeweils gültigen Baugesetz.

2. Am 25. Juni 2015 stellte G._____, Eigentümer der in der W2 gelegenen Parzelle 299 im Quartierplangebiet F._____ der Gemeinde das Gesuch, eine Änderung des Quartierplanes (QPs) einzuleiten. Insbesondere sei die Ausnützungsziffer (AZ) von 0.4 zu erhöhen, allenfalls örtlich auf ein Gebiet bei Parzelle 299 beschränkt.

3. Am 25., mitgeteilt am 26. August 2015, beschloss der Gemeindevorstand, die Absichtserklärung für die Revision des QPs F._____ im Bezirksamtsblatt vom 28. August 2015 zu publizieren, was auch geschah. Die Unterlagen (QP F._____ vom 1. November 1995) wurden ab der Publikation bis zum 28. September 2015 öffentlich aufgelegt und es wurde darauf hingewiesen, dass während der Auflagefrist beim Gemeindevorstand Einsprache erhoben werden könne.

4. Gegen diese Absichtserklärung erhoben u.a. die Eheleute B._____ (Grundeigentümer Parzelle 293) am 17. September 2015, die Eheleute E._____ (Eigentümer Parzelle 300) am 20. September 2015, die Eheleute C._____ (Eigentümer Parzelle 294) am 21. September 2015, die Eheleute A._____ (Eigentümer Parzelle 962) am 26. September 2015 und D._____ (Eigentümer Parzelle 298) am 28. September 2015 je für sich Einsprache

bei der Gemeinde gegen den geplanten Einleitungsbeschluss betreffend Quartierplanrevision. Alle genannten Parzellen liegen im QP-Gebiet F._____ und in der W2.

5. Am 19., mitgeteilt am 22. Oktober 2015, wies die Gemeinde die Einsprachen ab, soweit sie darauf eintrat. Sie leitete die Revision des QPs F._____ gestützt auf Art. 21 Absatz 2 i.V.m. Art. 16 Abs. 4 KRVO ein und bezweckte damit die Überprüfung und Anpassung des QPs an die heute geltende Grundordnung, insbesondere betreffend Ausnützung, sowie an die heutigen Bedürfnisse. Der QP solle in Abhängigkeit von dieser Überprüfung ganz oder teilweise revidiert werden. Beizugsgebiet sei das bisherige QP-Gebiet. Die Kosten des Einleitungsbeschlusses würden mit den übrigen Kosten des Revisionsverfahrens nach dem noch zu erlassenden Kostenschlüssel verteilt. Die Gemeinde habe Verständnis für die von den Einsprechern vorgebrachten Gründe, die für eine Nichterhöhung der AZ im QP-Gebiet sprächen. Indessen gebe es auch Gründe, die für eine Erhöhung sprächen, nämlich Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG (Verdichtung der Siedlungsfläche). Die Frage der möglichen Erhöhung der AZ sei aber nicht in diesem Verfahren zu entscheiden. Dies habe die Gemeinde bereits verbindlich im Rahmen der letzten Teilrevision der Ortsplanung getan. Sie habe die AZ in der W2 von 0.4 auf 0.55 erhöht. Beim QP handle es sich um eine - der Grundordnung, bestehend aus Baugesetz (BG), Zonenplan (ZP), Generellem Erschliessungsplan (GEP) und Generellem Gestaltungsplan (GGP) - nachgelagerte und untergeordnete Spezialplanung (Art. 51 Abs. 1 KRG). Der QP konkretisiere und präzisiere die Grundordnung, habe sich aber an deren verbindliche Vorgaben zu halten.

Abweichungen von der Grundordnung seien nur dort zulässig, wo dies die übergeordnete Grundordnung selber vorsehe (Art. 11 Abs. 2 BG). Wenn die Grundordnung nach Erlass des QPs ändere, sei Art. 21 Abs. 1 KRVO massgebend. Falls sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geändert hätten, würden Quartierpläne überprüft und nötigenfalls angepasst.

Eine Anpassung sei vorzunehmen, wenn ein noch nicht ausgeführter QP

den geänderten Vorschriften der Grundordnung nicht (mehr) entspreche.

