Appeal Regarding Building Permit and Alleged Circumvention of Secondary Residence Restrictions

7/16 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2019

16 Tentativo di raggiro del divieto di abitazione secondaria.

– Esame dei presupposti per l’ammissione di un tentativo di raggiro del divieto di abitazione secondaria, in particolare sotto il profilo della richiesta di abitazioni primarie; tentativo non intravedibile nel caso di specie.

Umgehungsversuch des Zweitwohnungsverbots.

– Prüfung der Voraussetzungen zur Annahme eines Umgehungsversuchs des Zweitwohnungsverbots insbesondere im Hinblick auf die Nachfrage nach Erstwohnungen;

Versuch in casu verneint.

Considerandi:

6. […] Stando ai ricorrenti, la convenuta non mirerebbe a realizzare delle abitazioni primarie, ma intenderebbe assicurarsi la costruzione così da gettare le basi per poi chiedere la sospensione delle limitazioni d’uso giusta l’art. 7 LASec invocando uno dei motivi straordinari previsti all’art. 14 cpv. 1 LASec.

6.1. […] In conformità all’art. 14 cpv. 1 LASec, in futuro i ricorrenti potrebbero chiedere al Municipio di sospendere la limitazione d’uso menzionata a determinate condizioni […].

Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale occorre esaminare d’ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire irrealistica l’intenzione e la possibilità di un utilizzo quale abitazione primaria della costruzione prevista. A tal proposito, a seconda del caso, vanno presi in considerazione l’ubicazione dell’immobile (zona, accesso, distanza dai posti di lavoro), la sua concezione architettonica dal punto di vista di un utilizzo su tutto l’anno, il suo prezzo nonché le circostanze circa le persone che intendono abitarvi (domicilio e luogo di lavoro attuale, intenzione di trasferirsi). Qualora i futuri occupanti non fossero conosciuti, il criterio principale è quello della domanda di residenze primarie nel medesimo settore. In tal caso va reso verosimile che in tale settore di mercato sussiste una richiesta di residenze primarie. Nei casi in cui la richiesta è evidentemente insufficiente, la licenza edilizia può essere rilasciata soltanto se vi sono delle garanzie concrete da parte di acquirenti che intendono risiedere durante tutto l’anno nell’immobile. Ciò vale anche nel caso in cui la committenza intenda commercializzare il progetto di costruzione come residenza primaria. Se tale volontà non appare realistica, va concluso che vi è un tentativo di eludere le disposizioni legali (cfr. DTF 145 II 99 consid. 3,

144 II 49

7/16 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2019 consid. 2). Per poter essere sanzionato, tuttavia, detto abuso di diritto deve essere manifesto (cfr. DTF 142 II 206 consid. 2.5). […]

6.2.2. […] la convenuta ha perlomeno reso verosimile che vi sono tre interessati all’acquisto delle tre case, sebbene non sia dato parlare di garanzie concrete da parte di acquirenti intenzionati a diventare residenti primari. Pertanto, l’interesse dimostrato non basta certo a invalidare dal principio la tesi di un tentativo di abuso di diritto. D’altro canto non si può costringere il committente a dover inficiare l’accusa di un tentativo di raggiro della LASec esibendo dei contratti di vendita in atto notarile già nell’ambito della procedura di licenza edilizia. Nel seguito occorrerà quindi analizzare nel dettaglio gli altri criteri determinanti. […]

6.5. Da ultimo, ma non meno importante, va analizzata la richiesta di abitazioni primarie a O.3. . […]

6.5.2. Anzitutto, occorre rammentare che il tentativo di eludere le disposizioni legali sulle case secondarie deve essere manifesto e che il Tribunale esamina d’ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire irrealistico un utilizzo quale abitazione primaria.

