Real Estate Valuation for Wealth Tax Purposes

9/13 Steuern PVG 2016

13 Vermögenssteuer. Steuerobjekt. Vermögensbewertung.

Bewertung von Grundstücken. Amtliche Schätzung.

– Steuerobjekt der Vermögenssteuer (E.2a).

– Bewertung des Vermögens (E.2b).

– Bewertung von Grundstücken; liegt nach dem Bemessungsstichtag und bevor eine Veranlagung erfolgte, eine neue Schätzung vor, welche zeitlich näher am Stichtag liegt als die bisherige Schätzung, so gilt − unabhängig davon, ob die neue Schätzung höher oder tiefer ausgefallen ist als die alte − die natürliche Vermutung, dass die darin enthaltenen Schätzungswerte näher an der Realität bzw. an den effektiven Werten liegen als diejenigen der alten Schätzung (E.2c).

Imposta sulla sostanza. Oggetto dell’imposta. Valutazione della sostanza. Valutazione della sostanza immobiliare.

Stima ufficiale.

– Oggetto fiscale dell’imposta sulla sostanza (cons. 2a).

– Valutazione della sostanza (cons. 2b).

– Valutazione della sostanza immobiliare; se vi è una nuova stima, che è stata fatta prima del giorno determinante per la definizione della sostanza e prima che sia stata effettuata un’imposizione, vale – indipendentemente dalla questione di sapere se la nuova stima sia superiore o inferiore alla vecchia – la presunzione naturale che i valori della recente stima siano più vicini alla realtà, rispettivamente al valore effettivo, di quelli della stima più remota nel tempo (cons. 2c).

Erwägungen:

2. a) Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt den Kantonen zwingend vor, von den natürlichen Personen eine Vermögenssteuer zu erheben (vgl. Art. 2 Abs. 1 lit. a StHG). Art. 54 Abs. 1 StG bestimmt im Einklang mit Art. 13 Abs. 1 StHG, dass das Reinvermögen der Vermögenssteuer unterliegt. Steuerbar sind danach alle Aktiven, soweit sie nicht durch besondere gesetzliche Vorgabe von der objektiven Steuerpflicht ausgenommen sind. Es gilt somit ein Vermögensbegriff, der vom Grundsatz der Gesamtvermögenssteuer geprägt ist und dem Gedanken der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit entspricht; er umfasst sämtliche einer Person zivilrechtlich zustehenden und rechtlich realisierbaren geldwerten Rechte an Sachen sowie an Forderungen

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und Beteiligungen, seien sie dinglicher oder obligatorischer Natur, unabhängig davon, ob es sich um privates oder geschäftliches, bewegliches oder unbewegliches Vermögen handelt. Steuerfrei ist nur, was keinen rechtlich realisierbaren Anspruch auf geldwerte Rechte darstellt oder was vom Gesetz ausdrücklich als steuerfrei bezeichnet wird, namentlich der Hausrat und die persönlichen Gebrauchsgegenstände (vgl. Art. 13 Abs. 4 StHG und Art. 58 Abs. 3 StG). Ebenfalls nicht steuerbar sind Vermögenswerte, deren Geldwert zu ungewiss ist, beispielsweise selbstgeschaffener, nicht aktivierbarer Goodwill. Keine steuerbaren geldwerten Rechte stellen sodann blosse Anwartschaften dar, d.h. ungewisse Aussichten auf einen künftigen Rechtserwerb. Keine Voraussetzung für die Zurechnung zum steuerbaren Vermögen ist hingegen die Fälligkeit einer Forderung (vgl. BGE 138 II 311 E.3.1; Urteil des Bundesgerichtes 2C_821 und 822/2010 vom 4. April 2011 E.4.4 sowie die dort erwähnten Urteile und Autoren).

b) Nach Art. 14 Abs. 1 StHG ist das Vermögen nach dem Verkehrswert zu besteuern, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Die landund forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder Aufgabe der landoder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertragsund Verkehrswert erfolgt (Art. 14 Abs. 2 StHG). Ausser für die landoder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke enthält das StHG keine ausdrücklichen Bewertungsvorschriften. Dementsprechend kommt für die nicht landoder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke grundsätzlich der in Art. 14 Abs. 1 StHG verankerte Grundsatz der Verkehrswertbewertung zur Anwendung, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Zigerlig / Jud, in: Zweifel / AthAnAs [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2. Aufl., Basel 2002, Art. 14 Rz. 3). Übereinstimmend mit Art. 14 Abs. 1 StHG sieht Art. 56 Abs. 1 StG als Steuerwert der Grundstücke den Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit vor. Wohnund Geschäftshäuser sind zum Mittel des Verkehrswerts und des zweifachen Ertragswerts der letzten drei Jahre zu bewerten (Art. 56 Abs. 2 StG). Sowohl bei der Bestimmung des Verkehrswerts als auch des Ertragswerts ist auf die allgemein anerkannten Schätzungsgrundsätze abzustellen. Bei