Beim QP F._____, der schon 20-jährig sei, komme der Rechtssicherheit und damit der Planbeständigkeit keine nennenswerte Bedeutung zu. Es handle es sich nicht um einen reinen Quartiererschliessungsplan, sondern um einen QP, der auch den einzelnen Parzellen die zur Verfügung stehende BGF, in der W2 basierend auf der damaligen AZ von 0.4, in Quadratmetern zugewiesen habe (Art. 9 QPV). Dies entspreche nicht mehr der aktuellen Grundordnung mit einer AZ von 0.55 in der W2. Die Notwendigkeit der Quartierplanrevision könne nicht damit verneint werden, dass der QP bereits ausgeführt sei. Der QP sei noch nicht ausgeführt, zumal grosse überbaubare Flächen noch nicht überbaut seien. Art. 21 Abs. 1 KRVO könne zudem nicht im Sinne eines Umkehrschlusses so verstanden werden, dass bereits ausgeführte Quartierpläne niemals an die geänderte Grundordnung angepasst würden. Auch bei bereits ausgeführten Quartierplänen sei die Notwendigkeit einer Anpassung im Einzelfall zu prüfen. Bezwecke eine AZ-Erhöhung wie vorliegend auch eine bauliche Verdichtung, wären auch schon ausgeführte Quartierpläne an die geänderte Grundordnung anzupassen.

6. Dagegen erhoben die Eheleute A._____, B._____, C._____, E._____ sowie D._____ (Beschwerdeführer) gemeinsam am 18. November 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten, der Einleitungsbeschluss der Gemeinde vom 19. Oktober 2015 betreffend Revision "QP F._____" sei vollumfänglich aufzuheben.

Anhand des Protokollauszuges der Sitzung vom 25. August 2015 sei nicht ersichtlich, welchen Zweck die Änderung des QPs genau verfolge. Eine Änderung mindestens mit Bezug auf die Ausnützung könne eine Totalrevision oder im Minimum die Anpassung der AZ beinhalten. Wegen dieser Unklarheit seien verschiedene Grundeigentümer zur Wahrung ihrer Rechte gezwungen gewesen, Einsprache zu erheben. Einer Totalrevision oder der Erhöhung der AZ könnten sie nicht zustimmen. Sie hätten kein Interesse an einer Revision des QPs und wollten sich auch nicht an den Pla-

nungskosten beteiligen. Bei einer Änderung der AZ würden nur diejenigen Grundeigentümer profitieren, deren Parzellen bisher noch nicht überbaut seien. Diese könnten mehr Ausnützung verbauen, weswegen der Kostenverteiler – und zwar rückwirkend - neu erstellt werden müsste. Bei Parzelle 299 handle es sich um eine vollständig erschlossene Bauparzelle, die nach den bestehenden QP-Vorschriften bestens überbaut werden könnte.

Der QP sei zwar schon 20 Jahre alt, genüge aber der Grundordnung nach wie vor. Unbestritten sei, dass seither verschiedene Gesetzesgrundlagen geändert hätten, so auch Art. 1 und 3 RPG, die 2010 im Rahmen einer Teilrevision modifiziert worden seien und die Ziele der Raumplanung dahingehend erweiterten, dass die Siedlungsentwicklung mithilfe einer verdichteten Bauweise nach innen gelenkt werden solle, sowie das KRG, welches die Regelung des Quartierplanverfahrens auf die kantonale Ebene gehoben habe. Auf Gemeindeebene sei das neue BG von 2012 zu erwähnen. Nur weil der QP alt sei und von verschiedenen Gesetzesänderungen überlagert werde, verstosse er nicht per se gegen übergeordnetes Recht. Die damalige Erschliessungund Gestaltungsplanung sei nach wie vor sachgerecht. Mit der vorgenommenen Quartierplanung sei eine Nutzung in der W2 mit Einfamilienhauscharakter beabsichtigt und von den Grundeigentümern gewünscht gewesen. Eine intensivere Nutzung sei nie beabsichtigt gewesen. Sogar eine verdichtete Bauweise sei gemäss QP möglich (Grenzabstände, geschlossene Bauweise etc.). Dies zeigten bereits ausgeführte Bauprojekte. Verschiedene Grundeigentümer hätten einen AZ-Transfer vornehmen müssen, um gemäss der bestehenden Quartierplanung die Gebäude erstellen zu können. Zusammenfassend sei zu sagen, der QP sei noch aktuell und aufgrund der Planbeständigkeit nicht zu revidieren. Zudem sei er schon ausgeführt und erfülle die Voraussetzungen von Art. 21 Abs. 1 in fine KRVO nicht.