Il fatto asserito dai ricorrenti che le persone che hanno contribuito all’indiscusso lieve aumento della popolazione di O.3. negli ultimi anni siano dei Ticinesi occupanti come residenza primaria le loro ex case di vacanza, nonché il fatto che vi sia già una grande offerta di residenze primarie e di abitazioni secondarie che potrebbero essere utilizzate come primarie (cfr. doc. E ricorrenti) oltre all’offerta che eventualmente si genererà con il progetto di rilancio turistico, non sono atti ad avvalorare l’ipotesi di un abuso di diritto. In questa sede non si tratta infatti di decidere su questioni pianificatorie in senso stretto, ma soltanto su un possibile tentativo di abuso della LASec. Come giustamente evidenziato dal convenuto, già il fatto che negli ultimi anni vi è stato un aumento di dimoranti – sebbene la presa di dimora sia avvenuta da parte di persone già proprietarie di un’abitazione secondaria

– basta per ammettere che O.3. resta una destinazione apprezzata non solo per abitazioni secondarie, bensì anche per residenze primarie. La fattispecie in esame si differenzia dal caso di Verbier (DTF

144 II 49) citato dai ricorrenti, soprattutto perché a O.3. negli ultimi anni è stata rilasciata una sola licenza edilizia primaria, sebbene la popolazione sia cresciuta di oltre il 20 % (secondo le incontestate affermazioni del convenuto tra il 2012 e la fine del 2017 la popolazione di O.3. è passata da 244 a 297 abitanti). Il caso di specie diverge

7/16 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2019 inoltre dal caso deciso da questo Tribunale il 28 agosto 2018 in merito al Comune O.11. (sentenza R 13 108), in cui si è affermato il tentativo di raggiro della LASec per la prospettata costruzione di quattro case monofamiliari di fronte alle cinque case monofamiliari già autorizzate nello stesso quartiere e a un calo della popolazione (cfr. R 13 108 consid. 2.5; cfr. per il calo di popolazione tra i criteri decisivi anche STF 1C_263/2016 consid. 5.2 seg.).

Una richiesta di abitazioni primarie a O.3. non può essere poi esclusa soltanto perché vi sono parecchie case (perlopiù secondarie) in vendita sul mercato – come constatato da questo Tribunale sui siti https://www.comparis.ch, https://cmserviziimmobiliarii.com, http://www.S.1. . Questi immobili infatti sono vecchi o piuttosto vecchi e, senza analizzarne le eventuali difficoltà di vendita, non possono comunque comprovare una mancanza di richiesta di abitazioni primarie del settore qui determinante, poiché questa va commisurata a un’offerta di abitazioni nuove e con le caratteristiche come quelle progettate. Un’eccezione sembrerebbe riguardare i quattro appartamenti, a tutt’oggi ancora in vendita come prima occupazione, del condominio a 11 piani edificato nel 2013; questi tuttavia, dal profilo architettonico non si possono paragonare alle abitazioni qui in esame. Non essendoci quindi un’offerta di abitazioni nuove con caratteristiche perlomeno simili a quelle progettate, non è dimostrato che le abitazioni progettate non possano generare una richiesta; anzi, apparentemente questa esiste già da parte dei tre interessati sopra descritti. In questo senso il caso di specie si differenzia pure dal caso di Saanen, in cui il Tribunale federale ha riscontrato un abuso di diritto nel permesso di realizzare 12 appartamenti di lusso, rilevando che, secondo stima del Comune, a Saanen c’era un’offerta di abitazioni primarie nel relativo settore di lusso di circa 10–15 appartamenti vacanti e per di più erano già stati autorizzati risp. si trovavano in costruzione da 13 a 18 appartamenti, di fronte a una popolazione in ristagno da anni (cfr. DTF

145 II 99 consid. 3.2). In conclusione, non vi è motivo di dubitare che sussista una richiesta di abitazioni primarie del rispettivo settore e nemmeno si intravede un evidente tentativo di raggiro della LASec. R 18 57 sentenza del 10 dicembre 2019