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der Ermittlung des Verkehrswerts ist davon auszugehen, dass es sich dabei um jenen Preis handelt, der für einen Vermögenswert bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Der Verkehrswert entspricht somit sinngemäss dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Region verkauft werden. Der Ertragswert ist in der Regel durch Kapitalisierung eines Rohertrages zu einem Zinssatz vorzunehmen, welcher ausser einer angemessenen Verzinsung des investierten Kapitals auch die bei richtiger Bewirtschaftung des Grundstücks entstehenden Unkosten berücksichtigt. Dabei ist grundsätzlich auf den erzielbaren und nicht auf den effektiven Ertrag abzustellen (Zigerlig / Jud, a.a.O., Art.

14 Rz. 5).

c) Gemäss Art. 17 Abs. 1 StHG sowie Art. 68 Abs. 1 StG bemisst sich das steuerbare Vermögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht, wobei als Steuerperiode nach Art. 15 Abs. 1 StHG bzw. Art. 66 Abs. 2 StG grundsätzlich das Kalenderjahr gilt. Dieser Stand am Ende der Steuerperiode ist nicht nur für die Zusammensetzung des steuerbaren Vermögens als Ganzes massgebend, sondern auch für die Wertbemessung der einzelnen Vermögensbestandteile (locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, S. 288). Massgebend für die Wertbemessung der Vermögensbestandteile ist dementsprechend jeweils der 31. Dezember des betreffenden Steuerjahres (Stichtagsprinzip). Kotierte Wertpapiere sowie Bankguthaben werden beispielsweise zum Kurswert der Wertpapiere bzw. zum Nominalwert am Ende der jeweiligen Steuerperiode besteuert. Auch bei Grundstücken erfolgt eine Besteuerung entsprechend dem Steuerwert der Liegenschaft per 31. Dezember des betreffenden Steuerjahres. Massgebend ist dabei grundsätzlich die amtliche Schätzung, welche am Bemessungsstichtag in Rechtskraft ist. In der Wegleitung zur Steuererklärung des Jahres 2013 der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (abrufbar unter www.stv.gr.ch › Steuererklärung › Wegleitungen/Merkblätter › Steuerperiode 2013 › Wegleitungen/Merkblätter) wird auf S. 51 denn auch explizit ausgeführt, dass in der Regel die Verkehrsund Ertragswerte der letzten amtlichen Gebäudeschätzung massgebend seien. Liegt jedoch nach dem Bemessungsstichtag und bevor eine Veranlagung erfolgte, eine neue Schätzung vor, welche zeitlich näher am Stichtag liegt als die bisherige Schätzung, so gilt − unabhängig davon, ob die neue Schätzung höher oder tiefer ausgefallen ist als die alte − die natürliche Vermutung, dass die darin enthaltenen Schätzungs-

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werte näher an der Realität bzw. an den effektiven Werten liegen als diejenigen der alten Schätzung (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden A 10 29 vom 23. April 2010 E.3). Vorliegend muss dies umso mehr gelten, als die alte Schätzung vom 28. Juli 1997 im Zeitpunkt des massgeblichen Stichtags, mithin am 31. Dezember 2013, bereits über 15 Jahre alt war und die neue Schätzung weniger als drei Monate nach dem massgebenden Stichtag erstellt wurde. Vor diesem Hintergrund kann vorliegend ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die neue Schätzung vom 19. März 2014 die objektiven Verkehrsund Ertragswerte der Privatliegenschaft des Beschwerdeführers besser wiedergibt als die alte Schätzung vom 28. Juli 1997. Die Beschwerdegegnerin hat dementsprechend für die Veranlagung der Steuerperiode 2013 zu Recht die neue Schätzung vom 19. März 2014 bzw. die darin enthaltenen Werte herangezogen (anders gehandhabt wird dies beispielsweise im Kanton St. Gallen, wo in jedem Fall die Schätzung, welche am Bemessungsstichtag [31. Dezember] in Rechtskraft oder wenigstens eröffnet ist, massgebend ist [vgl. St. Galler Steuerbuch [StB] 57 Nr. 1]). A 15 13 Urteil vom 19. Januar 2016