Building Permit Appeal: Staircase and Retaining Wall Setbacks

R 09 73 und 74

5. Kammer

URTEIL vom 19. Januar 2010

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache

1. Am 12. Januar 2009 stellten … das Gesuch um Erstellung eines Wohnhausanbaus auf ihrer Parzelle 281 an der … in …, Gemeinde ...

Gegenstand der Baueingabe ist auch die Erstellung einer Treppe mit einer der neuen Garage zugewandter Mauer in der talseitigen Fortsetzung der Fassade des neu geplanten Anbaus. Dagegen erhoben u.a. … und die … (nachfolgend Stiftung), Einsprache und beantragten die Abweisung des Baugesuchs. … ist Eigentümer von Parzelle 283, die Stiftung Eigentümerin von Parzelle 287. Sie wandten sich insbesondere gegen die Erstellung der Treppe und der Mauer.

Nach Durchführung eines jeweils doppelten Schriftenwechsels wies der Gemeindevorstand … u.a. diese Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen.

2. Dagegen erhob … am 10. September 2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht (Verfahren R 09 73) mit dem Antrag, den Einspracheentscheid aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen. Neben Art. 75 und 76 KRG kämen auch strengere Bestimmungen der kommunalen Baugesetzgebung zur Anwendung. Art. 75 KRG sei auf Gebäude beschränkt, währendem Art. 57 BG für Hochbauten aller Art gelte. Art. 57 BG gehe vor.

Die Treppe und die Mauer seien Hochbauten. Sie überragten das gewachsene Terrain um bis zu 1.2 m. Sie lägen im Grenzabstand von gemäss Art. 57 BG 2.5 m. Aussentreppe und Umfassungswand könnten auch nicht unter Art. 75 Abs. 3 KRG subsumiert werden. Dort sei nur von "Vortreppen"

die Rede. Auch Vortreppen dürften höchstens 1 m in den Grenzabstand hineinragen. Hier rage die Treppe 1.9 m in den Grenzabstand hinein. Die Mauer an der Treppe sei eine Umfassungswand und habe den minimalen Grenzabstand von 2.5 m gemäss Art. 75 Abs. 3 KRG einzuhalten. Zwar solle sie weitgehend auf dem abgegrabenen Terrain errichtet werden, werde aber deshalb nicht zu einem Element der Gartengestaltung. Das Bauvorhaben wolle gar keine Gartengestaltung. Die Mauer sei nicht Teil der Umgebung, sie diene der Erschliessung zwischen Unterund Erdgeschoss. Sie sei Teil des Gebäudes.

3. Dagegen erhob am 14. September 2009 auch die Stiftung Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Parzelle 278 der Stiftung werde seit Jahrzehnten landwirtschaftlich genutzt. Als Zufahrt für die landwirtschaftliche Nutzung führe seit jeher von der Hauptstrasse her im Bereich der Parzellengrenze zwischen Parzelle 281 und Parzellen 282/283 hindurch ein Fahrweg zu Parzelle 278. 1992 sei beim Verkauf von 44 m² Boden von der Beschwerdeführerin an die Beschwerdegegner vereinbart worden, der entlang der Parzelle 281 führende Fussweg zur Kirche dürfe nicht behindert oder verunmöglicht werden. Art. 63 Abs. 7 BG sei verletzt worden.

Die Vorlage an die Baubehörde sei nicht erfolgt, weswegen das Baugesuch bereits aus formellen Gründen hätte abgelehnt werden müssen. Bezüglich der Verletzung von Abstandsvorschriften argumentierte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen gleich wie der Beschwerdeführer.

4. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerden. Auf Parzelle 281 sei kein Fussund Fahrwegrecht als Last eingetragen. Zudem handle es sich hier um eine zivilrechtliche Angelegenheit.

Die wichtigen Fragen des Baugesuches seien im Rahmen der Erarbeitung der Baueingabepläne mit dem Bauamt abgesprochen worden und Art. 63 Abs. 7 BG sei damit nachgelebt worden. Dabei handle es sich im Übrigen um eine Ordnungsvorschrift. Es seien keinerlei Abstandsvorschriften verletzt worden.

5. Ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragten die privaten Beschwerdegegner. Sie argumentieren im Wesentlichen gleich wie die Gemeinde.

