Neighboring Co-owners v. Building Permit Appeal (Usable Floor Area Dispute)

R 12 1

5. Kammer

URTEIL

vom 26. April 2012

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. a) Am 29. Juni 2009 ersuchte … um die Baubewilligungen für den Neubau der

Häuser A mit Tiefgarage (Baugesuch Nr. 2009-0061) und B (Baugesuch Nr.

2009-0062) auf den Parzellen 3775 und 4111 in … . Gegen eine

Projektänderung vom 6. August 2009 erhoben die heutigen Beschwerdeführer

(neun Stockwerk- bzw. Miteigentümer der Nachbarparzellen 1589 und 3982

(Strassenparzelle) Einsprache. Die Gemeinde … hiess die Einsprachen am 1.

Dezember 2009 teilweise gut, soweit sie darauf eintrat, und bewilligte

gleichentags die zwei Baugesuche unter Bedingungen und Auflagen. U.a.

verfügte sie, dass zur Verschaffung von genügend Bruttogeschossfläche (BGF)

der Parzelle 4111 zusätzlich 420 m² Land von der Parzelle 3775 zugeteilt

werden müssten. Vor Baubeginn müsse der entsprechende Vertrag vorgelegt

und ins Grundbuch eingetragen werden. Die Grenzabstandsunterschreitungen

gegenüber den Parzellen 4112 und 4206 müssten bei der späteren

Überbauung dieser Parzellen, was den Gebäudeabstand anbelange,

ausgeglichen werden. Dies sei vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken.

Weiter wurde verlangt, der Eingang auf der Westfassade habe einen

Grenzabstand von 2.5 m und einen Gebäudeabstand von 7.5 m einzuhalten;

die entsprechenden Pläne seien der Gemeinde vor Baubeginn einzureichen.

b) Dagegen gelangten die Einsprecher am 1. Februar 2010 ans

Verwaltungsgericht. Sie machten neben diversen Verletzungen von Grenz- und

Gebäudeabständen u.a. geltend, der Tunnel zur Tiefgarage sei nicht als

eingeschossige Baute zu qualifizieren. Selbst wenn dies der Fall wäre, habe er

einen Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten. Weiter fehle es an einem

Näherbaurecht und der Abparzellierung von Parzelle 3775. Ein Fahrwegrecht

für die Erschliessung liege nicht vor, ebenso wenig bestehe eine Zufahrt über

die Strassenparzelle 3982. Die Werkleitungen dürften nicht über die

Miteigentümerparzelle 3982 geführt werden. Da die Baubehörde hier

Versäumnisse der Bauherrschaft nachgeholt habe, erwecke sie den Anschein

der Befangenheit. Die Beschwerdeführer erachteten das Baugesuch als

ungenügend, weshalb es nach ihrer Meinung nicht in die Kontingentsliste hätte

aufgenommen werden dürfen. Überdies laste auf der Parzelle 3775 ein

Arealrevers (Ausnützungseinheit), weshalb es für eine Abparzellierung der

Zustimmung der übrigen, von der AZ-Einheit erfassten Grundeigentümer

bedurft hätte. Eine solche liege nicht vor. Neben einer Rüge wegen falscher

Erhebung des gewachsenen Terrains brachten die Beschwerdeführer

insbesondere vor, die Tunneleinfahrt weise ein Gefälle von 18.8 % statt der

gesetzlich zulässigen 15 % auf.

c) Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 20. August 2010 ab, soweit

es darauf eintrat (VGU R 10 15). Das Gericht erwog insbesondere, dass der

Gehalt von Art. 30 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) nicht unbesehen auf

nichtrichterliche (Gemeinde-)Behörden übertragen werden dürfe und auch kein

Verstoss gegen Art. 29 BV erkennbar sei. Die Rügen betreffend die fehlende

Baureife bzw. die angeblich fehlenden rechtlichen Grundlagen der

Erschliessung seien gegenstandslos geworden, da schon ein Fahrwegrecht

(Grunddienstbarkeit z.L. Parzelle 3775 und z.G. Parzelle 4111) von Seiten des

Vaters des Gesuchstellers eingeräumt worden und die sonstige Erschliessung –

mit Wasser, Elektrizität und Kanalisation – ebenfalls bereits vorhanden sei. Auf

die Rüge der angeblich fehlenden Berechtigung zur Verlegung unterirdischer

Leitungen könne nicht eingetreten werden, da die Beschwerdeführer dadurch

nicht mehr als jeder Dritte berührt wären und daher zu dieser Rüge gar nicht

legitimiert seien. Die Argumentation betreffend allfälliger fehlender Ausnützung

sei durch die Gemeinde überzeugend widerlegt worden. Mit der Abparzellierung

zu Lasten von Parzelle 3775 und zu Gunsten von Parzelle 4111 sei kein

widerrechtlicher Zustand geschaffen worden. Alle an der früheren AZ-Einheit

beteiligten Grundeigentümer hätten nach der Erhöhung der Ausnützungsziffer

von 0.3 auf neu 0.35 heute genügend Bruttogeschossfläche aufzuweisen,

weshalb die früher bestehende AZ-Einheit zudem aufgehoben und im

Grundbuch gelöscht worden sei. Die AZ-Einheiten seien schon in einem

früheren Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden als

gesetzeswidrig bezeichnet (so ausdrücklich in VGU R 05 59 E. 2b S. 6/7 und

insbesondere E. 2d S. 8). Der Grenzabstand ab der Ostfassade von Haus A

solle für die Hauptbaute 5.18 m, für die Anbaute (Terrasse) 2.68 m zur neuen

gemeinsamen Grenze mit Parzelle 3775 betragen. Aus dem von der Gemeinde

eingereichten Situationsplan im Massstab 1:500 Haus A (Beilage Nr. 1) könne

der genaue Grenzabstand nicht präzise herausgemessen werden. Es bestehe

jedoch kein Grund zur Annahme, dass die Angaben der Gemeinde nicht

stimmten. Die Südfassade von Haus B sei total 14 m lang. An ihr werde eine

Anbaute (Balkon/Vorplatz) erstellt. Dieselbe sei laut Art. 63 Abs. 2 (Satz 1) des

kommunalen Baugesetzes (BG) nicht mehrlängenzuschlagspflichtig. Auf der

Südseite von Haus B gebe es also keinen Mehrlängenzuschlag. Die

gesetzlichen Grenzabstände von 5 m für die Hauptbaute (Art. 40 BG) und von

2.50 m für die Anbaute (Art. 58 Abs. 2 BG) seien demzufolge eingehalten. Nach

Westen gebe es vom Haus A keinen einzuhaltenden Grenzabstand, denn

westlich liege das Haus B. Zwischen diesen beiden Häusern betrage der

Gebäudeabstand 10 m (Art. 40 BG: 2 x 5 m), zwischen Haupt- und Nebenbaute

7.50 m (Art. 40 i.V.m. Art. 58 Abs. 2 BG: 5 m + 2.50 m) und sei hier folglich

ebenfalls eingehalten. Die Gemeinde sei im Besitze aller Unterlagen und Pläne

gewesen, die sie für die umfassende Beurteilung des Baugesuchs benötigt

habe (vgl. Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kantons

Graubünden [KRVO]), weshalb auch keine Gehörsverletzung vorliege. Nach

Art. 59 Abs. 1 BG gelte für eingeschossige Nebenbauten ohne Wohn- und

Schlafräume [und Gewerbebauten von max. 3.50 m Höhe] ein Grenzabstand

von 2.50 m. Für höhere eingeschossige Gewerbebauten müsse der

Grenzabstand um das Mass der Mehrhöhe vergrössert werden. Laut Abs. 2

dürften freistehende Kleinbauten von max. 6.00 m2 Gebäudegrundfläche und

max. 3.00 m Höhe auf die Grenze gestellt werden. Vorbehalten bleibe die

Zustimmung des Nachbarn. Wie den zu den Akten gegebenen Fotographien

entnommen werden könne, sei der geplante Tunnel (unterirdische

Feinerschliessung der Häuser A + B) ordnungsgemäss profiliert worden, wobei

es an der rechtlichen Qualifikation jener Tunnelbaute als eingeschossige

Nebenbaute gestützt auf Art. 59 BG nichts auszusetzen gebe. Folglich müsste

jene unterirdische Tunnelzufahrt einen Grenzabstand von 2.50 m zur Grenze

der südlich situierten Nachbarparzellen 4206 und 4112 aufweisen. Dies sei hier

nachweislich nicht der Fall. Stattdessen hätten die Nachbarn und

Grundeigentümer der erwähnten Südparzellen (4206/4112) aber

entsprechende Näherbaurechte gemäss Art. 60 BG - wenn auch ohne

Mehrlängenzuschlag laut Art. 63 Abs. 2 BG - erteilt. Nach Art. 60 BG könnten

die Grenzabstände ungleich zur Grenze verteilt werden, sofern die Einhaltung

des Gebäudeabstandes durch einen Dienstbarkeitsvertrag zwischen den

Nachbarn und durch eine im Grundbuch angemerkte öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung gewährleistet sei. Mit Dienstbarkeitsvertrag vom

02./03./04.11.2009 sei die Zustimmung der Nachbarin und Eigentümerin der

Parzelle 4112 und mit Dienstbarkeitsvertrag vom 02./03./06.11.2009 diejenige

der Nachbarn und Eigentümer der Parzelle 4206 zur Unterschreitung des

ordentlichen Grenzabstands gegenüber den Parzellen 4111 und 3775 schriftlich

erteilt worden. Was die Rüge der Verletzung von Kontingentierungsvorschriften

(vgl. Art. 16 Abs. 2 BG) angehe, habe sich das Verwaltungsgericht bereits in

VGU R 09 40 ausführlich dazu wie folgt geäussert: „Zur Anfechtung einer

Verfügung ist nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege

(VRG) befugt, wer durch sie berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an

deren Aufhebung oder Änderung hat. Erforderlich ist dabei ein besonderes

Interesse, das sich aus einer nahen und beachtenswerten Beziehung des

Beschwerdeführers zum Streitgegenstand ergibt. Der Beschwerdeführer muss

durch die unrichtige Rechtsanwendung somit in höherem Masse betroffen sein

als jedermann. Eine Beeinträchtigung der subjektiven Rechtsstellung ist nicht

vorausgesetzt. Jedes eigene, aktuelle Rechtsschutzinteresse vermag die

Legitimation zu begründen. Das Rechtsschutzinteresse besteht danach im

praktischen Nutzen, den die erfolgreiche Beschwerde dem Beschwerdeführer

eintragen würde, oder, anders gesagt, in der Abwendung eines wirtschaftlichen,

ideellen, materiellen oder anders gearteten Nachteils, den die angefochtene

Anordnung für den Beschwerdeführer zur Folge hätte. Das Interesse des

Beschwerdeführers kann also auch bloss tatsächlicher Natur sein, doch muss

es auf jeden Fall schutzwürdig sein, d.h. im Beschwerdeverfahren

berücksichtigt zu werden verdienen. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die

rechtliche oder tatsächliche Stellung des Beschwerdeführers durch den

Ausgang des Beschwerdeverfahrens unmittelbar beeinflusst werden kann. Mit

diesen Anforderungen soll die „Popularbeschwerde“ ausgeschlossen werden.

Ihnen kommt dann eine besondere Bedeutung zu, wenn nicht der

Verfügungsadressat, sondern eben Dritte den Entscheid anfechten. Ist auch in

einem solchen Fall ein unmittelbares Berührtsein, eine spezifische

Beziehungsnähe gegeben, so haben diese ein ausreichendes

Rechtsschutzinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben

oder geändert wird (vgl. dazu BGE 121 II 177f., 120 Ib 487, 119 Ib 183f., 118 Ib

358, 113 Ib 228, PVG 1997 Nr. 56 sowie Hänni, Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., S. 534). Massgebend ist demnach in

Bausachen, ob vom Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgehen, die sich auf

das Grundstück des Nachbarn spürbar in einer Weise negativ auswirken, dass

er mehr als die Allgemeinheit betroffen ist. Ein schützenswertes Interesse setzt

sodann voraus, dass die Auswirkungen des beanstandeten Bauvorhabens auf

die Liegenschaft nach Art der Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei

objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden (PVG 1997 Nr.

56). Trifft dies zu, so kann die opponierende Partei grundsätzlich auch alle

Rügen anbringen, die für ihre Position Vorteile erwarten lassen und die den

Streitgegenstand betreffen (PVG 2003 Nr. 34).“ Überdies wurde zur

Kontingentierung noch festgehalten: „Der Beschwerdeführer beanstandet die

Einreihung des Baugesuchs nach Art. 11 GKZ. Wie das Verwaltungsgericht

bereits in R 07 102 entschieden hat, sind Baueinsprecher zur Rüge betreffend

Kontingentierung überhaupt nicht legitimiert, da sie davon nicht mehr als Dritte

berührt (beschwert) sind. Anders wäre dies nur, falls sie selbst hinter der

Bauherrschaft auf einer Kontingentsliste stünden. Die Einreihung eines

Bauvorhabens in eine Kontingentsliste ist innerhalb eines Baubescheides ein

selbständiger Streitgegenstand, der mit der bau- und planungsrechtlichen

Rechtmässigkeit des Bauvorhabens als solcher nichts zu tun hat bzw. diese

nicht berührt. Würde eine Rüge gegen die Kontingentseinteilung gutgeheissen,

würde dies an der Baurechtskonformität eines Bauprojektes nichts ändern.