7. Am 7. Dezember 2015 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin)

die Abweisung der Beschwerde. Sie argumentierte im Wesentlichen gleich wie im angefochtenen Entscheid (s. Ziff. 5, hiervor). Der QP von

1995 verweise betreffend Ausnützung nicht einfach auf das jeweils geltende BG, sondern auf die im Anhang des QP für jede einzelne Parzelle definierte zulässige BGF in Quadratmetern (Art. 9 Abs. 1 QPV in Verbindung mit der Neuzuteilungstabelle). Neben anderen Gründen sei hier entscheidend, dass die Frage betreffend Erhöhung oder Nichterhöhung der AZ nicht in diesem Verfahren entschieden werden dürfe, da die Gemeinde anlässlich der letzten Teilrevision der Ortsplanung u.a. entschieden habe, sie wolle die AZ in der W2 auf 0.55 erhöhen. Somit sei der QP anzupassen, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert und die Anpassung nötig sei. Die Verhältnisse hätten sich offensichtlich erheblich geändert (AZ-Erhöhung bspw. in der W2 von 37.5 %). Die Planänderung sei auch notwendig. Der QP sei noch nicht ausgeführt. Überbaubare Flächen seien noch nicht überbaut. Zudem stimme nicht, dass bereits ausgeführte Quartierpläne nie an die geänderte Grundordnung angepasst würden. Auch bei diesen sei die Notwendigkeit einer Anpassung im Einzelfall zu prüfen. Wenn die bauliche Verdichtung gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG z.B. beabsichtigt sei, seien auch bereits ausgeführte Quartierpläne an die geänderte Grundordnung anzupassen. Der Zweck der Planung müsse wohl bekannt gegeben werden, indessen müsse im Einleitungsbeschluss nicht bereits das Ergebnis der Planung vorweggenommen werden. Hier sei der Planungszweck in der Absichtserklärung, den amtlichen Publikationen und im Einleitungsbeschluss definiert worden; mit Überprüfung und Anpassung des QPs an die heute geltende Grundordnung (inkl. AZ) und an die heutigen Bedürfnisse. Dies sei genügend klar. Das subjektive Interesse an der Beibehaltung der derzeit grundordnungswidrigen Quartierplanung vermöge die privaten Interessen anderer Grundeigentümer sowie die gegenteiligen öffentlichen Interessen nicht zu überwiegen. Gegen die Revision spreche auch nicht der Umstand, dass Parzelle 299 auch ohne Quartierplanrevision überbaubar sei, zumal eine verdichtete Bauweise im öffentlichen Interesse liege (Art. 1 Abs. 3 lit. abis RPG) und die diesem Ziel entsprechenden privaten Interessen des Eigentümers von Parzelle 299 ebenfalls beachtlich seien.

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist hier der Einspracheentscheid vom 19./22. Oktober 2015, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Einsprachen mehrerer Grundeigentümer im Quartierplangebiet F._____ in der W2 (Beschwerdeführer) gegen den Einleitungsbeschluss betreffend Quartierplanrevision einschliesslich AZ-Erhöhung von 0.4 auf 0.55 in der W2 ablehnte und damit ihren früheren Beschluss vom 25./26. August 2015, welchem das Gesuch des Grundeigentümers der Parzelle 299 im Quartierplangebiet F._____ betreffend Änderung des bestehenden Quartierplanes inklusive AZ-Erhöhung in der W2 zugrunde lag, bestätigte. Damit konnten sich die Beschwerdeführer nicht einverstanden erklären, weshalb sie dagegen gemeinsam am 18. November 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben und die Aufhebung des angefochtenen Einleitungsbeschlusses betreffend Revision „QP F._____“ und somit die Beibehaltung der im betreffenden Quartierplangebiet in der W2 seit über 20 Jahren geltenden Bebauungsvorschriften und Nutzungsverhältnisse verlangten. Beschwerdethema bildet demnach die Frage, ob eine neu verabschiedete und in Kraft getretene Grundordnung in einer Gemeinde der bisher gültigen Quartierplanung in einem bestimmten Ortsteil derselben Gemeinde vorgeht oder die Rechtsbeständigkeit einer solch (älteren) Quartierplanung weiterhin unverändert gilt bzw. unbesehen der veränderten Verhältnisse zu beachten ist.

