Property Owner Demolition and Construction Appeal Dismissed Over Light, Plot Ratio, Parking, and Second Home Restriction Issues

R 12 44

5. Kammer

URTEIL

vom 23. Oktober 2012

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Mit Baugesuch vom 14. Dezember 2011 reichte … bei der Baubehörde der

Gemeinde … ein Baugesuch für den Abbruch der Gebäude … Nr. 283 und Nr.

283A und den Neubau der Mehrfamilienhäuser A und B sowie einen Unterstand

für 6 Autoeinstellplätze auf der Parzelle Nr. 4886 ein. Am selben Tag

unterbreitete … der Gemeinde ein weiteres Baugesuch für ein

Mehrfamilienhaus C. Nach der Publikation der Baugesuche im Amtsblatt der

Landschaft … gingen gegen die Bauvorhaben mehrere Einsprachen ein.

Während die einen Einsprecher in ihrer Eingabe im Wesentlichen auf das

Mehrfamilienhaus C Bezug nahmen (Einsprache … und Mitbeteiligte vom

7. Januar 2012) begründeten andere ihre Einsprache in Bezug auf die

geplanten Mehrfamilienhäuser A und B (Einsprache Hannes und Dorina Friedli

und Mitbeteiligte vom 9. Januar 2012). Letztere Einsprecher machten

diesbezüglich insbesondere die Unvollständigkeit der Baugesuchsunterlagen,

die Missachtung von Mindestbesonnungsvorschriften, einen Verstoss gegen die

Grenzabstände, die Missachtung von Vorschriften über die Parkplätze, eine

mangelhafte Ausnützungsziffernberechnung (AZ-Berechnung), das Fehlen von

Kinderspielplätzen, die Rechtswidrigkeit der Dachaufbaute sowie einen Entzug

von Licht, Sonne und Aussicht geltend. Zudem wurde in einer weiteren

Stellungnahme vom 29. März 2012 geltend gemacht, dass aus der Annahme

des neuen Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen

Eidgenossenschaft (BV; SR 101) in der Volksabstimmung vom 11. März 2012

respektive aus dessen sofortigem Inkrafttreten gemäss Art. 197 Ziff. 8 Abs. 2

BV (recte: Ziff. 9) die Konsequenz erwachse, dass keine neuen

Baubewilligungen für Zweitwohnungen mehr erteilt werden dürften. Da beim

vorliegenden Projekt ausschliesslich Zweitwohnungen geplant seien, dürften

diese nun nicht mehr von der Gemeinde bewilligt werden.

2. Am 10. April 2012 (mitgeteilt am 13. April 2012) erteilte die Gemeinde … die

Baubewilligung für den Abbruch der Gebäude … Nr. 283 und Nr. 283A und den

Neubau der Mehrfamilienhäuser A und B auf der Parzelle Nr. 4886. Gleichzeitig

trat sie auf die Einsprache von … (und Mitbeteiligte) mangels Legitimation der

Einsprecher nicht ein. Ferner hiess die Gemeinde die Einsprache von … und …

(und Mitbeteiligte) in Bezug auf die Einwände „fehlender Kinderspielplatz“ und

„rechtswidrige Dachaufbaute“ gut, wies sie im Übrigen jedoch ab, soweit sie

darauf eintrat. Die Baubewilligung für die Mehrfamilienhäuser A und B erteilte

sie sodann unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen. Zur Begründung

führte die Gemeinde insbesondere aus, dass auf die Einsprache von … und …

(und Mitbeteiligte) insoweit nicht eingetreten werden könne, als der Entzug von

Licht, Sonne und Aussicht geltend gemacht werde. Hier würden privatrechtliche

Bestimmungen (Art. 684 des Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]) angerufen,

deren Anwendung nicht Sache der Baubehörde sei. Was die

Baubewilligungserteilung für die geplanten Zweitwohnungen betreffe, so liege

keine Verletzung des neuen Art. 75b BV vor. Zwar sei das neue Recht sofort in

Kraft getreten, doch werde übergangsrechtlich bestimmt, dass erst ab dem

1. Januar 2013 erteilte Baubewilligungen nichtig seien. Vorher könnten

entsprechende Bewilligungen noch erteilt werden, wenn der

Bewilligungserteilung nicht Ausführungsrecht entgegenstünde, was zumindest

vorläufig nicht der Fall sei. Es liege auch kein Verstoss gegen die

Mindestbesonnungsvorschriften vor; der Besonnungsnachweis des

Ingenieurbüros … vom 14. Dezember 2011 sowie vom 20. Januar 2012

bestätige, dass vorliegend die im kommunalen Baugesetz vorgeschriebene

zweistündige Besonnung von Haupträumen eingehalten sei. Der über das

Bezirksgericht … eingeholte Bericht der … Ingenieure AG vom 27. Februar

2012 komme zwar zu einem anderen Ergebnis. Dieser Beurteilung habe aber

das ursprüngliche Bauprojekt zugrunde gelegen, welches zwischenzeitlich im

Bereich des Dachkranzes (Reduktion der Höhe um 45 cm) geändert worden

sei. Auf Rückfrage des Bauamtes habe die … Ingenieure AG bestätigt, dass

nunmehr die minimale Besonnungsdauer von 120 Minuten eingehalten würde.

Es liege ferner kein Verstoss gegen die Grenzabstandsvorschriften vor.

Allenfalls möge aber der Einwand der Einsprecher, die AZ-Berechnung sei

mangelhaft, zutreffen. Die vorgeschriebene AZ von 0.85 in der Wohnzone …

werde aber deswegen nicht überschritten. Die beiden Baukörper erreichten nur

eine AZ von 0.7. Auch sei der Einwand bezüglich der Pflichtparkplätze

unbegründet. Aufgrund der Vorschriften müssten 8 Pflichtparkplätze

nachgewiesen werden, und diese seien auch tatsächlich vorhanden. In der

ursprünglichen Eingabe habe hingegen tatsächlich ein Kinderspielplatz gefehlt.

Der Mangel sei aber in der Zwischenzeit von der Bauherrin durch Nachreichung

eines Umgebungsplanes behoben worden. Begründet sei zunächst auch der

Einwand der rechtswidrigen Dachaufbaute gewesen. Auch dieser Mangel sei

jedoch zwischenzeitlich durch eine Reduktion des Dachkranzes um 45 cm

behoben worden. Das Bauprojekt sei daher in dieser abgeänderten Form

bewilligungsfähig.

3. Am 15. Mai 2012 gelangten die Einsprecher … (im Folgenden:

Beschwerdeführer) an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Mit

ihrer Beschwerde beantragen sie die Abweisung der Baugesuche und die

Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligungen. Eventuell seien die

Baugesuche zur Überarbeitung an die Vorinstanz zurückzuweisen und nach

erfolgter Ergänzung neu auszuschreiben. Die Beschwerdeführer begründen

ihre Eingabe damit, dass die Baugesuchsunterlagen unvollständig seien und

die Beschwerdegegnerin 2 keine Parkplatzberechnung bzw. keinen

Parkplatznachweis eingereicht habe. Aus den Plänen gehe zudem nicht klar

hervor, wie die Solarzellen auf den Dächern angeordnet würden. Sollte die

mittlere Reihe der Solarzellen versetzt angeordnet werden, hätte dies

einschneidende Auswirkungen auf die Besonnung des Gebäudes der

Einsprecher. Bezüglich des fehlenden Kinderspielplatzes sei der Plan

„Umgebungsarbeiten“ den Beschwerdeführern zudem nie zur Stellungnahme

unterbreitet worden. Ihnen sei daher das rechtliche Gehör verweigert worden.

