Appeal Dismissed Regarding Building Permit for Multi-Family Houses and Garage Access

R 06 64

4. Kammer

URTEIL vom 1. September 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache

1. Die … GmbH reichte am 23. Januar 2006 ein Baugesuch für die Erstellung der drei Mehrfamilienhäuser A, B und C samt Tiefgarage auf der Parzelle 4885 an der …strasse in … ein. Gegen das Bauvorhaben erhob …, Eigentümer der westlichen Nachbarparzelle 812, Einsprache. Nachdem die Bauherrschaft die Planunterlagen verschiedentlich ergänzt hatte und dem Einsprecher Gelegenheit zur Einsicht und Stellungnahme geboten worden war, bewilligte die Baubehörde das Bauvorhaben mit drei separaten Entscheiden vom 20.

Juni 2006 unter gleichzeitiger Abweisung der Einsprache.

2. Dagegen erhob … am 11. Juli 2006 Rekurs an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die angefochtenen Entscheide aufzuheben und dem Bauvorhaben die Baubewilligung zu verweigern. Der Rekurrent bringt vor, der Verlauf des gewachsenen und des neuen Terrains im Bereich der Zufahrtstrasse und des Mehrfamilienhauses A mit der Tiefgarage seien unklar und würden aus den Planunterlagen sowie Geländeaufnahmen des Grundbuchgeometers nicht vollständig hervorgehen. Die Rampe in die Tiefgarage weise eine Höhe von rund 52 cm gegenüber dem gewachsenen Terrain auf, was eine unzulässige Aufschüttung sei. Als Bemessungslinie für das Haus A könne nicht die …strasse gelten, sondern der tiefste sichtbare Punkt der Fassade im gewachsenen Boden. Bei einer Hausecke des Hauses A würde unerlaubt 80 cm über das gewachsene Terrain aufgeschüttet. Die Giebeldachkonstruktion aller drei Häuser entspreche nicht dem Baugesetz und sei eine ästhetische Verfehlung.

3. Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung des Rekurses. Die Pläne seien korrekt und vollständig und das Baugesetz richtig angewendet worden.

4. Die Bauherrschaft beantragt, den Rekurs abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Auf die Ästhetikrüge könne auch nach neuer Praxis des Verwaltungsgerichtes nicht eingetreten werden. Die übrigen Einwände seien alle unbegründet.

5. Am 31. August 2006 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem der Anwalt des Rekurrenten, Vertreter der Gemeinde und der Anwalt der Rekursgegnerin 2 teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Soweit die Rekursgegnerin 2 unter Berufung auf VGU R 03 70 geltend macht, das Verwaltungsgericht habe an seiner bisherigen Praxis zur Rekurslegitimation hinsichtlich der Bauästhetik festgehalten, übersieht sie, dass die generelle Ausweitung der Rekurslegitimation erst in dem zeitlich nachfolgenden Urteil VGU R 03 69, publiziert in PVG 2003 Nr. 34, vollzogen wurde. Seither gilt für alle Sachgebiete die Beschwerdebefugnis analog zu Art. 103 OG. Der Rekurrent war daher auch legitimiert, Ästhetikrügen zu erheben.

2. Der Rekurrent behauptet, die bewilligten Pläne seien bezüglich des gewachsenen und neuen Terrains unklar und unvollständig, was besonders im Bereich der Zufahrtsstrasse und des Hauses A mit der Tiefgarage zutreffe.

Dieser Einwand ist nicht nachvollziehbar. Die Terrainangaben in den bewilligten Plänen basieren auf einem Geometerplan und stimmen mit diesem in jeder Beziehung überein. Aus den bewilligten Plänen ist auch exakt ersichtlich, wo Abgrabungen oder Aufböschungen vorgenommen werden. Die Behauptungen des Rekurrenten basieren offenbar auf einer Fehlinterpretation der Pläne. Für die Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens ist daher von den bewilligten Bauplänen auszugehen.

3. Der Rekurrent ist der Ansicht, dass die Anböschung bei der Einfahrt zur Tiefgarage eine massive Rampe darstelle, welche als Hochbaute zu qualifizieren sei und somit gemäss Art. 75 und 76 jeweils Abs. 1 KRG einen Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten habe. Den bewilligten Plänen ist zu entnehmen, dass es sich bei der vom Rekurrenten gerügten Rampe um eine ca. 52 cm hohe Aufschüttung bei der neu angelegten Zufahrtsstrasse, eine so genannte Anböschung, handelt. Aufschüttungen und Böschungen sind aber gemäss Art. 76 KRG und Art. 29 BauG nicht generell verboten, sondern erlaubt, sofern sie unumgänglich und geringfügig sind. Vorliegend muss die Vertiefung zwischen der …strasse und dem gewachsenen Terrain als Folge der Nivellierung der neuen Zufahrtsstrasse mittels geringfügigen Aufschüttungen aufgefangen werden. Diese minimalen Terrainveränderungen auf einer Länge von 10 - 20 m sind somit notwendig und aus architektonischen sowie ästhetischen Gesichtspunkten sogar erwünscht. Nach Art. 76 Abs. 2 KRG dürfen solche Böschungen direkt an die Grenze gebaut werden, sofern sie eine Höhe von 1.0 m nicht übersteigen. Da die Anböschung im vorliegenden Fall gemäss den Projektplänen lediglich ca.

52 cm hoch wird, kann aus rechtlicher Sicht nichts dagegen eingewendet werden. Die eigentliche Rampe zur Tiefgarage befindet sich demgegenüber in einer Entfernung von über 9 m vom Nachbargrundstück und verletzt damit offensichtlich keine Abstandsvorschriften. Sodann sind die Aufschüttungen insbesondere beim Haus A derart geringfügig, dass schlicht nicht nachvollziehbar ist, was dagegen sprechen sollte.

4. a) Der Rekurrent ist der Ansicht, dass als Bemessungslinie für alle geplanten Mehrfamilienhäuser A, B und C, die Waagrechte durch den tiefsten sichtbaren Punkt der Fassade im gewachsenen Boden herangezogen werden müsse, was aber von der Baubehörde nicht so umgesetzt worden sei.

b) Den eingereichten Plänen ist zu entnehmen, dass für die Häuser B und C der tiefste sichtbare Punkt der Fassade im gewachsenen Terrain als Bemessungslinie festgelegt wurde. Ausgehend von dieser Bemessungslinie und anhand der bewilligten Pläne ist denn auch ersichtlich, dass die bewilligte Geschosszahl dieser zwei Wohnhäuser, jeweils drei volle Geschosse sowie jeweils ein ausgebautes Dach, den baugesetzlichen Vorschriften der Ortsrandzone 1 entspricht und somit nicht zu beanstanden ist.

c) Nach Art. 100 Abs. 2 BG ist für Gebäude an gewissen, in diesem Artikel aufgeführten Strassenzügen, das Strassenniveau als Bemessungslinie heranzuziehen. Gemäss lit. h dieser Bestimmung gilt dies für an der …strasse gelegene Gebäude. Das Haus A befindet sich etwa 24 m von der …strasse entfernt, liegt aber nichtsdestoweniger an dieser. Es entspricht daher dem Wortlaut der anwendbaren Bestimmung, die Strasse als Bemessungslinie zugrundezulegen. Der Hinweis auf das alte Baugesetz, das noch vorsah, dass Gebäude nicht mehr als 10 m von der Strasse entfernt sein dürften, ist unbehelflich. Diese Beschränkung wurde mit dem neuen Baugesetz gerade aufgehoben. Damit ist auch der Rüge, das Haus A habe ein Geschoss zuviel, der Boden entzogen, weil das Untergeschoss nur zu zählen gewesen wäre, wenn die Bemessungslinie im Sinne des Rekurrenten festzulegen gewesen wäre.

5. Der Rekurrent bringt weiter vor, nach Massgabe des generellen Gestaltungsplanes seien für die drei geplanten Mehrfamilienhäuser Giebeldächer vorgeschrieben. Diese seien so zu gestalten, dass sie sich in Bezug auf Grösse, Form und Stellung an die bestehende Bauweise, die Umgebung und das Landschaftsbild anpassen müssten (Einfügungsgebot gemäss Art. 73 KRG und Art. 24 BG). Die vorliegend zu beurteilenden Giebeldachkonstruktionen seien für die Gemeinde völlig neu und es gebe keine einzige vergleichbare Dachgestaltung in der ganzen Landschaft. Die Hauptgiebel verliefen nicht wie üblich parallel zu den seitlichen Fassaden in der Mitte der Gebäude, sondern diagonal durch die Gebäude. Die Dächer lägen nur auf “punktuellen“ Kniestöcken an zwei Enden auf, was zur Folge habe, dass viel grössere Fassaden entstünden, als bei einer konventionellen Ausrichtung der Giebel. Die drei Häuser wirkten deshalb auch sehr massig und die Häuser B und C träten von jeder Seite als viergeschossige Gebäude in Erscheinung. Dass die projektierten Dachkonstruktionen dem Einfügungsgebot diametral zuwiderliefen, zeige auch ein Vergleich mit den bereits in der Umgebung vorhandenen Liegenschaften. Soweit diese nicht in der Flachdachzone lägen, hätten alle bestehenden Gebäude konventionelle Giebeldächer, die Richtung Süden zeigten. Die Giebelkonstruktion der drei neuen Mehrfamilienhäuser müssten auch aus diesem Grund entsprechend geändert werden, umso mehr, als die Giebel jedes Neubaus noch verschieden ausgerichtet seien.

Demgegenüber führt die Gemeinde aus, bei den projektierten Dachkonstruktionen der drei Mehrfamilienhäuser handle es sich um eine Variation des schlichten Satteldaches. Die Variation bestehe dabei einzig darin, dass die Satteldächer diagonal über die Gebäude der Überbauung zu liegen kämen. So fügten sie sich zudem auch ohne weiteres harmonisch in die in zeitgemässer Form ausgestalteten Wohnhäuser ein (Art. 27 Abs. 2 BauG). Ausserdem sei festzuhalten, dass Variationen von gängigen Dachformen in der … keineswegs unüblich und bereits historisch vertreten seien (z.B. Kreuzgiebelund Krüppelwalmdächer). Es existiere im Übrigen auch keine gesetzliche Vorschrift, welche eine starre Ausrichtung sämtlicher Dächer in eine bestimmte Richtung vorsehe. Somit sei zusammenfassend festzuhalten, dass die geplante Dachkonstruktion architektonisch nicht zu beanstanden sei und sich gut in die Umgebung einfüge.

Diese von der Gemeinde vorgenommene ästhetische Beurteilung lässt sich nicht beanstanden. Bei der vom Rekurrenten daran erhobenen Kritik handelt es sich um eine subjektive Ansicht, die wohl ebenfalls vertreten werden kann, aber nichts daran ändert, dass die Beurteilung der Gemeinde der Sache angemessen ist. Derselben hält der Rekurrent nichts Substantielles entgegen. Er bringt nichts vor, was darauf schliessen lässt, dass die Vorinstanz ihr Ermessen missbraucht oder überschritten hat, sondern legt lediglich dar, weshalb aus ihrer Sicht die architektonischen Anforderungen an das Projekt nicht erfüllt würden. Insbesondere verlangt Art. 72 KRG eine architektonische Gestaltung, die im Zusammenspiel von Umgebung und Landschaft eine gute Gesamtwirkung erzielt. Das bedeutet nicht kritikloses Übernehmen vorhandener Gestaltungsstrukturen und Anbiederung an das Bestehende.

Vielmehr kann eine gute Gesamtwirkung gerade durch das Setzen von Kontrapunkten entstehen und das besonders dann, wenn die in der Umgebung der Neubaute bereits vorhandene Bausubstanz ihrerseits nicht hohen architektonischen Ansprüchen genügt. Vorliegend entsteht durch die gewählte Dachgestaltung eine gute Gesamtwirkung im Sinne des Gesagten, wie gerade die Besichtigung der Umgebung am Augenschein gezeigt hat.

Jedenfalls kann der Vorinstanz mit ihrer Beurteilung kein Ermessensmissbrauch vorgeworfen werden. Der Rekurs erweist sich demnach in allen Punkten als unbegründet.

6. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Rekurrenten, welcher überdies die anwaltlich vertretene private Gegenpartei angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 162.-- zusammen Fr. 5'162.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. … entschädigt die … GmbH aussergerichtlich mit Fr. 2'500.-- (inkl. MWST).