2. a) In formeller Hinsicht gilt es zunächst die Anfechtbarkeit der Einleitung eines Quartierplanverfahrens und der Abgrenzung des Plangebietes zu klären. Nach Art. 16 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung für den Kanton

Graubünden (KRVO; BR 801.110) kann während der öffentlichen Auflage beim Gemeindevorstand gegen die beabsichtigte Einleitung des Verfahrens sowie die Abgrenzung des Plangebietes Einsprache erhoben werden. Für die Legitimation zur Einsprache gelten die gleichen Voraussetzungen wie für die Planungsbeschwerde an die Regierung. Einwendungen gegen das Verfahren an sich und das Planungsgebiet können im weiteren Verfahren nicht mehr erhoben werden. Im konkreten Fall ist lediglich die Einleitung des Quartierplanverfahrens strittig, die Abgrenzung des Quartierplangebiets F._____ ist hingegen unbestritten. Der angefochtene Einleitungsbeschluss wurde im massgeblichen Bezirksamtsblatt vom 28.

August 2015 publiziert und samt revidierter Quartierplanunterlagen bis zum 28. September 2015 öffentlich aufgelegt, wogegen mehrere Quartierplangenossen (s. im Sachverhalt Ziff. 4, hiervor) in der davon betroffenen W2 im Zeitraum zwischen dem 17. September und 26. September 2015 fristund formgerecht Einsprache erhoben. Am durchgeführten Einspracheverfahren gibt es daher nichts auszusetzen, zumal für die Revision bzw. die Aufhebung oder Änderung von Quartierplänen gemäss Art.

21 Abs. 2 KRVO sinngemäss die Bestimmungen über das Quartierplanverfahren zur Anwendung kommen (s. zum Wortlaut E.3a, hiernach), womit ein Einleitungsbeschluss nach Art. 16 Abs. 4 KRVO zu fassen und derselbe gemäss Art. 16 Abs. 2 KRVO eben auch anfechtbar war.

b) Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG;

BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Laut Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG können mit der Beschwerde ‘Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens‘ geltend gemacht werden. Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Vorliegend ist aktenkundig erstellt, dass die Beschwerdeführer allesamt Eigentümer von be-

reits überbauten Grundstücken in der W2 im betreffenden Quartierplangebiet sind und somit durch die Revision des bestehenden Quartierplans (inkl. AZ-Erhöhung 0.4 auf 0.55) nachteilig berührt sein könnten, weil sie selbst ihre Grundstücke ehemals weniger intensiv bebauen und nutzen konnten als dies zukünftig u.a. dem Eigentümer der Parzelle 299 möglich sein sollte. Eine höhere Bebauungsund Nutzungsdichte bedeutet in der Regel einen finanziellen Mehrwert, womit die Betroffenheit der Beschwerdeführer hinreichend belegt ist. Im Übrigen machen sie eine Rechtsverletzung i.S.v. Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG geltend, weil die Rechtmässigkeit und Beständigkeit des bisherigen Quartierplanes nicht einfach im Nachhinein durch eine Änderung oder Anpassung der Grundordnung aufgehoben werden könne. Zudem ist erstellt, dass der angefochtene Einleitungsentscheid vom 19./22. Oktober 2015 und die dagegen erhobene Beschwerde vom 18. November 2015 datieren, womit die 30-tägige Anfechtungsfrist gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG ebenfalls eingehalten wurde und folgerichtig auf die Beschwerde vollumfänglich einzutreten ist.

