Leaseholder v. Lessor: Gross Floor Area Calculation Dispute Over Attic Space Height

R 06 69

4. Kammer

URTEIL vom 24. Oktober 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Feststellung Bruttogeschossfläche (BGF)

1. Die … AG ist Eigentümerin der Parz. 1202 und Baurechtsgeberin der Parz.

2881 in derselben Gemeinde. Die Baurechtsnehmer der Parz. 2881 sind … und … (früher …). Eigentümer der ebenfalls im Quartierplangebiet „…“ gelegenen Parz. 2957 sind die Eheleute … Laut früherem Baugesetz (1981)

betrug die Ausnützungsziffer (AZ) für die drei erwähnten Liegenschaften 0.4, woraus für die Parz. 1202 eine verfügbare Restnutzung bzw.

Bruttogeschossfläche [BGF] von 532,06 m2 resultierte; die Baurechtsparzelle 2881 war danach aber bereits mit 79,54 m2 und die Parz. 2957 mit 3,50 m2 übernutzt. Gemäss neuem Baugesetz (2000) wurde die zulässige AZ auf 0.5 erhöht, woraus für die Parz. 1202 neu eine Restnutzung bzw. BGF von 759,16 m2 (im Vergleich zu früher plus 227,10 m2) resultierte; die Übernutzung der Baurechtsparzelle 2881 belief sich hiernach nur noch auf 5,34 m2 (minus 74,2 m2) und das Restguthaben der Parz. 2957 neu auf 44,40 m2. Im Zuge von Verkaufsabsichten gelangte die Eigentümerin der Parz. 1202 und Baurechtsgeberin der Parz. 2881 (… AG) im Frühling 2006 an die Ortsgemeinde … mit dem Begehren um Feststellung der auf der Baurechtsparzelle 2881 noch verfügbaren BGF. Das hiernach mit der Vermessung und Berechnung betraute Büro [GEO Grischa] ermittelte für die Baurechtsparzelle 2881 die oberwähnte Übernutzung von 5,34 m2, wobei es im Dachgeschoss des StWEG-Hauses auf Parz. 2881 einen AZ-pflichtigen Raumanteil von 17,82 m2 (BGF) feststellte. Mit Verfügung vom 13.07.2006 teilte die Vorinstanz der Antragsstellerin die für Parz. 1202, 2881 und 2957 neu geltenden Nutzungsverhältnisse mit.

2. Gegen jene Verfügung bzw. namentlich die ihr zugrunde liegende BGF- Ermittlung im Dachgeschoss (17,82 m2) erhoben die heutigen Baurechtsnehmer und voraussichtlichen Käufer der Parz. 2881 innert Frist Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den sinngemässen Begehren um Aufhebung der angefochtenen Verfügung und Entlassung der im Dachgeschoss (DG) zu viel angerechneten Raumfläche (minus 17,82 m2). Zur Begründung brachten sie vor, dass die Unterkante des Dachsparrens deutlich unter 1.60 Meter liege. Sie könnten deshalb nicht verstehen, wieso die links und rechts gelegenen Raumteile ebenfalls zur BGF hinzugezählt worden seien, obwohl dieser Estrich doch offensichtlich nicht zu Wohnzwecken genutzt bzw. verwendet würde. Da der Liegenschaftskauf unmittelbar bevorstehe und die BGF-Berechnung den Kaufpreis mit bestimmen würde, hätten sie zudem ein eigenes und zeitlich dringendes Anfechtungsinteresse gegenüber jener missliebigen Verfügung gehabt.

3. In der Vernehmlassung beantragte die Gemeinde (Vorinstanz) die Abweisung des Rekurses und somit die Gutheissung der BGF-Berechnung laut Vermessungs-/Berechnungsbericht vom 21.06.2006 des Büros GEO Grischa, womit insbesondere auch an der Aufrechnung der im Dachgeschoss (DG)

ermittelten Nutzfläche (BGF) von 17,82 m2 unverändert festzuhalten sei.

4. In ihrer Stellungnahme vom 02.08.2006 sprach sich die Baurechtsgeberin und heutige Eigentümerin der Parz. 2881 (… AG) dezidiert für das Anliegen bzw.

den „Wunsch“ der Baurechtsnehmer auf Entlassung/Nichtanrechnung der BGF im DG aus; ohne jedoch selbst einen konkreten Antrag für oder gegen den Rekurs zu stellen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Nach Art. 56 Abs. 4 des kommunalen Baugesetzes (BG) sind im Dachgeschoss ohne Rücksicht auf die Nutzung [alle] Raumteile anzurechnen, deren lichte Höhe gemessen bis Unterkant Dachsparren 1,60 m überschreitet (Satz 1). Nicht angerechnet werden dagegen Einstellräume in Anund Nebenbauten ohne anrechenbare Bruttogeschossflächen (BGF), überdies Holzschöpfe, Gartenhäuschen für Geräte, Kleintierställe, und offene einund vorspringende Balkone, falls sie nicht als Laubengänge dienen, sowie offene Dachterrassen (Art. 56 Abs. 5 Ziff. 1-3 BG).

b) Wie sich aus den eingereichten Bauplänen (Grundriss-, Schnittund Fassadenpläne vom Juni/Juli 1989) und den dort rot markierten Stellen betreffend des hier allein zur Diskussion stehenden Dachgeschosses (dortige Räume als „Estrich“ bzw. „Galerie“ bezeichnet) ergibt, weist nur der Raumteil direkt unterhalb des Dachsparrens (Firstbalken) eine lichte Höhe von weniger als 1.60 m auf. Die übrigen Raumeinheiten links und rechts jenes Sparrens bzw. Balkens weisen demgegenüber zweifelfrei eine Mehrhöhe auf und sind deshalb gestützt auf Art. 56 Abs. 4 Satz 1 BG bzw. mangels einer Ausnahme im Sinne von Art. 56 Abs. 5 Ziff. 1-3 BG räumlich klar zur AZ-pflichtigen Fläche zu zählen. Daran ändert nichts, dass es sich bei jenen beiden Raumteilen im Estrich bzw. DG – wie die Baurechtsnehmer in ihrer Rekursschrift selbst einräumten – lediglich um zwei getrennte Raumstreifen mit einer Breite von jeweils 45 cm links/rechts des 20 cm breiten Dachsparrens handelt und sie daher nicht als „nutzbare Fläche“ taxiert werden könnten. Die konkrete Nutzung des betreffenden Estrichanteils ist laut Art. 56 Abs. 4 Satz 1 BG nämlich ohne Bedeutung, sofern das Stockmass von 1.60 m überschritten wird. An der BGF-Berechnung des neutralen Vermessungsbüros vom 21.06.2006 zuhanden der Gemeinde (Messdaten im DG: Breite 2 x 0.45 [=

0.9 m] x Länge 19.80 m = 17.82 m2 BGF) gibt es damit nichts auszusetzen.

c) Der angefochtene Feststellungsentscheid der Vorinstanz betreffend BGF auf Parz. 2881 erweist sich demnach als rechtund verhältnismässig, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung des Rekurses führt.

2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.

75 VGG solidarisch je zur Hälfte den Rekurrenten aufzuerlegen. Auf die Gewährung einer aussergerichtlichen Entschädigung an die allesamt nicht anwaltlich vertretenen Rekursgegner wird demgegenüber verzichtet.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 100.-- zusammen Fr. 1'600.--

gehen solidarisch je zur Hälfte zulasten von … sowie … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.