Tenant Eviction Reversed Due to Procedural Unfairness and Lack of Immediate Interest

Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun ___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 22. September 2006 Schriftlich mitgeteilt am: PZ 06 162

Verfügung Kantonsgerichtspräsidium

Präsident Brunner

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in der zivilrechtlichen Beschwerde

des X., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Dieter Marty, Postfach 528, Alexanderstrasse 8, 7002 Chur,

gegen

den Amtsbefehl des Kreispräsidenten Thusis vom 5. September 2006, mitgeteilt am

6. September 2006, in Sachen des Z. und Y., Gesuchsteller und Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. et oec. Pius Fryberg, Postfach 731, Vazerolgasse 2, 7002 Chur, gegen den Beschwerdeführer, betreffend Ausweisung bei Miete,

wird nach Einsichtnahme in die Beschwerde vom 18. September 2006 samt mitgereichten Akten, in die Vernehmlassung der Gegenpartei vom 21. September 2006 samt mitgereichten Akten, in die vom Kreisamt zugestellten Verfahrensakten sowie in Erwägung,

– dass Z. und Y. mit Mietvertrag vom 5. Oktober 2005 und Mietbeginn am 1.

November 2005, X. eine 3 ½-Zimmerwohnung in D. zum monatlichen Mietzins von Fr. 1'250.-- vermieteten,

– dass dieser Mietvertrag von den Vermietern am 28. April 2006 auf den 30.

September 2006 ordentlich gekündigt wurde,

– dass die Vermieter mit Schreiben vom 10. Mai 2006 dem Mieter Frist bis zum

10. Juni 2006 ansetzten, um die ausstehenden Mietzinsen für April und Mai 2006 zu bezahlen, und gleichzeitig gemäss Art 257 d OR die Kündigung androhten,

– dass diese Kündigung am 12. Juni 2006 infolge des Zahlungsverzugs auf den

31. Juli 2006 ausgesprochen wurde,

– dass X. am 11. Juli 2006 bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen die aussergerichtliche Kündigung anfocht,

– dass die Schlichtungsbehörde auf den 26. Juli 2006, 17.00 Uhr, eine Schlichtungsverhandlung ansetzte,

– dass aus dem Entscheid der Schlichtungsbehörde vom 26. Juli 2006 hervorgeht, dass X. um 16.20 Uhr des Verhandlungstages bei der Schlichtungsstelle angerufen und sich infolge einer Autopanne in A. für die Schlichtungsverhandlung entschuldigt habe, so dass die Sitzung abgesagt worden sei; dass der beklagtischen Partei aber zu Ohren gekommen sei, dass X. sich zu diesem Zeitpunkt nicht in A., sondern auf dem Campingplatz in E. im Restaurant aufgehalten habe, was durch zwei schriftliche Zeugenaussagen bestätigt werde;

dass deshalb die Kündigungsanfechtung als zurückgezogen gelte und die Kündigung des Vermieters per 31. Juli 2006 rechtskräftig sei,

– dass die Vermieter am 2. August 2006 beim Kreispräsidenten Thusis ein Gesuch um Ausweisung des Mieters stellten,

– dass X. am 14. August 2006 eine Vernehmlassung einreichte, in welcher er unter anderem bestätigte, er werde die Wohnung auf den ordentlichen Kündigungstermin vom 30. September 2006 verlassen,

– dass er darin zudem das Vorgehen der Schlichtungsbehörde beanstandete,

– dass der Kreispräsident in der Folge den Gesuchstellern Gelegenheit zu einer Stellungnahme einräumte,

– dass diese Vernehmlassung am 23. August 2006 eingereicht wurde und die Gesuchsteller darin ihr Gesuch dahin abänderten, dass die Ausweisung per

30. September 2006 zu erfolgen habe,

– dass am 5. September 2006 der Amtsbefehl erlassen und verfügt wurde, dass

X. per 30. September 2006, 12.00 Uhr, aus dem Mietobjekt ausgewiesen werde, und weitere Anweisungen für die Räumung erteilt wurden,

– dass X. gegen diesen Amtsbefehl am 18. September 2006 Beschwerde beim Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden einreichte mit dem Begehren, dieser sei aufzuheben,

– dass das Kreisamt Thusis am 20. September 2006 auf eine Stellungnahme verzichtete,

– dass die Beschwerdegegner am 21. September 2006 die Abweisung der Beschwerde beantragten, soweit darauf eingetreten werden könne,

– dass gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO gegen Entscheide im Amtsbefehlsverfahren innert zehn Tagen seit der Mitteilung beim Kantonsgerichtspräsidenten Beschwerde geführt werden kann,

– dass die Beschwerde rechtzeitig eingereicht wurde, mit einem Rechtsbegehren und einer Begründung versehen ist, so dass darauf einzutreten ist,

– dass auch in der Beschwerdeschrift bekräftigt wird, dass der Mieter per 30.

September 2006 die Wohnung verlassen werde; dass deshalb der Amtsbefehl mit Kostenfolge zu Lasten des Gesuchsgegners völlig unnötigerweise ergangen sei,

– dass gemäss Art. 146 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO das Befehlsverfahren grundsätzlich für die Ausweisung bei Miete und Pacht zulässig ist,

– dass zunächst festzustellen ist, auf welchen Zeitpunkt der Mieter überhaupt die Wohnung zu verlassen hat bzw. hätte verlassen müssen,

– dass der Mieter die auf den 31. Juli 2006 ausgesprochene Kündigung gemäss Art. 257 d OR bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen angefochten hat,

– dass er dabei zu Recht gravierende, durch die Schlichtungsbehörde verursachte Verfahrensmängel rügt,

– dass es nämlich nicht angeht, dass die Schlichtungsbehörde aufgrund von Aussagen Dritter ein unentschuldigtes Fernbleiben des Gesuchstellers von der Schlichtungsverhandlung annimmt, ohne dass der Gesuchsteller dazu Stellung nehmen kann,

– dass dieses Verhalten somit eine klare Verletzung des Anspruchs des Gesuchstellers auf rechtliches Gehör bedeutet,

– dass im weiteren ohnehin die schriftlichen Bezeugungen von B. und C. im Lichte von Art. 162 Abs. 3 ZPO, welcher schriftliche Erklärungen zur Umgehung des Zeugenbeweises verbietet, unbeachtlich sind,

– dass im weiteren aus dem Entscheid der Schlichtungsbehörde hervorgeht, dass sie die Sitzung nach der telefonischen Entschuldigung des Gesuchstellers abgesagt hat,

– dass unter diesen Umständen nicht nachvollziehbar ist, wie die Schlichtungsbehörde den später ergangenen Entscheid, die Kündigungsanfechtung werde als zurückgezogen betrachtet und die Kündigung des Vermieters sei per 31.

Juli 2006 rechtskräftig, gefällt hat, da aus dem Entscheid nicht hervorgeht, dass die Schlichtungsbehörde anschliessend nochmals zusammengetreten wäre, und der Entscheid bereits am nächsten Tag mitgeteilt wurde,

– dass der Entscheid der Schlichtungsbehörde demnach mit so schweren Mängeln behaftet ist, dass er als nichtig erscheint,

– dass dies indessen vorliegend nicht von entscheidender Bedeutung ist, da die Vermieter selbst in ihrer Vernehmlassung an das Kreisamt Thusis vom 23.

August 2006 nunmehr die Ausweisung des Mieters auf den ordentlichen Kündigungstermin vom 30. September 2006 begehren,

– dass dieser Termin im Zeitpunkt des Begehrens noch nicht verstrichen war und somit zu prüfen ist, ob die Vermieter überhaupt ein Rechtsschutz-interesse für einen derartigen Antrag hatten,

– dass die herrschende Lehre davon ausgeht, dass ein derartiges Ausweisungsgesuch vor Ablauf der Kündigungsfrist gestellt werden darf, wenn mit guten Gründen davon ausgegangen werden kann, dass die Mieterschaft die Mietsache nicht termingerecht verlassen wird (vgl. Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 606, FN 70 mit weiteren Hinweisen; Verfügung Kantonsgerichtspräsidium vom 19. September 2006, PZ 06 154),

– dass somit zu prüfen ist, ob die Vermieter hinreichende Gründe für eine solche Annahme hatten,

– dass die Beschwerdegegner zu dieser Auffassung gelangen, weil der Mieter gewisse Mietzinsen nicht bezahlt habe,

– dass der Schluss, der Mieter werde die Wohnung nicht rechtzeitig verlassen, weil er noch gewissen Mietzinsen schulde, nicht gerechtfertigt ist, ohne dass weitere Gründe hinzuträten, welche zur Annahme berechtigten, der Mieter wolle über den Kündigungstermin hinaus in der Wohnung verbleiben,

– dass auch der Umstand, dass der Mieter die ausserordentliche Kündigung angefochten hat, zu einem derartigen Schluss nicht ohne weiteres berechtigt,

– dass der Mieter im Gegenteil mehrfach betont hat, er werde die Wohnung rechtzeitig auf den ordentlichen Kündigungstermin hin verlassen, worauf er zu behaften ist,

– dass unter diesen Umständen nicht angenommen werden durfte, der Mieter werde die Mietsache nicht termingerecht verlassen, so dass der Amtsbefehl zu Unrecht ergangen ist,

– dass der Mieter im weiteren zu Recht auch Mängel des kreisamtlichen Verfahrens rügt, indem der Kreispräsident wohl einen zweiten Schriftenwechsel eröffnet, indessen dem Gesuchsgegner keine Gelegenheit zur Duplik eingeräumt hat und der Kreispräsident zudem ein Gesuch des Mieters um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege unbeachtet liess, was einerseits eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör und andererseits eine Rechtsverweigerung darstellt,

– dass diese Verfahrensmängel indessen auf den Ausgang des Beschwerdeverfahrens keinen Einfluss haben, da der Amtsbefehl aus den oben erwähnten anderen Gründen aufzuheben ist,

– dass unter diesen Umständen die Kosten des Amtsbefehls und des Beschwerdeverfahrens zu Lasten der Beschwerdegegner gehen, welche den Beschwerdeführer für die Verfahren vor beiden Instanzen aussergerichtlich angemessen zu entschädigen haben (Art. 122 ZPO),

verfügt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Amtsbefehl aufgehoben.

2. Der Beschwerdeführer wird darauf behaftet, dass er die von den Beschwerdegegnern in D. gemietete Wohnung ordentlich und rechtzeitig auf den 30.

September 2006 räumt.

3. Die Kosten des Kreisamtes Thusis von Fr. 300.-- und jene des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'000.-- zuzüglich Schreibgebühr von Fr. 105.--, total somit Fr. 1'105.--, gehen zu Lasten der Gesuchsteller und Beschwerdegegner, welche den Gesuchsgegner und Beschwerdeführer aussergerichtlich für die Verfahren vor beiden Instanzen mit insgesamt Fr. 1'500.-- (einschliesslich Mehrwertsteuer) zu entschädigen haben.

4. Mitteilung an:

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Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden Der Präsident: