Building Permit Contingent on Registered Property Rights for Access

10/19 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2011

19 Baubewilligungsverfahren. Zivilrechtliche Vorfragen. Inhalt einer Grunddienstbarkeit.

– Schreibt das öffentliche Baurecht die zivilrechtliche Bauberechtigung vor, ist diese vorfrageweise durch die Baubehörde zu prüfen (E.1).

– Dies gilt auch für die rechtlichen Erschliessungsvoraussetzungen (E.2).

– Beispiel für eine Grunddienstbarkeit (E.3).

Procedura di licenza edilizia. Questioni pregiudiziali di diritto civile. Contenuto di una servitù prediale.

– Se il diritto pubblico delle costruzioni presuppone la legittimazione civile per poter edificare, questa questione va esaminata in via pregiudiziale dall’autorità edilizia (cons.

1).

– Ciò vale anche per i presupposti legali per l’allacciamento (cons. 2).

– Esempio per una servitù prediale (cons. 3).

Erwägungen:

1. Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, festzustellen, ob ein geplantes Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts übereinstimmt. Die Baubewilligung gilt nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilligung, auf deren Erteilung ein Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen Vorschriften erfüllt sind. Die Baubewilligung stellt fest, dass dem ihr zugrunde liegenden Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen, insbesondere baupolizeilichen und raumplanerischen Hindernisse entgegenstehen. Dies bedeutet einerseits, dass ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung besteht, wenn alle öffentlichrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Andererseits dürfen die Baubewilligungsbehörden grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen, sondern sich nur auf öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen (vgl. zum Ganzen: Baumann, Das Baubewilligungsverfahren nach aargauischem Recht, S. 115 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes sind die Gemeinden nur dann nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehlt (PVG 1990 Nr.

25 und 1987 Nr. 20). Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung ist es nach konstanter Rechtsprechung

10/19 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2011 des Verwaltungsgerichtes Sache des Zivilrichters, über den Bestand bzw. den Umfang der Rechte zu richten und damit auch zu entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik zu verbieten ist oder nicht (vgl. VGU R 09 73, R 07 22, R 06 4). Einer differenzierten Betrachtung bedarf es dagegen, wenn mit der zivilrechtlichen Bauberechtigung eine öffentlich-rechtliche Norm diese zugleich explizit voraussetzt. Dann geht es eben im Ergebnis nicht um die Anwendung von Privatrecht durch die Baubehörde, sondern von öffentlichem Recht, welches diese von Amtes wegen anzuwenden hat. In diesem Zusammenhang kann es sich als notwendig erweisen, zivilrechtliche Fragen vorfrageweise zu prüfen. So verhält es sich auch vorliegend, wie im Folgenden darzulegen ist.

2. Gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG ist das Land unter anderem dann erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Diesen Grundsatz wiederholt Art. 72 Abs. 2 KRG, wonach ein Grundstück baureif ist, wenn es für die beabsichtigte Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt ist. Wohl ist es schlussendlich Sache des Zivilrichters, endgültig über den Bestand und die Tragweite von bestrittenen dinglichen Rechten zu befinden. Indessen setzen die zitierten Baurechtsnormen für die Baureife eines Grundstückes voraus, dass die verkehrsmässige Erschliessung über ein fremdes Grundstück gesichert bzw. die privatrechtliche Berechtigung dazu ausgewiesen ist. Wenn diese Berechtigung im Baubewilligungsverfahren bestritten wird, hat sich die Baubehörde und im Weiterzugsfalle das Gericht zu dieser Frage im Sinne von E. 1. zu äussern. Auf die Beschwerde ist somit ohne Weiteres einzutreten.

3. Die Parteien berufen sich übereinstimmend auf die bundesgerichtliche Praxis (z. B. BGE 132 III 655), wonach Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit sich in erster Linie nach dem Eintrag im Grundbuch bestimmen. Soweit sich daraus Rechte und Pflichten deutlich ergeben, sei er für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend. Sei der Eintrag nicht klar oder fehle er, sei auf den Erwerbsgrund, d. h. den Dienstbarkeitsvertrag als Begründungsakt zurückzugreifen. Sei auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, könne sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden sei. Vorliegend ist klar, dass im Grundbuch kein Recht des Grundstücks Nr. 4800 zulasten der Grundstücke Nr. 872 und 1421 zum Anschluss an den Erschliessungstunnel eingetra-

10/19 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2011 gen ist. Eingetragen ist nur das Baurecht mit Anschlussrecht zulasten des Grundstückes Nr. 4800 und zugunsten der Grundstücke Nr. 872 und 1421. Wenn die Bauherrschaft dazu geltend macht, diese Stichworte würden durch den Grundbuchbeamten festgelegt und seien nebensächlicher Natur, so ist das nicht richtig. Die Stichworte sind auch im vorliegenden Falle im Vertrag selber umschrieben worden, also ist auch im Vertrag selber das Recht zugunsten des Grundstückes Nr. 4800 und zulasten der Grundstücke Nr. 872 und 1421 nicht erwähnt. Damit ist klar, dass die behauptete Grunddienstbarkeit auf jeden Fall nicht mit dinglicher Wirkung abgeschlossen worden ist, da eben der erforderliche Grundbucheintrag fehlt. Das Recht zum Anschluss und zur dauernden Benützung des Zubringerund Erschliessungstunnels ist daher im Vertrag zwischen den Erben X. sel. und den Erben Y. nur mit obligatorischer Wirkung abgeschlossen worden. Damit erklärt sich auch der Vertragspassus unter Ziff. II 7, wonach sich die Parteien verpflichteten, diesen Vertrag mit der Pflicht zur Weiterüberbindung auf allfällige Rechtsnachfolger zu übertragen. Nichtbefolgen löse Schadenersatz aus. Offensichtlich haben nun die Y. dieses obligatorische Recht tatsächlich nicht auf die Beschwerdeführerin übertragen, so dass ihr dieser Vertrag auch nicht entgegengehalten werden kann. Die Gemeinde hat daher zu Unrecht angenommen, das Baugrundstück sei hinreichend erschlossen. Die Beschwerde ist demzufolge gutzuheissen und die angefochtene Baubewilligung aufzuheben. R 10 67 Urteil vom 1. Februar 2011