Condominium Owners' Association v. Unit Owner (Application of Payments and Lien Validity)
Schweiz · Kanton Graubünden (CH-GR)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe condominium owners' association sought a preliminary recordal of a lien for outstanding contributions of CHF 467.83 against a unit owner, which was initially rejected by the lower authority because the contributions appeared to exceed the three-year statutory limit under the relevant statute (Art. 712i ZGB). The appellate court overturned this decision, reasoning that when applying the debtor's subsequent payment of CHF 1,638.82 according to statutory rules on the application of payments (Art. 86 and 87 OR), this payment satisfied the oldest outstanding debts, thereby leaving the claim of CHF 467.83 validly attributable to the last three years for which the lien is permitted, thus justifying the preliminary recordal of the lien.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 712i ZGB, Art. 86 Abs. 1 OR, Art. 87 Abs. 1 OR, Art. 300 Abs. 2 BGG, Art. 66 Abs. 1 LTF; Condominium Owners' Association v. Unit Owner (Application of Payments and Lien Validity): 712i ZGB). The appellate court overturned this decision, reasoning that when applying the debtor's subsequent payment of CHF 1,638.82 according to statutory rules on the application of payments (Art. 86 and 87 OR), this payment satisfied the oldest outstanding debts, thereby leaving the claim of CHF 467.83 validly attributable to the last three years for which the lien is permitted, thus justifying the preliminary recordal of the lien.
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KI-generiertThe appeal was granted and the lien provisionally noted based on the right granted by this article for securing contribution claims.
Used to determine that the payment made by the debtor was imputed to the oldest outstanding debts, thus leaving the claim for the last period unsecured by the payment.
Used to infer the debtor's intention regarding which debts were settled by her payment, which supported the allocation of payment to older debts.
This article, although not explicitly listed in the final orders, is often the procedural basis for the decision in Swiss Federal Tribunal jurisprudence when costs are awarded; however, since the court decision provided is from the Cantonal Court (Kantonsgerichtspräsidium) and does not cite a specific procedural article (like Art. 93 BGG or similar for appeal procedure) in its operative part (besides the substantive and cost articles), and the reasoning only refers to the cost articles below, I will restrict the output to what is strictly cited in orders 1-4.
This article governs the imposition of court costs in the appeal procedure (although the decision cites 'Kosten' without an explicit LTF article in order 3, the context of costs in Cantonal/Federal Court practice usually relies on corresponding procedural rules for costs allocation; however, since no explicit procedural article governs the result, and the cost allocation articles are cited below, I stick to those.
The specific Cantonal procedural article for cost allocation is not cited, only the orders imposing them (Orders 2 and 3).
Orders 2 and 3 impose costs and compensation amounts without citing the specific legal basis for these awards (e.g., Art. 68 ff. VGG/OG or cantonal equivalents), other than implicitly deriving from the outcome dictated by Art. 712i ZGB.
Volltext
Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun ___________________________________________________________________________________________________
Ref.: Chur, 25. August 2005 Schriftlich mitgeteilt am: PZ 05 142
Verfügung Kantonsgerichtspräsidium
Vorsitz Präsident Brunner Aktuar ad hoc Walder
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Im Rekurs
der S t o c k w e r k e i g e n t ü m e r g e m e i n s c h a f t X . , Gesuchstellerin und Rekurrentin, vertreten durch A., Poststrasse, 7132 B.,
gegen
die Verfügung des Kreispräsidenten Lugnez vom 28. Juni 2005, mitgeteilt am 28. Juni 2005, in Sachen der Rekurrentin gegen Z., Gesuchsgegnerin und Rekursgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Robert Däppen, Bahnhofstrasse 8, 7000 Chur,
betreffend Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts, hat sich ergeben:
A. 1. Am 6. Juni 2005 reichte die A. als Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft X. beim Kreisamt Lugnez ein Gesuch um Anordnung einer vorläufigen Vormerkung eines Pfandrechts auf der Stockwerkeinheit Nr. 50'462 (Stamm-Parzelle Nr. 142) der Z. zur Sicherstellung einer Beitragsforderung in der Höhe von Fr. 467.83 im Grundbuch B. ein. Zur Begründung wurde geltend gemacht,
Z. schulde der Stockwerkeigentümergemeinschaft aus der Nebenkostenabrechnung für das Betriebsjahr 1. Juni 2002 bis 30. Juni 2003 noch einen Restbetrag von Fr. 467.83. Es handle sich also um eine während der letzten drei Jahre entstandene Beitragsforderung, für welche die Gemeinschaft gemäss Art. 712i ZGB Anspruch auf Eintragung eines Pfandrechts habe.
