Property Owner v. Municipality Regarding Unauthorized Residential Conversion of Agricultural Barn

R 10 119

5. Kammer

URTEIL vom 17. Mai 2011

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuch (BAB) / Feststellungsverfügung

1. … ist seit Mai 2008 Eigentümer der ca. 3 km vom Dorf … entfernt, im Gebiet „…“, auf ca. 1'550 m.ü.M. gelegenen, mit einer zweistöckigen Heubarge überbauten Parzelle Nr. 429. Gemäss rechtskräftigem Zonenplan 1:10‘000, vom 7./20. Februar 1997, befindet sich die Baute in der Landwirtschaftszone.

2. Vorgeschichte:

a) Am 5. März 1973 lehnte die Gemeinde … erstmals gestützt auf einen Entscheid des kantonalen Amts für Gewässerschutz ein Baugesuch des damaligen Eigentümers der Parzelle Nr. 429, …, für die Erstellung eines Ferienhauses in „…“ ab.

b) Am 2. Oktober 1975 erteilte die Gemeinde dagegen … die Bewilligung für eine einstöckige Heubarge auf Parzelle Nr. 429 unter der Auflage, dass diese nur für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden dürfe. Im Herbst 1976 stellte die Gemeinde indessen fest, dass der Bauherr sowohl die erlaubten Ausmasse überschritten, als auch das Gebäude zweistöckig erstellt und zudem auch gerade noch eine Unterkunftsmöglichkeit eingebaut hatte. Mit Bauund Wiederherstellungsentscheid vom 14. April 1977 verweigerte sie ihm die nachträgliche Bewilligung für die über die von der erteilten Bewilligung 1975 abgedeckten Rahmen hinaus vorgenommenen Arbeiten und verfügte entsprechend verschiedene Wiederherstellungsmassnahmen. So erliess sie ein Benützungsverbot für den Stall im Untergeschoss (UG), untersagte sowohl den Einbau einer Eingangstür in diesem, als auch von Fenstern im gesamten Gebäude, wie auch vom Innenausbauten und verknüpfte den Entscheid mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass UG und OG ausschliesslich als Heubarge genutzt werden dürften (Zweckentfremdungsverbot; keine Nutzung für Unterkunftsund Wohnzwecke). Ferner verlangte sie, dass die Ost-, Nordund Westseite des Gebäudes vollständig auf die Höhe des gewachsenen Bodens angeschüttet werden müssten. Die Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

c) Auf ein weiteres Baugesuch für verschiedene Umbauten trat die Gemeinde unter Hinweis auf die früher ergangenen Verfügungen am 3. Mai 1978 nicht ein.

d) Am 7. Juni 1978 reichte … bei der Gemeinde ein neues Gesuch für den Umbau der Heubarge in einen landwirtschaftlichen Zweckbau mit Schafstall sowie Kochund Schlafgelegenheit ein. Unter Verweis auf die früheren Entscheide in dieser Sache trat die Gemeinde mit Schreiben vom 12. Juli 1979 nicht ein. Einem dagegen erhobenen Rekurs war insofern Erfolg beschieden, als das Verwaltungsgericht mit Entscheid VGE 642/79 vom 26. Februar 1980 die Angelegenheit zur materiellen Behandlung an die Gemeinde zurückwies.

e) Am 3. Juni 1980 stellte … denn auch ein BAB-Gesuch für den Umbau der Heubarge in einen Schafstall und Unterkunftsraum. Das damals zuständige kantonale Departement des Innern und der Volkswirtschaft (DIV) verweigerte jedoch dem Bauvorhaben mit Verfügung vom 15. Juli 1980 die Zustimmung, im Wesentlichen mit der Überlegung, dass der Gesuchsteller als Nichtlandwirt auf keine Unterkunft ausserhalb der Bauzonen angewiesen sei. Das vom Gesuchsteller in der Folge angerufene Verwaltungsgericht hiess demgegenüber den dagegen erhobenen Rekurs unter Aufhebung der angefochtenen Verfügung gut und wies die Sache im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurück. Diese erteilte daraufhin noch während laufender Rechtsmittelfrist die Baubewilligung, gestützt auf welche die Bauarbeiten unverzüglich in Angriff genommen und weitgehend ausgeführt wurden.

