Corporation Property Transfer to Minority Shareholders Triggers Transfer Tax

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21 Handänderungssteuer. Wirtschaftliche Betrachtungsweise.

Präzisierung der Praxis.

– Wenn eine zivilrechtliche Handänderung vorliegt, ist grundsätzlich eine Handänderungssteuer geschuldet, es sei denn, es liege keine wirtschaftliche Handänderung (wirtschaftliche Betrachtungsweise zugunsten des Steuerpflichtigen) vor (E.5.2).

– Die wirtschaftliche Betrachtungsweise zugunsten des Steuerpflichtigen kommt einzig zum Tragen, wenn dieser vor und nach der zivilrechtlichen Handänderung die Verfügungsmacht über das streitige Grundstück hat (E.3, 4, 5).

– Die Übertragung von vier Stockwerkeigentumseinheiten von einer Aktiengesellschaft auf ihre vier (Minderheits- )Aktionäre stellt sowohl zivilrechtlich als auch wirtschaftlich eine Handänderung dar (E.5.3.1 – 5.3.2).

Imposta sul trapasso di proprietà. Interpretazione economica. Precisazione della prassi.

– Se vi è un trapasso di proprietà del diritto civile, l’imposta sul trapasso è in principio dovuta, a meno che non sussista alcun trapasso economico (interpretazione economica a favore del contribuente) (cons. 5.2).

– L’interpretazione economica a favore del contribuente trova però unicamente applicazione, se questi prima e dopo il trapasso di proprietà del diritto civile mantiene il potere di disporre sul fondo in questione (cons. 3, 4, 5).

– Il trapasso di quattro proprietà per piani da una società anonima ai suoi quattro azionisti (di minoranza) rappresenta sia dal punto di vista del diritto civile che da quello economico un trapasso di proprietà (cons. 5.3.1 – 5.3.2).

Erwägungen:

3. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob aus dem Verkauf der in der Gemeinde X. gelegenen StWE Nr. S55965 und Nr. S55970 sowie der Miteigentumsanteile Nr. M2844 und Nr. M2845 zu einem gesamthaften Veräusserungspreis von Fr. 1‘010‘600.– von der Beschwerdeführerin an B. , welcher zu einem Viertel an der Beschwerdeführerin beteiligt ist, eine Handänderungssteuer geschuldet ist oder nicht.

5.1. Im vorliegenden Fall war die Beschwerdeführerin vor der Veräusserung vom 15. Dezember 2017 unbestrittenermas-

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sen Alleineigentümerin der in der Gemeinde X. gelegenen StWE Nr. S55965 und Nr. S55970 sowie der Miteigentumsanteile Nr. M2844 und Nr. M2845. Diese wurden mit Kaufvertrag vom

15. Dezember 2017 an B. verkauft (vgl. der entsprechende Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 zwischen der Beschwerdeführerin und B. ). Mithin haben wir es vorliegend mit einer Übertragung von Alleineigentum von einer juristischen Person (Beschwerdeführerin) auf eine natürliche Person (B. ) zu tun. Zivilrechtlich betrachtet liegt dabei unbestrittenermassen eine Handänderung vor. Gegenteiliges wird von der Beschwerdeführerin denn auch nicht behauptet.

5.2. Wenn − wie vorliegend − eine zivilrechtliche Handänderung vorliegt, ist grundsätzlich eine Handänderungssteuer geschuldet, es sei denn, es liege ausnahmsweise keine wirtschaftliche Handänderung vor. Mithin fällt die Handänderungssteuer nur dann nicht an, wenn sich − trotz des Vorliegens einer zivilrechtlichen Handänderung − die wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht ändert (z.B. bei der Übertragung eines Grundstücks vom Alleinaktionär auf seine Gesellschaft). Zu prüfen ist nachstehend somit, ob vorliegend neben der zivilrechtlichen Handänderung auch eine wirtschaftliche Handänderung vorliegt.