Was den neuen Art. 75b BV betreffe, sei diese Bestimmung mit der Annahme

durch das Stimmvolk und die Stände am 11. März 2012 − und damit vor

Erteilung der Baubewilligung − in Kraft getreten. Da der Zweitwohnungsanteil in

… bereits schon im Jahre 2000 bei 38.5% gelegen habe, widersprächen die

Baubewilligungen im vorliegenden Fall offensichtlich dem Zweck des

Verfassungsartikels. Aus dem Merkblatt „Informationsplattform zur Umsetzung

der neuen Verfassungsbestimmung über die Zweitwohnungen“ des

Departementes für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden gehe zudem

hervor, dass Gemeinden mit zu beachtender Kontingentsregelung neue

Baubewilligungen nur noch erteilen könnten, wenn für das Jahr 2012 noch

verfügbare Kontingente für Zweitwohnungen vorhanden seien. Bei der

Beurteilung des Vorhandenseins der sachlichen Voraussetzungen der

Baubewilligungen sei auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem das Bauvorhaben

in Angriff genommen werden soll. Da dies vorliegend erst im Jahre 2013 der

Fall sei, seien die gesetzlichen Voraussetzungen für den Bau von

Zweitwohnungen nicht gegeben. Was die Mindestbesonnungsdauer gemäss

Art. 26 des kommunalen Baugesetzes (BauG) angehe, sei diese nach den

Berechnungen der … Ingenieure AG beim nachbarschaftlichen Haus C der

Stockwerkeigentümergemeinschaft Insalvo eingehalten. Da diese Berechnung

von den Beschwerdeführern angezweifelt worden sei, hätten diese über das

Bezirksgericht … ein unabhängiges Gutachten von der … Ingenieure AG

einholen lassen. Dieses Gutachten vom 27. Februar 2012 sei zum Schluss

gekommen, dass 50% der Hauptwohnräume des nachbarschaftlichen Hauses

C am relevanten 21. Dezember während maximal 100 Minuten besonnt

würden. Das Bauamt habe dann von der … Ingenieure AG selber ein

Gutachten eingeholt über die Besonnung mit einem um 0.45 m abgesenkten

Dachkranz. Dieses Gutachten sei dann wiederum zum Schluss gekommen,

dass dadurch die Besonnung um 35 Minuten zunehme und insgesamt damit

135 Minuten betrage. Dieses Ergebnis komme aber nur zu Stande, weil ein

Hauptraum bereits als besonnt betrachtet werde, sobald eines seiner Fenster

teilweise bzw. minimal besonnt sei. Richtigerweise seien aber Haupträume erst

dann ausreichend besonnt, wenn 50 % der Fensterfläche sämtlicher

Hauptwohnräume eines Gebäudes bzw. 50 % der Hauptfassade besonnt

würde. Diese Besonnungsvoraussetzungen seien hier aber nicht erfüllt. Bei

dieser Betrachtungsweise seien am relevanten 21. Dezember die Hälfte der

Haupträume des nachbarschaftlichen Hauses C nur während ca. 15 Minuten

besonnt. Selbst wenn man davon ausgehen würde, es müssten 50 % der

Hauptfassade besonnt sein, würde die Besonnungsdauer nur gerade 30

Minuten betragen. Da aber alle eingeholten Gutachten in Bezug auf die

Besonnung um die Mittagszeit gewisse Mängel aufwiesen, müsse zur Klärung

der noch offenen Fragen am 21. Dezember 2012 ein Augenschein durchgeführt

werden. Ferner betrage in der Wohnzone … der kleine Grenzabstand 5 Meter.

Der Grenzabstand der geplanten Mehrfamilienhäuser A und B betrage aber im

Norden gegenüber der Parzelle Nr. 4885 gerademal 4.49 Meter bzw. 4.5 Meter,

womit die Abstandsvorschriften verletzt seien. Verletzt seien auch der Grenz-

und Gebäudeabstand zu der nachbarschaftlichen Parzelle Nr. 6169. Zwischen

den Parzellen Nr. 4886 und Nr. 6169 bestehe zwar ein gegenseitiges

Grenzbaurecht, doch müsse auch hier der Gebäudeabstand von 10 Metern

eingehalten werden. Dieser werde um 2.5 Meter unterschritten. Schliesslich

seien sechs 4.5-Zimmerwohnungen und 2 Studios geplant, womit bei korrekter

Berechnung 16 Pflichtparkplätze erstellt werden müssten. Vorgesehen seien

aber nur 8 gedeckte und 2 offene Parkplätze. Es fehlten somit noch 3 gedeckte

und 3 offene Parkplätze.

4. Am 29. Juni 2012 bzw. am 2. Juli 2012 reichten die Gemeinde und die

Beschwerdegegnerin 2 ihre Vernehmlassungen ein. Die

Beschwerdegegnerinnen beantragen darin die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei. Die Rechtsbegehren der Beschwerdeführer seien

ungenügend; es werde von ihnen nur beantragt, dass die Baugesuche

abzuweisen seien. Eine Aufhebung der angefochtenen Entscheide werde

hingegen nicht beantragt. Auf die Beschwerde könne daher nicht eingetreten

werden. Nicht legitimiert seien die Beschwerdeführer zum Einwand betreffend

den Kinderspielplatz (Art. 46 BauG). Hier verhalte es sich bezüglich der

Beschwerde nicht anders als bei der Kontingentierung von Zweitwohnungen,

bei welcher das Verwaltungsgericht Dritten ebenfalls die Legitimation zur

Anfechtung abgesprochen habe. Die Rüge der unvollständigen

Baugesuchsunterlagen sei unbegründet, da im Baugesuchsformular und im

Umgebungsplan die Parkplätze einwandfrei nachgewiesen seien. Was die

Solarzellen betreffe, ergebe sich deren Anordnung rechtsgenüglich aus den

Schnittplänen. Die Solarzellen seien nicht versetzt angeordnet. Die Gemeinde

könne nicht beweisen, dass sie den vom 14. Dezember 2011 datierten

Umgebungsplan mit dem eingezeichneten Kinderspielplatz den

Beschwerdeführern zugestellt habe. Das spiele aber keine Rolle, weil es sich

hier um eine Frage von untergeordneter Bedeutung handle. Es wäre der

Baubehörde auch möglich gewesen, im Rahmen der Baubewilligung die

Auflage zu machen, einen solchen Spielplatz bis zum Baubeginn auszuweisen,

dies umso mehr, als aussenstehende Dritte keinerlei eigenes Interesse an einer

solchen Einrichtung hätten. Eine Verletzung der Bestimmungen über die

Zweitwohnungen liege nicht vor. Ursprünglich hätten die Beschwerdeführer die

Auffassung vertreten, nach Annahme der Initiative am 11. März 2012 dürften in

den Tourismusgemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20% überhaupt

keine Baubewilligungen mehr für Zweitwohnungen erteilt werden. Nunmehr

stellten sie sich auf den Standpunkt, dass auf jeden Fall für solche

Zweitwohnungen keine Baubewilligung mehr ergehen dürften, die erst im Jahre

2013 realisiert werden sollen. Diese Auffassung sei aber nicht haltbar, da Art.

