Landowner Appeal of Holiday House Permit Dismissed Over Height Measurement Dispute

R 06 84

4. Kammer

URTEIL vom 21. November 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache

1. Am 10. Juni 2006 reichten … und … bei der Gemeinde … ein Baugesuch zur Erstellung eines Ferienhauses auf Parzelle 515 ein. Mit Einsprache vom 7.

Juli 2006 beanstandete …, dass das Bauvorhaben gegen die Vorschriften über die Gebäudeund Firsthöhen verstosse. Am 31. August, mitgeteilt am 4.

September 2006, erteilte der Gemeindevorstand … die Baubewilligung mit Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprache ab, da die Höhenvorschriften bei richtiger Messweise eingehalten seien.

2. Dagegen erhob … 26. September 2006 Rekurs an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben. Die Traufhöhe betrage an der südwestlichen Gebäudeecke 8.47 m und an der südöstlichen Gebäudeecke 8.80 m. Die Firsthöhe lasse sich aufgrund der vorhandenen Koten nicht exakt errechnen, da der Fusspunkt, d.h. der senkrechte Abstand zwischen der tiefsten Stelle des gewachsenen Bodens und der Oberkante der Firstpfette nicht gemessen worden sei. Annäherungsweise könnten jedoch die Fusspunkte für die südwestliche und südöstliche Gebäudeecke ermittelt werden, was einen Fusspunkt von 1'374.39 ergebe. Daraus resultiere eine Firsthöhe von 12.08 m. Die Gemeinde habe sich offensichtlich dadurch irritieren lassen, dass das Oberund Dachgeschoss (recte: EG und DG)

gegenüber dem Erdgeschoss (recte: UG) rückspringend seien. Als Fusspunkte für die Traufund Firsthöhe habe sie nicht die effektiven Schnittstellen der Gebäudeecken bzw. der Fassade mit dem gewachsenen Terrain als massgebend erkannt, sondern fiktive Schnittstellen, welche sich ergäben, wenn man die reduzierten Gebäudegrundrisse des Oberund Dachgeschosses (recte: EG und DG) auf das gewachsene Terrain projiziere.

3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung des Rekurses unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid.

4. Ebenfalls Abweisung des Rekurses beantragte die Bauherrschaft. Es sei Praxis der Gemeinde …, an den tatsächlich vorhandenen Gebäudeecken senkrecht zu tatsächlich vorhandenen Fussbzw. Firstpfetten zu messen.

Auch das Gesetz sehe nicht vor, das virtuelle Schnittpunkte ins Gelände weitergezogen würden, um Traufund Firsthöhen zu messen. Genauso sei die Gemeinde vorgegangen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat, fällt das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungsund Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, sofern die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder überschritten hat. Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit praktisch auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst. Das Gericht hat insbesondere dann keinen Anlass einzugreifen, wenn sich die Gemeinde bei der Anwendung und Auslegung ihres autonomen Rechtes an den klaren Wortlaut einer Bestimmung hält (vgl. VGU R 03 93). Bei den vorliegend zur Diskussion stehenden Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes über die zulässigen Gebäudehöhen handelt es sich fraglos um autonomes Gemeinderecht, überlässt es auch das neue das kantonale Raumplanungsgesetz (KRG) doch ausdrücklich den Gemeinden, wie sie auf diesem Gebiet legiferieren wollen (vgl. Art. 25 KRG).

2. Art. 67 des kommunalen Baugesetzes (BG) hat im hier interessierenden Zusammenhang folgenden Wortlaut:

"1. Als Traufhöhe gilt der senkrechte Abstand zwischen der tiefsten Stelle des gewachsenen Bodens und der Oberkante der Fusspfette. Sie ist für alle äusseren Gebäudeecken einzuhalten.

2. Als Firsthöhe gilt der senkrechte Abstand zwischen der tiefsten Stelle des gewachsenen Bodens und der Oberkante der Firstpfette.

(3.)

4. Bei gegliederten Bauten wird die Traufund Firsthöhe für jeden Baukörper einzeln ermittelt."

Vorliegend weist das Bauvorhaben eine recht ungewöhnliche Gebäudeform auf. Während das UG auf der Südseite des Gebäudes rechteckig geformt ist und durch einen weiter hinausragenden Balkon noch verlängert wird, ist der Bau im EG und DG 7-eckig. Dadurch entsteht vor dem EG ein grosser Vorbau.

Durch die unterschiedlichen Grundrisse von UG und EG/DG entsteht eine gestaffelte resp. gegliederte Baute. Bei gegliederten Bauten wird die Traufund Firsthöhe jedoch nach dem Wortlaut des Gesetzes für jeden Baukörper einzeln ermittelt. Allein dieser Umstand besagt schon, dass die Gemeinde bei der Messung der Firstund Traufhöhe richtig vorgegangen ist, hat sie doch nicht auf die Aussenpunkte des Erdegeschosses abgestellt, sondern in Übereinstimmung mit der anwendbaren Norm jeweils senkrecht unterhalb der Fussbzw. Firstpfette gemessen, wie sich den Plänen entnehmen lässt. Sie mass also dort, wo sich die Dachkonstruktion effektiv befindet und nicht an einem Punkt, welcher beim vorgelagerten Schlafzimmeranbau im EG fiktiv in der Luft bestimmt wird. Demnach stimmt die Behauptung des Rekurrenten nicht, die Gemeinde habe für ihre Messweise fiktive Fusspunkte angenommen. Inwiefern im Übrigen die Gemeinde das ihr zustehende Rechtsanwendungsermessen missbraucht oder überschritten hat, vermag der Rekurrent mit keinem Wort darzutun. Der Rekurs ist als unbegründet abzuweisen.

4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Rekurrenten, welcher überdies die anwaltlich vertretene Bauherrschaft angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 108.-- zusammen Fr. 3'108.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. … entschädigt … und … aussergerichtlich mit zusammen Fr. 2'000.-- (inkl.

MWST).