Property Owner v. Municipality (Cost Allocation for Shared Garage Entrance)

R 07 68

3. Kammer

URTEIL vom 16. Oktober 2007

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Quartierplan (Kostenverteilung Garageneinfahrten)

1. … ist Eigentümer der Parzelle 810 in ... Die Parzelle befindet sich im Quartierplangebiet …, das in verschiedene Gestaltungsgebiete aufgeteilt wurde. Das Grundstück gehört zu dem 2003 festgelegten Gestaltungsgebiet

III. Ursprünglich sah der Gestaltungsplan auf Parzelle 810 zwei Baufenster vor, die jedoch im Zuge eines Einspracheverfahrens zu einem einzigen vereinigt wurden. Das bisherige Erschliessungskonzept wurde indessen beibehalten. Am 13. Oktober 2003 erteilte der Gemeindevorstand der Baugesellschaft … die Bewilligung für den Bau der Garagezufahrt zu den unterirdischen Autoeinstellhallen in den Baufenstern D, E und F. Der entsprechende Plan wurde jedoch von … bei der Mitunterzeichnung mit einem Vorbehalt bezüglich Linienführung des Fussweges und Einfahrt zur Garage Parzelle 810 versehen. Die Zufahrt zu den unterirdischen Einstellhallen wurde im Verlauf der letzten Jahre von der Baugesellschaft … erstellt. Dabei wurde auch ein zusätzlicher Anschlusspunkt für die Parzelle 810 geschaffen. Da sich die Parteien nach Vollendung des Bauwerkes über den Umfang der Beteiligung … an den Erstellungskosten der Zufahrt nicht einigen konnten, ersuchte die Baugesellschaft mit Schreiben vom 18. Januar 2007 den Gemeindevorstand gestützt auf Art. 11 Abs. 3 der Quartierplanvorschriften (QPV) um Vornahme der strittigen Kostenverteilung. Während die Gesamtkosten des Bauwerkes von Fr. 538'929.35 nicht beanstandet wurden, veranschlagte … seinen Kostenanteil auf Grund einer eigenen Berechnung auf Fr 86'306.90. Die Baugesellschaft … dagegen war auf Grund ihrer Berechnungen zu einem Kostenanteil … von Fr. 216'135.-- gelangt. In der Folge befasste sich der Gemeindevorstand an seiner Sitzung vom 29. Mai 2007 mit der strittigen Kostenverteilung. Dabei gelangte er zum Schluss, dass weder die von der Gesuchstellerin vorgenommene Kostenverteilung noch die Berechnung des Gesuchsgegners den Vorgaben des Quartierplans entspreche. Aus diesem Grund anerkannte die Baubehörde die von der Gesuchstellerin vorgelegte Abrechnung vom 27. Juli 2007 nicht. Sie wies daher die Sache zur Neuberechnung der Kostenanteile an die Gesuchstellerin zurück.

2. Dagegen erhob … am 3. Juli 2007 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die Ziffern 1 - 4 des angefochtenen Entscheides aufzuheben und seinen Kostenanteil an den Garageneinfahrten auf Fr. 86'306.90 festzulegen. Der Beschwerdeführer macht zusammengefasst geltend, die Kosten seien nicht nur nach den den einzelnen Parzellen zur Verfügung stehenden Bruttogeschossflächen, sondern auch nach den zu befahrenden Flächen, die notwendig seien, um die jeweiligen Liegenschaften zu erschliessen, zu verlegen.

3. Die Gemeinde und die Baugesellschaft … beantragten in ihren Vernehmlassungen, die Beschwerde abzuweisen bzw. abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde könne. Massgebend für die Kostenverteilung seien allein die zulässigen Bruttogeschossflächen der Grundstücke.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. In formeller Hinsicht ist vorab festzuhalten, dass Beschwerdegegenstand einzig die Kostenaufteilung zwischen den Grundeigentümern für die Erstellung der Garagenzufahrt sein kann. Die Gesamtkosten hat der Beschwerdeführer ausdrücklich nicht beanstandet; seinen irrtümlich gestellten Antrag, die Ziff. 1 der angefochtenen Verfügung aufzuheben, in welchem die Höhe der Gesamtkosten festgestellt wird, hat er mit Schreiben vom 20. September 2007 zurückgezogen. Ebenfalls nicht eingetreten werden kann auf das Begehren, seinen Anteil durch das Gericht festzusetzen, hat doch die Vorinstanz darüber noch gar nicht entschieden, sondern die Angelegenheit in Übereinstimmung mit dem in den QPV vorgesehenen Verfahren an die Parteien zur Neuberechnung zurückgewiesen. Es fehlt diesbezüglich an einem Anfechtungsobjekt. Nicht zu überprüfen ist schliesslich das Erschliessungskonzept als solches, das längst rechtskräftig ist, oder der vom Beschwerdeführer beabsichtigte Anschluss in der Kurve der Einfahrt, der erst Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens sein kann.

2. Gemäss Art. 11 Abs. 3 QPV sind die Kosten für die Erstellung, den Unterhalt und die Erneuerung der Garageeinfahrten von den Eigentümern der Parzellen zu tragen, denen die Einfahrten dienen. Werden durch eine Einfahrt mehrere Liegenschaften erschlossen, sind die Kosten im Verhältnis der für die Erstellung der angeschlossenen Häuser zur Verfügung stehenden Bruttogeschossflächen unter den Eigentümern aufzuteilen. Bereits aus dem Wortlaut dieser Bestimmung ergibt sich klar, dass die gesamten Baukosten der gemeinschaftlichen Garagezufahrt zu den Parzellen Nr. 810, 826, 858 und

859 von den Eigentümern der verschiedenen Autoeinstellhallen im Verhältnis der für die Erstellung der angeschlossenen Häuser zur Verfügung stehenden Bruttogeschossfläche aufzuteilen sind. Weitere Faktoren für die Kostenverteilung sind im Quartierplan nicht vorgesehen. Insbesondere spielt für die Verteilung der Kosten die Länge der befahrenen Wegstrecke zu den einzelnen Einstellhallen keine Rolle. Hätte auch die befahrene Wegstrecke neben der zur Verfügung stehenden BGF berücksichtigt werden wollen, hätte dies in Art. 11 Abs. 3 QPV zusammen mit der Gewichtung der Faktoren "BGF"

und „befahrene Wegstrecke“ ausdrücklich so geregelt werden müssen. Dies ist aber gerade nicht der Fall, sind doch gemäss Quartierplanvorschriften die Kosten ausschliesslich im Verhältnis der den angeschlossenen Gebäuden zur Verfügung stehenden BGF zu verteilen. Die vom Beschwerdeführer geforderte Verteilung nach BGF und gefahrener Wegstrecke steht daher klar im Widerspruch zu den Quartierplanvorschriften. Daran ändert auch der vom Beschwerdeführer angestrebte Anschluss nichts. Der im Quartierplan festgelegte Kostenverteiler wurde im Übrigen von den betroffenen Grundeigentümern im Rahmen der ergänzenden Gestaltungsplanung nicht angefochten, weshalb darauf im vorliegenden Verfahren nicht mehr zurückgekommen werden kann. Der Beschwerdeführer tut auch mit keinem Wort dar, dass die Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung der QPV von 2003 gegeben sind. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Der Beschwerdeführer hat daher die private Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. Die mit der eingereichten Honorarnote geltend gemachte Parteientschädigung von Fr.

1'412.25 erscheint ausgewiesen.

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Dementsprechend hat die Gemeinde zu Recht auch keine Parteientschädigung beantragt.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 216.-- zusammen Fr. 3'216.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. … entschädigt die Baugesellschaft … aussergerichtlich mit Fr. 1'412.25 (inkl.

MWST).