Vielmehr führte dies nur zu einer Verzögerung in der Ausführung des

Bauvorhabens. Die Verzögerung der Erstellung baurechtskonformer Bauten in

einer Bauzone stellt aber kein schützenswertes eigenes Interesse des

Nachbarn dar, weshalb auf entsprechende Rügen gegen die Verletzung von

Kontingentierungsvorschriften nicht eingetreten werden kann. Der vom

Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang angeführte VGU R 07 27 ist

diesbezüglich nicht einschlägig, war doch in jenem Urteil die Frage der

Beschwerdelegitimation ausdrücklich offen gelassen worden (E. 1).“ Die soeben

einlässlich zitierte Begründung für die fehlende Anfechtungsbefugnis von

Baubeschränkungsvorschriften bei selber nicht auf der Kontingentsliste

nachrangig aufgeführten Beschwerdeführern gelte natürlich auch im

vorliegenden Fall, weshalb das Gericht auf die Beschwerde insofern nicht

eintrete. Zu klären bleibe damit noch der Zwist um die 2003 erfolgten

Veränderungen des Hangterrains auf Parzelle 4111. Wie aus der Aktennotiz der

Gemeinde vom 07.10.2003 hervorgehe, sei damals zur Ausebnung auf Parzelle

4111 vereinbart worden, dass das Terrain dort wieder humusiert und der

ursprüngliche Zustand ohne Steinbrocken hergestellt werde. Die

Schlussabnahme der Terrainkorrekturen müsse durch das Bauamt

vorgenommen werden. Es sei somit davon auszugehen, dass im Jahr 2003 der

ursprüngliche Zustand wieder hergestellt worden sei; so dass sich das Gelände

also wieder wie 1998 präsentierte. Sollte dies aber nicht der Fall sein, so könne

dies nun sicherlich nicht der heutigen Bauherrschaft zum Nachteil gereichen, da

ja nicht sie selbst, sondern vielmehr die Rechtsvorgänger der

Beschwerdeführer die Terrainanpassungen auf Parzelle 4111 (Entfernung

Felsklotz) veranlasst hätten. Im Übrigen könne dem Beschwerdeführer oder

seinem Vater auch keine Umgehungsabsicht vorgeworfen werden. Wie das

Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang schon in seiner früheren

Rechtsprechung festgehalten habe (VGE 473/83), bestehe der eigentliche

Zweck des gewachsenen Terrains darin, die Umgehung von

Bauhöhenbeschränkungen sowie von Grenz- und Gebäudeabständen durch

Terrainveränderungen zu verhindern. Nach gefestigter Rechtsprechung sei

danach im Grundsatz davon auszugehen, dass mehr als 10 Jahre

zurückliegende Terrainveränderungen als gewachsener Boden zu betrachten

seien, es sei denn, es könne nach so langer Zeit noch eine Umgehungsabsicht

nachgewiesen werden (so bereits: PVG 1992 Nr. 23; VGE 292/92 und VGU R

09 4). Anhand der konkreten Umstände könne daher auch im konkreten Fall

vom bestehenden als gewachsenes Terrain ausgegangen werden. Für das

Gericht bestehe kein Anlass, an den ermittelten Terrainhöhen auf Parzelle 4111

des von der Gemeinde beauftragten Ingenieur- und Vermessungsbüros (HMQ

AG) irgendwie zu zweifeln. Mangels gegenteiliger Indizien sei die Baubehörde

zu Recht vom jetzt bestehenden Zustand als dem gewachsenen Terrain

ausgegangen.

d) Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 27. Oktober

2010 beantragten die heutigen Beschwerdeführer die Aufhebung des

verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 20. August 2010. Dem Bauherrn sei zu

verbieten, die umstrittenen Bauvorhaben auf der Parzelle 4111 zu realisieren.

Sie machen die mehrfache willkürliche Verletzung kantonaler Bestimmungen

(Gebäudehöhe, Gebäudeabstand etc.) und die Missachtung von Art. 29 BV

geltend.

e) Das Bundesgericht erwog im Urteil 1C 492/2010 vom 23. März 2011

insbesondere:

„2.

Zunächst rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung des rechtlichen Gehörs,

weil sie die schließlich genehmigten Pläne vom 5. November 2009 vorher nicht

gesehen hätten. Sie hätten lediglich Kenntnis von den Auflageplänen gehabt.

2.1 Das Verwaltungsgericht hat die Auseinandersetzung mit dieser Rüge sehr

kurz gehalten und es als nicht nachvollziehbar erachtet, "was am Vorgehen der

kommunalen Baubehörde nicht in Ordnung gewesen sein sollte". Die Gemeinde

selber macht in ihrer Vernehmlassung ans Bundesgericht geltend, sie habe im

Rahmen der in Art. 44 Abs. 2 der kantonalen Raumplanungsverordnung vom

25. Mai 2005 (KRV/GR; BR 801.110) vorgesehenen Prüfung des Baugesuchs

verschiedene Fehler entdeckt und von der Bauherrschaft entsprechende

Korrekturen verlangt. Allerdings sei dies nach erfolgter Auflage erfolgt. Eine

nochmalige Publikation sei aus Sicht der Gemeinde nicht nötig gewesen, weil

sämtliche korrigierten Baupläne bzw. die erfolgten Korrekturen auch als

Auflagen in die Baubewilligung aufgenommen und den Beschwerdeführern

zugestellt worden seien.

2.2 Art. 44 Abs. 2 KRV/GR sieht unter der Marginalie "vorläufige Prüfung" vor,

dass die kommunale Baubehörde bei unvollständigen Gesuchen sowie

Gesuchen mit offenkundigen materiellen Mängeln den Gesuchstellenden innert

20 Tagen seit Eingang eine angemessene Frist zur Vervollständigung oder

Verbesserung des Baugesuchs setzt. Erst danach erfolgt die öffentliche Auflage

(vgl. Art. 45 KRV/GR). Damit entsprach das Vorgehen der Baubehörde nicht

den Vorgaben der Verordnung. Im Einspracheentscheid des

Gemeindevorstands vom 1. Dezember 2009 ist überdies lediglich von einer

Projektänderung vom 6. August 2009 die Rede, die Pläne vom 5. November

2009 werden nicht erwähnt. Dass den Beschwerdeführern zusammen mit der

Baubewilligung auch die maßgeblichen Pläne zugestellt wurden, ist nicht belegt

und wird von Ersteren bestritten. Indes ist den Beschwerdeführern daraus kein

Rechtsnachteil erwachsen, da sie jedenfalls im Rahmen des

Beschwerdeverfahrens Kenntnis von den neuen Plänen erhielten und ihre

Vorbehalte vor dem Verwaltungsgericht geltend machen konnten. Zwar hat das

Verwaltungsgericht insoweit eine eingeschränkte Kognition, als es

Ermessensbetätigungen der Vorinstanz nur auf Überschreitung oder

Missbrauch prüfen kann (Art. 51 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes über die

Verwaltungsrechtspflege vom 31. August 2006 [VRG/GR; BR 370.100]); in

Bezug auf die vorgebrachten Rügen aber hatte es volle Überprüfungsbefugnis.

Eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs wurde damit geheilt.

3. Sodann machen die Beschwerdeführer geltend, das Verwaltungsgericht sei zu

Unrecht nicht auf ihre Rüge im Zusammenhang mit der zu steilen

Tunneleinfahrt und dem fehlenden Vorplatz eingetreten. Dass es die

Legitimation der Beschwerdeführer auch im Zusammenhang mit der

behaupteten Kontingentsverletzung verneint hat, wird von den

Beschwerdeführern vor Bundesgericht nicht gerügt.

3.1 Die Vorinstanz bejaht die Beschwerdeberechtigung der Beschwerdeführer

im Grundsatz, geht allerdings von einer rügebezogenen Beurteilung der

Legitimation aus, indem sie bei jedem Einwand die Frage des

Rechtsschutzinteresses gesondert prüft. Im Ergebnis verneint das

Verwaltungsgericht die Legitimation u.a. in Bezug auf die kritisierte

Verkehrssicherheit der Tunneleinfahrt, weil die Beschwerdeführer "nicht mehr

als jeder Dritte betroffen bzw. berührt/beschwert" seien.

3.2 Im zur Publikation vorgesehenen Urteil 1C_296/2010 vom 25. Januar 2011

hat das Bundesgericht diese Betrachtungsweise als unzulässig erklärt (zuvor

bereits Urteil 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.5 mit Hinweisen). Gleiches

gilt für den vorliegenden Fall. Mit der vorgenommenen rügespezifischen

Beurteilung vermengt das Verwaltungsgericht Beschwerdelegitimation und

Beschwerdegründe. Die Beschwerdelegitimation richtet sich ausschließlich

nach Art. 89 BGG. Sind die Voraussetzungen gegeben, sind die

Beschwerdeführer mit sämtlichen der in Art. 95 ff. BGG aufgeführten Rügen

zum Verfahren zuzulassen, wenn ihnen durch die Gutheißung der Beschwerde

ein praktischer Nutzen entstehen würde (vgl. Peter Hänni/Bernhard Waldmann,

Besonderheiten der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

dem neuen Bundesgerichtsgesetz im Bereich des Planungs- und Baurechts,

Baurecht 2007 S. 161 f.; Etienne Poltier, RDAF, 2008 I 490). Wie im zitierten

Urteil ist dies auch vorliegend in Bezug auf die genannten Rügen der

Beschwerdeführer ohne Weiteres der Fall. Würden sie mit einer ihrer Rügen

durchdringen, könnte das Bauvorhaben nicht wie geplant realisiert werden (zur

Publikation vorgesehenes Urteil 1C_296/2010 vom 25. Januar 2011 E. 2.3 und

Urteil 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.5 mit Hinweisen).

3.3 Die Beschwerdeführer sind somit im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG von der

Erteilung der Baubewilligung besonders betroffen und haben an deren

Aufhebung ein schutzwürdiges Interesse. Da die Legitimation der

Beschwerdeführer im kantonalen Verfahren mindestens in gleichem Umfang zu

gewähren ist, ist die Vorinstanz zu Unrecht nicht auf die Rüge der mangelhaften

Verkehrssicherheit eingetreten. Die Beschwerde ist deshalb insoweit

gutzuheißen. Die Gemeinde wird zu prüfen haben, ob in Bezug auf die

Tunneleinfahrt und den Vorplatz tatsächlich eine Verletzung von Art. 101 Abs. 2

des kommunalen Baugesetzes (BG … [in der bis zum 31. Dezember 2010

geltenden Fassung]) vorliegt. Gemäß dieser Vorschrift müssen Autogaragen mit

direkter Ausfahrt auf die Straße mindestens 5 m von der Strassengrenze

entfernt sein. Rampen dürfen eine maximale Neigung von 15 % aufweisen;

zwischen der Strassengrenze und dem Beginn der Neigung muss ein ebener

Vorplatz von mindestens 4 m vorhanden sein. Bereits an dieser Stelle ist

festzustellen, dass im "Protokoll Überprüfung BG-Vorschriften" des Bauamts …

vermerkt wird, die Einfahrt weise ein Gefälle von 18 % auf (act. 21 der

Gemeinde im vorinstanzlichen Verfahren). Im bewilligten Plan Garageneinfahrt

Nr. sch/100/33 vom 5. November 2009, Massstab 1:100 (act. 2 der Gemeinde

im vorinstanzlichen Verfahren) ist eine Neigung von 18.8 % vorgesehen.

Überdies ist kein Vorplatz von 4 m erkennbar, wie ihn die zitierte Norm verlangt.

Aus den Akten ist nicht ersichtlich, dass der Bauherr um eine

Ausnahmebewilligung ersucht hätte oder dass eine solche erteilt worden wäre.

Selbst wenn dies der Fall wäre, wäre das Vorliegen einer bewilligungsfähigen

Ausnahmesituation zu begründen. Es kann jedenfalls nicht angehen, dass die

Gemeinde die Bauherrschaft mit dem Argument, die Steigung der

Tunneleinfahrt spiele, da wettergeschützt, keine Rolle (so in ihrer

Vernehmlassung ans Verwaltungsgericht vom 11. März 2010), von der

Einhaltung der einschlägigen Vorschriften formlos suspendiert.

3.4 Daraus ergibt sich, dass die Beschwerde bereits aus diesem Grund

gutzuheißen und der angefochtene Entscheid aufzuheben ist. Aus

prozessökonomischen Gründen rechtfertigt es sich, die übrigen Rügen

ebenfalls zu prüfen.

4. Die Beschwerdeführer werfen dem Verwaltungsgericht eine willkürliche

Sachverhaltsfeststellung und die Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, indem

es davon ausgehe, der ursprüngliche Zustand auf der Bauparzelle sei nach

Terrainveränderungen wiederhergestellt worden. Aus Sicht der

Beschwerdeführer wurde das Gelände auf GB Nr. 4111 in den Jahren

2003/2004 erheblich abgeflacht, ohne dass dazu ein Baugesuch eingereicht

worden wäre. Entsprechend sei die Baubehörde nun von einer falschen Kote

ausgegangen, weil sie auf das jetzige Terrain abgestellt habe und nicht auf das

frühere, gewachsene. Die zulässige Gebäudehöhe von Haus A werde dadurch

um mindestens 0.31 m überschritten. Es geht dabei im Wesentlichen um die

Ermittlung des Eckpunkts 1 von Haus A.

4.1 Eine Aktennotiz der Gemeinde vom 7. Oktober 2003 hält fest, dass der

damalige Grundeigentümer von GB Nr. 4111 auf der heutigen Bauparzelle

"eine Terrainverbesserung (Ausebnung)" zur besseren Bewirtschaftung

vornehmen wollte. U.a. heißt es im fraglichen Dokument:

"Es wurde vereinbart, dass das Terrain auf Parz.No. 4111 wieder humusiert

wird und der ursprüngliche Zustand ohne Steinbrocken hergestellt wird. Der

Felsklotz auf der Nordwestecke auf Parz.No. 4111, angrenzend an Parz.No.

1589, muss aber unangetastet bleiben.

Auf eine Baueingabe wird verzichtet.

Für die Erweiterung der Stützmauer auf Parz.No. 3775 reicht … ergänzende

Pläne (als Projektänderung) ein, insbesondere Profil Nr. 5.

Eine Schlussabnahme der Terrainkorrekturen und Neubau Stützmauer muss

durch das Bauamt vorgenommen werden."

Aktenstücke, welche die verlangte Schlussabnahme belegen würden, liegen

keine vor. Dennoch gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, es sei davon

auszugehen, dass im Jahr 2003 der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt

worden sei, sodass sich das Gelände wieder wie 1998 präsentiere. Weiter

zitiert das Verwaltungsgericht u.a. seine Rechtsprechung, wonach im

Grundsatz davon auszugehen sei, dass mehr als zehn Jahre zurückliegende

Terrainveränderungen als gewachsener Boden zu betrachten seien, es sei

denn, es könne nach so langer Zeit noch eine Umgehungsabsicht

nachgewiesen werden. Anhand der konkreten Umstände könne daher auch hier

vom bestehenden als gewachsenes Terrain ausgegangen werden, obwohl

inzwischen erst sieben Jahre verstrichen seien, zumal es sich - wenn überhaupt

- nur um kleine Abweichungen handeln dürfte. Nichts Gegenteiliges habe der

gerichtliche Augenschein ergeben, wonach keine Terrainveränderungen in

jüngster Vergangenheit erkennbar gewesen seien.

4.2 Die Argumentation des Verwaltungsgerichts basiert zwar weitgehend auf

Annahmen. Wenn die Vorinstanz Terrainveränderungen in jüngster

Vergangenheit verneint, verkennt sie zudem, dass bei der Ermittlung des

gewachsenen Terrains gerade nicht auf die jüngste Vergangenheit, sondern auf

einen länger dauernden, nach kantonaler Praxis zehnjährigen Zeitraum

abzustellen ist (vgl. PVG 1992 Nr. 10). Auch ist ungeklärt geblieben, ob eine

Schlussabnahme stattgefunden hat. Entsprechende Aktenstücke konnten von

der Gemeinde nicht beigebracht werden. Allerdings ist den lokalen Behörden

und dem Verwaltungsgericht zuzugestehen, dass sich heute nicht mehr mit

letzter Sicherheit feststellen lässt, wann, von wem und wo welche

Terrainveränderungen durchgeführt wurden. Wenn die Gemeinde ein Ingenieur-

und Vermessungsbüro mit der Ermittlung der Terrainhöhen von 1998 beauftragt

hat (Urkunden 18 und 19 der Gemeinde im vorinstanzlichen Verfahren) und

diese Fachleute aufgrund eingehender Berechnungen einen detaillierten

Terrainverlauf zu rekonstruieren versucht haben, kann es nicht als offensichtlich

unrichtig (Art. 97 Abs. 1, Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG) bezeichnet werden, dass

die Vorinstanz - nach Durchführung eines Augenscheins - ihre Beurteilung auf

diese Grundlage gestützt hat. Das Verwaltungsgericht durfte es dabei

bewenden lassen und hat den Gehörsanspruch der Beschwerdeführer nicht

verletzt.

