Eviction Proceedings and Timeliness of Lease Termination Challenge Appeal

PKG 2021

Praxis Kantonsgericht 2021

6 Noven im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO und Art. 317 ZPO); Mieterausweisung und paralleles Schlichtungsverfahren betreffend Kündigungsanfechtung

 Im Rechtsmittelverfahren gegen einen Entscheid über Rechtsschutz in klaren Fällen gilt der Novenausschluss nicht für die Gesuchsgegnerin (E. 1.3.1).

 Steht nicht fest, ob die Kündigung des Mietvertrages rechtzeitig angefochten wurde, ist eine im Verfahren nach Art. 257 ZPO beantragte Ausweisung nur zulässig, wenn sich auch die Kündigung als klar zulässig erweist (E. 4. ff.).

Aus dem Sachverhalt: A._____ als Mieterin schloss am _____ 2016 mit der C.________ als Vermieterin einen Mietvertrag über eine 3 ½-Zimmerwohnung an der E.________ in F.________. Mietbeginn war der

1. April 2017. Am 29. Juni 2020 kündigte die C._____ AG das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Juli 2020. A._____ reichte am 30. Juli 2020 ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen der Region Maloja ein. Die C._____ AG gelangte alsdann am 11. August 2020 an das Regionalgericht Maloja und beantragte die Ausweisung von A._____. Mit Entscheid vom 22. Oktober 2020 hiess der Einzelrichter am Regionalgericht Maloja das Ausweisungsgesuch gut. Gegen diesen Entscheid erhob A._____ (fortan Berufungsklägerin) Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden.

Aus den Erwägungen:

1.3.1. Im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ist zusätzlich zu beachten, dass dessen Voraussetzungen bereits während des erstinstanzlichen Verfahrens vorliegen müssen und nicht erst durch (zulässige) Noveneingaben bei der Rechtsmittelinstanz erfüllt werden können (Urteil des Bundesgerichts 4A_420/2012 vom 7. November 2012 E. 5; Thomas Sutter- Somm/Cordula Lötscher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-prozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 36 zu Art. 257 ZPO). Kann die gesuchstellende Partei Beweismittel erst nach dem erstinstanzlichen Entscheid beschaffen, muss sie bei der ersten Instanz ein neues Gesuch stellen.

Dieser Novenausschluss gilt indes nicht für die Gesuchsgegnerin (vgl. auch Lorenz Droese, Unklarheiten um den klaren Fall gemäss Art. 257 ZPO, in: ZBJV 155/2019, S. 253; ferner Franz Hasenböhler, Klares und weniger Klares beim Rechtsschutz in klaren Fällen, in: Fankhauser/Widmer Lüchinger/Klingler/Seiler [Hrsg.], Das Zivilrecht und seine Durchsetzung, Festschrift für Professor Thomas Sutter-Somm, Zürich 2016, S. 222; a.A. Urteil des Obergerichts

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Zürich LF160039 vom 15. Juli 2016 E. 2.2). Es erweist sich daher nicht als von vornherein unzulässig, wenn die Berufungsklägerin im Berufungsverfahren gewisse Noven gegen den behaupteten Ausweisungsanspruch vorbringt. Denn während der Gesuchsteller im Falle des Nichteintretens auf sein Gesuch bei der ersten Instanz jederzeit ein neues Gesuch (oder auch eine Klage) einreichen kann, um seine Ansprüche durchzusetzen, bleibt dem Gesuchsgegner gegen ein gutgeheissenes Gesuch keine andere Verteidigungsmöglichkeit, als ein Rechtsmittel zu erheben. Ihm dabei jegliche Möglichkeit neuer Vorbringen zu verwehren, wäre insofern eine ungerechtfertigte Härte, welche überdies im Gesetz auch keine Stütze fände. Zu beachten bleiben allerdings – wie auch sonst im Berufungsverfahren – die Schranken von Art. 317 ZPO (soeben vorstehend).

[…]

4. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob die Berufungsklägerin die Kündigung vom 29. Juni 2020 angefochten hat.

4.1. Die Berufungsklägerin reichte am 30. Juli 2020 bzw. 14. August 2020 bei der Schlichtungsbehörde der Region Maloja ein Schlichtungsgesuch ein. Zu diesem Zeitpunkt war die Berufungsklägerin nicht anwaltlich vertreten. In ihrem Schlichtungsgesuch beantragt sie gemäss Titel lediglich die "Mieterstreckung des gekündigten Mietverhältnisses" und begründet dies mit der gegenwärtigen, pandemiebedingten Ausnahmesituation. Indessen moniert sie in ihrem Gesuch auch die Kündigung an sich, indem sie Folgendes festhält:

"[…] Meiner Meinung nach gibt es im Ablauf dieser Kündigung auch Formfehler, da keine Androhungen und Fristen vorab schriftlich zugestellt wurden. […]"

4.2. Einen expliziten Antrag betreffend Anfechtung der Kündigung enthält das Schlichtungsgesuch nicht. Zu beachten gilt jedoch, dass es sich beim Schlichtungsverfahren um ein bewusst laienfreundliches Institut handelt (Formlosigkeit der Verhandlung [Art. 201 Abs. 1 ZPO]; Kostenlosigkeit und Verzicht auf Parteientschädigungen [Art. 113 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO]). Ziel des Schlichtungsverfahrens ist nicht die Durchführung eines Prozesses nach allen Regeln der juristischen Kunst, sondern die einvernehmliche Lösung eines Problems. Entsprechend sind auch die Anforderungen an das Rechtsbegehren im Schlichtungsverfahren reduziert. Es muss aus dem Schlichtungsgesuch als Ganzem ersichtlich sein, was die klagende Partei verlangt. In der Praxis vieler Schlichtungsbehörden kann das Rechtsbegehren zumindest bei Einreichung des Schlichtungsgesuches neutral bzw. unbestimmt formuliert werden und erst präzisiert werden, wenn keine Einigung möglich ist (vgl. Patrick Winter, Anträge an die Schlichtungsbehörde, in: mp 2013 S. 177 ff.). Eine isolierte Betrachtung des Rechtsbegehrens im Schlichtungsgesuch verbietet sich bei nicht anwaltlich vertretenen Personen ohnehin. Auch vor der Schlichtungsbehörde gilt, dass Rechtsbegehren nach Treu und Glauben auszulegen sind, insbesondere im

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Lichte der dazu gegebenen Begründung. Eine sichtlich ungewollte oder unbeholfene Wortwahl schadet der am Recht stehenden Person ebenso wenig wie eine nicht geglückte oder rechtsirrtümliche Ausdrucksweise.

4.3.1. Ob die Berufungsklägerin die Kündigung an sich anfocht, kann und braucht vorliegend nicht abschliessend beurteilt zu werden. Entgegen der Vorinstanz und der Berufungsbeklagten blieb die Kündigung jedenfalls nicht klarerweise unangefochten. Steht nicht eindeutig fest, ob die Kündigung rechtzeitig angefochten wurde, so ist die im Verfahren nach Art. 257 ZPO beantragte Ausweisung nur dann zulässig, wenn sich die Kündigung als klar zulässig erweist (vgl. vorstehend E. 3.3.2). Die Frage nach der Kündigungsanfechtung würde im Falle der Gutheissung des Ausweisungsgesuchs letztlich obsolet.

ZK2 20 46 Urteil vom 19. Februar 2021

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