3. a) Materiell sind vorliegend die einschlägigen Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes (BG; das von der Gemeindeversammlung am 26. März 2012 angenommen bzw. verabschiedet wurde sowie von der Regierung am 6. November 2012 genehmigt und sofort [Art. 49 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100)] in Kraft trat; s. www.X._____.ch), die Quartierplanvorschriften (QPV) des Quartierplans 'F._____' vom 1. Oktober 1995, die massgebenden Vorschriften des KRG und der KRVO (s, E.2a, hiervor) sowie als Erstes die zum Teil neuen und hierarchisch übergeordneten Vorschriften des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) anzuführen:

Art. 1 Abs. 1 und 2 lit. abis RPG – Ziele 1Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse der Bevölkerung und Wirtschaft. 2Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die

Bestrebungen, a. […] abis die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität; * [*Neu eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014]

Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG – Planungsgrundsätze 3Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen abis Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche.* [*Neu eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014]

Art. 21 Abs. 1 u. 2 RPG – Verbindlichkeit; Anpassung (inkl. Quartierpläne) 1Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich. 2Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst.

Art. 22 Abs. 1 bis 3 KRG – Allgemeines (zur Grundordnung) 1Die Gemeinden erlassen die Grundordnung. Diese bestimmt die Nutzung sowie die Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung des Gemeindegebietes. Sie ist für jedermann verbindlich. 2Die Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem

Generellen Gestaltungsplan und dem Generellen Erschliessungsplan. Für Teilgebiete kann ein Arealplan erlassen werden. Anstelle eines Generellen Gestaltungsplans können die Gemeinden im Baugesetz Gestaltungsvorschriften erlassen. 3Die Grundordnung berücksichtigt die Vorgaben und Vorschriften des übergeordneten Rechts. Die Gemeinden können im Rahmen ihrer Zuständigkeit strengere Bestimmungen aufstellen, soweit es die örtlichen Verhältnisse erfordern und die übergeordnete Regelung dem nicht entgegensteht.

Art. 51 Abs. 1 und 2 KRG – Quartierplanung 1Der Quartierplan regelt im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und

Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail. Das Planungsgebiet kann ausnahmsweise

auf Grundstücke ausserhalb der Bauzonen ausgedehnt werden, falls die Planung dies erfordert.

2Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen (QP-Vorschriften [QPV]) und je nach Zweck aus dem Quartiergestaltungsplan und dem Quartiererschliessungsplan.

Art. 21 Abs. 1 u. 2 KRVO – Aufhebung / Änderung von Quartierplänen 1Haben sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geändert, werden

Quartierpläne von Amtes wegen oder auf Antrag von Quartierplanbeteiligten überprüft und nötigenfalls angepasst. Eine Anpassung ist insbesondere vorzunehmen, wenn ein noch nicht ausgeführter Quartierplan geänderten Vorschriften der Grundordnung nicht mehr entspricht.

2Für die Aufhebung oder Änderung von Quartierplänen gelten sinngemäss die Bestimmungen über das Quartierplanverfahren.

Art. 9 Ziff. 1 und 2 BG – Allgemeines (zur Grundordnung)

1. Zuständig für Erlass und Änderung von Baugesetz, Zonenplan, Generellen Gestaltungsplänen und Generellen Erschliessungsplänen ist die Gemeindeversammlung.

2. Zuständig für den Erlass von Arealplänen und Quartierplänen ist der Gemeindevorstand.

Art. 13 BG – Zonenschema (Wohnzone W 2)

Ausnützungsziffer (AZ) 0.55; max. Fassadenhöhe 8.50 m (+z*)

max. Gesamthöhe 10.0 m max. Gebäudelänge 25 m Grenzabstand klein 4 m Grenzabstand gross 6 m [*z = Zuschlag bei Hanglage gemäss Art. 18 BG]

Art. 9 QPV [1995] – Parzellennutzung und Ausnützung (Baugestaltung)

1Die Gesamtnutzung der einbezogenen Parzellen richtet sich nach der

Neuzuteilungstabelle. Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist auf Grund der Parzellen in den Bauzonen gemäss Altbestand – abzüglich der anteilsmässigen Strassenfläche (allgemeiner Landabzug) – berechnet und unabhängig der Zonenzugehörigkeit gemäss Neuzuteilung massgebend.

2Parzellen, die teilweise überbaut sind, können im Rahmen der Baugesetzgebung weiter bis zur maximal zulässigen Bruttogeschossfläche (gemäss der Neuzuteilungstabelle) überbaut werden. Die Berechnung der bereits verbauten BGF richtet sich nach dem jeweils gültigen Baugesetz.

b) Im Lichte dieser Vorgaben gilt es hier zu entscheiden, ob die gestützt auf Art. 9 Ziff. 1 BG und Art. 22 Abs. 1 KRG durch die Beschwerdegegnerin geänderte Grundordnung dazu führen konnte, dass auch ein gültiger Ein-

leitungsbeschuss betreffend Quartierplanrevision (inkl. AZ-Erhöhung von

0.4 auf 0.55 in der W2) gefasst werden durfte.