6. Am 11. Januar 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem Vertreter der Stiftung, die Beschwerdeführer je mit ihren Anwälten, der Baufachchef, der Bauamtsleiter, der Gemeindeanwalt sowie die privaten Beschwerdegegner mit ihrem Rechtsvertreter und dem Architekten teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Da die beiden Beschwerden dasselbe Baugesuch zum Gegenstand haben, sind die Verfahren zu vereinigen.

2. Die von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit dem Zufahrtsund den Zugangsrechten stellen eine zivilrechtliche Angelegenheit dar, welche die Gemeinde im Baubewilligungsverfahren nicht beantworten musste. Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, festzustellen, ob ein geplantes Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts übereinstimmt. Die Baubewilligung gilt nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilligung, auf deren Erteilung ein Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen Vorschriften erfüllt sind. Die Baubewilligung stellt fest, dass dem ihr zugrunde liegenden Bauvorhaben keine öffentlichrechtlichen, insbesondere baupolizeilichen und raumplanerischen Hindernisse entgegenstehen. Dies bedeutet einerseits, dass ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung besteht, wenn alle öffentlichrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Andererseits dürfen die Baubewilligungsbehörden grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen, sondern sich nur auf öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen (vgl.

zum Ganzen: Baumann, Das Baubewilligungsverfahren nach aargauischem Recht, S. 115 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).

Nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes sind die Gemeinden nur dann nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehlt (PVG 1990 Nr. 25 und 1987 Nr. 20). Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung ist es nach konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes Sache des Zivilrichters, über den Bestand bzw. den Umfang der Rechte zu richten und damit auch zu entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik zu verbieten ist oder nicht (vgl. VGU R 07 22, R 06 4). Vorliegend sind keinerlei privatrechtlichen Fussund Fahrwegrechte nachgewiesen, weshalb die Gemeinde zu Recht die in diesem Zusammenhang erhobenen Einwände nicht geprüft hat. Im Übrigen ist im Kaufvertrag vom 25. Mai 1992 von einem Fussweg entlang der Parzelle 281 die Rede, also nicht von einem Fussweg über Parzelle 281.

3. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 63 Abs. 7 BG. Dieser lautet:

„Bei sämtlichen Neuund Umbauten in der Dorfund in der Dorferweiterungszone sind die Bauabsichten der Gemeinde vor Beginn der Ausarbeitung der Detailpläne bekannt zu geben. Die Baubehörde entscheidet über allfällige Auflagen. Sie kann einen Bauberater oder die kantonale Denkmalpflege beiziehen“.

Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine reine Ordnungsvorschrift, die den Ablauf des Baubewilligungsverfahrens erleichtern soll. Eine allfällige Verletzung der Bestimmung kann daher nicht zur Abweisung eines Baugesuches führen.

4. a) In materieller Hinsicht rügen beide Beschwerdeführer, die Treppe und die - in Richtung Berg gesehen - rechtseitig angrenzende, als Stütz-/Futtermauer zur Garage gedachte Mauer verletzten die massgebenden Bestimmungen.

Hierzu ist zunächst festzuhalten, dass gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 des am

1. November 2005 in Kraft getretenen KRG die kantonalen Bauvorschriften (Art. 72 - 84 KRG) als unmittelbar anwendbar gelten. Vorbehalten bleiben abweichende, strengere kommunale Vorschriften (Art. 107 Abs. 3 KRG, zweiter Satz).

b) Art. 57 Abs. 1 BG regelt allgemein die Grenzund Gebäudeabstände bei Hochbauten. Der Beschwerdeführer hält dafür, die Treppe und die Mauer gegen die Garageeinfahrt stellten eine Hochbaute im Sinne von Art. 57 Abs.

1 BG dar, die Beschwerdeführerin will in der Treppe eine Hochbaute erblicken. Diese Auffassung hat die Gemeinde zu Recht verworfen. Weder das kantonale noch das kommunale Baurecht stufen solche Vorrichtungen als Hochbauten ein, sondern enthalten darüber in Art. 76 KRG und in Art. 46 Abs.

2 Spezialvorschriften, die den allgemeinen Abstandsbestimmungen vorgehen. Zur Anwendung kommt dabei das kantonale Baurecht oder, wenn es strenger ist, das kommunale.

c) Wo die Treppe das gewachsene Terrain überragt, handelt es sich um eine Terrainveränderung (Aufschüttung). Diese wird gegen die benachbarte Parzelle 283 mit einem Mäuerchen (möglicherweise auch lose Steine)

abgeschlossen. Bei diesem Mäuerchen handelt es sich um eine Futtermauer oder um eine Böschung, welche unter Art. 76 Abs. 2 KRG fallen. Sie dürfen an der Grenze errichtet werden, sofern sie nicht höher als 1 m sind. Aus dem Plan der Südwestfassade geht hervor, dass die Treppe respektive das Mäuerchen höchstens 0.7 m über dem gewachsenen Terrain liegt (oberste Treppenstufe), weswegen sie den Grenzabstand nicht verletzt. Auch Art. 46 Abs. 2 BG, welcher Böschungen dieser Art an der Nachbargrenze zulässt, ist nicht verletzt. Für Aufschüttungen an sich kennen erstaunlicherweise weder das KRG noch das BG (Art. 46) Grenzabstandsvorschriften.

Wo die Treppe unterhalb des gewachsenen Terrains liegt, handelt es sich um eine Abgrabung. Aus dem Plan ist ersichtlich, dass die Abgrabung durch eine Stützmauer (gegen Parzelle 283) gesichert wird. Sie dürfte folglich bis zur Grenze reichen. Selbst jedoch, wenn keine Stützmauer erstellt würde, würde die Abgrabung den Grenzabstand von Art. 76 Abs. 3 KRG von 0.5 m einhalten.

Gemäss Art. 46 Abs. 2 BG sind Böschungen und Abgrabungen über 1.5 m Höhe nur zulässig, wenn von der Nachbargrenze ein Abstand im Ausmass der Mehrhöhe eingehalten wird (strenger als Art. 76 Abs. 3 KRG). Die Abgrabung beträgt an ihrem höchsten Punkt (Garagenwand) vom gewachsenen Terrain 2.1 m (vergleiche Plan Südwestfassade). Sie müsste also dort einen Grenzabstand von 0.6 m einhalten, was sie tut (vgl. Plan Südostfassade).

d) Die Mauer stellt, wo sie unter dem gewachsenen Terrain verläuft, eine Stützmauer dar. Sie stützt das gewachsene Terrain - mittelbar - gegenüber der Nachbarparzelle 283 und dürfte somit an die Grenze gestellt werden (Art.

76 Abs. 3 KRG). Das kommunale Recht (Art. 46 Abs. 3 BG) sieht jedoch als Verschärfung vor, dass Stützmauern bis auf eine Höhe von 1.5 m an die Nachbargrenze gestellt werden dürften, höhere Mauern um das Mehrmass ihrer Höhe von der Grenze abzurücken seien. Die maximale Mauerhöhe beträgt (bei der Garagenwand), gemessen bis zum gewachsenen Terrain, 2.1 m. Somit müsste auch hier ein Grenzabstand von 0.6 m eingehalten werden, was der Fall ist (vergleiche Plan Südostfassade).

Der über das gewachsene Terrain hinausreichende Teil der Mauer ist wohl eine Futtermauer, obwohl sie nicht gegen die Nachbarparzelle 283 gerichtet ist. Sie wird mit der Treppe hinterfüllt. Diese ist an ihrem höchsten Punkt (bei der Garagenwand) circa 0.8 m hoch (vergleiche Plan Südwestfassade). Sie könnte demnach an die Grenze gestellt werden (Art. 76 Abs. 2 KRG).

5. Nach dem Gesagten sind die Beschwerden als unbegründet abzuweisen. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführer.

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdeführer haben daher die anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegner aussergerichtlich zu entschädigen. Ihr Anwalt hat für beide Verfahren je eine Kostennote über Fr.

1'748.50 eingereicht, was gesamthaft Fr. 3'497.-- ergibt. Nicht in Rechnung gestellt wurde der Augenschein, sodass ermessensweise die Gesamtentschädigung auf Fr. 4’000.-- festzusetzen ist. Die Parteientschädigung ist je zur Hälfte von den Beschwerdeführern zu tragen.

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerden werden abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 284.-- zusammen Fr. 2'284.--

gehen je zur Hälfte zulasten von … und … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

oder

3. … und … entschädigen … aussergerichtlich mit je Fr. 2’000.-- (insgesamt Fr.

4’000.-- [inkl. MWST]).