2. Vom Kreisamt zur Vernehmlassung aufgefordert, ersuchte Z. in einem Schreiben vom 16. Juni 2005 um Abweisung des Gesuchs, da die Drei-Jahres-Frist wohl bereits überschritten sei. Sie beantragte ferner, es seien sämtliche Unkosten der Wohnung, welche auf Grund der fehlenden Lüftung in Bad und WC in den letzten zweieinhalb Jahren angefallen seien, der Verwaltung zu belasten. Diese habe es versäumt, einen Kundendienst mit der Wartung der Lüftungsanlage zu beauftragen, so dass die Lüftung während längerer Zeit nur noch beschränkt habe in Betrieb genommen werden können, wodurch sie gezwungen gewesen sei, das Bad/WC über das Wohnzimmer zu entlüften und im Winter das WC auf dem Dorfplatz zu benützen. Den Schaden, der sie wegen der beschränkten Bewohnbarkeit ihres Appartements erlitten habe, schätze sie auf 2'500 Franken, wozu noch 200 Franken kämen, welche ihr von der Verwaltung als Beitrag für die Renovation der Fenster zugesagt aber noch nicht bezahlt worden seien.
B. Mit Verfügung vom 28. Juni 2005 wies der Kreispräsident Lugnez das Gesuch ab. Er stellte zur Begründung fest, nach der Abrechnung der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 6. Juni 2005 seien für die Gesuchsgegnerin auf das Gesuchsdatum hin Fr. 2'145.43 an Beitragsforderungen fällig. Z. habe nach der Abrechnung für die rechtlich relevante Zeitspanne insgesamt Fr. 2'238.82, also Fr. 93.39 zuviel bezahlt. Die in ihrer Vernehmlassung geäusserte Auffassung, wonach bei der Betriebsabrechnung für den Zeitraum Juli 2002 bis Juni 2003 bereits eine Fortschreibung aus vergangenen Jahren vorliege und damit die Drei-Jahres- Frist überschritten sei, dürfte daher zutreffend sein. Für die während der Zeit vom
30. Juni 2000 bis zum 8. Juni 2002 geltend gemachten Forderungen stehe das Instrument des gesetzlichen Pfandrechts aber nicht zur Verfügung. Bei dieser Sachlage sei das Gesuch um vorläufige Eintragung eines Pfandrechts nicht gerechtfertigt und folglich abzuweisen.
C. Gegen diese Verfügung rekurrierte die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft „X.“ am 4. Juli 2005 an den Kantonsgerichtspräsidenten, wobei das vor erster Instanz gestellte Gesuch um vorläufige Vormerkung eines Pfandrechts zwecks Sicherstellung von Beitragsforderungen in der Höhe von Fr.
467.83 wiederholt wurde. Die Rekursgegnerin liess durch ihren Anwalt in einer Vernehmlassung vom 22. August 2005 die Abweisung des Rekurses beantragen. Das Kreisamt Lugnez verzichtete auf eine Vernehmlassung. – Auf die Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Kantonsgerichtspräsidium zieht in Erwägung:
I. 1. Die rechtliche Grundlage für die von der Gesuchstellerin beantragte vorläufige Vormerkung eines Pfandrechts ist unbestritten und auch vom Kreispräsidenten zutreffend als Ausgangspunkt für die Beurteilung des von der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft X. eingereichten Gesuchs herangezogen worden. Der massgebliche Art. 712i ZGB gewährt der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts auf dessen Anteil für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen, worunter die Beiträge der Stockwerkeigentümer an die gemeinschaftlichen Kosten unter Einschluss der reglementarischen oder von der Stockwerkeigentümerversammlung rechtsgültig beschlossenen und fälligen Kostenvorschüsse aus den abgelaufenen letzten drei Rechnungsjahren unter Ausschluss derjenigen des laufenden Rechnungsjahres zu verstehen sind; für den Beginn der rückwärts zu rechnenden Dreijahresfrist ist auf den Zeitpunkt des Begehrens auf Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts abzustellen (PKG 1988 Nr. 63 und 1991 Nr. 57; Bösch, Basler Kommentar, N. 5 zu Art. 712i ZGB).