4. a) Für die Einleitung einer Änderung oder Anpassung eines Quartierplanes (hier des QP‘s F._____ von 1995) wird nach Art. 21 Abs. 1 KRVO vorausgesetzt, dass sich die Verhältnisse seit dem Erlass desselben erheblich geändert haben. Die Bestimmung korrespondiert mit und richtet sich nach dem höherrangigen Art. 21 Abs. 2 RPG, welcher besagt, dass – sofern sich die Verhältnisse erheblich geändert haben – die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst werden. Diese Bundesvorschrift gilt für alle Arten von Nutzungsplänen, auch für Quartierpläne (vgl. WALDMANN /HÄNNI, Handkommentar, RPG, Bern 2006, Art. 21 N 3). Der hier in Frage stehende Quartierplan F._____ entspricht mindestens in Bezug auf die geltende Ausnützungsziffer (AZ) in der W2 nicht mehr der Grundordnung (neu nach Art. 13 BG – AZ 0.55). Der genannte Quartierplan hat die mögliche Ausnützung für die einzelnen Bauparzellen absolut in Quadratmetern, basierend für den in der W2 liegenden Teil des QP-Gebietes (s. Beilage 7 der Beschwerdegegnerin; mit gelber Farbmarkierung W2) auf der altrechtlichen AZ von 0.4 festgelegt (s. Art. 9 QPV mit Anhang Neuzuteilungstabelle; z.B. für den Eigentümer der Parzelle 299 mit einer Fläche in der W2 von 1‘003 m2 ergab dies bei AZ 0.4 eine BGF von 401 m2). Seit der mit dem neuen Baugesetz 2012 geänderten und in Kraft getretenen Grundordnung in der W2 mit einer höheren AZ von 0.55 (z.B. für Parzelle

299 neu BGF von 551.65 m2; also +150.65 m2 [+27 %]) haben sich die Verhältnisse folglich aber tatsächlich erheblich verändert und muss der bereits 20-jährige Quartierplan F._____ schon deshalb revidiert werden.

b) Nach Art. 21 Abs. 1 KRVO ist eine Anpassung des Quartierplanes weiter insbesondere dann vorzunehmen, falls ein noch nicht ausgeführter Quartierplan geänderten Vorschriften der Grundordnung nicht mehr entspricht.

Ein Blick auf das in Frage stehende Quartierplangebiet zeigt, dass insbesondere auf den in der W2 liegenden Teilen des Quartierplangebietes

noch grosse Flächen nicht überbaut sind (s. Beilage 7 der Beschwerdegegnerin; so die noch allesamt unüberbauten Parzellen 289 [im Halte von 4‘265 m2], 292 [935 m2], 295 [1‘619 m2] und 935 [3‘363 m2]). Der betreffende Quartierplan kann deshalb keinesfalls bereits als ausgeführt gelten.

Aber selbst wenn man dazu anderer Meinung ist, wäre die Notwendigkeit einer Anpassung vorliegend zu prüfen, da hier auch die bauliche Verdichtung und damit die Erreichung des übergeordneten Planungsziels gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG beabsichtigt ist.

c) Hinzu kommt, dass die verabschiedete Plananpassung als nötig bezeichnet werden darf. Beim in Frage stehenden Quartierplan, welcher bereits 20-jährig ist, kommt der Rechtssicherheit und damit auch der Planbeständigkeit keine nennenswerte Bedeutung (mehr) zu. Beim betreffenden Quartierplan handelt es sich nicht um einen reinen Quartiererschliessungsplan. Ein solcher müsste durch die vorliegend zur Diskussion stehende AZ-Erhöhung nur dann revidiert werden, wenn die Erschliessungsanordnungen den aktuellen Bedürfnissen nicht mehr genügten. Beim fraglichen Quartierplan handelt es sich aber gerade nicht um einen solchen reinen Quartiererschliessungsplan (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 14 76 vom 12. März 2015 E.5 lit. b-e, wonach ein solcher Quartiererschliessungsplan Gegenstand der Beschwerde bildete). Im Gegensatz dazu handelt es sich hier um einen Quartierplan, welcher den einzelnen Parzellen auch schon die zur Verfügung stehende Bruttogeschossfläche (BGF) in Quadratmetern zugewiesen hat (vgl. Beilage 1.1 der Beschwerdegegnerin; Art. 9 QPV mit Anhang betreffend Neuzuteilungstabelle auf der Basis der damaligen AZ von 0.4). Diese Parzellennutzungen entsprechen nach dem vorne unter E.4a Gesagten aber offenkundig nicht mehr der aktuellen Grundordnung mit einer AZ von