Eine gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts von der Regierung des Kantons Graubünden erhobene Beschwerde wurde vom Bundesgericht mit

Urteil vom 3. August 1982 gutgeheissen im Wesentlichen mit der Überlegung, dass eine landwirtschaftliche Wohnnutzung am fraglichen Standort weder zonenkonform noch standortgebunden sei. Die vorgenommenen Bauarbeiten habe der Bauherr auf eigenes Risiko ausgeführt. Der ursprünglich abschlägige gemeindliche Baubescheid vom 25. Juli 1980 wurde damit bestätigt.

f) Mit Schreiben vom 2. Oktober 1985 forderte die Gemeinde … … auf, ihr mitzuteilen, wie er den Anordnungen des Bundesgerichts vom 3. August 1992 nachzukommen gedenke. Nachdem innert angesetzter Frist keine Stellungnahme einging, verfügte der Gemeindevorstand … am 23. Oktober 1985 die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Heubarge gemäss Baubescheid vom 25. Juli 1980, indem die gesetzwidrigen Bauund Anlageteile abzubrechen bzw. zu schliessen seien (Kochund Schlafgelegenheit, Kamin, Fenster, Türe). Dieser Entscheid wurde von dem von … in der Folge angerufenen Verwaltungsgericht mit Entscheid VGE 752/85 vom 6. März 1986 geschützt und die dagegen erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde vom Bundesgericht mit Urteil P 690/86 vom 5. Dezember 1986 abgewiesen.

g) Weil bis im März 1989 erst der Kamin abgebrochen und vor der Haustüre das Bargentor angebracht, nicht aber das Fenster vermacht worden war, setzte die Gemeinde … eine weitere Nachfrist bis Ende Juni 1989. Mit Schreiben vom 24. August 1989 hielt sie fest, anlässlich eines Augenscheins vom 17.

August 1989 habe festgestellt werden können, dass das Bauobjekt nun als Heubarge taxiert werden könne. Die Akte könne daher geschlossen werden.

h) Verschiedene von den Erben … in den Jahren 2007/2008 im Hinblick auf einen möglichen Verkauf getätigte Anfragen betreffend Nutzungs- /Umbaumöglichkeiten der Baute wurden von den zuständigen Behörden klar dahingehend beantwortet, dass diese lediglich als Heubarge genutzt werden dürfe. Am 27. Mai 2008 verkauften die Erben von … die mit der Heubarge bebaute Parzelle Nr. 429 an ...

3. BAB-Gesuche 2008/2009

a) Nachdem die Gemeinde im Sommer 2008 feststellen musste, dass der neue Eigentümer ohne Bauund BAB-Bewilligung umfangreiche Arbeiten an der Heubarge ausführen liess, erliess sie am 28. August 2008 eine erste Baueinstellungsverfügung. Weil der Bauherr diesen nicht befolgte, verfügte sie am 10. September 2008 einen weiteren Baustopp.

b) In der Folge reichte … bei der Gemeinde anfangs Oktober 2008 ein erstes BAB-Gesuch ein, mit welchem er um Bewilligung für den Ausbau beider Stockwerke der Heubarge zu einem Ferienund Wochenendhaus, die Errichtung eines zusätzlichen Kellers, den Anbau eines Holzschopfes sowie grössere Terrainveränderungen und Terrainaufschüttungen im Umkreis der Heubarge ersuchte. Bereits am 21. Oktober 2008 fand im Beisein eines Vertreters des kantonalen Amtes für Raumentwicklung (ARE) ein Augenschein statt. An diesem bestätigte sich, dass im Umkreis der Heubarge, d. h. insbesondere auf deren Rückseite, bereits grosse Abgrabungen vorgenommen worden waren und vor der Hütte ein langer Vorplatz aufgeschüttet und eine abflusslose Grube eingegraben worden war. Im Innern der Heubarge musste festgestellt werden, dass im Untergeschoss ein Keller ausgegraben, im Obergeschoss ein Raum zu Wohnzwecken genutzt und das entsprechende Zimmer im Innern verkleidet resp. mit einem Bett, einem einfachen Regal und einem Gasherd ausgestattet worden war. Am Augenschein wurde zwischen Gemeinde und Bauherrn der Rückzug des pendenten und die Einreichung eines neuen, abgeänderten Baugesuchs vereinbart. Das pendente Gesuch wurde in der Folge Ende Februar 2009 zurückgezogen, das neue Gesuch für das abgeänderte Projekt jedoch erst am 13. Juni 2009, nach erneuter ultimativer gemeindlicher Aufforderung, eingereicht und am 15. Juni 2009 mit geänderten Projektplänen ergänzt, welche den Ausbau beider Stockwerke zu einem Ferienund Wochenendhaus, die Errichtung eines zusätzlichen Kellers, den Anbau eines Holzschopfes sowie grössere Terrainveränderungen und -aufschüttungen um die Barge herum vorsahen.

Weil … die Bauarbeiten trotz des immer noch geltenden Baustopps fortsetzte, erliess die Gemeinde am 28. August 2009 eine weitere Baueinstellungsverfügung, verbunden mit der Aufforderung zur Ergänzung der Projektpläne und Aufforderung zur Stellungnahme betreffend Ersatzvornahme und Bussandrohung. Mit Schreiben vom 27. September 2009 reichte er abgeänderte Projektpläne und ergänzte sein Gesuch in der Folge noch mit weiteren BAB-Gesuchsformularen (datiert vom 13. bzw. 20.

Oktober 2009).

Nachdem das kantonale Amt für Raumentwicklung die diversen baulichen Vorkehren in einer Vorabklärung vom 5. Februar 2010 als nicht bewilligungsfähig erachtet hatte, forderte die Gemeinde … ein weiteres Mal zur Stellungnahme und Einreichung neuer Pläne auf. Am 31. August 2010 reichte er die verlangten Unterlagen, enthaltend u.a. die diversen Terrainveränderungen wie effektiv ausgeführt, die Arbeiten im Zusammenhang mit der Erstellung der abflusslosen Grube und des Aushub des zusätzlichen Kellers nach. Er hielt ferner fest, dass die geplanten Arbeiten bezüglich Ersatz Vordach Südfassade, der bergseitig vorgesehenen Stützmauer sowie der im Erdgeschoss dargestellte Ausbau zu Wohnzwecken noch nicht ausgeführt seien. Ebenfalls dargestellt sei im Plan der Zustand, wie er vor Inangriffnahme der Unterhaltsarbeiten bestanden habe. Diesen lasse sich entnehmen, dass der Kamin seit anfangs der 80-er Jahre, das Gebäude von Beginn zweigeschossig erstellt worden sei und im Untergeschoss seit jeher ein Zugang bestanden habe.

c) Mit Baubescheid/Feststellungsverfügung vom 18./25. Oktober 2010 erkannte der Gemeindevorstand …:

„1. Es wird festgestellt, dass betreffend Heubarge Assek.Nr. 189-0122C, Parzelle 429, …, am 14. April 1977 folgender Zustand bwz. folgende Nutzung rechtskräftig verfügt wurde:

2. Der sogenannte Stall im Erdgeschoss darf nicht benützt werden und wird mit einem Benützungsverbot belegt im Erdgeschoss darf keine Eingangstür erstellt werden und überhaupt im ganzen Gebäude keine Fenster eingesetzt werden, es muss eine geschlossene Baute sein. Die Eingangstüre zur Barge im Norden hat einer solchen Türe zu entsprechen (nicht Haustüre) und hat die Masse 2 x 2 m zu betragen. Der Zugang vom Obergeschoss ins Erdgeschoss muss geschlossen werden.

3. Innenausbauten sind nicht gestattet, d.h. gemäss Ziff. 2 Benützungsverbot des Erdgeschosses und Obergeschosses ausschliesslich als Heubarge.

4. Die Heubarge dient ausschliesslich landwirtschaftlichen Zwecken. Es darf keine Zweckentfremdung, insbesondere nicht für Unterkunftsund Wohnzwecke, erfolgen.

5. Die Ost-, Nordund Westseite am Gebäude muss vollständig auf die Höhe des gewachsenen Bodens angeschüttet werden. Die Anschüttung ist zu humusieren und anzusäen.

2. Eine Zweckänderung der landwirtschaftlichen Zwecken dienenden Heubarge in eine Wohnbzw. Ferienhausnutzung wird nicht bewilligt, und es wird festgestellt, dass derartige Zweckänderung materiell rechtswidrig ist. Sämtliche in Abweichung zum bewilligten Zustand (Ziff. 1 vorstehend)

ausgeführten Arbeiten - wie in den Baugesuchsunterlagen vom 13.

Oktober 2009 dokumentiert - werden nicht bewilligt bzw. es wird deren materielle Rechtswidrigkeit festgestellt. Dies gilt namentlich für

- alle Terrainveränderungen inkl. Fäkalientank mit Leitung,

- den neu vorgesehenen Keller,

- den Innenausbau des Erdgeschosses zu Wohnzwecken,

- den Innenausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken,

- die bestehenden und neu vorgesehenen Fenster,

- die Solaranlage,

- den vorgesehenen neuen gedeckten Holzschopf,

- die Holzverschalung mit Betonpfeilern.

3. Über eine allfällige Busse, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes bzw. die Frage, ob einzelne Änderungen geduldet werden können (Art. 94 Abs. 4 KRG) wird nach Rechtskraft der vorliegenden Verfügung entschieden.

4. … erhält hiermit Gelegenheit, innerhalb von 30 Tagen seit Erhalt dieser Verfügung zu den in Aussicht gestellten Wiederherstellung des gesetzlichen Zustandes sowie zu der in Aussicht gestellten Busse Stellung zu nehmen. Sollte die vorliegende Verfügung angefochten werden, gilt die 30-tägige Vernehmlassungsfrist ab Zustellung des entsprechenden Verwaltungsgerichtsurteils.

5. (Verfahrenskosten von Fr. 5'200.--)“

4. Dagegen reichte … am 1. Dezember 2010 beim Verwaltungsgericht Beschwerde ein mit den Anträgen um Aufhebung der angefochtenen Verfügung (Ziff. 1) und Anweisung an Gemeinde, vor bzw. mit dem Entscheid über das hängige Bauvorhaben über die Frage der Duldung der Wohnnutzung zu befinden (Ziff. 2). Eventualiter sei festzustellen, dass die ausgeführten und projektierten Arbeiten nicht bewilligungspflichtig seien (Ziff. 3). Vorgängig der Beurteilung, ob die realisierten und vorgesehenen baulichen Massnahmen bewilligungspflichtig oder sogar bewilligungsfähig seien, müsse der Entscheid darüber gefällt werden, welche Nutzung zulässig bzw. allenfalls zu dulden sei.

