Property Owner v. Building Authority: Informal Boundary Agreement Validity

R 05 104

4a Camera

SENTENZA dell’11 novembre 2005

nella vertenza di diritto amministrativo concernente domanda di costruzione

1. Nel corso del 1989, …, proprietaria della particella no. 1791, sul territorio del Comune di …, procedeva ad un innalzamento del terreno naturale senza rispettare le distanze dal confine con l’adiacente particella no. 1184 di … Nell’ambito della procedura di fermo dei lavori incoata dalla vicina, … da sola dichiarava di fronte al Presidente del Circolo di … di concordare con la vicina sulla necessità di stipulare una convenzione del seguente tenore: mentre … avrebbe ritirato l’opposizione e le avrebbe così permesso la continuazione dei lavori, essa sarebbe a sua volta stata disposta a concedere all’opponente “il

diritto di costruire in futuro un corpo accessorio a confine”. Nella sua dichiarazione del 6 giugno 1989, … concludeva indicando che le parti incaricavano il presidente di circolo di redigere una convenzione in tale senso per poi iscriverla a Registro fondiario (RF). … alienava in seguito il proprio fondo. Nell’ambito di una successiva domanda di costruzione 19 agosto 1992 per la creazione di un corpo accessorio sulla particella no. 1791, l’autorità edilizia si informava presso il presidente di circolo in merito all’evasione della precedente vertenza. L’11 gennaio 1993, il presidente di circolo confermava al Municipio di … di non sapere se le parti all’accordo del 1989 avessero effettivamente firmata una convenzione di fronte all’ufficiale del RF, come era stato loro consigliato di fare.

2. …, attuale proprietario della particella no. 1184, erigeva nel corso del 2003, senza previa domanda di costruzione, una sosta a confine con l’adiacente particella di ... Su richiesta della vicina, l’autorità edilizia comunale chiedeva al committente l’introduzione di una domanda di costruzione in sanatoria dopo aver imposto al perturbatore il fermo dei lavori, benché la costruzione fosse in realtà già terminata. Il 21 ottobre 2003, … introduceva formale domanda di fabbrica per l’erezione della sosta e la pavimentazione del piazzale. Contro il progetto esposto pubblicamente, la vicina … intentava tempestivamente opposizione, reclamando il rispetto delle distanze da confine con la sua proprietà. Sentito al proposito, il petente adduceva di godere dell’accordo della vicina per poter costruire a distanza ravvicinata.

3. Con decisione 17 agosto 2005, il Comune di … rilasciava la licenza di costruzione per la pavimentazione del piazzale, ma rifiutava - accettando così l’opposizione della vicina - l’autorizzazione ad erigere il corpo accessorio, considerandolo in contrasto con le disposizioni sulle distanze da confine. Per l’autorità edilizia, oltre a non esistere alcuna menzione a RF, con la presentazione del contratto del 6 giugno 1989 il committente non sarebbe riuscito a dimostrare l’esistenza di una servitù prediale, ma nel migliore dei casi di una semplice obbligazione tra le allora contraenti, non però opponibile ai loro successori in diritto. Parallelamente, il committente veniva invitato a determinarsi sull’apertura di una formale procedura di ripristino dello stato legale.

4. Nel tempestivo ricorso proposto al Tribunale amministrativo in data 7 settembre 2005, … chiedeva l’annullamento della decisione impugnata e il rilascio della licenza edilizia per la costruzione del corpo accessorio a confine.

In sostanza, il ricorrente ritiene di avere l’accordo della vicina per poter costruire a confine. Per l’istante, il fatto che il diritto di costruire a distanza ravvicinata non sia iscritto a RF sarebbe irrilevante, giacché sulla base dello stesso identico documento sarebbe stato quindici anni or sono consentito alla vicina di terminare i lavori di sistemazione del terreno pure senza godere delle regolari distanze da confine. L’attuale committente chiede conseguentemente di poter beneficiare da parte dell’autorità edilizia comunale dello stesso trattamento.

5. Nella propria presa di posizione il Comune di … postulava la reiezione del ricorso e la conferma della decisione impugnata. Il ricorrente non sarebbe stato in grado di comprovare l’accordo della vicina a costruire a distanza ravvicinata nei termini previsti dalla legislazione comunale, per cui il rilascio di una licenza di costruzione non sarebbe possibile.

6. Anche … concludeva alla reiezione del ricorso, per quanto lo stesso fosse ammissibile. Quanto pattuito nel 1989 non sarebbe parificabile ad un accordo giudiziario, ma rappresenterebbe solo una sua dichiarazione d’intenti a favore dell’allora proprietaria del fondo contermine. Non avendo però le parti dato alcun seguito all’accordo, in particolare davanti all’ufficiale del RF, attualmente, il ricorrente non disporrebbe di alcun valido titolo per pretendere il mancato rispetto delle distanze da confine.

Considerando in diritto:

1. E’ contestata la possibilità del ricorrente di costruire un corpo accessorio senza ossequiare le regolari distanze da confine. Giusta l’art. 64 della legge edilizia comunale (LE) entrata in vigore il 1. ottobre 2002, per costruzioni annesse e accessorie ad un piano, che non vengono calcolate al momento dell’accertamento dell’indice di sfruttamento, la distanza dal confine ammonta a 2.50 m in tutte le zone edificabili (cpv. 1). Le distanze dal confine possono venire ridotte dai vicini mediante contratto con il consenso dell’autorità edilizia, se alcun interesse pubblico vi si oppone. Il contratto deve essere approvato dall’autorità edilizia e menzionato a registro fondiario (cpv. 2). Nell’evenienza, non è contestato che dopo la dichiarazione del 6 giugno 1989 sui fondi contermini non vi sia servitù prediale o comunque menzione del diritto che l’istante pretende di avere per costruire senza mantenere le regolari distanze da confine. Ai sensi dell’art. 64 cpv. 2 LE, l’autorità edilizia era pertanto già legittimata a rifiutare la licenza di costruzione, indipendentemente dalla presentazione dell’opposizione da parte della vicina.