0.55 und einer dadurch beträchtlich höheren Gebrauchsintensität.

d) Zum Einwand der Beschwerdeführer, wonach aus dem Protokollauszug vom 25. August 2015 nicht ersichtlich sei, welchen Zweck die Änderung

des Quartierplans genau verfolgt habe, ist festzuhalten, dass auch diese Rüge unbegründet ist. Die Formulierung in Art. 16 Abs. 1 KRVO, wonach bei Einleitung der Quartierplanung der „Zweck der Planung“ bekanntzugeben sei, wurde durch die öffentliche Publikation des Beschlusses vom 25./26. August 2015 im massgeblichen Bezirksamtsblatt vom 28. August 2015 hinreichend erfüllt, wurde unter dem Titel „Zweck“ der Revision doch wörtlich angeführt: „Überprüfung und Anpassung des Quartierplans an die heute geltende Grundordnung – insbesondere betreffend Ausnützung – sowie an die heutigen Bedürfnisse. Der Quartierplan soll in Abhängigkeit von dieser Überprüfung ganz oder teilweise revidiert werden“ (vgl. Beilage

9 der Beschwerdegegnerin). Damit wurde der verlangte Planungszweck genügend eröffnet, um sich ein Bild über die bevorstehende Revision machen und diese allenfalls mittels Einsprache und mittels Beschwerde fristund sachgerecht anfechten zu können, was die Einsprecher zuerst je für sich und danach als Beschwerdeführer zusammen mit Beschwerdeschrift vom 18. November 2015 bewiesen haben.

e) In Bezug auf die Interessenabwägung zwischen den privaten Interessen (u.a. des Grundeigentümers der Parzelle 299), den öffentlichen Interessen der Planungsträgerin (Gemeinde/Beschwerdegegnerin) und den privaten Interessen einer bestimmten Zahl von Quartierplangenossen (Beschwerdeführer) kann sich das Gericht ebenfalls der Argumentation der Beschwerdegegnerin in der Vernehmlassung vom 7. Dezember 2015 (s.

Ziff. 15.2, S. 7-8) anschliessen. Insbesondere vermag das subjektive Interesse an der Beibehaltung der derzeit grundordnungswidrigen Quartierplanung die privaten Interessen anderer Grundeigentümer sowie die gegenteiligen öffentlichen Interessen nicht zu überwiegen. Nicht massgebend gegen die Revision spricht deshalb namentlich der Umstand, dass Parzelle 299 auch ohne Quartierplanrevision überbaubar ist, zumal die verdichtete Bauweise zweifelsfrei im öffentlichen Interesse liegt (vgl. E.3a, hiervor mit Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) und die diesem Planungsziel ent-

sprechenden privaten Interessen des Grundeigentümers von Parzelle 299 ebenfalls zu berücksichtigen und gebührend hoch zu würdigen sind.

f) Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid vom 19./22. Oktober 2015 betreffend Einleitungsbeschluss Quartierplanrevision rechtmässig und zu schützen ist, was zur Abweisung der Beschwerde vom 18. November 2015 führt.

5. a) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig (zu je 1/5) den Beschwerdeführern aufzuerlegen, die unter sich solidarisch für das Ganze haften.

b) Aussergerichtlich steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin nach Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 448.-- zusammen Fr. 3'448.--

gehen anteilsmässig zulasten der Eheleute A._____ (1/5), Eheleute B._____ (1/5), Eheleute C._____ (1/5), E._____ (1/5) sowie D._____ (1/5)

– alle untereinander solidarisch haftend für das Ganze - und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]