4.3 Die Gemeinde gibt in ihrer Vernehmlassung ans Bundesgericht als von den

Beschwerdeführern zugestandene Höhe des Punktes 1 von Haus A freilich

1141.9 m an. Gemessen wurde für die Firsthöhe jedoch offenbar von der Kote

1142.09 aus. Im Rahmen der Neubeurteilung wird diese Diskrepanz zu klären

sein.

5. Weiter liegen nach Auffassung der Beschwerdeführer keine gültigen

Dienstbarkeitsverträge zur Unterschreitung des Grenzabstands vor. Diese Rüge

ist unbegründet. In den Akten finden sich die massgeblichen Verträge (act. 15

und 16 der Gemeinde im vorinstanzlichen Verfahren). Sollten diese

privatrechtliche Absprachen enthalten, welche in Widerspruch zu den

baupolizeilichen Vorschriften stehen, gehen Letztere bei Einreichung eines

Baugesuchs auf den dienstbarkeitsbelasteten Parzellen vor. Zudem findet sich

jeweils in einer Fussnote der Hinweis auf Art. 60 des kommunalen

Baugesetzes, wonach bei Unterschreitung des Grenzabstands dennoch der

Gebäudeabstand zu wahren ist. Zu Recht gibt die Gemeinde in ihrer

Vernehmlassung zu bedenken, dass die Dienstbarkeitsverträge vor Baubeginn

im Grundbuch eingetragen werden müssen. Ein solcher Eintrag findet nur statt,

wenn die Vereinbarung zwischen den im Grundbuch vermerkten Eigentümern

geschlossen wurde. Mit der Rüge, wonach es sich bei einer der

Vertragsparteien nicht um die wirkliche Eigentümerin handelt, dringen die

Beschwerdeführer nicht durch.

6. Schliesslich zeigen die Beschwerdeführer verschiedene Grenz- und

Gebäudeabstandsunterschreitungen auf, welche das Verwaltungsgericht ihrer

Meinung nach zu Unrecht verneint hat.

6.1

6.1.1 Einerseits stellen die Beschwerdeführer in Abrede, dass es sich beim

angeblich nicht mehrlängenpflichtigen "Balkon" von Haus B um einen solchen

handle. Der Anbau überschreite einen Drittel der Gebäudelänge. Zudem

würden die beiden seitlichen Hauptfassaden durch ein Mauerwerk vorgezogen

und durch ein Dach miteinander verbunden. Die Südfassade von Haus B werde

dadurch 17.70 m statt 15 m lang und erfahre einen Mehrlängenzuschlag von

0.54 m.

6.1.2 Vorab ist nicht zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht von einer

ursprünglichen Süd-Fassadenlänge von 14 m ausgegangen ist: Mit Ausnahme

des von den Beschwerdeführern zitierten Grundrissplans Nr. sch/100/35 vom 5.

November 2009, Massstab 1:100 (act. 24 der Gemeinde im vorinstanzlichen

Verfahren), wo handschriftlich mit roter Farbe einen Vermerk von 15 m

angebracht wurde, lässt sich diese Länge - soweit ersichtlich - in keinem Plan

messen.

6.1.3 Indes ist der Einwand der Beschwerdeführer, der Anbau könne nicht als

Balkon qualifiziert werden, nicht grundsätzlich von der Hand zu weisen. Art. 58

BG … (in der bis 31. Dezember 2010 geltenden Fassung) sieht eine

Privilegierung von Vortreppen, eingeschossigen Erkern und Balkonen bis zu

einem Drittel der Fassadenlänge und höchstens 1.50 m Tiefe sowie

Dachgesimsen von höchstens 1.50 m Ausladung vor - diese dürfen in den

Grenzabstand hineinragen. Nach Art. 63 Abs. 2 BG … verursachen

Nebenbauten gemäss Art. 59, die zwischen der Fassade und der Grenze

liegen, keinen Mehrlängenzuschlag. Wird eine Fassade durch eine Nebenbaute

verlängert, so ist die gesamte Fassadenlänge für die Berechnung des

Mehrlängenzuschlags massgebend. Gegenüber dem Nebenbau wird der

Zuschlag jedoch zum Grenzabstand gemäss Art. 59 (2.5 m) hinzugerechnet.

Im vorliegenden Fall tritt die Südfassade als Einheit mit dem umstrittenen

Vorbau auf. Zudem macht Letzterer mehr als einen Drittel der Fassade aus. Für

eine Privilegierung des doch massiv in Erscheinung tretenden Nebenbaus ist

kein Grund ersichtlich. Das Verwaltungsgericht setzt sich mit dieser

Argumentation überhaupt nicht auseinander, weshalb das angefochtene Urteil

in diesem Punkt nicht nachvollziehbar ist. Entsprechend werden die

Grenzabstände allenfalls aufgrund eines Mehrlängenzuschlags zu überprüfen

sein.

6.2

6.2.1 Andererseits bemängeln die Beschwerdeführer, dass der unbestrittene

Gebäudeabstand von 7.50 m zwischen dem Vorbau von Haus B und Haus A

effektiv nur 7.10 m betrage. Die Vorinstanz habe offensichtlich nicht

nachgemessen bzw. die Rüge gar nicht überprüft. Darin liege eine

Rechtsverweigerung bzw. eine krass willkürliche Feststellung des Sachverhalts.

6.2.2 Insgesamt fehlen in den Situationsplänen zum Teil detaillierte

Massangaben, welche eine zuverlässige Beurteilung der Grenz- und

Gebäudeabstände zulassen würden. So anerkennt auch das

Verwaltungsgericht, dass aus dem Situationsplan 1:500 Haus A (act. 1 der

Gemeinde im vorinstanzlichen Verfahren) der genaue Grenzabstand zur

gemeinsamen Grenze mit Parzelle Nr. 3775 nicht präzise herausgemessen

werden könne. Geradezu willkürlich sind die Feststellungen des

Verwaltungsgerichts aber nicht. Nachdem von allen Beteiligten zugestanden

wird, dass der fragliche Abstand 7.50 m betragen muss, sind die Gemeinde und

der Beschwerdegegner darauf zu behaften, dass dieser auch eingehalten wird.

Mit Blick auf die nochmalige Prüfung des Vorhabens durch die Gemeinde (dazu

sogleich E. 7), wäre es angezeigt, einen exakten Situationsplan mit

verbindlichen Maßangaben nachzufordern.

7. Daraus ergibt sich, dass die Beschwerde gutzuheißen und zu neuer Beurteilung

im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen ist. Dabei ist dem

Beschwerdegegner die Gelegenheit einzuräumen, allenfalls notwendige

Anpassungen seines Projekts vorzunehmen. Macht er davon Gebrauch, sind

die Beschwerdeführer im Anschluss daran anzuhören. Aufgrund der

festgestellten Mängel und Ungereimtheiten rechtfertigt es sich, die Sache an die

Gemeinde … zur weiteren Behandlung (Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG) und an

das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zur Neuregelung der

Kostenfolgen im vorinstanzlichen Verfahren zurückzuweisen.“

f) Am 23. Juni 2011 reichte … Projektänderungsgesuche zu den Gesuchen Nr.

2009-0061 (Haus A, Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) auf Parzelle 4111

sowie Nr. 2009-0062 (Haus B, Einfamilienhaus) auf Parzelle 4409 inklusive

Tiefgarage auf Parzellen 4111 und 4409 (formell zum Gesuch Nr. 2009-0061

gehörend) ein. Am 30. Juni 2011 bestätigte das Bauamt …, dass sein

Baugesuch vollständig sei und am 1. Juli 2011 öffentlich publiziert werde. Am

8., mitgeteilt am 17. November 2011, erteilte der Gemeindevorstand … … die

Bewilligung für die Projektänderung (Einfamilienhaus A) zum bewilligten

Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage, Haus A, auf Parzelle 4111, Via …8b,

…, unter Bedingungen und Auflagen. Unter lit. a betreffend Lenkung des

Zweitwohnungsbaus, verfügte die Baubehörde, die 5- Zimmerwohnung im

EG/OG dürfe für 15 Jahre nur als Erstwohnung genutzt werden. Für eine

eventuelle Umnutzung in eine Zweitwohnung bedürfe es eines Baugesuchs und

eines entsprechenden Kontingents. Die 3-Zimmerwohnung im UG dürfe für 20

Jahre nur als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnung genutzt werden. Für

eine allfällige Umnutzung bedürfe es eines Baugesuchs und eines

entsprechenden Kontingents. Unter Ziff. b13 verfügte die Baubehörde, dass der

minimale Grenzabstand gegenüber Parzelle 4409 4.24 m statt 5 m betrage. Bei

einer späteren Überbauung auf Parzelle 4409 sei die Baubehörde berechtigt,

gegenüber dem hier bewilligten Gebäude/Gebäudeteil den gesetzlich

vorgeschriebenen Grenzabstand, bestehend aus der Summe der

unverminderten Grenzabstände inklusive allfälliger Mehrlängenzuschläge aus

beiden Objekten zu verlangen. Dieses Näherbaurecht zulasten Parzelle 4409

sei im Grundbuch anzumerken. Die Auflage erfolgte gestützt auf Art. 26 BG und

90 Abs. 2 KRG. Gleichentags erteilte der Gemeindevorstand … … die

Bewilligung für die Projektänderung (Einfamilienhaus B) zum bewilligten

Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage, Haus B, Parzelle 4409, Via … 8c, …,

unter Bedingungen und Auflagen. Insbesondere verfügte die Baubehörde unter

lit. a betreffend Lenkung des Zweitwohnungsbaus, die geplante Zweitwohnung

mit 159 m² BGF sei dem Kontingent unterstellt. 2011 dürfe mit dem Neubau

begonnen werden. Unter Ziff. b19 verfügte die Baubehörde, dass der

Nebenbau bzw. der Balkon auf der Ostseite das Gebäude verlängere und eine

Mehrlänge verursache. Der Nebenbau bzw. der Balkon könne somit nicht

bewilligt und müsse angepasst werden. Die entsprechenden geänderten Pläne

seien vor Baubeginn einzureichen

g) Mit Entscheid vom 30. August 2011 hiess der Gemeindevorstand – unter

gleichzeitiger Mitteilung mit den Baubewilligungen – die Einsprache vom 21. Juli

2011 von … und Mitbeteiligte gegen die Baugesuche Nr. 2009-0061 und 2009-

0062 samt Projektänderungen teilweise gut.

In der Einsprache war das Begehren gestellt worden, auf die Baugesuche sei

nicht einzutreten, eventualiter seien diese abzuweisen. Dem Bauherrn sei zu

verbieten, die Baugesuche zu realisieren. Die ursprünglichen Baugesuche

seien aus der Kontingentsliste mit Zuweisung für 2010 zu entfernen und die am

1. Juli 2011 publizierten Projektänderungen bei Vorliegen vollständiger

Baugesuche am Schluss der aktuellen Kontingentsliste aufzunehmen. Auf die

Baugesuche sei das neue …er Baugesetz anwendbar. Aufgrund des BGU

1C_492/2010 hätte die Baubehörde … Frist zur Anpassung der bestehenden

Gesuche anzusetzen gehabt und die damaligen Beschwerdeführer im

Anschluss anhören müssen. Dies sei nicht erfolgt. Entsprechend hätten die

Einsprecher die Gemeinde am 30. Mai 2011 aufgefordert, sich an die Vorgaben

des Bundesgerichtes zu halten. Die Gemeinde habe aber diese Neubeurteilung

unterlassen und sei bisher untätig geblieben. Dagegen habe der Bauherr

selbstständig nicht nur Anpassungen vorgenommen, sondern offensichtlich

neue Projekte bzw. Projektänderungen wie wesentlich abweichende

Baugestaltung, andere bauliche Ausnützung auf vergrösserter Parzellenfläche

und einer grundbuchlich vollzogenem Abparzellierung eingereicht. Hier handle

es sich um neue Baugesuche. Die ursprünglichen Gesuche seien damit

entsprechend dem bundesgerichtlichen Entscheid (Baubewilligungen vom 1.

Dezember 2009 ungültig) abzuweisen. Diesbezüglich würden separate

anfechtbare Entscheide erwartet. In der Publikation sei nicht auf die

vorgenommenen Änderungen hingewiesen worden. Zudem fehlten das

Energiedossier, ein Parkplatznachweis, das Statistikformular, das Protokoll der

vorläufigen Prüfung und die Auflageakten der ursprünglichen vollständigen

Baugesuchsdossiers 2009 zum Vergleich. Bei Haus A sei die Gebäudehöhe um

7 cm überschritten. Das Haus B halte zu Parzelle 3980 nicht den erforderlichen

Grenzabstand von 5.44 m (5 m und ein Fünftel von 2.2 m) ein. Ebenso wenig

halte der Nebenbau den erforderlichen Grenzabstand von 2.94 m (2.5 m und

ein Fünftel von 2.2 m) ein. Derselbe Grenzabstand sei auch von Parzelle 1589

einzuhalten. Die Garage/Einstellhalle unter Haus A und Haus B sei mit den

Häusern und den Zufahrtstunnel zusammengebaut. Es handle sich insgesamt

um eine Hauptbaute. Somit müsse diese 5 m Grenzabstand zu Parzelle 1589

einhalten, halte aber nur 2.5 m ein. Die Tunnelrampe und die

Garagentorfassade gegen die Strasse (Hauptbaute) müssten ebenfalls 5 m

Grenzabstand einhalten. Der südliche Hauptgebäude-Vorbau im EG des

Hauses B verfüge über ein Flachdach. Dies sei nicht zulässig. Die gesamte

anrechenbare BGF betrage insgesamt 462.7 m² statt der lediglich deklarierten

445.8 m². Dadurch seien die Angaben in der Kontingentsliste unzutreffend und

seien zu korrigieren. Der Vorplatz vor der Tunnelrampe sei um 4 % geneigt,

statt „eben“. Statt des erforderlichen Einlenkerradius‘ von 4 m gemäss VSS-

Normen weise die Einfahrt in die Tiefgarage nur 1 m bzw. 2.66 m Radius auf.

In seiner Vernehmlassung vom 11. August 2011 beantragte … die Abweisung

dieser Begehren und die Erteilung der Baubewilligung.

In der Stellungnahme der BF vom 11. Oktober 2011 betreffend die vom

Geometer erstellten Höhenkurvenpläne vom 8. September 2011 schrieben die

Beschwerdeführer, sie hielten daran fest, dass Haus A bei Gebäudeecke 1 die

Gebäudehöhe um 0.07 m überschreite. Zudem sei der Grenzabstand der

Hauptbaute Garageneinstellhalle bei Punkt 21 zu Parzelle 1589 um 2.5 m nicht

eingehalten. Die Dokumentation des Geometers vom 8. September 2011 sei

falsch. Sie hätten im Verfahren vor Bundesgericht die Höhe bei der

Gebäudeecke 1 von Haus A mit 1‘141.73 m.ü.M. angegeben. Jetzt werde dort

das gewachsene Terrain gemäss den Geometer ebenfalls basierend auf den

Gebäudeaufnahmen 1997 neuerdings auf 1‘141.75 m.ü.M. festgesetzt, was die

Anerkennung einer Gebäudehöhenverletzung von Haus A um mindestens 5 cm

bedeute. Die Oberkante der Garagendecke bei Gebäudeecke 21 liege

mindestens 0.4 m über dem massgebenden gewachsenen Terrain von 1997.

Der Geometer beziffere das gewachsene Terrain bei Punkt 5 auf 1‘142.85

m.ü.M. Punkt 5 weiche lagemässig vom Punkt 21 gemäss Projektplänen der

Bauherrschaft ab (Verschiebung von Punkt 5 um 0.25 m bergwärts); das

bedeute, dass die Grenzabstandsverletzung zwischen der mit Baugespann auf

Parzelle 4111 profilierten Gebäudeecke 21 der Hauptbaute Garagenhalle und

der Parzelle 1589 der Einsprecher 2.5 m betrage. Die Dokumentation des

Geometers vom 8. September 2011 bestätige, dass die Baubehörde die am 1.

Dezember 2009 unzulässigerweise erteilten und vom Verwaltungsgericht am

20. August 2010 geschützten Baubewilligungen nicht hätte erteilen dürfen.

Stattdessen habe sie die berechtigten Rügen der Einsprecher abgelehnt. Die

Gemeinde sei verpflichtet, diese erwiesenermassen begründeten und korrekten

Einwände der Einsprecher zu beachten und die beiden Baugesuche

entsprechend abzuweisen.

h) Am 30. August, mitgeteilt am 17. November 2011, hiess der Gemeindevorstand

… die Einsprache im Sinne der Erwägungen teilweise gut. Das Bundesgericht

habe das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben und die Angelegenheit zur

Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurückgewiesen.

Damit seien auch die Baubewilligungen und der Einspracheentscheid vom 1.

September 2009 aufgehoben worden. Das Verfahren befinde sich wieder im

Stand eines hängigen Baugesuchsverfahrens und die Gemeinde habe das

ursprüngliche Baugesuch mit den eingegangenen Projektänderungsgesuchen

gestützt auf die Ausführungen des Bundesgerichts neu zu beurteilen. Ebenso

habe sie die Einsprache vom 6. August 2009 und vom 21. Juli 2011 neu zu

beurteilen. Im Rahmen des hängigen Verfahrens dürften auch neue

Projektänderungen eingereicht werden. Andernfalls hätte das Bundesgericht

nicht die Angelegenheit zur Neubeurteilung zurückgewiesen. Nur ein bereits

hängiges Gesuch könne neu beurteilt werden. Dies sei den Einsprechern am

20. Juli 2011 und am 9. August 2011 mitgeteilt worden. Die Projektänderungen

seien publiziert worden. Der Einsprache sei zu entnehmen, dass die

Einsprecher davon Kenntnis genommen hätten. Punkt 1 des Rechtsbegehrens

sei abzuweisen. Das neue Baugesetz gelte (Art. 67 BG). Die

Projektänderungen beträfen keine kontingentsrelevanten Sachverhalte. Zudem

frage sich, ob die Einsprecher überhaupt berührt seien. Die Einsprache sei

auch in diesem Punkt abzuweisen. Alle massgeblichen Masse könnten aus den

Plänen herausgelesen werden, auch der Gebäudeabstand zwischen Haus A

und Haus B. Auch in diesem Punkt sei die Einsprache abzuweisen. Die

Darstellung des Tunnels ergebe sich aus dem Plan "Garage und Zufahrt";

daraus könnten die Grenzabstände herausgelesen werden. Sollte dazu der

Erwerb privater Dienstbarkeiten noch nötig sein, genüge es, wenn diese vor

Baubeginn beigebracht würden. Für den Tunnel lägen die notwendigen

Verträge bereits vor, wie das Bundesgericht festgestellt habe. Es sei nicht

nachvollziehbar, inwiefern die Einsprecher durch ein allfälliges Fehlen

privatrechtlicher Dienstbarkeiten in ihren Interessen berührt würden. Sollte die

Bauherrschaft ein Durchleitungsrecht in Anspruch nehmen, für das noch kein

gültiger Vertrag vorliege, wäre es allenfalls Sache des Zivilrichters auf Antrag

des betroffenen Grundeigentümers, ein solches Bauvorhaben zu unterbinden.

Die Kote 1‘141.73 m.ü.M. bei Punkt 1 des Hauses A sei eine aus dem 1997

erstellten Höhenkurvenplan durch die Einsprecher extrapolierte Grösse, die

nicht genau ermittelt werden könne. Gemäss amtlichem Geometer betrügen die

möglichen Abweichungen bei solchen Interpolationen +/-7 cm. Die Gemeinde

sei bei der ersten Baubewilligung vom heutigen gewachsenen Terrain mit einer

Kote von 1‘442.09 m.ü.M. des Hauses A ausgegangen. Dies ergebe aufgrund

der Projektänderung eine Unterschreitung der Gebäudehöhe in Punkt 1 des

Hauses A von 29 cm. Die Einsprecher gingen von einer Überschreitung von 7

cm aus, wobei sie auf die Höhenkote von 1997 abstellten. Die Annahme der

Einsprecher weise gemäss Geometer eine gewisse Ungenauigkeit auf, die sich

auch zu Gunsten der Bauherrschaft auswirke. Der Behörde erscheine die

angebliche Überschreitung von 7 cm als nicht erwiesen. Das Bundesgericht

habe festgehalten, dass sich das Verwaltungsgericht bei der Ermittlung der

massgebenden Höhenkoten zu Recht auf die Feststellungen des Geometers

abgestützt habe. Das Bundesgericht habe darauf hingewiesen, die

Gebäudehöhen noch einmal zu überprüfen. Deswegen habe die Baubehörde

den Geometer noch einmal beauftragt, aufgrund der eingereichten

Projektänderungspläne die massgebende Höhenkote im Gebäudeeck 1 des

Hauses A aufgrund der Höhenkurven von 1997 verbindlich festzustellen. Dieser

habe als massgebende Terrainkote die folgenden Werte angegeben: Eckpunkt

1 Haus A: Gemäss Aufnahmen des Geometer zum 8. September 2011 von

1997 1‘141.75 m.ü.M. mit einer Ungenauigkeit von +/-7 cm. Die projektierte

Firsthöhe des Hauses A betrage 1‘148.8 m.ü.M. Somit sei die zulässige

Gebäudehöhe unter Berücksichtigung der Messungenauigkeiten von 1997

eingehalten, ja sogar um 29 cm unterschritten (aktuelle Terrainhöhe 2011).

Auch in diesem Punkt sei die Einsprache abzuweisen. Der Anbau auf der

Südseite von Haus B müsse gemäss Bundesgericht als Nebenbau qualifiziert

werden. Der Balkon könne nicht bewilligt werden. Die Bauherrschaft habe die

Möglichkeit, im Rahmen eines weiteren Projektänderungsgesuchs entweder auf

den Bau eines Balkons zu verzichten oder allenfalls einen entsprechend

reduzierten Nebenbau unter Berücksichtigung von Art. 40 Abs. 2 BG zu

realisieren. Die Einsprache sei in diesem Punkt gutzuheissen. Da Haus B auch

ohne Nebenbau erstellt werden könne, sei es zu bewilligen und dadurch

würden keine Grenzabstände verletzt. Der Grenzabstand von Haus B zu

Parzelle 1589 sei eingehalten. Die Messweise gemäss Einsprecher

widerspreche einer langjährigen Praxis der Baubehörde und sei im Baugesetz

nicht vorgesehen. Zwar bewirkten schräg abfallende Seitenfassaden eine

Einengung des Durchblicks für den gegenüberliegenden Nachbarn. Würde man

den Argumenten der Einsprecher folgen, wäre die Breite der Südfassade

massgebend für die Berechnung des Grenzabstandes der Nordfassade. Die

Südfassade sei 13.61 m lang und würde somit auch keinen

Mehrlängenzuschlag bewirken. Auch nach der Messmethode der Einsprecher

wäre der Grenzabstand von Haus B gegenüber Parzelle 1589 eingehalten. Die

Einsprache sei in diesem Punkt abzuweisen. Entgegen den Ausführungen der

Einsprecher betrage die Höhenkote der Tiefgarage bei Punkt 21 (Oberkant

Garagendecke) 1142.91 m.ü.M. Die Tiefgarage befinde sich deshalb vollständig

unterhalb des gewachsenen Terrains. Es müsse kein Grenzabstand

eingehalten werden. Die Schnittdarstellung auf dem Projektplan Ansicht West

führe zu missverständlichen Interpretationen. Mit dem Projektänderungsgesuch

seien an der Tiefgarage keine weiteren Änderungen gegenüber dem

ursprünglichen Projekt beantragt worden, weswegen die Einsprache in diesem

Punkt abzuweisen sei. Die Tunnelrampe sei ein Nebenbau. Die

entsprechenden Dienstbarkeitsverträge lägen vor. Diese müssten vor

Baubeginn im Grundbuch eingetragen werden. Dies sei gemäss Bundesgericht

korrekt. Die Einsprache sei in diesem Punkt abzuweisen. Beim Flachdach

handle es sich nicht um einen Vorbau, sondern um einen Bauteil des

Hauptgebäudes unter dem Dach desselben (Loggia oder innenliegender

Balkon). Im Katasterplan hätte diese Fläche ebenfalls dunkelrot wie das

Hauptgebäude eingefärbt werden sollen. Hier seien keine Abstände verletzt und

die Einsprache in diesem Punkt abzuweisen. Ein Minimum an Neigung des

Vorplatzes zwischen 3-5 % sei zwecks Entwässerung notwendig und werde

immer noch als „eben“ wahrgenommen. Die vorgesehenen Einfahrtsradien

seien genügend dimensioniert, um die Verkehrssicherheit auf der Strasse zu

gewährleisten. Die Sichtverhältnisse seien genügend. Die Einsprache sei in

diesem Punkt abzuweisen.

2. Dagegen erhoben … und Mitbeteiligte dagegen Beschwerde und beantragten

die Aufhebung des Einspracheentscheides und der Baubewilligungen

betreffend die Baugesuche 2009-0061 und 2009-0062. Die betreffenden

Baugesuche und die Projektänderung vom 23. Juni 2011 betreffend Neubau

Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus auf Parzellen 4409 und 4111 seien

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei und dem Bauherr sei zu verbieten,

die Baugesuche 2009-0061 und 2009-0062 betreffend Neubau Einfamilienhaus

und Mehrfamilienhaus auf Parzelle 4409 und 4111 zu realisieren. Die

ursprünglichen Baugesuche 2009-0061 und 2009-0062 seien aus der

Kontingentsliste mit Kontingentszuweisung für das Jahr 2010 zu entfernen und

die am 1. Juli 2011 publizierten Projektänderungen – bei Vorliegen vollständiger

Baugesuche – am Schluss der aktuellen Kontingentsliste aufzunehmen. Die

Gemeinde sei zu verpflichten, auch jene vollumfänglichen Bauakten betreffend

den Einspracheentscheid und die Baubewilligung vom 1. Dezember 2009

(Baugesuche vom 29. Juni 2009) zu edieren. Die Baubehörde habe offenbar

(Einspracheentscheid vom 30. August 2011) die nachträgliche Stellungnahme

der Beschwerdeführer vom 11. Oktober 2011 ausser Acht gelassen, was eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle. Aufgrund des BGU 1C_492/2010

hätte die Baubehörde … und der Ankündigung der vorhergehenden Verfahren

Frist zur Anpassung der bestehenden Gesuche anzusetzen gehabt und die

damaligen Beschwerdeführer im Anschluss daran anzuhören. Dies sei nicht

erfolgt. Entsprechend hätten die Einsprecher die Gemeinde am 30. Mai 2011

aufgefordert, sich an die Vorgaben des Bundesgerichtes zu halten. Die

Gemeinde habe aber diese Neubeurteilung unterlassen und sei bisher untätig

geblieben. Dagegen habe der Bauherr selbstständig nicht nur Anpassungen

vorgenommen, sondern offensichtlich neue Projekte bzw. Projektänderungen

(wesentlich abweichende Baugestaltung, andere bauliche Ausnützung auf

vergrösserter Parzellenfläche und einer grundbuchlich vollzogenem

Abparzellierung) eingereicht. Die Änderungen seien nicht kenntlich gemacht

worden (neu: Rot, Abbruch: Gelb, Bestehend: Grau/Schwarz). Hier handle es

sich um neue Baugesuche. Die ursprünglichen Gesuche seien damit

entsprechend dem bundesgerichtlichen Entscheid (Baubewilligungen vom 1.

Dezember 2009 ungültig) abzuweisen. Die ursprünglichen Baugesuche wären

abzuweisen, was die Gemeinde nicht getan habe. Dies sei eine

Rechtsverweigerung. In der Publikation sei nicht auf die vorgenommenen

Änderungen hingewiesen worden. Zudem fehlten das Energiedossier, ein

Parkplatznachweis, das Statistikformular, das Protokoll der vorläufigen Prüfung

und die Auflageakten der ursprünglichen vollständigen Baugesuchsdossiers

2009 zum Vergleich. Weil neue Gesuche respektive Projektänderungen

vorlägen, welche zu einer Neueinreihung in die Kontingentsliste führten, wären

die Baugesuche aus der aktuellen Liste zu entfernen und neu aufzunehmen.

Art. 19 Abs. 3 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes sei hier nicht

anwendbar (keine längere Zeitspanne zwischen Baubewilligung und

Baufreigabe). Zudem lägen hier keine geringfügigen Projektänderungen vor.

Die Beschwerdeführer hätten ein begründetes persönliches Interesse, dass nur

gesetzeskonforme Bauprojekte auf Nachbargrundstücken erst dann realisiert

werden könnten, wenn der Bauherrschaft eine korrekt zu Stande gekommene

Kontingentszuteilung zur Verfügung stehe. Aufgrund der aktuellen

Kontingentsliste per 23. Juni 2011 wären neue Kontingente für die

Bauherrschaft frühestens für 2013 erhältlich. Die Masse im Situationsplan Haus

A 1:500 betreffend den zweigeschossigen Zwischenbau zwischen Haus A und

der Garage stimmten nicht mit dem Grundrissplan 1:100 überein. Im

Grundrissplan seien die Masse grösser. In den Plänen fehle die

Gebäudeabstands-Vermassung zwischen Haus A und Haus B. Im

Fassadenplan Nord- und Westfassade fehlten die Höhenangaben Dachtraufe

(m.ü.M.) des Zwischenbaus der Verbindungsbaute Haus A und der Garage. Es

fehle ein Grundriss und ein Fassadenplan des Tunnels und der natürliche

Terrainverlauf und die erforderliche Höhenkote (m.ü.M.) beim Dach der

Tunneleinfahrt. Weil die Grenzsteine nicht markiert worden seien, seien die

Grenzverläufe gegenüber den Nachbargrundstücken im Gelände nicht

erkennbar. Weil die Gemeinde diese Unregelmässigkeiten geduldet habe, habe

sie willkürlich gehandelt. Es fehlten die Anschlussrechte für Wasser und

Elektrizität. Hierzu bedürfte es der Zustimmung aller Miteigentümer von Parzelle

3982 bzw. einer entsprechenden Grunddienstbarkeit. Beides könne nicht

beigebracht werden. Deswegen dürfe die Bewilligung nicht erteilt werden. Der

Hauszugangs- und Gehweg für beide Häuser münde ohne Zustimmung der

Miteigentümer in Parzelle 3982. Auch eine Dienstbarkeit liege nicht vor. Somit

seien die Baugesuche nicht bewilligungsfähig. Auch die Durchleitungsrechte für

Meteorwasser und Kanalisation fehlten. Für die wechselseitige Verwendung der

Einstellhalle durch die Eigentümer von Parzellen 4409 und 4111 wären

entsprechende Grunddienstbarkeiten erforderlich, diese seien nicht vorhanden.

Die Gemeinde habe diese Rügen nicht behandelt und das Recht verweigert und

das rechtliche Gehör verletzt. Die Beschwerdeführer hätten schon gegenüber

dem Bundesgericht im Eck 1 von Haus A eine Höhenkote von 1‘141.73 m.ü.M.

angegeben. Jetzt habe die Gemeinde gestützt auf die Angaben des Geometers

die Kote neuerdings auf 1‘141.75 m.ü.M. festgesetzt. Damit werde bereits eine

Gebäudehöhenverletzung von Haus A um mindestens 5 cm anerkannt.

Nachdem sich die projektierte Firsthöhe auf 1‘148.8 m.ü.M. bemesse, resultiere

daraus eine Verletzung der gesetzlichen Gebäudehöhe um 0.07 m. Der

Bauherr könnte ohne weiteres den First oder die Baute um 7 cm senken.

Bereits im früheren Verfahren hätten detaillierte Höhenkurvenpläne von 1997

vorgelegen. Damals habe der Geometer das gewachsene Terrain bei der

Gebäudeecke 1 mit 1141.73 m.ü.M. beziffert. Damals habe die Gemeinde keine

Toleranz geltend gemacht, zu Recht, weil jeder Geometer aufgrund von

Höhenkurvenlinien eine Kote exakt und ohne Toleranz beziffern oder

interpolieren könne. Heute werde bei einer Überschreitung von 7 cm

neuerdings eine solche Toleranz behauptet. Dies sei rechtsmissbräuchlich und

willkürlich und verstosse gegen Art. 9 BV. Dazu bestehe auch keine

Rechtsgrundlage. Die Auflage betreffend den nicht bewilligbaren Balkon sei

völlig diffus. Der gerügte Mangel wiege schwer und der Balkon sei ein

elementarer Bestandteil von Haus B. Eine Bedingung wäre notwendig

gewesen. Die Existenz der Baubewilligung sei abhängig von der Beseitigung

der Rechtsverletzung. Die Erfüllung der erlassenen Auflage für den Nebenbau

auf der Ostseite verhindere die Mehrlänge der Nord- sowie Süd-Fassade nicht.

Der Grenzabstand von Haus B zu Parzelle 3980 sei verletzt. Der östliche

Terrassen-/gedeckte Sitzplatzanbau, zusammengebaut mit dem südlichen

Abstellraum-/Terrassenanbau sei eingeschossig und liege über dem

gewachsenen Terrain. Dieser verlängere die 13.95 m lange Hauptgebäude-

Südfassade um 3.25 m. Die gesamte Fassadenlänge erreiche so 17.2 m und es

resultiere eine Mehrlänge von 2.2 m. Deswegen betrage der Grenzabstand zu

Parzelle 3980 5.44 m und der Nebengebäude-Grenzabstand 2.94 m. Die

Abstände seien somit verletzt. Ebenso sei der Abstand von Haus B zu Parzelle

1589 verletzt. Im Gegensatz zum früheren Recht (Art. 64 aBG) betreffend

Privileg für rückspringende oder davon abgeleitet schräg abfallende Fassaden

sei aufgehoben worden. Die Nordansicht sei im Fassadenplan irreführend

verkürzt dargestellt worden. Die schrägen, aufgewinkelten West- und

Ostfassaden mit dem restlichen Terrassenanbau würden im Plan weggelassen.

Damit würden die Beschwerdeführer bezüglich der tatsächlichen

Fassadenlängen getäuscht. Die Nordfassade werde auf 17.2 m verlängert. Der

Hauptgebäudeabstand von 5.44 m sei somit verletzt. Die Garagen-Einstellhalle

sei mit den Häusern und den Zufahrtstunnel zusammengebaut und in der

Gesamtheit eine Hauptbaute. Die Oberkante der Garagendecke bei

Gebäudeecke 21 rage mindestens 0.4 m über das gewachsene Terrain von

1997 heraus. Der Geometer habe das gewachsene Terrain bei Punkt 5,

welcher bergwärts 0.25 m vom Punkt 21 gemäss Projektplänen entfernt liege,

mit 1142.85 m.ü.M. beziffert. Der frühere Punkt 21 (heute Punkt 12) liege auf

1142.76 m.ü.M. Die Oberkante der Betondecke der Einstellhalle beziffere sich

auf 1143.2 m.ü.M., womit diese gar um 0.44 m über dem gewachsenen Terrain

liege. Massgebend sei die Oberkante der Decke und nicht die Unterkante, wie

die Gemeinde behaupte. Auch der Tunnel bilde eine Hauptgebäude-Einheit.

Dieser weise zu Parzelle 4112 in den massgeblichen Bereichen einen

Grenzabstand von variabel lediglich 0.6 m bis 1.44 m statt 5 m auf. Haus A sei

durch eine Zwischenbaute mit der Garagen-Einstellhalle verbunden. Die

Zwischenbaute diene als Zugang zur Garage und als Zugang zur unteren

Wohnung und über die Treppe zur EG-Wohnung. Sie sei kein An- oder

Nebenbau, der für sich selbst abgegrenzt und abgeschlossen sei und über

einen eigenen Zugang erreichbar wäre. Sie erfülle den Zweck der Hauptbaute

mit der Garage. Damit teile diese das Schicksal der Hauptbaute (Haus A und

Garage). Entsprechend habe die Gemeinde in einem Schreiben an den

Bauherrn vom 20. Oktober 2009 festgehalten, beim gedeckten Haupteingang

auf der Westseite von Haus A handle es sich um eine Hauptbaute. Die

Gebäudelänge der Nordfassade bis zum bergseitigen Schnittpunkt OK

Garage/gewachsenes Terrain betrage ca. 18 m (Terrassenanbau 2.5 m, Haus

A 10 m, Zwischenbau mindestens 3.25 m/OK Betondecke Garage bis zum

Schnittpunkt mit gewachsenen Terrain ca. 12.25 m). Der Mehrlängenzuschlag

betrage ein Fünftel von 3 m, also 0.6 m. Der Grenzabstand zu Parzelle 1589

müsste deshalb 5.6 m betragen. Bei Punkt 1 und bei Punkt 8 seien die

Grenzabstände ebenfalls verletzt (Mehrlängenzuschlag 0.6 m, einzuhalten 5.6

m, bei Punkt 1 werde 5.18 m, bei Punkt 8 4.63 m eingehalten). Haus A halte zu

Parzelle 4206 nur einen Abstand von 5.10 statt 5.15 m ein. Bei Punkt 11

müsste der Grenzabstand 2.65 m betragen, statt lediglich 2.52 m. Damit

bestehe beim Terrassennebenbau eine Abstandsverletzung zu Parzelle 4206.

Gegenüber Parzelle 4409, bei den Punkten 4, 8, 9 und 12 bei der Westfassade

des Hauses A werde der Grenzabstand zwischen 0.76-2.04 m verletzt.

Unabhängig von der Tatsache, dass beide Parzellen dem gleichen Eigentümer

aufwiesen, seien Dienstbarkeitsverträge vor Erteilung einer Baubewilligung

beizubringen. Dies sei hier bisher nicht passiert. Der Zwischenbau zwischen

Haus A und der Garage sei ein Hauptbau und verfüge über ein Flachdach.

Deswegen sei die Bewilligung aufzuheben. Flachdächer seien nur für

Nebenbauten zulässig. Die Gemeinde habe am 29. Oktober 2009 anerkannt,

dass es sich beim Verbindungsbau um einen Hauptbau handle. Die gesamte

anrechenbare BGF betrage 462.70 m² statt lediglich 445.8 m². Dies sei zu

korrigieren. Die Nichtbehandlung dieses Vorbringens in den angefochtenen

Entscheiden sei eine Rechtsverweigerung. Die Verkehrssicherheit sei nicht

gegeben. Der Vorplatz weise eine Neigung von 4 % statt 0 % auf. Der

Wasserabfluss könne auch mit anderen Mitteln gewährleistet werden. Die VSS-

Normen betreffend Einfahrten seien nicht eingehalten.

3. Am 17. Januar 2012 verzichtete die Gemeinde unter Hinweis auf die

Ausführungen in den angefochtenen Entscheiden auf eine Vernehmlassung.

Sie habe sich sehr bemüht, unter Beizug auch des amtlichen Geometers, die

vom Bundesgericht beanstandeten Punkte im zweiten Verfahren zu korrigieren.

Sie beantrage Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie eingetreten werde.

4. Am 23. Januar 2012 beantragte … die Abweisung der Beschwerde, soweit

darauf eingetreten werden könne. Gemäss Bundesgericht habe die Gemeinde

das bisherige Verfahren nicht abzuschreiben, sondern dem Bauherrn

Gelegenheit zu geben gehabt, das Baugesuch abzuändern. Er habe ohne

weitere Aufforderung der Gemeinde von seinem Recht Gebrauch gemacht und

das Projekt den Beanstandungen des Bundesgerichts und ohne Anerkennung

einer diesbezüglichen Rechtspflicht auch den von den Beschwerdeführern im

bisherigen Verfahren gerügten Punkten, wie die Gebäudehöhe des Hauses A

und die Terrasse des Hauses B, angepasst. Er habe im Bereich der gerügten

Erschliessung lediglich die Steigung angepasst und das Gebäude im Interesse

der Beschwerdeführer nur um die von ihnen beanstandete angebliche

Überschreitung der Gebäudehöhe gesenkt, was mit marginalen Anpassungen

möglich gewesen sei und die Terrasse bei Haus B verkleinert. Andere

Änderungen seien nicht vorgenommen worden. Es liege kein neues Projekt mit

wesentlich grösserer Kubatur und abweichender Gestaltung vor. Die immer

vorgesehene Abparzellierung zwischen den beiden Liegenschaften sei

vorgenommen, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen worden. Solche

Änderungen des Sachverhaltes seien zudem keine Projektänderungen.

Abgesehen von den marginalen Änderungen bestehe nach wie vor dasselbe

Projekt in einem hängigen Baugesuchsverfahren, in dem sämtliche

erforderlichen Dokumente vorlägen. Dies habe die Gemeinde ihm am 30. Juni

2011 bestätigt. Das Verfahren sei korrekt abgelaufen. Rechtsverweigerungen

und Gehörsverletzungen sowie Willkür könne der Gemeinde nicht vorgeworfen

werden. Für diejenigen Rügen, welche in keinem Zusammenhang mit den

tatsächlich vorgenommenen Änderungen stünden, fehle es an einer Grundlage

für deren Geltendmachung. Darauf sei nicht einzutreten. Die vormalige Rüge

der angeblichen Kontingentsverletzung sei nicht ans Bundesgericht weiter

gezogen worden. Damit seien die Ausführungen des Verwaltungsgerichts

akzeptiert worden. Darauf sei nicht einzutreten. Zudem sei auf das erneute

Vorbringen auch mangels Legitimation nicht einzutreten. Allenfalls sei die

Beschwerde diesbezüglich abzuweisen. Die Frage der Bewilligungsfähigkeit

des Baugesuchs sei unabhängig von der Frage der Einreihung. Hier seien die

Voraussetzungen zur Anwendung von Art. 19 Abs. 3 des kommunalen

Zweitwohnungsgesetzes erfüllt (geringfügige Natur und nicht

kontingentsrelevant) und dort, wo zwischen Bewilligungserteilung und Freigabe

eine längere Zeitspanne liege und das abgeänderte Projekt qualitativ und

quantitativ den bewilligten entspreche. Hier sei die Projektänderung

geringfügiger Natur und nicht kontingentsrelevant. Auf dem Umgebungsplan

und den Fassadenplan Haus A seien sämtliche notwendigen Vermassungen

angegeben worden. Wo keine vorlägen, könnten die Masse aus dem Plan

herausgelesen worden. Die Pläne seien als Ganzes zu betrachten. Obwohl die

Parzelle geteilt respektive ergänzt worden sei, gehöre sie weiterhin dem

Bauherrn. Gegenüber dem Grundstück der Beschwerdeführer müssten diese

selbst die Marksteine setzen. Zur Rüge fehlender Grunddienstbarkeiten seien

die Beschwerdeführer nicht legitimiert und darauf sei nicht einzutreten. Die

privatrechtlichen Voraussetzungen müssten bei Baubeginn gewährleistet sein.

Die Abparzellierung habe keine Auswirkungen auf die verschiedenen

Anschlüsse, weil nach Art. 743 Abs. 1 ZGB die Dienstbarkeit bei Teilung des

berechtigten Grundstückes zu Gunsten aller Teile weiter gelte. Zudem verzichte

er teilweise auf ihm zustehende Rechte und schliesse die notwendigen

Leitungen für seine beiden Liegenschaften (Meteorwasser und Kanalisation)

durch sein Grundstück direkt an die Anlagen der Gemeinde in der Via … an.

Zudem entscheide die Gemeinde über den Anschluss von Wasser- und

Elektrizitätsleitungen an die Hauptleitungen der Gemeinde. Darüber könnten die

Grundeigentümer nicht entscheiden. Ein Wegrecht von Parzelle 3982 sei nicht

erforderlich. Parzellen 4409 und 4111 gehörten ihm, so dass er jederzeit

Eigentümerdienstbarkeiten errichten könnte, falls ihm ein Recht fehlte. Die

Höhenkoten seien nochmals vom Geometer überprüft worden. Er habe Haus A

ohne weitere Veränderung der Baute selbst gesenkt. Gestützt auf die neuen

Messdaten sei die zulässige Gebäudehöhe unter Berücksichtigung der

Messungenauigkeiten von 1997 eingehalten. Ausgehend von der aktuellen

Terrainhöhe (8. September 2011) sei sogar eine Unterschreitung der

Gebäudehöhe ausgewiesen. Aus dem Hinweis der Gemeinde auf die

Messtoleranz lasse sich nur schliessen, dass genauere Messdaten im Gelände

nicht machbar seien. Auf die Rüge der angeblichen Grenzabstandsverletzung

des Balkons sei nicht einzutreten, weil dieser ja gar nicht bewilligt worden sei.

Die Bauten seien nicht verschoben worden. Die wenigen rein zeichnerischen

Veränderungen auf den Plänen dienten lediglich der besseren Lesbarkeit. Auf

die geltend gemachten angeblichen Grenzabstandsverletzungen sei nicht

einzutreten. Die Rügebefugnis sei auf die tatsächlich vorgenommenen

Änderungen beschränkt. Andernfalls wäre die Beschwerde diesbezüglich

abzuweisen, da die gesetzlich erforderlichen Grenzabstände eingehalten seien.

Zu den Nachbarn westlich bestünden die erforderlichen Näherbaurechte. Das

Konstrukt der so genannten Hauptbaute aus der Verbindung der beiden

Wohngebäude mit der Einstellgarage und die darauf aufbauende

Argumentation seien nicht nachvollziehbar. Es handle sich um keine

Hauptbaute. Hier handle es sich nicht um ein Flachdach, sondern um einen mit

dem Hauptdach überbauten Balkon. Die interne Erschliessung erfolge nicht via

die Tiefgarage, sondern über den Eingang Süd/Ost. Somit sei die betreffende

Fläche nicht an die BGF anzurechnen. Die minimale Neigung des Vorplatzes

der Garagenausfahrt sei in Ordnung. Gemäss Art. 51 BG sei der Vorplatz dem

bestehenden Gebäude insoweit anzupassen, dass die vorgesehene Neigung

dem Strassengefälle entspreche und nicht zur Sprungschanze werde. Die

Gemeinde … erwähne die VSS-Normen nicht als Auslegungshilfe in ihrem

Baugesetz, wie es andere Gemeinden täten. Sie seien hier auf jeden Fall nicht

verbindlich. Die Beschwerdeführer seien in ihrer Verkehrssicherheit nicht mehr

als andere gefährdet. Darauf sei nicht einzutreten.

5. Nach provisorischem Abschluss des Schriftenwechsels reichten die

Beschwerdeführer am 29. Februar 2012 eine Stellungnahme ein. Dies

begründeten sie damit, dass die Gemeinde nach Erlass der Baubewilligungen

bzw. des Einspracheentscheides die Baugesuchsaktennummerierung nicht

nachvollziehbar vollständig verändert habe. Sie hätten die Beschwerde vom

(recte) 30. Dezember 2011 nachträglich mit diesen neuen Aktenstellen

aktualisiert. Zudem werde darin punktuell zur Vernehmlassung der

Bauherrschaft vom 23. Januar 2012 Stellung bezogen. Die vorliegende Eingabe

ersetze damit inhaltlich die bereits eingereichte Beschwerde. In der Folge wird

nur noch auf die punktuellen Repliken eingegangen. Die Gemeinde habe am

29. Oktober 2009 der Bauherrschaft bereits mitgeteilt, die Tiefgarage müsse

unterhalb des gewachsenen Terrains liegen, weswegen die Pläne

entsprechend zu ändern seien. Betreffend Abstandsverletzung von der

Garagenhalle respektive der Tunnelrampe zu Parzelle 4112 seien die bei den

Akten liegenden Dienstbarkeitsverträge irrelevant, weil das ihnen zu Grunde

gelegene geplante Bauprojekt von 2009 gemäss den darin erwähnten Plänen

gegenstandslos geworden sei. Zudem habe sich ein Eigentümerwechsel bei

Parzellen 4206, 4112 und 3775 ergeben. Die Dienstbarkeitsverträge seien bis

heute nicht im Grundbuch eingetragen und enthielten lediglich einen

obligatorischen Anspruch auf Eintragung zwischen den damaligen

Vertragsparteien. Dies sei heute nicht mehr durchsetzbar. Die BGF sei

überschritten. Parzelle 4409 habe eine anrechenbare BGF von 169 m² (484 m²

x 0.35). Die BGF-Berechnung der Bauherrschaft weise für Haus B eine BGF

von 158.6 m² aus. Die Bauherrschaft habe keine korrekte BGF-Berechnung

eingereicht und die Gemeinde habe darauf verzichtet, eine derartige

einzuholen. Im OG sei die anrechenbare BGF mindestens 1 m² grösser (total

63.5 m²). Die südostseitig freigelegten Räume im UG (Fitness und Lift) sowie

die Fläche "Vorplatz und Treppe" seien anrechenbar. Sie seien zum Wohnen

geeignet. Die 16 m² grosse Fensterfront gegen den Sitzplatz und dass 2 m²

grosse Seitenfenster gäben dem 37.5 m² grossen Raum die Eignung zu Wohn-

oder Arbeitszwecken. Im UG sei folglich eine Fläche von (Geschossfläche von

65.8 m² abzüglich Sauna/Bad/Dusche/WC von 15.7 m²) 50.1 m² BGF

einzubeziehen. Somit ergebe sich für Haus B total 209.7 m². Die AZ sei somit

überschritten. Somit seien die Angaben in der aktuellen Kontingentsliste und die

Bemessung der Lenkungsabgabe zu korrigieren. Das fragwürdige Verhalten der

Baubehörde erwecke den Anschein der Befangenheit. Für Haus A sei eine BGF

von 316.4 m² realisierbar. Fälschlicherweise habe die Bauherrschaft dem

gedeckten Haupteingang auf der Westseite von Haus A nicht einbezogen. Bei

der Untergeschoss-Einliegerwohnung von Haus A mit dem Zugang vom

Zwischenbau über die Treppe hinunter zur Wohnungstüre in der Einstellhalle

sei die Erschliessungsfläche UG-EG im Ausmass von 10.6 m² nicht

angerechnet worden (Wohnung/Entrée 2.2 m x 1.3 m = 2.86 m², Vorplatz

UG/Treppe 6.45 m x 1.2 m = 7.74 m²). Zudem sei der Vorplatz im EG von 4.86

m² nicht angerechnet worden. Somit betrage die BGF für Haus A neu 303.10

m². Die entsprechenden Korrekturen in der Kontingentsliste seien zu machen.

6. Am 6. März 2012 duplizierte die Bauherrschaft. In ihrer Stellungnahme vom 29.

Februar 2012 sei faktisch nicht zum Inhalt der Vernehmlassung der

Bauherrschaft Stellung genommen worden. Die Beschwerdeführer hätten ihre

Beschwerde vom (recte) 30. Dezember 2011 ergänzt und als neue Beschwerde

bezeichnet, welche inhaltlich die ursprüngliche Beschwerde ersetzen solle. Ein

solches Vorgehen sei unzulässig, die Eingabe einer neuen Beschwerde mithin

verspätet. Überdies entspreche ein solches Vorgehen nicht Sinn und Zweck der

Gehörsgewährung. Die neue Beschwerde sei daher aus den Akten zu weisen

respektive auf diese sei nicht einzutreten. Im Übrigen verweise sie auf ihre

Vernehmlassung.

7. Am 7. März 2012 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer Duplik.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird,

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Die Anordnung der von den Beschwerdeführern beantragten Expertise über die

Gebäudehöhe- und Grenzabstandsberechnung sowie die AZ Berechnungen für

beide Baugesuche erweisen sich angesichts der Sachkenntnis des Gerichtes

als unnötig. Darauf ist deshalb zu verzichten.

2. Nach Auffassung sämtlicher Beteiligter ist das neue Baugesetz der Gemeinde

… vom 13. Juni 2010/18. Januar 2011 (BG) anwendbar. Dessen Art. 67 Abs. 1

sagt, dass das Gesetz nach Annahme durch die Urnengemeinde und

Genehmigung der Regierung in Kraft trete und für alle beim Inkrafttreten noch

nicht bewilligten Gesuche gelte. Am 18. Januar 2011 waren die

Projektänderungsgesuche der Bauherrschaft noch nicht eingereicht und die

Verfahren somit hängig. Folglich ist das neue BG anwendbar.

3. Das Bundesgericht hat das verwaltungsgerichtliche Urteil R 10 15 und damit

auch die Baubewilligungen der Gemeinde … vom 1. Dezember 2009

aufgehoben. Damit wurde das Verfahren in den Stand vor Erteilung der

Baubewilligung zurück versetzt. Das Bundesgericht hat ausdrücklich

vorgesehen, dass der Bauherrschaft die Gelegenheit einzuräumen ist, allenfalls

notwendige Anpassungen des Projekts vorzunehmen. Davon hat die

Bauherrschaft mit der Einreichung von Projektänderungsgesuchen Gebrauch

gemacht. Diese wurden anschliessend ausgeschrieben und die

Beschwerdeführer konnten zu den Projektänderungsgesuchen umfassend

Stellung beziehen und Einsprache erheben, was sie auch gemacht haben. Die

Gemeinde war verpflichtet, die Projektänderungsgesuche zu behandeln. Die

Abweisung der ursprünglichen Baugesuche, wie dies die Beschwerdeführer

fordern, wäre nur dann möglich gewesen, wenn die Gesuche von der

Bauherrschaft nicht modifiziert worden wären und die erneute Prüfung durch die

Gemeinde ergeben hätte, dass der Bewilligung gesetzliche Gründe

entgegengestanden hätten. Somit hat die Gemeinde mit der Entgegennahme

der Projektänderungsgesuche und der Prüfung derselben formell korrekt

gehandelt. Es handelt sich formell nicht um neue Baugesuche, sondern um

Änderungsgesuche.

Die am 1. Dezember 2009 bewilligten Pläne sind für die Beurteilung der

Projektänderungsgesuche nicht mehr relevant. Damit erübrigt sich auch die

Edition der am 1. Dezember 2009 bewilligten Pläne zum Vergleich. Zu

beurteilen sind einzig die am 8./17. November 2011 erteilten Bewilligungen

resp. die den diesbezüglichen Gesuchen zugrundeliegenden

Baugesuchsunterlagen.

4. Was die Erhebung der möglichen Rügen anbetrifft, sind die BF, entgegen der

Auffassung der Bauherrschaft, dabei nicht auf die vom Bundesgericht

aufgeführten allfällig nochmals von der Gemeinde zu überprüfenden Punkte

gebunden, sondern können gemäss Art. 51 Abs. 3 des Gesetzes über die

Verwaltungsrechtspflege (VRG) alle neuen Tatsachenbehauptungen und

Beweisanträge vorbringen, die ihnen zur Begründung der von ihnen gestellten

Anträge dienlich sind. Damit ist ihnen, falls überhaupt möglich, auch aus der

aus ihrer Sicht nicht auf die vorgenommenen Änderungen hinweisenden

Publikation der Baugesuche sicherlich kein Nachteil entstanden.

5. a) Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, weil der Einspracheentscheid schon

am 30. August 2011 gefällt wurde, sei ihre nachträgliche Stellungnahme vom

11. Oktober 2011 ausser Acht gelassen und damit das rechtliche Gehör verletzt

worden. Sie übersehen dabei, dass die Baubewilligungen erst am 8. November

2011 (Mitteilung am 17. November 2011) erteilt wurden. Somit konnte die

nachträgliche Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 11. Oktober 2011 vom

Gemeindevorstand im Baubewilligungsverfahren zur Kenntnis genommen und

berücksichtigt werden. Hätte der Gemeindevorstand aufgrund der

Stellungnahme den Einspracheentscheid vom 30. August 2011 abändern

wollen, hätte er dies tun können; offenbar sah er keine Veranlassung dazu.

b) Das Energiedossier liegt bei den Akten. Im Plan "Garage und Zufahrt" (Beilage

49 der Gemeinde) werden insgesamt 11 Parkplätze (sechs sind gemäss

Baubewilligungen insgesamt notwendig) ausgewiesen. Selbst wenn die drei

gefangenen Parkplätze nicht gezählt würden, würden immer noch zwei

Parkplätze mehr als notwendig ausgewiesen. Was die Beschwerdeführer mit

dem Hinweis bezwecken, das Statistikformular und das Protokoll der

vorläufigen Prüfung fehlten bei den Akten, ist nicht ersichtlich. Diese Unterlagen

wurden für die sachgerechte Anfechtung der Baubewilligungen und des

Einspracheentscheides nicht benötigt. Weil die Gemeinde die Baubewilligungen

erteilt hat, ist klarerweise davon auszugehen, dass sie von der Vollständigkeit

der Baugesuche ausgegangen ist, was sie im Übrigen der Bauherrschaft mit

Schreiben vom 30. Juni 2011 bestätigt hat; deshalb erübrigt sich die Vorlage

eines Protokolls der vorläufigen Prüfung. Im Baubewilligungsverfahren konnten

die Beschwerdeführer ja zudem rügen, die Baugesuche seien nicht vollständig.

Damit ist das rechtliche Gehör hier nicht verletzt.

c) Die Beschwerdeführer monieren das Fehlen der Höhenangaben Dachtraufe

(m.ü.M.) des Zwischenbaus, des Verbindungsbaus des Hauses A und der

Garage. Soweit diese aber überhaupt relevant ist (vgl. weiter unten), können sie

problemlos aus dem Fassadenplan Haus A (Beilage 47 der Gemeinde)

herausgemessen werden. Auszugehen ist von der Höhenkote oberkant EG

(1‘141.38 m.ü.M.). Die Einzelheiten des Grundrisses des Tunnels lassen sich

aus dem Plan "Garage und Zufahrt" (Beilage 49 der Gemeinde) und dem Plan

"Umgebung" (Beilage 48 der Gemeinde) entnehmen. Im Plan "Garage und

Zufahrt" sind auch die Höhenkoten der Tunnelrampe sowie des Vorplatzes

festgehalten. Dass die Grenzsteine entgegen Art. 43 Abs. 2 der

Raumplanungsverordnung für den Kantons Graubünden (KRVO) nicht markiert

worden sein sollen, ist eine unbewiesene Behauptung. Das rechtliche Gehör ist

also auch diesbezüglich nicht verletzt.

6. Die Beschwerdeführer sind der Meinung, die Leitungen für Wasser und

Elektrizität könnten ohne Zustimmung aller Miteigentümer von Parzelle 3982

nicht durch die Strassenparzelle 3982 geführt werden. Indessen können private

Werkleitungen gemäss Art. 58 Abs. 2 BG, falls sie zwecks Anschluss an das

öffentliche Leitungsnetz durch ein benachbartes Grundstück geführt werden

müssten, von der Gemeinde gegen Entschädigung verfügt werden, sofern sich

die Nachbarn nicht einigen könnten. Die Gemeinde kann folglich die

Inanspruchnahme der Strassenparzelle 3982 letztlich zwangsweise verfügen.

