Taxpayer Property Gains Tax Exemption Replacement Purchase Continuous Effort to Sell

10/23 Steuern PVG 2012

23 Grundstückgewinnsteuer. Steuerbefreiung bzw. Erstattung. Ersatzbeschaffung. Angemessene Frist.

– Die für die Steuerbefreiung bzw. Rückerstattung erforderliche Voraussetzung der Ersatzbeschaffung innert angemessener Frist nach dem verbindlichen Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG ist erfüllt, auch wenn zum Zeitpunkt der Veräusserung die Wohnung nicht mehr der Hauptsitz der Steuerpflichtigen bildete, wenn diese in einem rund zweijährigen Zeitraum mehrere nachgewiesene Verkaufsbemühungen getätigt haben.

Imposta sul plusvalore fondiario. Esenzione fiscale rispettivamente restituzione. Acquisto sostitutivo. Congruo termine.

– Il requisito, necessario per l’esenzione fiscale rispettivamente la restituzione, dell’acquisto sostitutivo secondo il vincolante art. 12 cpv. 3 lett. e LAID è dato anche quando al momento dell’alienazione l’appartamento non costituiva più la residenza principale dei contribuenti, ma gli stessi entro il termine di circa due anni hanno provato di aver cercato di vendere concretamente l’immobile.

Erwägungen:

3. a) Nachdem die Steuerverwaltung im Rahmen des Einspracheverfahrens die Einhaltung der zweijährigen Frist zwischen den für die Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer massgebenden Verkauf in Z (frühestens 22. Juni 2010) bzw. Kauf (8. Februar 2011) anerkannt hat, stellt sich materiell nur noch die Interpretationsfrage, ob die Wohnung in Z immer noch als «dauernd selbstbewohnte Erstliegenschaft» im Sinne von Art. 44 Abs. 1 lit. a StG gelten konnte.

b) Gemäss dem für die Kantone verbindlichen Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG wird die Grundstückgewinnsteuer bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird, aufgeschoben. Das Bundesgericht hat gestützt darauf in BGE 138 II 105 den Begriff der dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft dahingehend historisch ausgelegt, dass unter diesem Begriff der Hauptwohnsitz unter

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Ausschluss eines sekundären Domizils zu verstehen ist. In Erwägung 6.3.2 hielt das Bundesgericht ausdrücklich fest, dass der massgebliche Zeitpunkt zur Beurteilung, ob das Haus vom Beschwerdeführer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt worden war, der Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstücks sei, da der erzielte Gewinn Gegenstand der Steuer sei. Bezüglich des Wohnsitzwechsels und des Verkaufs des Grundstücks führte es in E. 6.4 bezüglich der Ersatzbeschaffung innert «angemessener Frist» weiter aus, dass diese zwar nicht unbedingt gleichzeitig erfolgen müsse, es jedoch nicht zugelassen werden könne, dass eine Frist von sieben Jahren dazwischen verstreiche, ohne dass der Beschwerdeführer versucht habe, das Haus zu verkaufen.

Im vorliegenden Fall wurde die Wohnung in Z am 22. Juni 2010 von den Beschwerdeführern an einen Dritten verkauft. Die Wohnsitzverlegung nach Chur erfolgte am 31. August 2008 und somit innerhalb einer Dauer von zwei Jahren. Die Beschwerdeführer legten überzeugend dar, dass ihr Kaufund Verkaufsentschluss bereits 2007 erfolgte (Abschluss eines Maklervertrags). Sie begründeten den Verkauf der Wohnung sachlich damit, dass es sich um die Wohnung in Z nur um eine beschränkt verkaufbare «Erstwohnung» handelte. Zudem hatte R die Wohnung mit der Absicht eines allfälligen späteren Kaufs für rund ein Jahr gemietet, schliesslich aber doch nicht gekauft. Der Kauf der Wohnung in A in der Überbauung «B» vom 1. Oktober 2007 wurde wieder rückgängig gemacht. Anschliessend wurde die Wohnung am C-Weg in A am

8. Februar 2011 gekauft. Diese Wohnung diente somit als Ersatz für die Wohnung in Z. Folglich lässt sich feststellen, dass die Beschwerdeführer im Sinne von BGE 138 II 105 tätig wurden und die Wohnung zu verkaufen versuchten, was ihnen denn auch innerhalb von rund zwei Jahren gelang.

c) Die Steuerverwaltung beruft sich zur Stützung ihrer Auffassung auf Ziffer 1.4 ihrer Praxisfestlegung vom 1. Januar 2009 betreffend Ersatzbeschaffung von Wohneigentum, wo sie Folgendes festgelegt hat: Gemäss lit. a beginnt, wenn zunächst die zuerst bewohnte Liegenschaft veräussert und anschliessend ein Ersatzobjekt erworben wird, die zweijährige Reinvestitionsfrist mit der Veräusserung. Bezüglich der Frage der Selbstnutzung der zuerst bewohnten Liegenschaft ist auf den Veräusserungszeitpunkt abzustellen, wobei das Kriterium der Selbstnutzung dann nicht mehr erfüllt ist, wenn die zuerst bewohnte Liegenschaft vor dem Verkauf fremdgenutzt wurde bzw. leer stand. Gemäss lit. b wird, wenn das Ersatzobjekt erstanden wird, bevor die Erstliegenschaft veräussert

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wurde, das Kriterium der Selbstnutzung im Zeitpunkt des Erwerbs des Ersatzobjekts beurteilt und auch dann noch bejaht, wenn nach dem Auszug aus der Erstliegenschaft während einer Überbrückungszeit von maximal einem Jahr diese leer steht oder fremdgenutzt wird, vorausgesetzt, dass beim Auszug der Verkauf und die Reinvestition bereits geplant waren.

Wie sich aus E. 3.b) ergibt, steht diese Praxisfestlegung der Steuerverwaltung nicht mit BGE 138 II 105 im Einklang. Eine maximale Überbrückungszeit von einem Jahr darf nicht die obere Grenze bilden, wenn das Bundesgericht im erwähnten Entscheid davon ausging, dass eine Überbrückungszeit von sieben Jahren zwischen Wohnsitzwechsel und Verkauf des Grundstücks zu lang sei, allerdings keine Untergrenze festlegte. Nach Bundesgerichtspraxis ist somit eine Würdigung aller massgebenden Gesamtaspekte zum Entscheid über die zur Diskussion stehende Frage erforderlich. Massgebend ist auf jeden Fall der Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstücks. Dieses wurde am 22. Juni 2010 verkauft mit Grundbucheintrag vom 2. Dezember 2010. Seit dem 1. September 2008 stand die Liegenschaft leer bzw. wurde vermietet. In diesem rund zweijährigen Zeitraum tätigten die Beschwerdeführer mehrere nachgewiesene Verkaufsbemühungen (vgl. E. 3.b). Sie versuchten demnach in dieser Zeit die Liegenschaft zu verkaufen, was ihnen denn auch gelang. Folglich haben sie die Ersatzbeschaffung innert rund zwei Jahren getätigt, wonach die angemessene Frist gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG in Sinne von BGE

138 II 105 sicher eingehalten wurde. Demnach handelt es sich bei der Wohnung in Z aber auch um eine «dauernd selbstbewohnte Erstliegenschaft» im Sinne der massgebenden Gesetzesbestimmungen.

d) Nachdem es sich bei der Wohnung in Z demnach um eine «dauernd selbstbewohnte Erstliegenschaft» handelt, ist die Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer somit zu Unrecht nicht gewährt worden. Folglich ist die Beschwerde gutzuheissen und die Sache im Sinne der Erwägungen zur Gewährung der Rückerstattung an die Vorinstanz zurückzuweisen. A 12 32 Urteil vom 18. September 2012