75b BV klar auf den Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung abstelle und nicht

auf jenen der Projektrealisierung. Was den Hinweis der Beschwerdeführer auf

das Merkblatt des Departementes für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden

betreffe, sei es wohl richtig, dass sich das Departement auf den Standpunkt

gestellt habe, dass in Gemeinden mit zu beachtender Kontingentsregelung

neue Baubewilligungen nur mehr erteilt werden dürften, wenn für das Jahr 2012

noch verfügbare Kontingente für Zweitwohnungen vorhanden seien und dass

die Berücksichtigung von später verfügbaren Kontingenten für Zweitwohnungen

vermieden werden sollte. Die Beschwerdeführer würden aber unterschlagen,

was das Departement im nachfolgenden Satz ausgeführt habe. Gemäss dem

Departement seien für Baugesuche, die bereits vor dem 11. März 2012

eingereicht oder mit einer Gemeinde vorbesprochen wurden, pragmatische

Lösungen anzustreben. So wäre es höchst unbefriedigend, wenn jene

Gemeinden, welche bereits aus eigenem Antrieb in Form von

Kontingentierungen Einschränkungen des Zweitwohnungsbaus vorgenommen

hätten, schlechter gestellt wären als jene, welche sich bis anhin nicht darum

gekümmert hätten. Deshalb müsse es jedenfalls zulässig sein, dass bei der

Baubewilligungserteilung im Jahre 2012 die Kontingente für das Jahr 2013

noch berücksichtigt werden dürften. Des Weiteren sei vorliegend die gesetzlich

vorgesehene minimale Besonnungsdauer von 120 Minuten eingehalten. Dies

gelte auf jeden Fall, nachdem der Dachkranz um 45 cm reduziert worden sei.

Gemäss geltender Praxis werde Art. 26 des kommunalen Baugesetzes (BauG)

so ausgelegt, dass ein Hauptraum als besonnt gelte, wenn eines seiner Fenster

teilweise besonnt sei und somit Sonnenlicht in den Raum falle. Das entspreche

auch dem Wortlaut von Art. 26 BauG. Für eine andere Praxis (Besonnung von

50 % der Fensterflächen sämtlicher Hauptwohnräume oder Besonnung von

50 % der Hauptfassade), wie sie die Beschwerdeführer reklamierten, bestehe

aufgrund des Wortlautes von Art. 25 Abs. 1 BauG (recte: Art. 26 Abs. 1 BauG)

kein Raum. Abgesehen davon, müsste wegen der beschränkten Kognition des

Verwaltungsgerichtes vorliegend dargetan werden, dass die Auslegung der

Gemeinde nicht mehr vertretbar und schlechthin unhaltbar sei. Davon könne

aber keine Rede sein, zumal das Verwaltungsgericht die bisherige Praxis der

Gemeinde mehrmals geschützt habe. Die Durchführung eines Augenscheines

am 21. Dezember 2012 sei nicht angezeigt − hierbei gehe es den

Beschwerdeführern nur darum, das Verfahren zu verzögern. Für die Ermittlung

der faktischen Besonnung sei man nicht auf einen Augenschein angewiesen.

Die Fachleute seien in der Lage gewesen, den Besonnungsnachweis ohne

Augenschein am 21. Dezember zu erbringen. Ferner seien auch die

Grenzabstände zu Parzelle Nr. 4885 eingehalten, da wegen Einhaltung der

Vorschriften der Mindestbesonnung gemäss Art. 26 Abs. 4 BauG nur der

reduzierte kleine Grenzabstand von 4 Metern − und nicht der von 5 Metern −

eingehalten werden müsse. Auch der Grenz- und der Gebäudeabstand zu

Parzelle Nr. 6169 sei nicht verletzt. Die Parzellen Nr.4886 und Nr. 6169 hätten

sich ein gegenseitiges Grenzbaurecht eingeräumt, daher brauche kein

Gebäudeabstand eingehalten werden. Der diesbezügliche Vorbehalt im

Baurechtsvertrag mache überhaupt keinen Sinn. Vorliegend betrage der Grenz-

und Gebäudeabstand 7.5 m, also mehr als der Mindestgebäudeabstand

gemäss Art. 75 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden

(KRG). Die Eigentümer der Parzelle Nr. 6169 hätten denn auch keine

Einsprache erhoben. Schliesslich seien sechs 4-Zimmerwohnungen und zwei

Studios geplant, wobei die grossen Wohnungen aus zwei Schlafzimmern sowie

einem abtrennbaren Wohn- und Essbereich bestünden. Damit sei ein

Pflichtparkplatz pro Wohnung plus zwei Besucherparkplätze nachzuweisen,

was die Beschwerdegegnerin 2 getan habe.

5. In ihrer Replik vom 16. August 2011 halten die Beschwerdeführer an ihren

Ausführungen zu Art. 75b BV fest und bringen des Weiteren hervor, dass auch

die kommunalen Kontingentsbestimmungen betreffend Zweitwohnungen

vorliegend nicht eingehalten worden seien. So würde das kommunale

Baugesetz ein Jahreskontingent von insgesamt 6‘500 m2 Bruttogeschossfläche

(BGF) für Zweitwohnungen vorsehen. Das Jahreskontingent pro Bauherrschaft

für Zweitwohnungen in Kleinprojekten sei sodann auf maximal 750 m2 BGF

limitiert. Gemäss Genehmigungsbeschluss der Regierung des Kantons

Graubünden vom 9. Mai 2012 sei der Kontingentswert von 6‘500 m2 BGF auf

4‘000 m2 BGF reduziert worden. Im gleichen Verhältnis seien auch die anderen

Werte zu reduzieren, sodass für Zweitwohnungen in Kleinprojekten pro

Bauherrschaft nur maximal 500 m2 BGF blieben. Bei einer Gesamtüberbauung

derselben Bauherrschaft müssten die Bruttogeschossflächen zusammengezählt

werden. Vorliegend seien nicht nur die beiden Mehrfamilienhäuser A (415.75

m2 BGF) und B (415.75 m2 BGF) zu berücksichtigen, sondern auch das Haus C

(1‘093 m2 BGF), für welches ebenfalls ein Baugesuch eingereicht worden sei,

welches aber noch nicht bewilligt sei. Das Jahreskontingent für Grossprojekte

betrage pro Grossprojekt (> 1‘000 m2 BGF) nur 1‘000 m2 BGF. Auch wenn es

sich vorliegend lediglich um ein Kleinprojekt (≤ 1‘000 m2 BGF) handeln würde,

wäre das Jahreskontingent überschritten; denn dieses betrage in … lediglich

500 m2 BGF. Die maximalen Jahreskontingente der Gemeinde für Kleinprojekte

seien für das Jahr 2012 bis auf 157.16 m2 BGF bereits ausgeschöpft. Noch

schlechter sehe die Situation aus, wenn das Bauvorhaben als Grossprojekt

behandelt würde (Jahreskontingent nach Beschluss des Regierungsrates vom

9. Mai 2012: 2‘800 m2 BGF). In diesem Fall wäre erst im Jahre 2016 ein

Restkontingent von 193.29 m2 und im Jahre 2017 von 899.71 m2 BGF

verfügbar. Mit Bewilligung der Bauprojekte seien die Kontingentsbestimmungen

gemäss Regierungsbeschluss verletzt worden. Letztlich replizieren die

Beschwerdeführer die Ausführungen der Beschwerdegegnerinnen betreffend

die Mindestbesonnungsdauer vertieft, wobei sie hierzu nochmals eingehend

ihre Standpunkte darlegen.

6. In ihrer Duplik vom 5. September 2012 nimmt die Gemeinde ausführlich zum

erhobenen Einwand der Beschwerdeführer Stellung, dass die kommunalen

Kontingentsvorschriften betreffend Zweitwohnungen vorliegend verletzt seien.

Die Beschwerdeführer seien zur Erhebung dieser Rüge nicht legitimiert. So

hätten sie auch bei einer teilweisen Begründetheit ihres Einwandes und der

Gutheissung der Beschwerde keinen praktischen Nutzen, da die Bauherrin im

Umfange eines allenfalls zu viel bezogenen Kontingentes noch immer

Erstwohnungen erstellen könnte oder die Raumeinheiten hotelmässig oder

hotelähnlich nutzen dürfte. Sodann sehe die nun vom Bundesrat erlassene

Verordnung über Zweitwohnungen in Artikel 8 vor, dass Baubewilligungen für

den Bau von Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und der

Ablösung dieser Verordnung durch die ordentliche Ausführungsgesetzgebung

erteilt würden, nichtig seien. Die Verordnung schränke demnach

Baubewilligungserteilung für Zweitwohnungen nicht zusätzlich ein. Eine

Verletzung der kommunalen Kontingentsbestimmungen, wie von den

Beschwerdeführern behauptet, liege sodann nicht vor. Zu beachten sei, dass

der Genehmigungsentscheid der Regierung, in welchem das vom

Gemeindesouverän festgelegte Jahreskontingent für Zweitwohnungen von

6‘500 m2 BGF auf 4‘000 m2 BGF reduziert wurde, am 8. Mai 2012 ergangen

sei, in einem Zeitpunkt also, an dem die vorliegend angefochtene

Baubewilligung (vom 13. April 2012) bereits erteilt worden war. Das damals

geltende Gemeinderecht habe eine Aufteilung des Kontingents auf 4‘500 m2

BGF für Grossprojekte und 2‘000 m2 BGF für Kleinprojekte vorgesehen. Pro

Bauherrschaft habe das Jahreskontingent 1‘500 m2 BGF für Grossprojekte und

750 m2 BGF für Kleinprojekte betragen. Eine Nachprüfung habe ergeben, dass

die geplanten Mehrfamilienhäuser A und B eine BGF von 831.50 m2 aufwiesen.

Indessen müsse (gemäss Art. 134 Abs. 2 lit. b BauG) hiervon eine Fläche von

251.4 m2 abgezogen werden, da im bestehenden und abzureissenden

Gebäude eine solche Wohnfläche bereits vorhanden gewesen sei. Unter

Berücksichtigung der Erschliessung (122 m2 BGF) und unter Berücksichtigung

der Fläche für die altrechtlichen Wohnungen bleibe eine anrechenbare BGF-

Fläche von 716.6 m2, womit die Bauherrin im Jahre 2013 nicht mehr

Kontingente als für die zulässigen 750 m2 BGF bezogen habe. In ihrer Duplik

erklärte sich die Beschwerdegegnerin 2, d.h. die Bauherrin, bereit, für den Fall,

dass das Gericht zur Auffassung gelangen sollte, die Kontingentsvorschriften

der Gemeinde seien verletzt, im Umfang von 85 m2 Erstwohnungen zu erstellen

oder eine entsprechende Fläche hotelmässig oder hotelähnlich im Sinne Art.

134 Abs. 2 lit. d BauG zu nutzen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie im

angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt bildet im vorliegenden Verfahren der Bau- und

Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 13. April 2012. Streitig und zu

prüfen ist im Folgenden die Verletzung von kommunalen Mindestbesonnungs-,

Abstands- und Kontingentierungsvorschriften einerseits und die Missachtung

des neuen Art. 75b BV betreffend die Einschränkung von Zweitwohnungen in

Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % andererseits. Vorab

machen die Beschwerdegegnerinnen allerdings geltend, dass nicht auf die

Beschwerde eingetreten werden könne, da die Rechtsschrift der

Beschwerdeführer nicht den Voraussetzungen des Art. 38 des Gesetzes über

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) entspreche. Die

Beschwerdegegnerinnen weisen darauf hin, dass das kommunale

Baubewilligungsverfahren abgeschlossen sei und deshalb eines der

Rechtsbegehren auf Aufhebung des angefochtenen Entscheides lauten

müsste. Indessen ist für das Gericht klar, das die Beschwerdeführer mit ihrem

Begehren um Abweisung und Verweigerung der Baubewilligungen − zwar

stillschweigen aber unmissverständlich − auch die Aufhebung des Bau- und

Einspracheentscheids beantragen. Eine andere Interpretation würde mit dem

Verbot des überspitzten Formalismus in Konflikt stehen und wäre rechtlich nicht

zu schützen. Auf die vorliegende Beschwerde kann insofern eingetreten

werden, als die Beschwerdeführer zur Erhebung der einzelnen Rügen

legitimiert sind (vgl. hierzu Erwägung 3c).

2. a) Die Beschwerdeführer begründen ihre Eingabe an das Verwaltungsgericht

zunächst damit, dass die Baugesuchsunterlagen unvollständig seien und die

Beschwerdegegnerin 2 keine Parkplatzberechnung bzw. keinen

Parkplatznachweis bei der Gemeinde eingereicht habe. Aus den Plänen gehe

zudem nicht klar hervor, wie die Solarzellen auf den Dächern angeordnet

würden. Sollte die mittlere Reihe der Solarzellen versetzt angeordnet werden,

hätte dies einschneidende Auswirkungen auf die Besonnung des Gebäudes der

Beschwerdeführer. Zudem sei ihnen der fehlende Plan „Umgebungsarbeiten“

nie zur Stellungnahme zugestellt worden, wodurch das rechtliche Gehör der

Beschwerdeführer verletzt worden sei. Das Recht, angehört zu werden, ist

formeller Natur. Ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels

führt eine Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV zur Gutheissung der Beschwerde

und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides, weshalb diese Rüge

vorweg zu behandeln ist (vgl. nur BGE 137 I 195 E. 2.2).

b) Im Baugesuchsformular und im Umgebungsplan sind die Parkplätze enthalten

und die Anordnung der Solarzellen auf dem Dach ist in den

Baugesuchsunterlagen ebenfalls hinreichend dargestellt, weshalb die

diesbezüglichen Einwände unbegründet sind. Die Befürchtung der

Beschwerdeführer, die Solarzellen könnten versetzt angeordnet werden, hat

sich denn auch nicht bestätigt. Was die angebliche Gehörsverletzung, wegen

der Nichtzustellung des Planes „Umgebungsarbeiten“ vom 14. Dezember 2011

(ergänzt am 7. Februar 2012) mit eingezeichnetem Kinderspielplatz angeht (vgl.

die Beilagen der Beschwerdegegnerin 1 [act. 3 Beilage 6] sowie der

Beschwerdegegnerin 2), kann den Ausführungen der Beschwerdeführer nicht

gefolgt werden. Ein Anspruch auf Zustellung von Akten kann nicht, wie von den

Beschwerdeführern behauptet, aus Art. 29 Abs. 2 BV abgeleitet werden. Das

Recht auf Akteneinsicht im nichtstreitigen Verwaltungsverfahren und in der

Verwaltungsrechtspflege beinhaltet gegebenenfalls die Befugnis, am Sitz der

Akten führenden Behörde selbst Einsicht in die Unterlagen zu nehmen, sich

Aufzeichnungen zu machen und, wenn dies der Behörde keine übermässigen

Umstände verursacht, Fotokopien zu erstellen (vgl. hierzu ULRICH

HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl.,

Zürich 2010, N 1691 mit Hinweisen). Davon abgesehen, verhält es sich

vorliegend so, dass die Beschwerdeführer kein eigenes schutzwürdiges

Interesse an dem Kinderspielplatz (und damit grundsätzlich auch kein

schutzwürdiges Interesse an der Einsichtnahme in den entsprechend ergänzten

Umgebungsplan) nachweisen können, was in Bezug auf den Umfang des

Anspruchs auf rechtliches Gehör, welcher grundsätzlich von der Intensität der

Betroffenheit durch eine Verfügung abhängt, eine Rolle spielt. Je grösser

nämlich die Gefahr einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen ist und je

bedeutsamer diese sind, desto umfassender ist das rechtliche Gehör von einer

Behörde zu gewähren (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., N 1677). Aufgrund

dieser Überlegungen ist klar, dass die Gemeinde Art. 29 Abs. 2 BV nicht

verletzt hat, indem sie von einer Zustellung des Planes „Umgebungsarbeiten“

vom 14. Dezember 2012, welcher am 7. Februar 2012 einzig und alleine um

einen Kinderspielplatz ergänzt wurde, abgesehen hat. Dass die Gemeinde

sodann in ihrem Einspracheentscheid vom 13. April 2012 auf den ergänzten

Plan „Umgebungsarbeiten“ verweist und damit die Einwendung der

Beschwerdeführer, es fehle bei dem umstrittenen Bauvorhaben ein

Kinderspielplatz, widerlegt, ist nicht zu beanstanden und nachvollziehbar. Ob

die Beschwerdeführer vor dem Einspracheentscheid in den ergänzten Plan

Einsicht nehmen konnten oder nicht, ist zum jetzigen Zeitpunkt auch deshalb

unerheblich, weil mit vorliegender Beschwerde keine materiellen Einwände

gegen den (bei den Akten liegenden) ergänzten Umgebungsplan erhoben

werden. Ein allfälliger Mangel im Baubewilligungsverfahren wäre durch das

vorliegende Beschwerdeverfahren als geheilt zu betrachten.

3. a) Die Beschwerdeführer rügen sodann eine Verletzung des neuen Art. 75b BV.

Dabei machen sie geltend, dass mit der Annahme der Volksinitiative „Schluss

mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!“ (sog. Zweitwohnungsinitiative) der

Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für

Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens

20 % beschränkt worden sei. Gemäss Art. 195 BV trete die ganz oder teilweise

revidierte Bundesverfassung in Kraft, wenn sie von Volk und Ständen

angenommen würde, womit der neue Art. 75b BV am Tage der Annahme, d.h.

am 11. März 2012 und damit vor der Erteilung der vorliegend angefochtenen

Baubewilligung, in Kraft getreten sei. Die neue Bestimmung entfalte in …, einer

Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von ca. 40 %, volle Wirkung. Es trifft

zu, dass gemäss Art. 195 BV eine Verfassungsänderung an dem Tag in Kraft

tritt, an dem sie von Volk und Ständen angenommen wird. Soweit Art. 75b BV

und deren Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV direkt Rechtswirkung

entfalten vermögen, besteht demnach die Rechtsverbindlichkeit dieser

Verfassungsbestimmungen seit dem Tage ihrer Annahme und unabhängig von

ihrer Publikation in der Amtliche Sammlung des Bundesrechts (vgl. Art. 8 Abs. 1

und 2 des Bundesgesetzes über die Sammlungen des Bundesrechts und das

Bundesblatt [PublG; SR 170.512]; vgl. auch den erläuternden Bericht des

Bundesamtes für Raumentwicklung zur Verordnung über Zweitwohnung vom

17. August 2012, S. 2). Die Beschwerdeführer berufen sich nun auf Art. 75b BV

und wollen − zumindest sinngemäss − aus der Geltung dieser Bestimmung seit

ihrer Annahme durch das Volk und die Stände ableiten, dass schweizweit

sämtliche nach dem 11. März 2012 erteilten Baubewilligungen für

Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über

20 %) nicht mehr zulässig sein sollen. Damit verkennen die Beschwerdeführer,

dass das Stimmvolk am 11. März 2012 dem in Art. 75b BV angelegten,

faktischen Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem

Zweitwohnungsanteil von über 20 %) nur unter Berücksichtigung der

übergangsrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 BV (in den

Abstimmungsunterlagen noch Art. 197 Ziff. 8 BV) zugestimmt haben. Der neue

Art. 75b BV darf demnach nur zusammen mit dem neuen Art. 197 Ziff. 9 BV

gelesen und verstanden werden. Aus der neuen verfassungsrechtlichen

Regelung betreffend den Zweitwohnungsbau (Art. 75b i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 BV)

geht zunächst einmal hervor, dass es für die Umsetzung der neuen 20 %-

Regelung von Art. 75b BV Ausführungsrecht braucht. Dies ergibt sich einerseits

aus Art. 75b Abs. 2 BV, welcher eine Ausführungsgesetzgebung voraussetzt

(„das Gesetz verpflichtet…“), und andererseits aus Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV,

der explizit den Erlass einer entsprechenden Gesetzgebung (bzw. subsidiär den

Erlass von bundesrätlichen Ausführungsbestimmungen) vorsieht. Auch wenn

Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Gesetzgeber bis zur Inkraftsetzung des

Ausführungsgesetzes zwei Jahre Zeit einräumt, ist Art. 75b BV nicht so

aufzufassen, dass bis zur Inkraftsetzung des entsprechenden

Ausführungsrechts das bisherige Recht uneingeschränkt weitergelten soll. Die

zeitliche Anwendbarkeit des bisherigen Rechts wird nämlich durch die

übergangsrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geregelt.

Danach sind erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit

einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) vom 1. Januar 2013 hinweg bis

zum Inkrafttreten des entsprechenden Ausführungsrechts nichtig. Die vom Volk

und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen Tag in Kraft

getretene intertemporalrechtliche Bestimmung zu Art. 75b BV gilt es vorliegend

vom Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden Behörden,

welche insbesondere Bewilligungen zum Bau entsprechender Zweitwohnungen

erteilen, zu beachten. Die intertemporalrechtliche Regelung ist mit anderen

Worten für die Erteilung von Baubewilligungen im noch laufenden Jahr relevant,

erst danach tritt auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 22. August 2012

verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in Art. 197 Ziff. 9

Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft und löst − als Folge der

intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV − das

bisherige Recht ab. Aufgrund der Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV (und

aufgrund der Tatsache, dass nicht vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 Ziff. 9

BV ersetzendes Ausführungsrecht in Kraft tritt) ergibt sich für das

Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in jenen Gemeinden, welche die

kritische Grenze von 20 % Zweitwohnungen überschritten haben, im Jahr 2012

noch immer Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden dürfen; dies,

da bis zum 31. Dezember 2012 schweizweit noch das bestehende Recht gilt.

Auch wenn nun die Initianten der Zweitwohnungsinitiative − und mit ihnen

vermutlich auch einige Baueinsprecher − als Stichtag für den Baustopp lieber

den Tag der Annahme der Initiative als den 1. Januar 2013 sähen, ist nicht von

der Hand zu weisen, dass mit Art. 197 Ziff. 9 BV am 11. März 2012 auch eine

entsprechende intertemporalrechtliche Norm vom Volk angenommen und damit

eine übergangsrechtliche Regelung beschlossen wurde. Bei dem knappen

Resultat, welches die Volksinitiative erzielte (50.6 % Ja-Stimmen gegenüber

49.4 % Nein-Stimmen; 12 3/2 befürwortende Stände gegenüber 8 3/2

ablehnenden Stände), ist noch nicht einmal auszuschliessen, dass ohne die

intertemporalrechtliche Norm, welche in der Botschaft zur Initiative zur Sprache

gebracht (BBl 2008 8757, 8764 f.) und in den amtlich publizierten Materialien

(AS 2012 3627 f.) wie auch in den Abstimmungsunterlagen (Erläuterungen des

Bundesrates zur Volksabstimmung vom 11. März 2012, S. 10) aufgeführt

wurde, gar ein anderes Stimmresultat erzielt worden wäre. Hätten die Initianten

ein Inkrafttreten der 20 %-Regel ab dem Tag der Annahme der Initiative

durchsetzen wollen, wäre es für sie ein Leichtes gewesen, ein sofortiges

Inkrafttreten im Initiativtext explizit festzuschreiben oder ganz einfach auf

Übergangsbestimmungen zu verzichten. Aus Sicht der Initianten der

Volksinitiative mag es zu bedauern sein, dass ein absoluter Baustopp für

Zweitwohnungen (in Gemeinden wie … mit einem Zweitwohnungsanteil von

über 20 %) erst am 1. Januar 2013 in Kraft tritt, doch haben es die Verfasser

der Initiative selbst zu verantworten, dass mit der expliziten Nennung des 1.

Januars in den Übergangsbestimmungen ein für den Baustopp verbindlicher

Termin festgesetzt wurde.

b) In Zusammenhang mit der neuen verfassungsrechtlichen Regelung von

Art. 75b BV und Art. 197 Ziff. 9 BV gehen die Beschwerdeführer im Weiteren

davon aus, dass bei der Beurteilung des Vorhandenseins der sachlichen

Voraussetzungen der Baubewilligungen auf den Zeitpunkt abzustellen ist, an

dem das Bauvorhaben in Angriff genommen wird. Da dies beim vorliegenden

Bauvorhaben erst im Jahre 2013 der Fall sein soll, seien die gesetzlichen

Voraussetzungen, d.h. die Einhaltung der 20 %-Regel für Zweitwohnungen,

vorliegend nicht erfüllt. Damit ist zum einen die Frage des Anknüpfungspunktes

des neuen, ab 1. Januar 2013 in Wirkung tretenden Rechts und zum anderen

die Frage, was überhaupt eine Zweitwohnung darstellt, aufgeworfen.

Klarerweise kann der Ansicht der Beschwerdeführer, es sei für die Anwendung

der neuen Regeln betreffend Zweitwohnung auf den Zeitpunkt der

Baubewilligungsausübung abzustellen, nicht gefolgt werden. Die von den

Beschwerdeführern hierzu zitierte Literatur, erweist sich bei näherem Hinsehen

sogar als ein Nachteil für deren Argumentation, wird doch dort gerade

festgehalten, dass das Vorliegen der Anforderungen einer Bewilligung

grundsätzlich und primär zum Zeitpunkt des Zulassungsentscheids (und nicht

zum Zeitpunkt der Zulassungsausübung) zu überprüfen ist (vgl. TOMAS

POLEDNA, Staatliche Bewilligungen und Konzessionen, Habil.-Schrift Univ.

Zürich, Bern 1994, § 5 N 204). Bei dieser Frage auf den Zeitpunkt der

Bewilligungsausübung abzustellen, erscheint genauso verfehlt und ähnlich

beliebig, wie eine Praxis, wonach beim Inkrafttreten neuen Rechts alle

irgendwie hängigen Verfahren und Fälle umgehend nach diesem zu

entscheiden wären (vgl. ALFRED KÖLZ, Intertemporales Verwaltungsrecht, in:

ZSR 102 [1983] II 101 ff., 208). Würde man den Zeitpunkt der

Bewilligungsausübung als Anknüpfungspunkt wählen, setzte man einen

Gesuchsteller unberechenbaren Umständen aus, da dieser Zeitpunkt nicht

grundsätzlich und primär vom Gesuchsteller selber, sondern vielmehr von

allfälligen (mutwilligen) Einsprechern, Beschwerdeführern oder auch durch

langwierige Behörden- oder Rechtsmittelverfahren bestimmt würde. Zum

anderen ist die Regel, dass neues Recht umgehend auf irgendwie hängige

Verfahren und Fälle angewendet werden soll, nicht mit dem

Vertrauensgrundsatz vereinbar (KÖLZ, a.a.O., S. 108); allenfalls tritt ein solches

Vorgehen auch in Konflikt mit dem Verbot rückwirkender Gesetze. Es kann

allerhöchstens für Fälle absolut wertneutralen Prozessrechts Geltung haben

(vgl. aber hierzu FELIX UHLMANN/RALPH TRÜMPLER, „Das Rückwirkungsverbot ist

im Bereich der Amtshilfe nicht von Bedeutung“, in: ZSR 130 [2011] I 139 ff.,

insbesondere 142 ff.). Schliesslich ist in der Frage des richtigen

Anknüpfungszeitpunkts der Lehrmeinung zu folgen, wonach das letzte noch

tolerierbare massgebende Sachverhaltselement für eine Anknüpfung, der

Entscheid der erstinstanzlichen Bewilligungsinstanz ist (KÖLZ, a.a.O., S. 211).

Entsprechend ist auch in casu für die Beurteilung des Vorhandenseins der

sachlichen Voraussetzungen der Baubewilligungen auf den Zeitpunkt der

erstinstanzlichen Bewilligungserteilung, d.h. auf den 13. April 2012, abzustellen.

Dass die Beschwerdegegnerin 2 um Baubewilligungen für Zweitwohnungen

nachgesucht hat, ist vorliegend nicht umstritten. Als solche sind Wohnungen,

die nicht dauernd durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde oder durch

Personen zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken genutzt werden, zu

bezeichnen. Überwiegend handelt es sich bei Zweitwohnungen um

vorübergehend zu Ferien- und Erholungszwecken genutzte Wohnungen von

nicht ortsansässigen Personen. Der Begriff der Zweitwohnung gibt vorliegend

zu keinen weiteren Ausführungen Anlass.

c) Im Gegensatz zu den anderen mit der Beschwerde vorgetragenen Rügen, sind

die Beschwerdeführer zur Erhebung der Rüge betreffend Ausschöpfung der von

der Gemeinde … vorgesehenen Kontingente für Zweitwohnungen grundsätzlich

nicht legitimiert; dies gilt vorliegend insbesondere deswegen, da diese Rüge

von den Beschwerdeführern nicht hinsichtlich der am 11. März 2012

angenommenen Zweitwohnungsinitiative erhoben wurde (vgl. dazu die

nachfolgende Erwägung 3d) und insofern mit dieser nicht in Zusammenhang

steht. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der kommunalen

Zweitwohnungskontingente bezüglich einer Herabsetzung der Kontingente

durch die Regierung des Kantons Graubünden am 9. Mai 2012. Sie rügen

entsprechend die Nichteinhaltung des (herabgesetzten) Jahreskontingents für

Kleinprojekte pro Bauherrschaft, die falsche Berechnung der für die

Jahreskontingente relevanten Bruttogeschossflächen (die Bruttogeschossfläche

müssten nach der Meinung der Beschwerdeführer bei Gesamtüberbauungen

derselben Bauherrschaft auf derselben Parzelle addiert werden) und die

Nichteinhaltung des (herabgesetzten) Jahreskontingents für Grossprojekte in …

Damit verkennen die Beschwerdeführer, dass es ihnen, in Bezug auf die Frage,

ob für die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser A und B im Jahr 2013 und

allenfalls auch noch im Jahr 2014 Kontingente zur Verfügung stehen und

entsprechend von der Beschwerdegegnerin 2 beansprucht werden dürfen, an

der nötigen Betroffenheit und am Rechtsschutzinteresse gemäss Art. 50 VRG

fehlt. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons

Graubünden ist für ein schutzwürdiges Interesse i.S.v. Art. 50 VRG

vorausgesetzt, dass die Auswirkungen eines beanstandeten Bauvorhabens auf

eine Liegenschaft nach Art der Intensität so beschaffen sein müssen, dass sie

auch bei objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden. Trifft

dies zu, sind im Grundsatz alle Rügen zulässig, die den Streitgegenstand

betreffen und für welche die eigene Position Vorteile erwarten lässt (PVG 2010

Nr. 29 E. 5a). Allerdings sind hiervon grundsätzlich jene Rügen auszunehmen,

die mit der Anfechtung einer Einreihung eines Bauvorhabens in eine

Kontingentsliste in alleinigem Zusammenhang stehen. Die Einreihung eines

Bauvorhabens in eine Kontingentsliste innerhalb eines Baubescheides ist

nämlich als selbständiger Streitgegenstand anzusehen, der mit der bau- und

planungsrechtlichen Rechtmässigkeit eines Bauvorhabens als solchem nichts

zu tun hat (PVG 2010 Nr. 29 E. 5b). In diesem Zusammenhang hat das

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden schon mehrfach festgehalten,

dass Baueinsprecher zur Rüge betreffend Kontingentierung überhaupt nicht

legitimiert sind, da sie davon nicht mehr als Dritte berührt (d.h. beschwert) sind

(vgl. PVG 2010 Nr. 29 E. 5b; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons

Graubünden R 07 102 vom 11. April 2008 E. 1). Anders gälte es die

Beschwerdelegitimation diesbezüglich nur zu beurteilen, wenn einzelne

Baueinsprecher selbst hinter einer Bauherrschaft auf einer Kontingentsliste

figurierten (vgl. dazu PVG 2010 Nr. 29 E. 5b). Vorliegend bringen die

Beschwerdeführer vor, dass die Gemeinde mit Erteilung der Baubewilligung die

Kontingentierungsvorschriften des kommunalen Baugesetzes (Art. 135 f. BauG)

mehrfach verletzt habe und zwar − wie bereits erwähnt − in Bezug auf die

Nichteinhaltung eines (herabgesetzten) Jahreskontingents für Kleinprojekte pro

Bauherrschaft, in Bezug auf die Berechnung der für die (herabgesetzten)

Jahreskontingente relevanten Bruttogeschossflächen (Addition der

Bruttogeschossfläche bei Gesamtüberbauungen derselben Bauherrschaft auf

derselben Parzelle) und in Bezug auf die Nichteinhaltung eines

(herabgesetzten) Jahreskontingents für Grossprojekte. Diese zum ersten Mal in

der Replik vorgebrachten Einwände der Beschwerdeführer beziehen sich somit

einzig auf die Rüge der Verletzung kommunaler Kontingentierungsvorschriften,

wozu Baueinsprecher − wie ebenfalls bereits erwähnt − überhaupt nicht

legitimiert sind. Die Beschwerdeführer machen sodann auch nicht geltend, dass

sie oder einzelne von ihnen von der Kontingentszusprechung mehr als Dritte

berührt (d.h. beschwert) sind. Insbesondere wird nicht geltend gemacht, dass

einer der Beschwerdeführer hinter der Bauherrschaft auf einer Kontingentsliste

steht. Damit ist die Beschwerdelegitimation in Bezug auf die Rüge der

Kontingentseinteilung respektive -zuteilung nicht gegeben, womit nicht darauf

eingetreten werden kann. Zu keinem anderen Resultat führte denn in diesem

Zusammenhang auch die Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

zu Art. 89 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110),

wonach ein Nachbar die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener

Rechtssätze verlangen kann, welche sich rechtlich oder tatsächlich auf seine

Stellung auswirken können. Nach dieser Rechtsprechung ist für die Legitimation

ausschlaggebend, dass einem Nachbarn im Falle des Obsiegens ein

praktischer Nutzen entsteht (BGE 137 II 30 mit weiteren Hinweisen). Gerade

ein solcher Nutzen ist aber vorliegend nicht ersichtlich, da im Falle einer

Gutheissung der Beschwerde (wegen einer Verletzung der kommunalen

Kontingentsvorschriften betreffend Zweitwohnungen) anstelle von

Zweitwohnungen gleichenorts und in gleicher Gestaltung noch immer

Erstwohnungen oder hotelmässig bzw. hotelähnlich genutzte Raumeinheiten

(im Sinne von Art. 134 Abs. 2 lit. d BauG) erstellt werden könnten.

d) Anders wäre die Legitimation der Beschwerdeführer betreffend die Rüge der

Verletzung kommunaler Kontingentierungsvorschriften allenfalls zu beurteilen

gewesen, wenn damit die Frage verbunden worden wäre, ob von der Gemeinde

für das laufende Jahr aufgrund der Annahme der Zweitwohnungsinitiative am

11. März 2012 überhaupt noch Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt

werden können, wenn der Gemeinde nur noch für kommende Jahre

Kontingente zur Verfügung stehen. In Bezug auf diese − vorliegend nicht

aufgeworfene − Frage, kann festgehalten werden, dass der Kanton gemäss

einem vorläufigen Informationsblatt des Departementes für Volkswirtschaft und

Soziales Graubünden (DVS) vom 5. April 2012 zunächst den Standpunkt

vertrat, dass Gemeinden mit zu beachtender Kontingentsregelung neue

Baubewilligungen für Zweitwohnungen nur noch erteilen sollten, wenn für das

Jahr 2012 noch verfügbare Kontingente für Zweitwohnungen bestehen.

Baubewilligungen gestützt auf Kontingente, die erst für eine Jahresperiode

nach 2012 verfügbar sind, sollten vermieden werden. Jedoch seien hinsichtlich

jener Baugesuche, die vor dem 11. März 2012 bei einer Gemeinde eingereicht

oder vorbesprochen wurden, pragmatische Lösungen anzustreben (vgl. act. 15

[S. 3]). Eine Rückfrage bei dem in dieser Frage kantonal zuständigen DVS hat

gezeigt, dass diese anfängliche Auffassung durch die Entwicklung der Dinge in

den Gemeinden überholt worden ist. Nach Auskunft des Departementes

entspricht es heute in den Touristikgemeinden des Kantons und der auch vom

Departement respektierten Wirklichkeit, dass im laufenden Jahr bei

Kontingentspflicht noch Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden,

welche die Kontingente für die im jeweiligen Baugesetz vorgesehene Dauer

beanspruchen. Damit werde Rechtsgleichheit gegenüber jenen Gemeinden

geschaffen, die bis anhin keine Kontingentspflicht kannten und die bis Ende

2012 Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilen können mit der späteren

Möglichkeit, die Geltung der Baubewilligung auf Gesuch hin angemessen zu

verlängern. Dieser Rechtswirklichkeit hat das Verwaltungsgericht bei der

Prüfung der Frage, ob im laufenden Jahr auch noch Kontingente späterer Jahre

berücksichtigt werden dürfen, Rechnung zu tragen. In Anbetracht dessen,

stehen der Bewilligungserteilung kommunale Kontingentspflichten grundsätzlich

nicht entgegen, wenn diese nicht in einem rechtsmissbräuchlichen

Zusammenspiel von Bauherren und Gemeinden umgangen werden.

4. Ferner erweist sich die von den Beschwerdeführern geltend gemachte Rüge

der Verletzung von Art. 26 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 BauG, d.h. die Rüge der

Verletzung der kommunalen Bauvorschriften betreffend die Minimalbesonnung

von Haupträumen eines Nachbargebäudes, als unbegründet. Vorliegend ist die

Besonnung der Hälfte der Haupträume des Gebäudes der Beschwerdeführer

während mindestens120 Minuten pro Tag gewährleistet, was sowohl die

Berichte der … Ingenieure AG vom 14. Dezember 2011 und 20. Januar 2012

als auch die Berechnungen der … Ingenieure AG vom 26. März 2012

bestätigen. In letztgenanntem Gutachten wird die nach der üblichen

Berechnungsmethode errechnete Minimalbesonnung am kürzesten Tag des

Jahres (21. Dezember) mit 135 Minuten angegeben, womit die von Art. 26

Abs. 1 BauG geforderte Minimalbesonnung von 120 Minuten deutlich

überschritten wird. Die Beschwerdeführer machen hierzu geltend, dass die

angewandte Berechnungsmethode nicht korrekt sei. Ein Hauptraum könne nicht

bereits dann als besonnt gelten, wenn eines seiner Fenster teilweise besonnt

werde. Vielmehr sei erforderlich, dass mindestens 50% der Fensterfläche oder

sogar 50% der Hauptfassade besonnt werde. Unbestrittenermassen entspricht

es der Praxis der Gemeinde, dass ein Hauptraum bereits dann als besonnt gilt,

wenn Sonnenlicht in den Raum fällt. Diese Praxis, welche die Gemeinde auch

in ihren Rechtsschriften verteidigt, steht nicht im Widerspruch zum Wortlaut von

Art. 26 BauG oder zu dessen Zweckbestimmung, weshalb für das Gericht auch

kein Anlass besteht, hier im Sinne der Vorschläge der Beschwerdeführer

korrigierend einzugreifen. Dies gilt umso mehr als die Gemeinde im Bereich des

kommunalen Baurechts zu autonomer Rechtssetzung befugt ist und

entsprechend auch in der Anwendung dieses Rechts autonom ist. Der

Gemeinde muss demzufolge das Recht zukommen, die von ihr erlassenen

Normen selbst auszulegen. Das Bundesgericht nimmt eine Verletzung der

Gemeindeautonomie an, wenn die für die Kontrolle der Anwendung von

Gemeinderecht zuständigen kantonalen Behörden dieses Recht willkürlich

missachten (BGE 95 I 33, E. 2 ff.; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts

1P.605/2000 vom 20. November 2000, in: ZBl 103 [2002] 198 ff., 199). So

dürfen die kantonalen Behörden in einem Rechtsmittelverfahren nicht von einer

vertretbaren Auslegung des kommunalen Rechts durch Gemeindebehörden

abweichen (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, N 1399).

5. a) Die Grenzabstände zu Parzelle Nr. 4885 sind vorliegend entgegen der Meinung

der Beschwerdeführer offensichtlich nicht verletzt, da es wegen der Einhaltung

des Art. 26 BauG betreffend die Minimalbesonnung nur den reduzierten kleinen

Grenzabstand von 4 Metern einzuhalten gilt (Art. 26 Abs. 4 lit. a i.V.m. Art. 93

BauG).

b) Was den Grenz- und den Gebäudeabstand zu Parzelle Nr. 6169 betrifft,

berufen sich die Beschwerdeführer auf das privatrechtlich vereinbarte

gegenseitige Grenzbaurecht. Was die Parteien allerdings in einem

Baurechtsvertrag zusätzlich bezüglich des Gebäudeabstandes vereinbart

haben, ist für das Baubewilligungsverfahren nicht unmittelbar von Belang. Die

Baubehörde kann sodann auch geringere Gebäudeabstände bewilligen, wenn

keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. Der in Art. 75 Abs. 2 KRG vom

kantonalen Recht vorgesehene minimale Gebäudeabstand von 5 Metern ist hier

mit 7.5 Metern klar eingehalten.

6. Schliesslich ist auch die in Art. 38 BauG statuierte Parkplatzpflicht vorliegend

erfüllt. Die Beurteilung der Baubehörde, dass gemäss Art. 38 Abs. 2 BauG

vorliegend nur acht gedeckte und zwei offene Parkplätze zu erstellen sind, ist

den Angaben in den Baugesuchen zufolge und aus baupolizeilicher Sicht

zutreffend. Zwar ist auf den ersten Seiten der Baugesuche zunächst von 4.5-

Zimmer und 1.5-Zimmer-Wohnungen die Rede, jedoch kann aus den weiteren

Baugesuchsunterlagen − insbesondere den Grundrissen der Wohnhäuser (vgl.

die Beilagen der Beschwerdegegnerin 1 [act. 1 Beilage 10]) − ersehen werden,

dass bei den grösseren Wohnungen nur zwei Schlafzimmer sowie eine

Raumeinheit vorgesehen ist. Die abtrennbare Raumeinheit dient als Wohn- und

Essbereich. Die baupolizeiliche Einschätzung, dass es sich bei den grösseren

Wohnungen um höchstens 4-Zimmer-Wohnungen handelt und entsprechend

für diese Wohneinheiten nur ein Parkplatz gebaut werden muss, ist

nachvollziehbar und entsprechend zu schützen. Die total erforderlichen acht

gedeckten und zwei offenen Parkplätze sind sodann im Projekt nachgewiesen.

7. Die vorstehenden Erwägungen haben gezeigt, dass die Gemeinde die

Baubewilligungen zu Recht erteilt hat. Die vorliegende Beschwerde ist demnach

abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten gehen

bei diesem Ausgang des Verfahrens gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu

gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer,

welche zudem zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung die anwaltlich

vertretene Beschwerdegegnerin 2 nach Art. 78 Abs. 1 VRG angemessen zu

entschädigen haben. Die vom Vertreter der Beschwerdegegnerin 2 eingereichte

Kostennote in der Höhe von Fr. 4'185.-- (inkl. MWST) erscheint dem Gericht

angemessen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen

Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der

Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 1‘174.--

zusammen Fr. 5‘174.--

gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zulasten der

Beschwerdeführer und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides

an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführer entschädigen zu gleichen Teilen und unter solidarischer

Haftung … ausseramtlich mit Fr. 4'185.-- (inkl. MWST).

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Entscheid vom 22. Mai

2013 gutgeheissen (1C_614/2012).