Damit können die Bauparzellen diesbezüglich als erschlossen gelten. Hinzu

kommt, dass gemäss Art. 691 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches

(ZGB) Grundeigentümer gehalten sind, die Durchleitung von u.a. Wasser und

Elektrizität gegen vorgängigen vollen Ersatz des dadurch verursachten

Schadens zu gestatten, insofern sich die Leitung ohne Inanspruchnahme ihres

Grundstücks gar nicht oder nur mit unverhältnismässigen Kosten durchführen

lässt. Im Übrigen ist die Bauherrschaft, wie sie überzeugend dartut, weder auf

ein Fusswegrecht noch auf Durchleitungsrechte für Meteorwasser und

Kanalisation angewiesen. Die diesbezügliche Erschliessung erfolgt nach unten

in die Via … (vgl. Plan „Umgebung“, Beilage 48 der Gemeinde).

7. a) Zur Anfechtung einer Verfügung ist nach Art. 50 VRG befugt, wer durch sie

berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder

Änderung hat. Erforderlich ist dabei ein besonderes Interesse, das sich aus

einer nahen und beachtenswerten Beziehung des Beschwerdeführers zum

Streitgegenstand ergibt. Der Beschwerdeführer muss durch die unrichtige

Rechtsanwendung somit in höherem Masse betroffen sein als jedermann. Eine

Beeinträchtigung der subjektiven Rechtsstellung ist nicht vorausgesetzt. Jedes

eigene, aktuelle Rechtsschutzinteresse vermag die Legitimation zu begründen.

Das Rechtsschutzinteresse besteht danach im praktischen Nutzen, den die

erfolgreiche Beschwerde dem Beschwerdeführer eintragen würde, oder, anders

gesagt, in der Abwendung eines wirtschaftlichen, ideellen, materiellen oder

anders gearteten Nachteiles, den die angefochtene Anordnung für den

Beschwerdeführer zur Folge hätte. Das Interesse des Beschwerdeführers kann

also auch bloss tatsächlicher Natur sein, doch muss es auf jeden Fall

schutzwürdig sein, d.h. im Beschwerdeverfahren berücksichtigt zu werden

verdienen. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die rechtliche oder tatsächliche

Stellung des Beschwerdeführers durch den Ausgang des

Beschwerdeverfahrens unmittelbar beeinflusst werden kann. Mit diesen

Anforderungen soll die "Popularbeschwerde" ausgeschlossen werden. Ihnen

kommt dann eine besondere Bedeutung zu, wenn nicht der

Verfügungsadressat, sondern eben Dritte den Entscheid anfechten. Ist auch in

einem solchen Fall ein unmittelbares Berührtsein, eine spezifische

Beziehungsnähe gegeben, so haben diese ein ausreichendes

Rechtsschutzinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben

oder geändert wird (vgl. dazu BGE 121 II 177f., 120 Ib 487, 119 Ib 183f., 118 Ib

358, 113 Ib 228, PVG 1997 Nr. 56 sowie Hänni, Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., S. 534). Massgebend ist demnach in

Bausachen, ob vom Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgehen, die sich auf

das Grundstück des Nachbarn spürbar in einer Weise negativ auswirken, dass

er mehr als die Allgemeinheit betroffen ist. Ein schützenswertes Interesse setzt

sodann voraus, dass die Auswirkungen des beanstandeten Bauvorhabens auf

die Liegenschaft nach Art der Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei

objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden (PVG 1997 Nr.

56). Trifft dies zu, so kann die opponierende Partei grundsätzlich auch alle

Rügen anbringen, die für ihre Position Vorteile erwarten lassen und die den

Streitgegenstand betreffen (PVG 2003 Nr.34).

b) Die Beschwerdeführer verlangen, dass die Baugesuche aufgrund von Art. 19

des Gesetzes über die Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus

… neu eingereiht werden. Wie das Verwaltungsgericht bereits in R 07 102

entschieden hat, sind Baueinsprecher zur Rüge betreffend Kontingentierung

überhaupt nicht legitimiert, da sie davon nicht mehr als Dritte berührt

(beschwert) sind. Anders wäre dies nur, falls sie selbst hinter der Bauherrschaft

auf einer Kontingentsliste stünden –was hier nicht der Fall ist. Die Einreihung

eines Bauvorhabens in eine Kontingentsliste ist innerhalb eines Baubescheides

ein selbständiger Streitgegenstand, der mit der bau- und planungsrechtlichen

Rechtmässigkeit des Bauvorhabens als solcher nichts zu tun hat bzw. diese

nicht berührt. Würde eine Rüge gegen die Kontingentseinteilung gutgeheissen,

würde dies an der Baurechtskonformität eines Bauprojektes nichts ändern.

Vielmehr führte dies nur zu einer Verzögerung in der Ausführung des

Bauvorhabens. Die Verzögerung der Erstellung baurechtskonformer Bauten in

einer Bauzone stellt aber kein schützenswertes eigenes Interesse des

Nachbarn dar, weshalb auf entsprechende Rügen gegen die Verletzung von

Kontingentierungsvorschriften (inkl. Anträge auf Korrekturen der Einreihung)

nicht eingetreten werden kann (vgl. PVG 2010 Nr. 29).

Hinzuweisen ist auch noch darauf, dass sich das Begehren ohnehin nur auf

Haus B beziehen kann. Die Wohnungen in Haus A unterstehen nicht der

Kontingentierungspflicht, da es sich hier um eine Erstwohnung und um eine

touristisch bewirtschaftete Zweitwohnung handelt (Art. 4 des Gesetzes über die

Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus). Insoweit wären die

Beschwerdeführer ohnehin gar nicht beschwert und könnte diesbezüglich auf

die Rüge auf jeden Fall nicht eingetreten werden.

Selbst jedoch, wenn auf diese Rüge eingetreten würde, wäre sie als

unbegründet abzuweisen. Wie weiter oben dargelegt, handelt es sich hier um

Projektänderungen geringfügiger Natur, die zudem nicht kontingentsrelevant

sind. Gemäss Art. 19 Abs. 3 des Gesetzes über die Einschränkung und

Lenkung des Zweitwohnungsbaus konnte deshalb die Baubehörde von einer

Neueinreihung des diesbezüglich allein der Kontingentierungspflicht

unterliegenden Projektänderungsgesuchs (Haus B) absehen.

8. Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung der Gebäudehöhe beim Haus A.

Die Gemeinde habe die Kote neuerdings auf 1141.75 m.ü.M. festgesetzt, was

das Eingeständnis einer Verletzung der Gebäudehöhe von Haus A um

mindestens 5 cm bedeute. Weil sich die projektierte Firsthöhe auf 1148.8

m.ü.M. bemesse, resultiere daraus eine Verletzung der Gebäudehöhe von 7

cm.

Die Gebäudehöhe ist gemäss Art. 41 BG der grösste, in den äusseren

Gebäudeecken lotrecht gemessene Abstand zwischen dem gewachsenen

Terrain und dem höchsten Punkt des Daches. Die gesetzliche Gebäudehöhe ist

bergseits einzuhalten, talseits darf sie bis zu 3 m überschritten werden.

Zunächst ist festzuhalten, dass kein Anlass besteht, an den Resultaten der

Höhenkontrolle des – fachkundigen - Geometers (Beilage 18 der Gemeinde) zu

zweifeln. Dass bei der Aufnahmegenauigkeit eine Toleranz einzuberechnen ist,

liegt in der Natur der Sache.

Die Behauptung der Beschwerdeführer, dass die Gemeinde für Punkt 1 von

einer Höhenkote von 1‘141.75 m.ü.M. ausgehe, ist falsch. Die von den ihnen ins

Spiel gebrachte Zahl 1‘141.75 m.ü.M. resultiert aus dem Digitalen

Geländemodell (DGM) vom März 1997. Die Gemeinde hat dagegen zu Recht

die Angaben der Höhenkontrolle des Geometers (Beilage 18 der Gemeinde)

übernommen. Dieser hat gestützt auf die zwei Digitalen Geländemodelle vom

März 1997 und September 2008 einen Höhenkurvenplan erarbeitet. Daraus hat

er die mutmassliche gewachsene Terrainhöhe (m.ü.M.) bei Punkt 1 interpoliert.

Er kommt gemäss Höhenkontrollbericht auf 1‘142.03 m.ü.M., was mit der

Aufnahmegenauigkeit von +/-7 cm im Wiesland in diesem Punkt ein

gewachsenes Terrain von maximal 1‘142.10 m.ü.M. und von minimal 1‘141.96

m.ü.M. ergibt. Bei einer Firsthöhe von 1‘148.8 m.ü.M. ergibt sich somit eine

Gebäudehöhe von maximal 6.84 m. Da die zulässige Gebäudehöhe gemäss

Art. 26 BG (Zonenschema) in der Wohnzone A 7 m beträgt, ist sie eingehalten.

Diese Höhenkote entspricht zudem ungefähr derjenigen, welche die

Bauherrschaft im Plan Fassaden Haus A für diese Ecke angegeben hat und wie

sie nach Angaben der Gemeinde im angefochtenen Entscheid auch schon im

ersten Bewilligungsverfahren angenommen wurde (1‘142.09 m.ü.M.). Die

Richtigkeit dieser Annahme im ersten Baubewilligungsverfahren hat sich folglich

in diesem Verfahren bestätigt.

9. a) Die Beschwerdeführer behaupten, die Auflage betreffend den nicht

bewilligbaren Balkon sei diffus und machen damit geltend, sie sei nicht

durchsetzbar. Dem ist indessen nicht so. Die Gemeinde hat den Nebenbau

gemäss Ziff. b19 nicht bewilligt. Aus den Plänen (Fassaden Haus B [Beilage 77

der Gemeinde]und Grundrisse und Schnitt Haus B [Beilage 76 der Gemeinde])

geht hervor, was nicht bewilligt wurde. Nicht bewilligt wurden die beiden

seitlichen Mauern gemäss Grundrissplan Untergeschoss Haus B und der darauf

zu erstellende Balkon gemäss Fassade Nord, Fassade Ost und Fassade Süd

des Hauses B. Diese Bauteile dürfen folglich nicht erstellt werden. Die

Bauherrschaft kann diesbezüglich ein Projektänderungsgesuch einreichen, für

welches wiederum ein Bewilligungsverfahren durchgeführt werden muss – mit

entsprechender Einsprachemöglichkeit. Die Gemeinde hat in Ziff. b19 der

Baubewilligung für Haus B den entsprechenden Vorbehalt gemacht. Bei der

Nichtbewilligung dieses Anbaus handelt es sich nicht um eine Auflage. Die

Bauherrschaft ist frei, ob sie den Entscheid der Gemeinde betreffend

Nichtbewilligung dieses Anbaus akzeptiert, was vorliegend der Fall ist, weil die

Bauherrschaft diesen Entscheid der Baubehörde nicht angefochten hat, und es

damit sein Bewenden hat oder ob sie erneut ein Gesuch um Projektänderung

für Haus B einreicht.

b) Wurde der Anbau auf der Ostseite aber nicht bewilligt, fällt die Argumentation

der Beschwerdeführer betreffend Grenzabstandsverletzung zu Parzelle 3980 in

sich zusammen. Unbestritten ist die Südfassade 13.95 m lang (vergleiche

Grundrissplan EG Haus B [Beilage 76 der Gemeinde]). Weil die Ostfassade

schräg verläuft und sich diese Schräge über die Front des Abstellraumes

gemäss Grundrissplan Untergeschoss Haus B fortsetzt, könnte man – gestützt

auf Art. 40 Abs. 2 BG - noch argumentieren, die Südfassade sei länger als

13.95 m, auch wenn der Anbau Ost weggelassen würde und für die

Fassadenlänge Süd der äusserste Punkt des Abstellraumes gemäss

Grundrissplan Untergeschoss Haus B (Beilage 76 der Gemeinde) massgebend

wäre. Es handelt sich um ungefähr 60 cm, welche so noch zu den 13.95 m

hinzugerechnet werden müssten. Die gesamte Fassadenlänge Süd würde

jedoch auch dann höchstens 14.55 m ausmachen. Gemäss Art. 40 Abs. 1 BG

ist aber ein Mehrlängenzuschlag für den Grenzabstand nur dann zu machen,

wenn die Seite eines Gebäudes in den Wohnzone A und B länger als 15 m ist.

Dies ist hier nicht der Fall. Der Nebenbau Süd als solcher erfährt also auch

keinen Mehrlängenzuschlag und entspricht folglich mit einem Grenzabstand

von 2.5 m Art. 39 Abs. 2 BG. Eine Mehrlängenzuschlag ist auch an der

Nordseite von Haus B nicht zu machen, weil diese – ohne den nicht bewilligten

Anbau Ost – lediglich 10.19 m lang ist und auch, wenn man argumentiert, sie

müsse wie die Südseite behandelt werden, wegen Nichterreichung der Marke

von 15 m ebenfalls kein Mehrlängenzuschlag gemacht werden muss. Der

Mindestabstand von 5 m ist auch bei Ecke 1 von Haus B, welche der

Nordgrenze von Parzelle 4409 am nächsten liegt, eingehalten. Gegenüber

Parzelle 1589 ist der Grenzabstand mit 6.72 m gut eingehalten.

10. Die Beschwerdeführer behaupten, die Oberkante der Garagendecke bei

Gebäudeecke 21 rage mindestens 0.4 m über das gewachsene Terrain von

1997 heraus. Der Geometer habe das gewachsene Terrain bei Punkt 5,

welcher 0.25 m bergwärts von Punkt 21 gemäss Projektplänen entfernt liege,

mit 1‘142.85 (recte: 1142.86) m.ü.M. beziffert. Die Oberkante der Betondecke

der Einstellhalle liege auf 1‘143.2 m.ü.M., womit sie das gewachsene Terrain

sogar um 0.44 m überrage.

Zunächst ist einmal festzuhalten, dass „Gebäudeecke 21“ resp. „neu

Gebäudeecke 12“ in den Projektplänen nicht vorkommt. Indessen wird ein

Punkt 12 in der Aufnahme des Geometers vom 27./28 Juni 2011 (Beilage 40

der Gemeinde) festgehalten. Nach dieser Aufnahme beträgt die tatsächliche

Terrainhöhenkote bei Punkt 12 (Koordinaten 740354.040/189049.690) 1'142.76

m.ü.M. Dieser Punkt liegt nach Beilage 54 der Gemeinde (letztes Blatt der

Aufnahme des Geometers vom 8. September 2011) aber nicht in der Halle,

sondern im Abstellraum und (wie Punkt 5 in der Halle) innerhalb des

Grenzabstandes. Der Abstellraum weist nach dieser Beilage (entspricht im

Übrigen Belage 18 der Gemeinde, dort fehlt nur dieses letzte Blatt) eine

Höhenkote unterkant Decke von 1'140.70 m.ü.M. (oder oberkant Decke, + 30

cm = 1'141.00 m.ü.M. auf. Damit ist auch der Abstellraum unterirdisch.

Im Übrigen ist unklar, was die Beschwerdeführer mit dem Hinweis auf Punkt 12

bezwecken. Seine Höhe beträgt 1'142.76 m.ü.M., also 10 cm weniger als Punkt

5 (1'142.86 m.ü.M.). Dies bestätigt die Richtigkeit der Höhenmessung des

Geometers, liegt doch Punkt 5 unbestritten ca. 25 cm bergwärts des Punktes

12. Ebenfalls ist festzuhalten, dass die weit hergeholte Theorie der

Beschwerdeführer, die Tiefgarage und der Erschliessungstunnel seien eine

Hauptbaute, nicht zutrifft. Sie sind eingeschossig, ohne Wohn- und Schlafräume

und haben folglich einen Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten (Art. 39 Abs. 2

BG).