2. a) Die A. als Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft X. ersuchte am 6. Juni 2005 um vorläufige Vormerkung eines Pfandrechts für ausstehende Beitragsforderungen gegenüber der Gesuchsgegnerin im Betrage von Fr.
467.83. Aus der Eingabe der Verwalterin ergibt sich, dass das Betriebsjahr der Gemeinschaft jeweils vom 1. Juli bis 30. Juni dauert. Da das Pfandrecht nur für Beitragsforderungen aus den drei bereits abgelaufenen Rechnungsjahren besteht, bedeutet dies, dass im vorliegenden Verfahren das Pfandrecht nur für Forderungen aus den drei Betriebsjahren vom 1. Juli 2001 bis zum 30. Juni 2004 beansprucht werden kann, während vorher entstandene sowie bis zum Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs aufgelaufene Kosten des noch nicht abgeschlossenen Betriebsjahres Juli 2004 bis Juni 2005 unberücksichtigt zu bleiben haben.
Im Gesuch der Verwaltung vom 6. Juni 2005 wird von einem Saldo der Nebenkosten per 30. Juni 2002 (Betriebsjahr 1. Juli 2001 bis 30. Juni 2002) von Fr. 1'632.12 ausgegangen, von welchem Betrag eine Zahlung der Schuldnerin vom 13. August 2004 von Fr. 1'638.82 in Abzug gebracht wird, was zu einem Saldo zu Gunsten der letzteren von Fr. 6.70 führt. Es werden sodann auf Z. entfallende definitive Betriebskosten für das Jahr Juli 2002 bis Juni 2003 von Fr. 1'074.53 aufgeführt, womit die Gesuchstellerin unter Berücksichtigung des erwähnten Saldos und einer Zahlung der Gesuchsgegnerin vom 24. April 2003 von 600 Franken zur beantragten Pfandsumme von Fr. 467.83 gelangt. Der Kreispräsident errechnete demgegenüber auf Grund der Abrechnungen der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft Mehrzahlungen der Gesuchsgegnerin von Fr. 93.39; er stellt sich daher auf den Standpunkt, aus seiner Sicht mache Z. wohl zu Recht geltend, dass bei der Betriebsabrechnung für das Jahr 1. Juli 2002 bis 30. Juni 2003 bereits eine Fortschreibung aus vergangenen Jahren vorliege, für welche das Pfandrecht nicht beansprucht werden könne.
b) Nach der von der Verwaltung auf den 6. Juni 2005 erstellten, dem Gesuch an das Kreisamt beigelegten Abrechnung schuldete die Gesuchsgegnerin nach einer Zahlung von 600 Franken am 17. Oktober 2001 noch Fr. 561.22, nachdem der Saldo auf das mit dem 30. Juni 2001 endende Betriebsjahr noch Fr. 1'161.22 betragen hatte. Die verbliebene Restschuld wurde in der Abrechnung der Verwaltung als Ausgangspunkt genommen, und es wurden die Kostenanteile Z.s für das erste für die Pfandbestellung heranziehbare Betriebsjahr 2001/2002 von Fr. 1'070.90 sowie die definitiven Kosten für das Betriebsjahr 2002/2003 von Fr. 1'074.53 dazugezählt, was unter Berücksichtigung der Zahlung von 600 Franken vom 24. April 2003 einen Saldo auf Ende Juni 2003 von Fr. 2'106.65 beziehungsweise nach Abzug einer weiteren Zahlung von Fr. 1'638.82 am 13. August 2004 die im Gesuch genannte Pfandsumme von Fr. 467.83 ergibt.
Während die Höhe der in den Abrechnungen der Verwaltung erscheinenden Betriebskosten von der Gesuchsgegnerin nicht ernsthaft bestritten wird und die ausgewiesenen Kosten auf Grund der von der Gesuchstellerin eingelegten Dokumentation als hinreichend glaubhaft gemacht angesehen werden können, wendet der Rechtsvertreter der Rekursgegnerin zu Recht ein, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft auch Beitragsforderungen berücksichtigt, die mehr als drei Jahre zurückliegen, wenn sie von einem Saldo per 30. Juni 2002 von Fr. 1'632.12 ausgeht. Nach der zutreffenden, auch vom Kreispräsidenten angestellten Rechnung ist der definitive Kostenanteil für das Betriebsjahr 2001/2002 von Fr. 1'070.90 sowie jener des Betriebsjahres 2002/2003 von Fr. 1'074.53, zusammen somit Fr. 2'145.43 massgebend, von welchem Gesamtbetrag die von der Wohnungseigentümerin am
24. April 2003 und am 13. August 2004 geleisteten Zahlungen von gesamthaft Fr. 2'238.82 in Abzug zu bringen sind, was einen Saldo zu Gunsten der Gesuchsgegnerin von Fr. 93.39 ergibt. Hätte es damit sein Bewenden, könnte dem Begehren um vorläufige Vormerkung eines Pfandrechts tatsächlich nicht entsprochen werden.