5.3.1. Die Beschwerdeführerin macht diesbezüglich geltend, dass die fragliche Eigentumsübertragung im Rahmen der Übertragung von vier noch in ihrem Eigentum gestandenen Wohnungen auf ihre vier Gesellschafter (bzw. von diesen wirtschaftlich 100 % beherrschten Gesellschaften) erfolgt sei. Mit der Aufteilung der vier Wohnungen sei das ganze Vermögen der Beschwerdeführerin auf die vier zu je einem Viertel anteilsberechtigten Eigentümer aufgeteilt worden. In Anwendung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise liege wirtschaftlich keine Handänderung vor, weil sich in wirtschaftlicher Hinsicht bezüglich der Anteilsrechte nichts ändere. Die einzige Änderung liege darin, dass die bisher an der Beschwerdeführerin beteiligten Aktionäre nach der Liquidation derselben je über eine Wohnung verfügten, welche praktisch identisch mit dem bisherigen Anteil sei (mit minimalen Abweichungen von 1.25/1000). Eine handänderungssteuerpflichtige Änderung in der Berechtigung liege allerhöchstens bezüglich der Differenz zwischen der Eigentumsquote und dem effektiv übernommenen Anteil. Bei der fraglichen Überbauung handle es sich um das einzige von der Beschwerdeführerin realisierte Bauprojekt. Mit den vier Kaufverträgen zwischen den Aktionären und der Beschwerdeführerin habe jeder Aktionär einen seiner Aktionärsquote entspre-

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chenden Anteil am Grundeigentum der Beschwerdeführerin übernommen. Wirtschaftlich gesehen handle es sich bei der Verteilung der Stockwerkeigentumseinheiten und Miteigentumsanteile um eine Realteilung des gemeinschaftlich gehaltenen Eigentums. Es sei zwar richtig, dass jeder Aktionär als Minderheitsbeteiligter an der Beschwerdeführerin nicht alleine über die betreffende Liegenschaft habe verfügen können. Dies sei aber auch bei der Realteilung eines Miteigentumsbzw. Gesamteigentumsverhältnisses und der Übertragung auf die Mitoder Gesamteigentümer nicht der Fall. Der Gesetzgeber habe klar festgehalten, dass eine Handänderungssteuer nur dort erhoben werden solle, wo der Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht an einem Grundstück im Zentrum des Rechtsgeschäfts stehe. Dies sei hier nicht gegeben. Sinn und Zweck der Eigentumsübertragung sei die Aufteilung des Grundeigentums und damit die Auflösung der Baugesellschaft, um danach die Gesellschaft zu liquidieren. Die Eigentumsübertragung diene einzig der entsprechenden Aufteilung.

5.3.2. Das streitberufene Gericht vermag sich der Auffassung der Beschwerdeführerin − wie nachstehend dargestellt − nicht anzuschliessen. Wie gesehen war die Beschwerdeführerin im vorliegenden Fall vor der Veräusserung vom 15. Dezember 2017 unbestrittenermassen Alleineigentümerin der in der Gemeinde X. gelegenen StWE Nr. S55965 und Nr. S55970 sowie der Miteigentumsanteile Nr. M2844 und Nr. M2845. Demgegenüber hatten deren vier Minderheitsaktionäre, darunter der zu 25 % an der Beschwerdeführerin beteiligte B. , vor dem fraglichen Verkauf keine direkte wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Grundstücke und konnten als je zu einem Viertel anteilsberechtigte Eigentümer der Beschwerdeführerin nur gemeinsam darüber verfügen. Rein theoretisch hatte vor der Veräusserung jeder Minderheitsaktionär an jeder Wohnung einen „Anspruch“ von 25 % über seinen Aktienanteil. Nach der Veräusserung der StWE Nr. S55965 und Nr. S55970 sowie der Miteigentumsanteile Nr. M2844 und Nr. M2845 ist B. demgegenüber Alleineigentümer der auf ihn übertragenen Grundstücke und kann dementsprechend alleine über sie verfügen. Mithin hatte der Verkauf der fraglichen Grundstücke vom 15. Dezember 2017 zur Folge, dass die Beschwerdeführerin nach dem Verkauf keinen Einfluss mehr darüber auszuüben vermochte, während dem erwerbenden B. die unmittelbare alleinige Verfügungsmacht über die Grundstücke verschafft wurde. Damit lag aber die Verfügungsgewalt nach dem Verkauf der Grundstücke in anderen Händen als zuvor. Unter diesem Gesichtspunkt

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kann gesagt werden, dass bezüglich der veräusserten Grundstücke eine auch in wirtschaftlicher Hinsicht relevante Handänderung stattgefunden hat und die Voraussetzungen für die Erhebung der Handänderungssteuer folglich erfüllt sind. A 18 22 Urteil vom 30. Oktober 2018

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist noch hängig.