Building Permit Objection Costs and Compensation Appeal

R 09 27

5. Kammer

URTEIL vom 19. Mai 2009

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache (Kostenspruch)

1. Mit Kaufvertrag vom 1. Juni 2007 erwarb … die Parzelle Nr. 474 in … vom damaligen Eigentümer … Laut Kaufvertrag wurde er ausdrücklich ermächtigt, „jegliche Vorbereitungen für eine Überbauung (wie Abklärung des Baugrundes, Baugespann, eigenständige Unterzeichnung der Baueingabe oder dergleichen) vorzunehmen und gegenüber den Behörden auch dementsprechend aufzutreten“. Der grundbuchliche Vollzug war dabei - nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises - auf den 1. Dezember 2007 vorgesehen. Am 12. Juni 2007 unterbreitete … der Gemeinde … unter der Bezeichnung Baugesellschaft … ein Baugesuch, welches auf Parzelle Nr. 474 den Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses sowie den Bau von zwei neuen Mehrfamilienhäuser (Mehrfamilienhaus A und B) vorsah.

2. Das Bauvorhaben wurde von der Gemeinde am 22. Juni 2007 publiziert, woraufhin innert Frist verschiedene Einsprachen eingingen. Unter anderem liess auch …, dessen Frau … in der benachbarten Liegenschaft eine zu Stockwerkeigentum ausgestaltete 2-Zimmerwohnung besitzt, der Baukommission ein Schreiben, datiert vom 23. Juli 2007, zukommen. Darin führte er aus, dass die zum Teil sechsstöckigen Häuser den Hang verschandelten und den schönen bestehenden Baumbestand (darunter einige grosse Fichten) zerstörten. Mehr Sorgen bereite ihm aber vor allem die vorgesehene Grösse der Bauten. Der hierfür vorgesehene Hang (…hang) sei als unstabiles Gebiet, welches zum Teil rutschgefährdet sei, bekannt.

Während des Studiums der Bauunterlagen habe er kein geologisches Gutachten gefunden, das die vorgesehenen Bauten betreffend Hangstabilität als unbedenklich bezeichne. Ein Rutschen des Hangs hätte jedoch schwerwiegende Folgen für dessen Stabilität, weshalb er darum bitte, dies bei der Baubeurteilung zu berücksichtigen.

3. Die Gemeinde betrachtete dieses Schreiben als Einsprache und stellte es am

27. Juli 2007 mit den übrigen Einsprachen dem Vertreter der Bauherrschaft mit der Bitte um Einreichung der schriftlichen Vernehmlassung samt Unterlagen bis zum 16. August 2007 zu. Mit Vernehmlassung vom 14. August 2007 liess … durch seinen Rechtsvertreter die Abweisung der Einsprache von … beantragen.

4. Nach verschiedenen Abklärungen und Bereinigung der Pläne wies der Gemeindevorstand mit Bauund Einspracheentscheid vom 31. März 2009, mitgeteilt am 2. April 2009, sämtliche Einsprachen ab und erteilte die nachgesuchte Baubewilligung unter anderem mit der Auflage, dass die Bauherrschaft vor Inangriffnahme der Bauarbeiten dem Bauamt ein Gutachten vorzulegen habe, welches aufzeige, dass der Anschnitt des Gotschnahangs durch Baugrubenaushub unproblematisch sei. Bevor diese Voraussetzung nicht erfüllt sei, dürfe mit dem Bau nicht begonnen werden.

Die Kosten des Einspracheverfahrens in Höhe von Fr. 4'156.10 wurden anteilsmässig den Einsprechern auferlegt. Darüber hinaus wurden diese verpflichtet, die anwaltlich vertretene Bauherrschaft mit Fr. 2'700.-- zu entschädigen, wobei der Anteil von … Fr. 900.-- beträgt.

5. Gegen diesen Bauund Einspracheentscheid erhob … mit Eingabe vom 18.

April 2009 fristund formgerecht Einspruch (recte: Beschwerde) beim Verwaltungsgericht mit dem sinngemässen Rechtsbegehren, die ihm auferlegte ausseramtliche Entschädigung von Fr. 900.-- an die Bauherrschaft sei aufzuheben. Zur Begründung machte er im Wesentlichen geltend, er habe gegen die vorgesehene Baubewilligung niemals Einspruch (recte:

Einsprache) erhoben, da er weder durch die Baugrösse noch durch die Gestaltung oder die Zufahrten der neuen Überbauung beeinträchtigt sei. Er habe in seinem Brief den Präsidenten der Baukommission „gebeten oder darauf hingewiesen“, man möge im Rahmen der Baubewilligungserteilung doch prüfen, ob eine vorhergehende geologische Untersuchung vielleicht doch besser oder sogar notwendig sei. Er habe diese Untersuchung jedoch auf keinen Fall mit der Erteilung der Baubewilligung oder einer Einsprache verknüpft. Das Wort „Einspruch“ habe er in seinem Brief zudem nie verwendet. Da er somit keine Einsprache erhoben habe und darüber hinaus seinem Wunsch nach einem geologischen Gutachten entsprochen worden sei, sehe er nicht ein, weshalb er sich an den Anwaltskosten der Bauherrschaft beteiligen sollte.