3. Nun legte die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft jedoch den Beleg über die von Z. am 11. August 2004 beim Postamt B. ausgeführte und von der Graubündner Kantonalbank der Stockwerkeigentümergemeinschaft am
13. August 2004 gutgeschriebenen Zahlung von Fr. 1'638.82 ein, auf welchem die Rekursgegnerin als Zahlungsgrund die Aufstellung der Hausverwaltungskosten vom 6. April 2004 per 30. Juni 2003 erwähnt und die Betriebsjahre 1998/99, 2000/01/02 angibt. Betrachtet man nun diese Angaben unter dem Gesichtspunkt von Art. 86 Abs. 1 OR, so muss man aus den Bemerkungen der Schuldnerin schliessen, sie habe mit ihrer Zahlung die bis zur fraglichen Abrechnung aufgelaufenen Verbindlichkeiten, mithin auch den am Ende des Betriebsjahres 2000/2001 noch bestehenden Saldo von Fr. 1'161.22 beziehungsweise den nach der Zahlung von
600 Franken am 17. Oktober 2001 noch offenen Betrag von Fr. 561.22 tilgen wollen. Selbst wenn sich dieser Schluss nicht aufdrängen würde, käme man mangels einer anderen Erklärung der Schuldnerin zum nämlichen Ergebnis. Gemäss Art. 87 Abs.
1 OR war die Verwaltung berechtigt, die eingegangene Zahlung für allfällige Rückstände aus früheren Jahren zu verwenden, ist doch nach dieser Bestimmung bei Vorliegen mehrerer fälliger Schulden eine Zahlung auf die Schuld anzurechnen für die der Schuldner zuerst betrieben wurde und – falls keine Betreibung stattgefunden hat – auf die früher verfallene Schuld. Nach dieser Regelung ist es aber klar, dass mit der am 11. August 2004 erfolgten Einzahlung von Fr. 1'638.82 die ältesten Zahlungsausstände getilgt wurden, wie es sich übrigens auch aus den Angaben der Schuldnerin auf dem Einzahlungsschein ergibt. Damit fehlt aber für das per 30. Juni 2003 abgeschlossene Betriebsjahr 2002/2003 noch der von der Rekurrentin geltend gemachte Betrag von Fr. 467.83, für welche Summe folglich das Pfandrecht zu gewähren ist. Der Rekurs ist damit gutzuheissen und das Grundbuchamt B. entsprechend dem Gesuch der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft anzuweisen, das entsprechende Pfandrecht zu Lasten des Stockwerkanteils der Rekursgegnerin vorläufig vorzumerken.
II. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Kreisamtes Lugnez zu Lasten der Gesuchsund Rekursgegnerin, welche auch die Kosten des Kantonsgerichtspräsidiums zu tragen und die Stockwerkeigentümergemeinschaft ausseramtlich für beide Instanzen angemessen zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Kantonsgerichtspräsidium:
1. Der Rekurs wird gutgeheissen, die angefochtene Verfügung aufgehoben und das Grundbuchamt B. angewiesen, zu Gunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft „X.“, B., und zu Lasten der Stockwerkeinheit Nr. 50'462 (Stammparzelle Nr. 142) der Z. mit einer Wertquote von 25/1000 ein Pfandrecht zur Sicherstellung einer Beitragsforderung von Fr. 467.83 vorläufig vorzumerken.
2. Die Kosten des Kreisamtes Lugnez von Fr. 300.— gehen zu Lasten der Gesuchsgegnerin.
3. Die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 1'000.-- und einer Schreibgebühr von Fr. 105.--, total somit Fr. 1'105.--, gehen zu Lasten der Rekursgegnerin, welche die Rekurrentin für beide Verfahren zusammen aussergerichtlich mit 500 Franken zu entschädigen hat.
4. Mitteilung an:
Nach Eintritt der Rechtskraft:
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Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden Der Präsident: Der Aktuar ad hoc: