Building Right Valuation as Real Property

Amtliche Schätzungen 13 Stime ufficiali

27 Schätzung eines Baurechtes.

– Ein im Grundbuch eingetragenes selbständiges und dauerndes Baurecht (hier mit Unterbaurechten zur Aufstellung von Campingfahrnisbauten) gilt als Grundstück und untersteht als solches der amtlichen Schätzung.

Stima di un diritto di superficie.

– Un diritto di superficie autonomo e duraturo iscritto a registro fondiario (in concreto collegato a diritti di superficie subordinati per la posa di costruzioni mobili da campeggio) rappresenta un immobile e deve pertanto essere stimato ufficialmente.

Erwägungen:

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungswesen Graubünden (ASW) vom 29. Januar 2008 bzw. die diesem zugrunde liegende Verfügung vom 3. Oktober 2007. Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob die amtliche Schätzung des fraglichen Grundstücks korrekt durchgeführt worden ist. Zur Diskussion steht hier einzig die Schätzung des der Beschwerdeführerin zustehenden und im Grundbuch eingetragenen selbständigen und dauernden Baurechts (Baurechtsparzelle Nr. 1335) an der Liegenschaft «X.» (Plan-Parzelle 15-783), die im Eigentum der Gemeinde G. steht.

2. a) Als amtliche Schätzungen gelten gemäss Art. 1 Abs. 2 SchG die von den Schätzungskommissionen auf Antrag oder von Amtes wegen ermittelten Werte von Grundstücken sowie der damit verbundenen Nutzungsrechte und Sachen. Nach Massgabe des Gesetzes werden u.a. die Grundstücke im Sinne von Art. 655 ZGB geschätzt (Art. 2 lit. a SchG). Als Grundstücke können grundsätzlich alle selbständigen und dauernden Nutzungsrechte in das Grundbuch aufgenommen werden, welche ein Grundstück im Sinne von Art. 655 Abs. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 ZGB belasten (Hermann Laim in: Basler Kommentar, Honsell, Vogt, Geiser [hrsg.], Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 ZGB, 3. Auflage, Basel 2007, Art. 655 N 10). Ist ein selbständiges und dauerndes Recht im

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Grundbuch eingetragen, so gilt es als Grundstück (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB). Als solches kann es Gegenstand des Rechtsverkehrs sein (Laim, BSK ZGB II, a.a.O., Art. 655 N 11). Demzufolge kann auch ein Baurecht (Art. 675, 779, 779a ff. ZGB) als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn es die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt (vgl. zum Ganzen auch die Botschaft der Regierung an den Grossen Rat vom

30. Mai 2006, Heft Nr. 5/2006–2007, 6. Erlass eines Gesetzes über die amtlichen Schätzungen, Seite 353).

b) Im vorliegenden Fall steht die amtliche Schätzung der Baurechtsparzelle Nr. 1335 zur Diskussion. Hierbei handelt es sich um ein im Grundbuch eingetragenes, selbständiges und dauerndes Baurecht für die Dauer von 75 Jahren bis 31. Dezember 2050 zulasten der Grundstücke Nr. 781 und 783, Plan Nr. 15, in der erwähnten Gemeinde. Da sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, steht fest, dass es sich beim erwähnten Baurecht um ein Grundstück im Sinne von Art. 655 ZGB handelt, welches als solches der amtlichen Schätzung untersteht.

3. Bei einer amtlichen Schätzung hat die zuständige Schätzungskommission auf Antrag oder von Amtes wegen die Werte von Grundstücken sowie der damit verbundenen Nutzungsrechte und Sachen zu ermitteln (Art. 1 Abs. 2 SchG). Hierbei wird im Gesetz keine Unterscheidung zwischen dinglichen und obligatorischen Nutzungsrechten getroffen. Sowohl der Ertragsals auch der Verkehrswert des betreffenden Grundstücks (Baurechtsparzelle Nr. 1335) stehen in einem gewissen Zusammenhang mit den Mieterträgen, welche die Beschwerdeführerin aus den entsprechenden (obligatorischen) Mietverträgen erwirtschaften kann. Wesentlich ist demnach einzig, dass aus der Vermietung von Standplätzen für Fahrnisbauten Mieterträgnisse generiert werden. Analoges gilt auch für die Erträge aus den Baurechtszinsen für die Unterbaurechte. In der amtlichen Schätzung vom 3. Oktober 2007 sind die Erträge aus den bestehenden Mietund Pachtverträgen und den Unterbaurechten in der Höhe von jährlich Fr. 42 324.– berücksichtigt und umgerechnet worden; dass die ermittelten Werte an sich nicht zutreffen, wird von der Beschwerdeführerin nicht einmal behauptet. Sachlich stehen sie zweifellos direkt mit dem Ertragsund indirekt mit dem Verkehrswert des betreffenden Grundstücks in Zusammenhang. Es steht zudem ausser Frage, dass es sich bei den Campingbaracken um Fahrnisbauten handelt. Die Werte dieser Mobilheime sind aber zu Recht in keiner Weise mitberücksichtigt worden. In diesem Sinne ist auch der Vermerk in

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der Schätzungseröffnung «Erträge Nutzniessung FH» entsprechend zu korrigieren. Damit erweist sich aber die Schätzung als korrekt.

4. Die Beschwerdeführerin legt dar, dass während 25 Jahren keine Schätzung vorgenommen worden sei. Die angefochtene Verfügung stelle demnach eine ohne zureichenden Anlass vorgenommene und damit rechtswidrige Praxisänderung dar. Die Vorinstanz hingegen führt aus, dass die betreffenden Fahrnisbauten bei den vorangegangenen Totalrevisionen der Grundstücksschätzungen auf dem Gebiet der Gemeinde G. fälschlicherweise einzeln bewertet und eröffnet worden seien. Im Zusammenhang mit der aktuellen Revision sei dies bemerkt und korrigiert worden. Demzufolge handle es sich um eine den gesetzlichen Bestimmungen entsprechende Bereinigung der Sachlage und nicht um eine Praxisänderung. Der Praxis von Verwaltungsbehörden und Gerichten kommt grosses Gewicht zu. Das Gleichheitsprinzip und der Grundsatz der Rechtssicherheit verlangen, dass an einer Praxis in der Regel festgehalten wird. Sie stehen aber einer Praxisänderung nicht entgegen, sofern diese auf sachlichen Gründen beruht (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich Basel Genf 2002, N 509). Vorliegend steht fest, dass die bisherige Praxis der zuständigen Schätzungskommission nicht dem Gesetz entsprach und somit falsch war. Auch die Beschwerdeführerin anerkennt, dass es sich bei den Mobilheimen um Fahrnisbauten handelt, welche nicht als Grundstücke im Sinne von Art. 1 Abs. 2 bzw. Art. 2 lit. a SchG i.V.m. Art. 655 ZGB betrachtet werden können. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die bisherige, offensichtlich falsche Praxis zu Gunsten der korrekten Durchführung der amtlichen Schätzung aufgegeben worden ist. U 08 22 Urteil vom 9. Mai 2008