2. Il committente ritiene invece di aver il consenso della vicina grazie all’accordo che questa avrebbe sottoscritto il 6 giugno 1989. In materia edilizia, le restrizioni di diritto privato riguardanti le distanze da confine possono essere modificate o soppresse dai proprietari, tollerando semplicemente lo stato illegale creatosi, consentendo a stipulare un accordo a titolo precario, costituendo un diritto obbligatorio o stipulando un accordo sotto forma di una servitù. Quanto è però stato sottoscritto unicamente dalla convenuta in ricorso il 6 giugno 1989 non soddisfa le condizioni minime legali per considerare che tra le parti sia intervenuto un accordo vincolante nei termini pretesi nel ricorso.

Nel citato documento, la vicina dichiarava di accettare le proposte della proprietaria confinante e allora opponente e proponeva al presidente di circolo di stendere un accordo nel senso che l’una ritirava la propria opposizione, mentre l’altra accordava alla vicina il diritto di costruire un corpo accessorio a confine. La dichiarazione della privata convenuta in ricorso terminava con “le parti incaricano il Presidente di Circolo di redigere una convenzione in tal senso che verrà iscritta a Registro Fondiario”. In seguito queste intenzioni non venivano però concretizzate: non veniva stipulata alcuna convenzione tra le parti e non avveniva alcuna iscrizione a RF, malgrado il presidente di circolo avesse invitato le parti a presentarsi davanti all’ufficiale del RF. Per quale motivo l’allora opponente non avesse preteso la stesura della convenzione, la menzione del reciproco diritto a RF e accettato la continuazione dei lavori di sistemazione del terreno come se la vertenza fosse stata evasa, esula dal contesto della presente vertenza. Determinante è solo il fatto che, pur avendo imposto alla vicina il fermo dei lavori davanti al giudice civile, l’allora opponente non si era sincerata di ottenere nella debita forma il diritto di costruire un corpo accessorio a confine anche sulla sua particella per qualsiasi suo successore in diritto.

3. a) Il ricorrente chiede essenzialmente di poter godere dello stesso trattamento che l’autorità aveva riservato alla vicina nel 1989. Se quanto sottoscritto davanti al presidente di circolo bastava allora per consentire alla proprietaria di terminare i lavori malgrado il mancato ossequio delle distanze da confine, il principio della parità di trattamento imporrebbe l’applicazione dello stesso parametro anche all’istante con la conseguente possibilità di erigere il corpo accessorio a confine. Tale pretesa - anche se comprensibile - non è però difendibile. In primo luogo era davanti al giudice civile e non all’autorità edilizia che il presunto accordo era stato raggiunto. Per l’autorità edilizia, con l’evasione della procedura civile, la questione del rispetto delle distanze da confine per quanto riguardava la vicina poteva considerarsi evasa, anche se in realtà non lo era stata nelle debite forme. Il fatto che in tale modo la vicina abbia beneficiato della possibilità di sistemare il suo terreno senza il rispetto delle distanze da confine non può evidentemente in questa sede condurre ad un diverso giudizio, giacché spettava all’allora opponente vegliare al rispetto dei propri diritti.

b) Per il ricorrente, l’autorità edilizia non potrebbe pretendere ora la menzione a RF senza averla parimenti richiesta nel 1989. Dal 2002, sul territorio comunale è entrata in vigore la nuova LE. Mentre in precedenza i corpi accessori potevano essere costruiti a confine con il semplice accordo del vicino (art. 44 della vLE), con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni le condizioni per ovviare alle distanze da confine anche tra privati richiedono oltre all’approvazione dell’autorità edilizia anche la menzione a RF. Questo cambiamento della LE spiega anche il motivo per cui nel 1989 l’autorità edilizia non aveva richiesto - non avendone motivo - alcuna menzione a RF. Il fatto che il fondo vicino abbia beneficiato della possibilità di non ossequiare la distanza dal fondo contermine senza un valido accordo potrà avere per contro eventualmente rilevanza nell’ambito della procedura di ripristino dello stato legale, quando dovranno essere ponderati gli interessi del ricorrente a mantenere la costruzione abusiva rispetto a quelli della vicina a pretenderne l’allontanamento.

4. In conclusione, non essendo il ricorrente riuscito a presentare un accordo valido tra vicini per derogare alle distanze da confine per corpi accessori, la licenza di costruzione per il garage è stata a giusto titolo rifiutata. Il ricorso è respinto e le spese del procedimento seguono la soccombenza (art. 75 LTA).

Il Tribunale decide:

1. Il ricorso è respinto.

2. Vengono prelevate

- una tassa di Stato di fr. 1'500.--

- e le spese di cancelleria di fr. 144.-- totale fr. 1'644.--

il cui importo sarà versato da … entro trenta giorni dalla notifica della presente decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira.

3. … versa a … fr. 800.-- (IVA inclusa) a titolo di ripetibili.