Die Tiefgarage kommt gegen Norden an die Grenze zu Parzelle 1589 zu

stehen. Bis zu einem Grenzabstand von 2.5 m liegt sie unterhalb des

gewachsenen Terrains. Dies zeigen die Messungen des Geometers vom 8.

September 2011 (Beilage 18 der Gemeinde). Bei Punkten 4 und 5, welche noch

im Grenzabstand von 2.5 m liegt, beträgt die Höhenkote unterkant Decke

Tiefgarage 1‘141.00 m. Bei Punkten 6 und 7, welche den Grenzabstand von 2.5

m einhalten, beträgt die Höhenkote unterkant Decke Tiefgarage 1‘142.90

m.ü.M. Bei den innerhalb des Grenzabstandes an der Aussenwand der

Tiefgarage liegenden Punkten 4 und 5, Punkt 4 zudem auf der gemeinsamen

Grenze mit Parzelle 1589, liegt die Höhenkote des gewachsenen Terrains bei

1142.25 m.ü.M. (Punkt 4) respektive 1142.86 m.ü.M. (Punkt 5). Selbst, wenn

man zur Höhenkote unterkant Tiefgarage, wie von den Beschwerdeführern

verlangt, noch die Stärke der Decke der Einstellhalle dazurechnet (ca. 30 cm)

resultiert bei den Punkten 4 und 5 lediglich eine Höhenkote oberkant Decke von

1‘141.30 m ü.M.. Dies liegt aber deutlich unter den Höhenkoten des

gewachsenen Terrains bei den Punkten 4 und 5 (1‘142.25 m.ü.M. respektive

1‘142.86 m.ü.M.). Damit ist klar, dass die Tiefgarage, soweit sie innerhalb des

Grenzabstandes von 2.5 m liegt, unterirdisch ist und im übrigen Bereich den

gesetzlichen Grenzabstand von 2.5 m einhält (anschaulich zu alledem Beilage

18 und Beilage 47 der Gemeinde, in letzterer die Westfassade von Haus B,

welche Ansicht einen Schnitt durch die Einstellhalle beinhaltet).

Beim Tunnel liegen, wie schon das Bundesgericht im früheren Verfahren

festgestellt hat, Näherbaurechte vor. Der Tunnel müsste zudem als Nebenbaute

höchstens 2.5 m Grenzabstand einhalten und nicht 5 m, wie die

Beschwerdeführer behaupten. Wenn sie vorbringen, die Näherbaurechte

zulasten der westlichen Nachbarn für die Garagenhalle und den

Erschliessungstunnel (Beilagen 70 und 71 der Gemeinde) seien hier nicht mehr

relevant, weil sie sich nur auf das Bauprojekt von 2009 bezogen hätten, und die

bestehenden Dienstbarkeitsverträge heute nicht mehr durchsetzbar seien, ist

dies vom Zivilrichter zu beurteilen. Es ist angesichts der marginalen

Änderungen nämlich überhaupt nicht offensichtlich, dass diesbezüglich der

Bauherrschaft die zivilrechtliche Berechtigung fehlte.

11. Für den Eingangsbereich des Hauses A ergibt sich Folgendes:

Was die Gemeinde am 29. Oktober 2009 festgehalten hat (Beilage 12 der

Beschwerdeführer), ist im heutigen Verfahren nicht mehr von Belang. Insofern

kann das Schreiben vom 20. Oktober 2009 von der Gemeinde an die

Bauherrschaft nicht dazu verwendet werden, die Rechtsnatur der

"Zwischenbaute", die gar keine ist, jedenfalls keine oberirdische, respektive des

Eingangsbereiches von Haus A zu beurteilen. Das Schreiben erging ja vor

Erteilung der ersten Baubewilligung vom 1. Dezember 2009 und bezieht sich

nicht auf die jetzt vorliegenden Baugesuchsakten. Zudem ist gemäss dem

Fassadenplan Nord und dem Fassadenplan Süd von Haus A (Beilage 47 der

Gemeinde) der Eingangsbereich von Haus A im EG offen vorgesehen. Der im

UG liegende Teil des Eingangsbereichs befindet sich unterhalb des

gewachsenen Terrains. Die Fassade ist dort jedenfalls unterbrochen. Es kann

somit keine Rede davon sein, dass die Nordfassade von Haus A länger als 15

m sei. Ohne den Eingangsbereich liegt eine Fassade von höchstens 12.5 m

Länge vor, wenn man den östlichen Vorbau zur Gebäudelänge dazu zählt.

Haus A muss also gegenüber den Nachbarparzellen lediglich einen

Grenzabstand von 5 m einhalten.

12. Der östliche Vorbau weist kein Flachdach, sondern eine Terrasse auf. Die

Terrasse ist zumindest teilweise mit dem Hauptdach überdeckt. Der

Eingangsbereich ist gemäss den Plänen nicht überdeckt. (Zu alledem Beilage

47 der Gemeinde). Gemäss Art. 42 Abs. 4 BG wären Flachdächer hier zudem

zulässig (Nebenbauten).

13. Die minimale Neigung des Vorplatzes zur Einfahrt in den Tunnel (vgl. dazu

Beilage 49 der Gemeinde) ist sachlich begründet (Entwässerung). Wie aus dem

Plan Umgebung (Beilage 48 der Gemeinde) hervorgeht, ist die

Verkehrssicherheit nicht gefährdet. Nach Süden ist die Sicht vom

Tunnelvorplatz auf die Strasse völlig frei. Gegen Norden ist der Einfahrtsradius

absolut ausreichend dimensioniert, insbesondere auch, weil die Via …. nach

der Einfahrt vom Tunnelvorplatz in dieselbe eine Rechtskurve beschreibt, von

der Einfahrt vom Tunnelvorplatz aus also besonders gut einzusehen ist. Die

VSS-Normen, auf die das Baugesetz zudem keinen Bezug nimmt, können

lediglich Empfehlungscharakter haben. Die Voraussetzungen von Art. 51 BG

sind vorliegend erfüllt.

14. a) Die Beschwerdeführer beanstanden die Berechnung der anrechenbaren

Geschossfläche (aGF) beim Haus A (vgl. dazu Plan „AZ-Berechnung“, Beilage

45 der Gemeinde). Im Haus A wurde das Entrée zur im UG liegenden Wohnung

fälschlicherweise nicht angerechnet. Dieses beträgt gemäss Berechnungen der

BF 2.86 m². Diese Wohnung ist direkt von der Tiefgarage aus erreichbar, wie

aus dem Plan Garage und Zufahrt hervorgeht. Der Vorplatz UG bzw. die

Treppe von 7.74 m² sind jedoch, weil nicht anrechenbare Geschossflächen

erschliessend, nicht anzurechnen. Die Treppe stellt die Verbindung her

zwischen der – nicht anrechenbaren – Tiefgarage (Art. 37 Abs. 2 lit. c BG) und

dem Vorplatz/Eingangsbereich von Haus A, welcher ja offen und somit nicht

anrechenbar ist (Art. 37 Abs. 2 lit. e BG; selbst, wenn der Eingangsbereich

überdacht wäre, wäre er nicht anrechenbar). Im Haus A resultiert also eine

Korrektur von 2.86 m². Nachdem indessen genügend aGF-Reserve auf Parzelle

4111 zur Verfügung steht (die anrechenbare konsumierte aGF für Haus A

betrüge neu 290.06 m²; die auf Parzelle 4111 verfügbare aGF beträgt

insgesamt 316.4 m²) erweist sich Haus A diesbezüglich aber auch so als

baugesetzeskonform.

b) Ebenfalls beanstanden die Beschwerdeführer die Berechnung der aGF bei

Haus B (vgl. dazu Plan „AZ-Berechnung“, Beilage 45 der Gemeinde). Im Haus

B verlangen sie die Anrechnung der südostseitig freigelegten Räume im OG.

Der Fitnessraum und der Lift sowie der Vorplatz und die Treppe seien

anrechenbar. Das angeblich im OG von Haus B bestehende

Berechnungsmanko von 1 m² BGF wird von ihnen lediglich behauptet, aber

weder nachgewiesen noch begründet und die Rüge ist somit nicht zu hören.

Gemäss Art. 37 Abs. 2 lit. g BG sind Hallenbäder, Sport- und Saunaanlagen

nicht anrechenbar. Die Bestimmung verlangt nach ihrem Wortlaut jedoch als

Grundsatz die Anrechenbarkeit aller Geschossflächen für die Berechnung der

Ausnützungsziffer. Daneben stipuliert es gewisse Ausnahmen von der

Anrechenbarkeit. Das Kriterium der Ausbaubarkeit ist eine

Selbstverständlichkeit, die sich schon aus dem Grundsatz der Anrechenbarkeit

aller Geschossflächen ergibt. Neben das Kriterium des Dienens tritt somit

alternativ jenes der Eignung. Folglich gehört auch ein Raum, der gemäss den

Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dient, aber

als solcher ausbaubar ist, zur Ausnützung. Ausser Betracht fallen subjektive

Gesichtspunkte. Auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen, also auf

den blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Ob ein Raum dem

dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise hierfür ausbaubar ist, muss

aufgrund seiner objektiven Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtigten

Nutzung entschieden werden; ohne Belang ist auch der Ausbaustandard (vgl.

etwa VGU R 10 41; R 05 96). Dabei muss jeder in Frage kommende Raum

einzeln beurteilt werden. Dies setzt der Vergleichbarkeit eines Bauvorhabens

mit anderen Baugesuchen enge Grenzen (zu alledem VGU R 11 18)

Den Beschwerdeführern ist zuzugestehen, dass der betreffende Raum gut

belichtet ist. Aufgrund der Raumverhältnisse und der bestehenden, nicht leicht

zu verändernden räumlichen Einteilung ist er zu Wohnzwecken nicht gerade gut

geeignet. Den Hauptteil des im Vergleich zum EG und zum OG des Hauses B

einen relativ kleinen Grundriss aufweisenden UG‘s machen der Lift und die

Rundtreppe sowie die in der Südwestecke befindliche Sauna aus. Die

Rundtreppe befindet sich zudem mitten innerhalb des Grundrisses, was

zusammen mit dem Lift im hinteren Teil (Sauna, Eingangsbereich) enge

räumliche Verhältnisse ergibt. Vom Eingangsbereich gelangt man durch eine

Tür in die Ankleide und in den Fitnessraum Dieser Raum weist als einziger in

diesem Stockwerk Wohnqualität auf. Er ist deshalb an die aGF anzurechnen

(37.5 m²).

Die Erschliessungsflächen des Lifts (je ca. 4 m²) sind über alle vier Stockwerke

gesehen identisch. Sie sind fälschlicherweise zweimal (im EG und OG)

angerechnet worden. Die Lift-Grundfläche darf logischerweise aber nur einmal

angerechnet werden; der Lift kann ja zu einer Zeit nur in einem Stockwerk sein.

Die eine Lift-Grundfläche ist deshalb von der anrechenbaren Fläche

abzuziehen. Ebenfalls fälschlicherweise ist aber die hinter der Eingangstür von

der Tiefgarage ins Garagengeschoss des Hauses B liegende, zum Lift und zur

Rundtreppe führende Treppe/der Vorplatz vor dem Lift (ca. 6 m²) und die

Rundtreppe (2x, einmal im Garagengeschoss und einmal im UG, je ca. 4 m²)

nicht angerechnet worden, obwohl diese Flächen ebenfalls anrechenbare

Räume (im EG und OG) erschliessen. Diese Flächen (ca. 14 m²) sind noch zur

aGF hinzuzuzählen. Die aGF-Reserve auf Parzelle 4409 (169.4 m² – 158.6 m²

= 10.8 m²) genügt für diese Mehrfläche (37.5 m² + ca. 14 m² - ca. 4 m² = ca.

47.5 m²) nicht. Die Beschwerde erweist sich diesbezüglich als begründet. Die

Überschreitung der AZ kann aber, dem Verhältnismässigkeitsprinzip folgend,

nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen, weil diese Baugesetzwidrigkeit

mit der in solchen Fällen üblichen Auflage korrigiert werden kann, dass vor

Baubeginn die noch benötigte aGF im Umfang von ca. 36.7 m² (ca. 47.5 m² -

10.8 m²) beschafft werden muss. Die Gemeinde wird in diesem Zusammenhang

noch zu prüfen haben, ob allenfalls noch weitere Flächen, wie z.B. der Eingang

Haus B von der Tiefgarage, allenfalls nicht anrechenbar ist. Diesbezüglich ist

die Beschwerde somit teilweise gutzuheissen und die Angelegenheit zur

Ergänzung der Baubewilligung 2009-0062 nach der Berechnung der zusätzlich

benötigten aGF mit der vorstehend erwähnten Auflage und der aus dieser

Auflage resultierenden Korrekturen der Baubewilligung (insbesondere lit.a) an

die Gemeinde zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen,

soweit darauf einzutreten ist.

15. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu 9/10 unter solidarischer

Haftbarkeit zulasten der Beschwerdeführer und zu je 1/20 zulasten der

Bauherrschaft und der Gemeinde.

Bei den Parteientschädigungen ist von den ausgewiesenen Kostennoten der

Parteien und dem Umfang des Obsiegens auszugehen. Daraus ergibt sich,

dass die Beschwerdeführer die Bauherrschaft mit Fr. 6‘500.—zu entschädigen

hat. Umgekehrt haben die Gemeinde und die Bauherrschaft die

Beschwerdeführer mit je Fr. 350.-- zu entschädigen. Der Gemeinde steht

gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zu.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird bezüglich der Baubewilligung 2009-0062 (Haus B) im

Sinne der Erwägungen teilweise gutzuheissen. Die Angelegenheit wird

bezüglich der Baubewilligung 2009-0062 (Haus B) an die Gemeinde

zurückgewiesen, damit diese nach Berechnung der im Sinne der Erwägungen

noch zu beschaffenden aGF die Baubewilligung 2009-0062 mit der Auflage

ergänzt, dass vor Baubeginn diese aGF von der Bauherrschaft noch beschafft

werden muss und die aus dieser zusätzlichen Auflage resultierenden

Korrekturen in der Baubewilligung 2009-0062 vornimmt. Im Übrigen wird die

Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 8‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 1‘093.--

zusammen Fr. 9‘093.--

gehen zu 9/10 und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der Beschwerdeführer

und zu je 1/20 zulasten der Bauherrschaft und der Gemeinde und sind innert 30

Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführer entrichten der Bauherrschaft eine Parteientschädigung

von Fr. 6‘500.-- (inkl. MWST). Die Gemeinde und die Bauherrschaft haben die

Beschwerdeführer mit je Fr. 350.-- (inkl. MWST) zu entschädigen

Auf die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 31. Januar

2013 nicht eingetreten (1C_394/2012).