Die Frage, ob eine geringfügige Terrainveränderung, der Ersatz einer Sickerleitung und Arbeiten, welche der Beseitigung von Feuchtigkeitsproblemen dienten, mithin als zulässige Modernisierung und Werterhaltungsmassnahme qualifiziert werden könne, hänge entscheidend von der zulässigen Nutzung ab. Die Frage, welche Nutzung aufgrund der Vorgeschichte geduldet werden könne, sei vorab zu klären. So u.a. auch deshalb, weil der Innenausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken gemäss Ziff. 2 des Dispositivs gar nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens gewesen sei, und auch nie geltend gemacht worden sei, eine entsprechende Zweckänderung sei zulässig. Diesbezüglich stelle sich einzig die Frage der Duldung. Er habe aufgrund der Umstände Anspruch darauf, dass zuerst über diese Frage entschieden werde, und erst danach geprüft und festgelegt werde, welche der ausgeführten bzw. der geplanten Arbeiten im Rahmen des zulässigen Unterhaltes aufgeführt werden dürften. Falls dieser lediglich auf den zulässigen Unterhalt für landwirtschaftliche Bauten beschränkt würde, wäre darin eine Verletzung der Besitzstandsgarantie zu erblicken, weil diese auch dem Eigentümer einer aus Treu und Glauben zu duldenden rechtswidrigen Baute ausserhalb der Bauzone zu gewähren sei. Er habe sein Projekt gemäss den Plänen vom 23.

(recte: 25.) August 2010 redimensioniert, weshalb lediglich noch die Terrainveränderung im Zusammenhang mit der Sanierung der Sickerleitung und der Feuchtigkeitsproblematik, die Renovationsarbeiten im Erdgeschoss und am Vordach an der Südostseite der Hütte zu prüfen seien. Dabei handle es sich aber um nicht bewilligungspflichtige Massnahmen, weil diese weder wesentliche neue Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeiten, noch auf die Umwelt und die Erschliessung hätten. Vielmehr handle es sich um werterhaltende Massnahmen, sofern im Zusammenhang mit zu duldender Wohnnutzung beurteilt.

5. a) Die Gemeinde … beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese überhaupt eingetreten werden könne. Dem vom Beschwerdeführer beantragten verfahrensmässigen Vorgehen (vorgängige Prüfung der zu duldenden Nutzung; spätere Prüfung der Bewilligungsfähigkeit der bereits erfolgten bzw. der noch vorgesehenen baulichen Massnahmen) hielt sie unter ausführlicher Darstellung der Vorgeschichte der Baute entgegen, dass nach dem von ihr gestützt auf die früheren gerichtlichen Verfahren angeordneten Rückbau, wie in ihrem Bestätigungsschreiben an den Kanton vom 24. August 1989, lediglich noch eine Heubarge ohne Wohnnutzung vorhanden gewesen sei. Diese sei in der Folge mehrfach ohne Bewilligung umgebaut, erweitert, erneuert und ohne Bewilligung einer Wohnnutzung zugeführt worden. Aufgrund der Komplexität der damit aufgeworfenen Fragen (Zweckänderung, Umbauten, Erweiterungen, Unterhaltsarbeiten) habe sie sich entschieden, diese in zwei separaten Verfahrensschritten (Prüfung der materielle Rechtmässigkeit der Baute; Wiederherstellung/Duldung) zu beantworten. Dieser verfahrensrechtliche Entscheid liege in ihrem Ermessen und lasse sich bereits daher nicht beanstanden. In materieller Hinsicht führte sie aus, massgebend sei der baurechtliche Status gemäss Wiederherstellungsverfügung vom 14. Juli 1977 (landwirtschaftliche Ökonomiebaute; Zweckentfremdungund Umnutzungsverbot, keine Wohnnutzung). Entsprechend seien sämtliche im Hinblick auf eine Unterkunftsund Wohnnutzung abzielenden und/oder bereits ausgeführten Arbeiten seit 14. April 1977, inklusive Terrainveränderungen, baubewilligungspflichtig (Art. 5 aKRG, Art. 86 ff. KRG). Dies gelte auch für die nach neuem KRG nicht baubewilligungspflichtigen Bauvorhaben nach Art. 40 KRVO, weil sie diese dem Meldeverfahren unterstellt habe und gemäss Art.

40 Abs. 3 KRVO materielle Vorschriften so oder anders eingehalten werden müssten. Bis zum 24. August 1989 sei die (umgebaute und zweckentfremdete) Baute in eine Heubarge zurückgebaut worden. Die seither vorgenommenen Arbeiten hätten wiederum auf eine Umnutzung in ein Ferienhaus abgezielt. Eine solche lasse sich nun aber weder unter dem Titel der Zonenkonformität (Art. 16a, 22 RPG), noch der Standortgebundenheit (Art. 24 RPG) bewilligen. Ebenso falle sodann aufgrund der konkreten Konstellation (Zweckänderung sei im Zusammenhang mit baulichen Massnahmen erfolgt; Baute erst 1975 errichtet; nie als Wohnbaute bewilligt) eine Bewilligung nach Art. 24a, 24c oder 24d ausser Betracht. Bewilligungsfähig wären lediglich Instandhaltungsund Instandstellungsmassnahmen für eine Heubarge, wie z.B. eine massvolle Erweiterung des Fundaments, das Austauschen von Balken oder Brettern, oder eine Neueindeckung des Dachs. Die vorgenommenen Abgrabungen und Aufschüttungen seien in Bezug auf ihre Bewilligungsfähigkeit als Ganzes zu betrachten. Dabei zeige sich unschwer, dass die vorgenommenen Erdarbeiten hinter der Hütte weit über das für eine Heubarge erforderliche Mass hinausgingen. Sodann seien Terrainveränderungen ausserhalb der Bauzone generell bewilligungspflichtig (Art. 40 Ziff. 8 und Ziff. 17 KRVO). Die zur Diskussion stehenden Grabund Aufschüttungsarbeiten würden den zulässigen Rahmen von reinen Instandhaltungsbzw.

Instandstellungsmassnahme sprengen und könnten daher in ihrer Gesamtheit nicht bewilligt werden.

b) Das kantonale Amt für Raumentwicklung beantragte unter ausführlicher Darstellung der Vorgeschichte der Baute und Darstellung der raumplanungsrechtlichen Qualifikation der streitigen baulichen Massnahmen die Abweisung der Beschwerde.

6. Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels ergänzten und verdeutlichten die Parteien die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte.

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Der Beschwerdeführer macht in verfahrensrechtlicher Hinsicht vorweg geltend, vorab sei zu entscheiden, welche Nutzung der Baute überhaupt zulässig sei bzw. allenfalls geduldet werden müsse. Erst danach sei zu prüfen, ob die bereits realisierten sowie die vorgesehenen baulichen Vorkehren bewilligungspflichtig seien und auch bewilligt werden könnten. Seine Überlegung geht fehl. Gemäss dem - nach Art. 107 Ziffer 6 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100)

direkt anwendbaren - Art. 94 Abs. 1 KRG hat ein Bauherr auf Anordnung der zuständigen Behörde einen materiell vorschriftswidrigen Zustand zu beseitigen. Unabdingbare Voraussetzung für die Anordnung einer Wiederherstellungsverfügung ist folglich das Vorliegen eines rechtskräftig festgestellten materiell vorschriftswidrigen Zustandes (VGU R 09 26 vom 17.

November 2009 E. 2.a). In dieselbe Richtung zielt auch das vom Beschwerdeführer angeführte Urteil des Bundesgerichtes vom 19. Mai 2004 (1A.17/2004 E. 2.2.6), in welchem festgehalten worden ist, dass bei illegal erstellten Bauten vorab deren Rechtswidrigkeit in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen ist und erst bei festgestellten Regelverstössen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verlangt (bzw. der rechtswidrige Zustand geduldet) werden kann. D.h. erst wenn feststeht, dass ein materiell baurechtswidriger Zustand vorliegt, kann die zuständige Behörde die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes anordnen. Im Rahmen des Wiederherstellungsverfahrens wiederum kann sie allenfalls aus Gründen der Verhältnismässigkeit oder des Vertrauensschutzes von der Anordnung von beseitigenden Wiederherstellungsmassnahmen ganz oder teilweise absehen, wobei hierzu der Erlass einer Duldungsverfügung - in der feststellt, dass der gesetzwidrige Zustand geduldet wird (Art. 94 Abs 4 KRG) - unabdingbar ist. In diesem Lichte betrachtet erweist sich das gemeindliche Vorgehen als offensichtlich rechten. Die verfahrensrechtliche Rüge des Beschwerdeführers zielt entsprechend ins Leere, sein Antrag nach gerichtlicher Anweisung an die Gemeinde vor bzw. mit dem Entscheid über das hängige Bauvorhaben auch gerade noch über die Duldung der Wohnnutzung zu entscheiden, entsprechend abzuweisen.

b) Auf den vom Beschwerdeführer beantragten Augenschein kann, da sich der rechtserhebliche Sachverhalt aufgrund der vorliegenden umfangreichen Akten hinreichend erstellt ist, abgesehen werden.

c) Ebenso kann auf die vom Beschwerdeführer beantragten Zeugeneinvernahmen verzichtet werden, da es im vorliegenden Verfahren - wie nachstehend noch dazulegen ist - keine Rolle spielt, wann die unbewilligte Wohnnutzung aufgenommen wurde, und auch nicht entscheidend sein kann, ob der von der Gemeinde angeordnete Rückbau im Jahre 1989 wirklich vollumfänglich erfolgte oder nicht.

2. a) Ob mit Blick auf die streitige Baute auf Parzelle Nr. 429 ein materiell baurechtswidriger Zustand (Wohnnutzung, diverse bauliche Massnahmen im Innern und im Aussenbereich der Baute) vorliegt, ist basierend aufgrund der seit der Erstellung derselben erteilten, rechtskräftigen Bewilligungen zu entscheiden. Diesbezüglich ist von der im Jahre 1975 erteilten Baubewilligung auszugehen, mit welcher dem damaligen Eigentümer die Erstellung einer einstöckigen Heubarge unter der Auflage bewilligt wurde, dass diese nur für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden dürfe. Nachdem die Gemeinde im Herbst 1976 feststellen musste, dass der Bauherr die erlaubten Ausmasse überschritten, das Gebäude gar zweistöckig erstellt und zudem auch gerade noch eine Unterkunftsmöglichkeit eingebaut hatte, führte die Gemeinde ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durch. Mit Bauund Wiederherstellungsentscheid vom 14. April 1977 verweigerte sie dem Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers die nachträgliche Bewilligung für die über die von der erwähnten Baubewilligung 1975 abgedeckten Rahmen hinaus vorgenommenen Arbeiten und verfügte entsprechend verschiedene Wiederherstellungsmassnahmen. So erliess sie ein Benützungsverbot für den Stall im Untergeschoss (UG), untersagte sowohl den Einbau einer Eingangstür in diesem, als auch von Fenstern im gesamten Gebäude, wie auch vom Innenausbauten und verknüpfte den Entscheid mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass Untergeschoss und Obergeschoss ausschliesslich als Heubarge genutzt werden dürften (Zweckentfremdungsverbot; keine Nutzung für Unterkunftsund Wohnzwecke). Ferner verlangte sie bereits damals, dass die Ost-, Nordund Westseite des Gebäudes vollständig auf die Höhe des gewachsenen Bodens angeschüttet werden müssten. Diese Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Von dem in dieser Verfügung festgelegten rechtskräftig bewilligten Zustand „Heubarge“ ist die Gemeinde im nunmehr angefochtenen „Baubescheid/Feststellungsverfügung“ ausgegangen. Dies offenkundig zu Recht.

b) Die seither vom damaligen Eigentümer vorgenommenen baulichen Massnahmen im Innern der Baute und im Aussenbereich derselben vermögen daran, da sie nie bewilligt worden sind, nichts zu ändern. So ist die Gemeinde am 3. Mai 1978 sowohl auf sein damals eingereichte Baugesuch betreffend Einbau von Türen und Fenstern, wie auch auf ein weiteres vom 7. Juni 1978 betreffend Umbau Schafstall im EG sowie Einbau einer Kochund Schlafgelegenheit im OG nicht eingetreten. Ein identisches Baugesuch vom

3. Juni 1980 wurde von ihr abgewiesen und der damalige Abweisungsentscheid, mithin die Unzulässigkeit der erwähnten baulichen Massnahmen und anvisierten Nutzungsänderung, ist letztinstanzlich vom Bundesgericht mit Urteil vom 3. August 1982 bestätigt worden. Am 23.

Oktober 1985 ordnete die Gemeinde die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Baute an, mithin den Zustand bzw. die Nutzung als Heubarge gemäss rechtskräftigen Bauund Wiederherstellungsentscheid 1977. Auch diese Wiederherstellungsanordnung wurde vom Bundesgericht mit Urteil P690/86 vom 5. Dezember 1986 letztinstanzlich bestätigt, mithin der 1977 rechtskräftig festgelegte Zustand bzw. die Nutzung bekräftigt. Am 25.

Juni 1987 erliess die Gemeinde gegenüber dem damaligen Eigentümer eine weitere Instandstellungsverpflichtung. Nach weiteren Interventionen (u.a.

Instandstellungsverpflichtung vom 24. August 1989; Androhung der Ersatzvornahme) bestätigte die Gemeinde zuhanden des damaligen Amtes für Raumplanung schriftlich, dass die Baute zurückgebaut sei, mithin der rechtskräftig statuierte Zustand 1977 wiederhergestellt sei. In den Jahren 2007/2008 wurde sodann den damaligen Eigentümern, der Erbengemeinschaft …, erneut bestätigt, dass die Baute lediglich als Heubarge genutzt werden könne, eine Umnutzung zu Wohnzwecken jedoch nicht möglich sei. Dies wusste auch der Beschwerdeführer als Käufer, oder er hätte es zumindest wissen können und müssen.

c) Bei der Prüfung der Frage, ob die in Abweichung zum bewilligten Zustand bzw. im Zuge der diversen, seither durchgeführten baulichen Massnahmen realisierte Wohnnutzung einer nachträglichen Bewilligung zugänglich sei, ist zu verneinen. Angesichts des 1975 bewilligten, 1977 und 1987 rechtskräftig angeordneten Zustandes und zulässigen Nutzung der Baute als Heubarge (landwirtschaftliche Ökonomiebaute ist mit der Gemeinde davon auszugehen, dass für keine - wie auch immer geartete - Wohnnutzung eine nachträgliche Bewilligung erhältlich ist. Dies deshalb, weil die angestrebte Nutzungsänderung der Heubarge, unbesehen davon, ob eine landwirtschaftliche oder eine nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung angestrebt würde, weder unter dem Titel der Zonenkonformität i.S. von Art.

16a und Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700), noch unter jenem der Standortgebundenheit i.S. von Art. 24 RPG bewilligt werden dürfte (vgl. das mehrfach erwähnte Urteil des Bundesgerichts vom 3.

August 1982). Ebenso wenig wäre aufgrund der umschriebenen Vorgeschichte eine nachträgliche Bewilligung für die Umnutzung gestützt auf die Bestimmungen der Art. 24a, 24c oder 24d RPG erhältlich. Auf die zutreffenden Erwägungen im angefochtenen Entscheid kann verwiesen werden.

d) Die fehlende Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung zu Wohnzwecken hat der Beschwerdeführer an sich selbst erkannt, beruft er sich diesbezüglich doch einzig noch auf den Umstand, dass die Baute angeblich seit deren Erstellung im Jahre 1975, spätestens aber seit 1981, vom damaligen Eigentümer für Wohnzwecke genutzt worden sei. Im Lichte des oben Ausgeführten kann er daraus im vorliegenden Verfahren jedoch nichts zu seinen Gunsten ableiten, nachdem eine Wohnnutzung in der Heubarge nie bewilligt worden und auch nachträglich nicht erhältlich ist. Sein Einwand der bereits seit Jahren bestehenden, bewilligungswidrigen Nutzung wird im Rahmen des nachfolgenden Wiederherstellungsverfahrens zu würdigen sein. Ebenso wie seine Vermutung, dass der vom vormaligen Eigentümer realisierte illegale Ausbau und die damit einhergehende Umnutzung zu Wohnzwecken, wie auch die diversen illegalen Terrainveränderungen entgegen den ausdrücklichen Anordnungen der Gemeinde möglicherweise gar nicht zurückgebaut worden sei. Im vorliegenden Verfahren spielen diese Einwände keine Rolle, weil die Baute - wie aufgezeigt - als Heubarge (landwirtschaftliche Ökonomiebaute)

bewilligt worden ist und ausgehend von dem am 14. April 1977 rechtskräftig verfügten Zustand und Nutzung lediglich als solche genutzt werden darf. Im Lichte des Dargelegten erweist sich daher Ziff. 1 der angefochtenen Baubescheid/Feststellungsverfügung, mit welcher der bereits 1977 rechtskräftig angeordnete Zustand bestätigt worden ist, als rechtens.

3. a) Mit seinem Eventualbegehren verlangt der Beschwerdeführer die gerichtliche Feststellung, dass die ausgeführten und projektierten Arbeiten nicht bewilligungspflichtig seien. Seinem Begehren ist kein Erfolg beschieden.

Nach Art. 86 Abs. 1 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. Der Baubewilligungspflicht unterliegen auch Zweckänderungen von Grundstücken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten sind. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie solche, die weder öffentliche noch private Interessen berühren, unterliegen nicht der Baubewilligungspflicht. Die Regierung bestimmt durch die Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110), welche Bauvorhaben keiner Baubewilligung bedürfen (Art. 86 Abs. 2 KRG).

Das in Art. 50 f. KRVO geregelte Meldeverfahren wiederum ist ein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren. Es findet Anwendung auf untergeordnete Bauvorhaben, bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, wie insbesondere geringfügige Projektänderungen bereits bewilligter Bauvorhaben oder bauliche Massnahmen, die nach aussen nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen. Das Meldeverfahren findet überdies Anwendung auf Bauvorhaben, die gemäss Art. 40 KRVO von der Baubewilligungspflicht ausgenommen, jedoch gemäss kommunalem Baugesetz dem Meldeverfahren unterstellt sind. Die Gemeinden können im Baugesetz gemäss Art. 86 Abs. 3 KRG die in der Verordnung als nicht baubewilligungspflichtig aufgeführten Bauvorhaben dem Meldeverfahren unterstellen (VGU R 07 8), was die Gemeinde unbestrittenermassen denn auch getan hat.

b) Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO besagt nun, dass Reparaturund Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und Anlagen, sofern sie nur der Werterhaltung dienen und die Baute und Anlage dadurch keine Änderung oder Zweckänderung erfährt, keiner Baubewilligung bedürfen. Darunter versteht man praxisgemäss etwa das Auswechseln einzelner Bretter oder Backsteine an Fassaden, oder einzelner Dachziegel an Dächern. Reparaturund Unterhaltsarbeiten sind nur solche Massnahmen, welche die Erhaltung bestehender Bauten in ihrer inneren und äusseren Form und Zweckbestimmung durch Instandstellung oder Ersetzung defekter Teile anstreben. Lediglich Gebäudeunterhalt liegt vor, wenn die vorhandene innere und äussere Gestaltung, Formund Zweckbestimmung einer Baute bestehen bleiben, also nur die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt werden.

Reparaturen sind kleine Ausbesserungsarbeiten wie beispielsweise das Auswechseln schadhaft gewordener Bauteile von untergeordneter Bedeutung. Bewilligungsfrei sind alle der Erhaltung oder dem Beheben von Schäden dienenden Arbeiten sowie die Erneuerung (Renovation), soweit sie dem normalen Unterhalt dient und gegenüber dem Bestehenden keine nach aussen sichtbaren Veränderungen mit sich bringt und die Sicherheit von Mensch und Sachen nicht verschlechtert (Entscheid des Verwaltungsgerichts Luzern LGVE 1993 II Seite 108 E. 2 b mit weiteren Hinweisen).

Weitergehende Arbeiten gelten als Modernisierungsmassnahmen, welche in der Regel wertvermehrenden Charakter aufweisen (VGE 579/91 E. 3). Nicht mehr als Unterhaltsarbeit kann eine durchgreifende Sanierung eines Gebäudes betrachtet werden, die in Hinsicht auf eine Änderung der Zweckbestimmung der Baute vorgenommen wird (PVG 1972 Nr. 23).

Entsprechend qualifizierte das Verwaltungsgericht den vollständigen Ersatz eines Daches und seiner Isolation denn auch als Erneuerung, welche über den einfachen Unterhalt hinausgeht (PVG 2000 Nr. 59 E. 3).

c) Nicht anders verhält es sich auch im vorliegenden Fall, wo der Beschwerdeführer gemäss dem allein massgebenden Plan vom 25. August 2010 mit Begleitschreiben vom 31. August 2010 um Bewilligung umfangreicher Erdverschiebungen (Abgrabungen und Aufschüttungen), der Realisierung eines neuen Kellers, einer Abwasserleitung mit Fäkalientank, dem Einbau eine Treppe vom Erdgeschoss ins Obergeschoss, den Anbau eines Vordaches sowie Fenstereinbauten im Erdund Obergeschoss nachsucht. Diese baulichen Arbeiten gehen weit über den Rahmen von zulässigen Reparaturund Unterhaltsarbeiten an einer Heubarge respektive deren Werterhaltung hinaus. Zudem zielen sie offensichtlich auf eine unzulässige Zweckänderung der rechtskräftig einzig als Heubarge bewilligten Baute zu einem Ferien-/Wochenendhaus hin. Allein schon aufgrund der erfolgten bzw. nunmehr angestrebten Zweckänderung sowie dem damit einhergehenden wertvermehrenden Charakter der diversen baulichen Massnahmen können diese nicht als baubewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten im Sinne von Art. 40 Abs. 1 Ziffer 1 KRVO betrachtet werden. Hinzu kommt, dass derartige Massnahmen - soweit damit Änderungen im Gebäudeinnern und an äusseren Erscheinungsbild der Baute, eine Zweckänderung und/oder grössere Terrainveränderungen vorgenommen werden sollen - im Bereich ausserhalb der Bauzone ohnehin bewilligungspflichtig (Art. 40 Abs. 1 Ziffn. 2 und 3 sowie Art. 17 KRVO) sind. Damit ist bereits gesagt, dass sämtliche zur Beurteilung stehenden, teils bereits ausgeführten, teils noch geplanten baulichen Massnahmen der Baubewilligungspflicht unterstehen.

d) Im Übrigen ist dem beschwerdeführerischen Ansinnen nach Feststellung, dass die Arbeiten nicht bewilligungspflichtig seien, auch deshalb kein Erfolg beschieden, weil gemäss Art. 40 Abs. 3 KRVO auch bewilligungsfreie Bauvorhaben dem materiellen Recht (von Bund, Kanton und Gemeinde)

entsprechen müssen, weshalb sie im Zweifel immer ein Bewilligungsverfahren durchlaufen müssen, weshalb sich der Eventualantrag des Beschwerdeführers so oder anders als unbegründet erweist.

e) Zusammenfassend bleibt daher festzuhalten, dass die Gemeinde die diversen umschriebenen baulichen Massnahmen zu Recht der Baubewilligungspflicht unterstellt und diesen, wie auch der implicite beantragten Umnutzung der Heubarge in ein Ferien-/Wochenendhaus, auch zu Recht die nachträgliche Baubewilligung verweigert, mithin die materielle Baurechtswidrigkeit derselben festgestellt hat. Davon wird nun im Rahmen des von der Gemeinde angekündigten Wiederherstellungsund Bussverfahrens auszugehen sein. - Die Beschwerde erweist sich entsprechend als vollumfänglich unbegründet und ist daher abzuweisen.

4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers (Art. 73 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRG; BR 370.100).

Bund, Kanton und Gemeinden Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 484.-- zusammen Fr. 2'984.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 6. Juni 2012 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_514/2011).