Chain Transaction and Property Transfer Tax Liability
Schweiz · Kanton Graubünden (CH-GR)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court addressed the concept of a "chain transaction" in relation to property transfer tax, which applies to any change of ownership or transfer of actual or economic control over real estate, even without a formal property registry entry. A chain transaction occurs when economic control passes from the legal owner to an initial economic beneficiary who then transfers that power to a third party before a formal conveyance occurs, establishing tax liability when the third party completes the registered transfer. The court reasoned that such economic alienations, encompassing purchase agreements with substitution clauses, the disposal of purchase rights to a third party, or reselling at the same or higher price without a clause, require that the acquirer obtains an owner-like position, evidenced by the transferor clearly relinquishing substantive control and the acquirer gaining the right to sell independently on their own account.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 15 Abs. 1 aGStG, Art. 641 ZGB; Chain Transaction and Property Transfer Tax Liability: A chain transaction occurs when economic control passes from the legal owner to an initial economic beneficiary who then transfers that power to a third party before a formal conveyance occurs, establishing tax liability when the third party completes the registered transfer. The court reasoned that such economic alienations, encompassing purchase agreements with substitution clauses, the disposal of purchase rights to a third party, or reselling at the same or higher price without a clause, require that the acquirer obtains an owner-like position, evidenced by the transferor clearly relinquishing substantive control and the acquirer gaining the right to sell independently on their own account.
Schlagwörter
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KI-generiertThis provision defines property transfers subject to the transfer tax, forming the basis for the dispute regarding the chain transaction.
Cited to define the essential rights of ownership whose transfer triggers tax liability.
Volltext
111 /23 Steuern PVG 2009
23 Handänderungssteuer. Kettengeschäft.
– Begriff des Kettengeschäftes.
Imposta sul trapasso di proprietà. Negozio a catena.
– Nozione di negozio a catena.
Erwägungen:
2. Gemäss Art. 15 Abs. 1 aGStG sind Handänderungen an Grundstücken, unbekümmert um einen Grundbucheintrag, jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der tatsächlichen oder wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück. Die Bestimmung von Art. 15 Abs. 1 aGStG dient dazu, auch jene Handänderungen auf Grundstücken zu erfassen, welche mit einer Übertragung von Eigentümerbefugnissen einhergehen, ohne dass die Parteien eine formelle zivilrechtliche Handänderung vereinbart und vollzogen haben. Die Übertragung der Verfügungsgewalt bedingt den Übergang der wesentlichen Herrschaftsrechte, welche den Inhalt des Eigentums ausmachen (Art. 641 ZGB; vgl. VGE 612/93 mit Hinweisen). Vorliegend geht es um ein so genanntes Kettengeschäft. Vorausgesetzt ist dabei immer, dass die Verfügungsgewalt über ein Grundstück ohne Grundbucheintrag vom zivilrechtlichen Eigentümer vorerst auf einen nur wirtschaftlich Berechtigten übergeht, welcher seine wirtschaftliche Verfügungsmacht wiederum auf einen Dritten weiter überträgt usw., bevor es dann zu einer zivilrechtlichen Handänderung kommt. Die Steuerpflicht entsteht, wenn der Ersterwerber die wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht nur eingeräumt erhält, sondern diese auch zu Gunsten eines Dritten tatsächlich ausübt, indem der Dritte den Kauf grundbuchlich vollzieht. Hauptfall des Kettengeschäftes ist ein Kaufvertrag mit Substitutionsklausel. Mit Vertragsabschluss geht die tatsächliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt auf den Käufer über. Die Substitutionsklausel gibt ihm das Recht, einen Dritten in den Vertrag eintreten zu lassen mit der Wirkung, dass erst der Dritte im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird. Das Substitutionsrecht kann mehrfach ausgeübt werden, bevor eine zivilrechtliche Eigentumsübertragung stattfindet; daher der Begriff «Kettengeschäft». Wirtschaftliche Veräusserungen können auch vorliegen bei der entgeltlichen Begründung, Veräusserung oder Verzicht bei Kaufsrechten, Vorkaufsrechten oder Rückkaufsrechten. Der Verzicht eines Kaufsberechtigten zugunsten eines Dritten auf ein vorgemerktes Kaufsrecht bedeutet eine wirtschaftliche Veräusserung, wenn ein darüber abgeschlossener
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Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten vollzogen wird. Eine wirtschaftliche Veräusserung kann auch bei einem Kaufvertrag ohne Substitutionsklausel vorliegen, wenn der Käufer das Grundstück zu den gleichen Bedingungen oder einem höheren Preis weiterverkauft, also gleich handelt wie der Weiterverkäufer beim Kettenhandel. In jedem einzelnen Fall ist gestützt auf die Gesamtheit der Vereinbarungen zwischen Veräusserer und Berechtigtem zu entscheiden, ob die vorgenannten Tatbestände – einschliesslich die sogenannten Kettengeschäfte – wirtschaftliche Veräusserungen sind. Der Erwerber muss in jedem Fall eine eigentümerähnliche Stellung erhalten. Dies setzt voraus, dass der Veräusserer seine Rechte nach den objektiven Umständen erkennbar aufgeben will und der Erwerber z. B. berechtigt wird, das Grundstück selbständig und auf eigene Rechnung zu verkaufen. Es gibt durchaus Fälle, wo zwar der Eigentümer einem anderen Vorrechte (z. B. in der Form von Vorkaufsoder Kaufsrechten) einräumt, ohne sich seiner wesentlichen Herrschaftsrechte zu begeben. Dann bleibt es bei der zivilrechtlichen Betrachtungsweise (vgl. zum Ganzen wiederum VGE 612/93). A 08 79 Urteil vom 24. Februar 2009
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wurde am 2. Februar 2010 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (2C_278/2009).