6. Mit Vernehmlassung vom 11. Mai 2009 beantragte die Gemeinde die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Zunächst sei festzustellen, dass sich die Beschwerde nur gegen die Verpflichtung richte, der Bauherrschaft eine anteilsmässige ausseramtliche Entschädigung von Fr. 900.-- zu bezahlen, und dies auch nur mit der Begründung, seine Eingabe an die Baukommission vom 23. Juli 2007 habe gar keine Einsprache gebildet. Damit anerkenne er indirekt, dass eine ausseramtliche Entschädigung auch in dieser Höhe gerechtfertigt wäre, wenn die erwähnte Eingabe tatsächlich als Einsprache qualifiziert werden müsste. Weiter entspreche es konstanter verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung, dass in einem Baubewilligungsverfahren in formeller Hinsicht keine allzu hohen Anforderungen an die von einem Laien verfassten Eingaben gestellt werden dürften und es genüge, wenn aus deren Begründung ersichtlich sei, warum die Voraussetzungen für die Erteilung einer Baubewilligung nicht vorhanden seien und sich daraus ohne weiteres das sinngemässe Rechtsbegehren ermitteln lasse. Vor diesem Hintergrund sei klar, dass die Eingabe des Beschwerdeführers als Baueinsprache zu behandeln gewesen sei. Zum einen sei sie innert der Auflagefrist erfolgt, zum anderen habe sie sich konkret mit dem Projekt der Baugesellschaft … auseinandergesetzt. Er habe sich auch nicht bloss auf die Rutschproblematik am …hang beschränkt, sondern gleichzeitig beanstandet, die vorgeschriebenen gestalterischen Voraussetzungen für das Neubauprojekt seien nicht gegeben. Wäre der Beschwerdeführer tatsächlich der Meinung gewesen, bei seiner Eingabe habe es sich nicht um eine Einsprache gehandelt, so hätte er dies spätestens dann richtig stellen müssen, als er vom Schreiben vom 27. Juli 2007 Kenntnis erhalten habe, mit welchem das Architekturbüro … aufgefordert worden sei, zu seiner Einsprache Stellung zu nehmen.

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 43 Abs. 3 des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Verwaltungsgericht in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr.

5'000.-- nicht überschreitet und keine Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu entscheiden sind. Streitig und zu prüfen ist vorliegend einzig, ob dem Beschwerdeführer zu Recht die Bezahlung einer ausseramtlichen Entschädigung von Fr. 900.-- auferlegt worden ist. Unangefochten und somit nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bilden die Kosten des Einspracheverfahrens in Höhe von Fr. 4'156.10, welche dem Beschwerdeführer zu 1/3 auferlegt worden sind, sowie die Erteilung der Baubewilligung in materiell-rechtlicher Hinsicht. Der Streitwert beträgt somit Fr. 900.--. Da sich zudem keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, ist die Zuständigkeit des Einzelrichters offensichtlich gegeben.

2. Der Beschwerdeführer macht geltend, sein Schreiben an die Baukommission vom 23. Juli 2007 sei von der Gemeinde zu Unrecht als Einsprache entgegengenommen worden, habe er doch gegen die Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung niemals Einsprache erhoben und auch das Wort „Einspruch“ nie verwendet. Dem kann nicht gefolgt werden. Das Verwaltungsgericht hat bereits in PVG 1989 Nr. 83 festgehalten, dass überspannte Anforderungen an eine von einem Laien angefertigte Rechtsschrift die Verwirklichung des materiellen Rechts in unhaltbarer Weise verhinderten, was überspitztem Formalismus gleichkomme (vgl. auch VGU R

01 51 E. 1). Das Schreiben des Beschwerdeführers enthält eine kurze Sachverhaltsdarstellung, aus der auf den Gegenstand der Einsprache geschlossen werden kann. So bezieht er sich darin konkret auf die Baueingabe für die zwei Mehrfamilienhäuser, welche am Hang hinter dem Hotel Silvretta gebaut werden sollen. Weiter ist aus der Begründung auch ersichtlich, weshalb diese Mehrfamilienhäuser seiner Ansicht nach nicht gebaut werden sollten. Neben der Verschandelung des Hangs macht der Beschwerdeführer die Zerstörung des bestehenden Baumbestands geltend.

Zudem bekundet er Zweifel hinsichtlich der Stabilität des …hangs. Daraus lässt sich ohne weiteres das sinngemässe Rechtsbegehren - nämlich die Abweisung des Baugesuchs bzw. die Nichterteilung der nachgesuchten Baubewilligung - ermitteln. Darüber hinaus hat der Beschwerdeführer selbst dann nichts unternommen, um die Angelegenheit richtigzustellen, als er vom Schreiben des Bauamts vom 27. Juli 2007, in welchem seine Eingabe ausdrücklich als Einsprache bezeichnet und das Architekturbüro … Architekten diesbezüglich zur schriftlichen Vernehmlassung aufgefordert wurde, Kenntnis erhalten hat. Hätte er nicht gewollt, dass sein Schreiben als Einsprache behandelt wird, hätte er aber spätestens nach Erhalt des besagten Schreibens intervenieren und für Klarheit sorgen müssen. Die Gemeinde hat das Schreiben des Beschwerdeführers daher zu Recht als Einsprache qualifiziert und auch dementsprechend behandelt.

3. Dem Beschwerdeführer ist allerdings insoweit zuzustimmen, als er die ihm auferlegte ausseramtliche Entschädigung in Höhe von Fr. 900.--beanstandet.

Die Vernehmlassung der Bauherrschaft, in der diese anzeigte, vor Baubeginn derartige Abklärungen treffen zu wollen, wurde ihm nicht mehr zugestellt. Der Gemeindevorstand hat in seinem Bauund Einspracheentscheid den Bedenken des Beschwerdeführers hinsichtlich der Hangstabilität Rechnung getragen und die Bauherrschaft angewiesen, bis zum Baubeginn ein Gutachten vorzulegen, welches aufzeige, dass der Anschnitt des …hangs durch Baugrubenaushub unproblematisch sei. Bevor diese Voraussetzung nicht erfüllt sei, dürfe mit dem Bau nicht begonnen werden. Nichts anderes verlangte der Beschwerdeführer in seiner Einsprache, als er den Mangel eines geologischen Gutachtens, welches die vorgesehenen Bauten betreffend Hangstabilität als unbedenklich bezeichne, geltend machte und die Baukommission darum bat, dies zu berücksichtigen. Damit wurde aber dem Vorbringen des Beschwerdeführers zumindest in diesem Punkt entsprochen, weshalb seine Einsprache teilweise gutzuheissen gewesen wäre. Folglich rechtfertigt sich auch lediglich die Auferlegung einer reduzierten ausseramtlichen Entschädigung, welche vorliegend auf Fr. 450.-- festgesetzt wird.

4. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und Ziffer 11 des angefochtenen Bauund Einspracheentscheids dahingehend abzuändern, als die anwaltlich vertretene Bauherrschaft lediglich in einem reduzierten Umfang von Fr. 2'250.-- zu entschädigen ist, wobei der Anteil des Beschwerdeführers von Fr. 900.-- auf Fr. 450.-- reduziert wird.

5. Bei diesem Ausgang werden die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Parteien je zur Hälfte auferlegt (Art. 73 Abs. 1 VRG). Aussergerichtliche Entschädigungen werden keine zugesprochen.

Demnach erkennt der Einzelrichter:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Ziffer 11 des angefochtenen Bauund Einspracheentscheids vom 31. März 2009 wie folgt abgeändert:

„Die Kosten des Einspracheverfahrens belaufen sich auf Fr. 4'156.10. Diese werden je zu 1/6 …, zu 1/6 …, zu 1/3 … und zu 1/3 … für die Bearbeitung der Einsprachen auferlegt. Die Rechnungsstellung erfolgt separat durch die Gemeindebuchhaltung.

Ausserdem ist die anwaltlich vertretene Bauherrschaft reduziert mit Fr. 2'250.-

- zu entschädigen, nämlich durch … Fr. 450.-- … Fr. 450.-- … Fr. 450.-- … Fr. 900.-- Die obgenannten Beträge werden innert 30 Tagen seit Rechtskraft des vorliegenden Bauund Einspracheentscheides zur Zahlung fällig.“

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 294.-- zusammen Fr. 794.--

gehen jeweils zur Hälfte zulasten von … und zur Hälfte zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.